Арбитражный суд Челябинской области
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Челябинск
12 февраля 2025 года Дело № А76-10235/2024
Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2025 года.
Решение в полном объеме изготовлено 12 февраля 2025 года.
Судья Арбитражного суда Челябинской области Гладышева В.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Полуяновой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, г. Челябинск, к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, г. Челябинск, о взыскании 780 599,13 руб.,
при участии в судебном заседании
представителя истца – ФИО3, по доверенности от 22.05.2024,
представителя ответчика - ФИО4, по доверенности от 18.06.2024,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО1, (далее – истец, ИП Бесценная Ю.В.), 28.03.2024 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2), о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 107 364,17 руб., задолженность по арендным платежам в сумме 341 620 руб., неустойки за пропуск арендных платежей в размере 306 023,20 руб., неустойки за несвоевременное возмещение убытков в размере 25 591,76 руб., государственную пошлины в размере 18 612 руб.
Определением 01.04.2024 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.
Определением от 27.05.2024 исковое заявление принято рассмотреть по общим правилам искового производства.
В судебном заседании 04.09.2024 в отсутствие возражений лиц, дело признано подготовленным к судебному разбирательству и в соответствии с частью 4 статьи 137 АПК РФ суд перешел к рассмотрению дела по существу и отложил судебное заседание. Очередное судебное заседание по рассмотрению иска назначено на 29.01.2025.
Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.
Ответчик в судебном заседании возражал относительно удовлетворения иска, указал на соблюдение срока расторжения договора в одностороннем порядке, на отсутствие в материалах дела доказательств причинения убытков.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 01.04.2018 между ИП Бесценной Ю.В. (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору объект недвижимости за плату во временное пользование, расположенный по адресу: нежилое помещение № 12, назначение: нежилое, площадь: общая 104,1 кв. м, этаж: 1, расположенное по адресу: Россия, <...> дом. 17, кадастровый номер 74:36:0601006:2189, принадлежащее арендодателю на праве собственности, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию, а именно: нежилое помещение расположено на 1 этаже (п. 1.1. Договора).
Объект будет использоваться под следующие пели: для размещения пекарни – кондитерской (п. 1.3. Договора).
Объект, предусмотренный в пункте 1.1. настоящего договора, принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 08 декабря 2017 г, зарегистрированного 19 декабря 2017 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области за № 74:36:0601006:2189-74/001/2017-3 (п. 1.4. Договора).
Согласно п. 2.1. срок действия договора устанавливается до 31 марта 2028 года.
Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу:
- с момента его подписания сторонами - как краткосрочный договор аренды:
- с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке - как долгосрочный договор аренды. Стороны установили в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, что условия такого договора применяются к отношениям с даты подписания настоящего договора (п. 2.2. Договора).
Передача объекта арендатору производится по «Акту приема-передачи в аренду Объекта», который подписывается арендодателем и арендатором не позднее 3 календарных дней с даты подписания сторонами настоящего договора (п. 3.1. Договора).
При прекращении договора аренды по любому основанию арендатор в последний день срока действия договора обязан передать объект арендодателю по «Акту приема-передачи (возврата) Объекта» (п 3.2.1. Договора).
В соответствии с п. 4.1. Договора размер арендной платы за 1 месяц аренды Объекта устанавливается в следующих размерах:
- за первый месяц аренды - 1000 рублей 00 копеек, НДС не предусмотрен;
- за второй месяц аренды - 1000 рублей 00 копеек. НДС не предусмотрен;
- за третий месяц аренды - 1000 рублей 00 копеек. НДС не предусмотрен;
- за четвертый месяц аренды – 25 600 рублей 00 копеек. НДС не предусмотрен;
- за пятый и последующие месяцы аренды -57 200 рублей 00 копеек. НДС не предусмотрен.
В обеспечение исполнения арендатором своих обязательств, предусмотренных настоящим договором, возмещения убытков и выплаты неустойки, арендатор в течении грех дней с момента подписания акта приема-передачи перечисляет на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 57 200 рублей 00 копеек, НДС не предусмотрен (п. 4.2. Договора).
Обеспечительный платеж находится в пользовании арендатора в течение всего срока аренды. На сумму обеспечительного платежа не подлежат начислению проценты за время нахождения его у арендатора (п. 4.4. Договора).
Главой 5 Договора предусмотрены права и обязанности сторон.
Пунктом 7.2. Договора предусмотрено, что арендодатель, вправе в одностороннем внесудебном порядке досрочно расторгнуть настоящий договор письменно уведомив об этом арендатора за 2 месяца до даты расторжения путем направления арендатору уведомления с датой расторжения в следующих случаях:
- неисполнения арендатором обязанности по оплате арендной платы в течение двух месяцев подряд, при этом суммы, указанные в п. 4.2 удерживаются арендодателем в целях возмещения убытков и выплаты неустойки;
- использования арендатором объекта с нарушением условий настоящего договора;
- использования арендатором объекта, существенно ухудшая состояние объекта.
- несвоевременной оплаты арендной платы с просрочкой платежа более чем на 14 календарных дней в течении 2 месяцев.
Согласно п. 7.3. Договора арендатор имеет право на одностороннее внесудебное расторжение настоящего договора, письменно уведомив об этом арендодателя за 1 месяц до даты расторжения.
14.05.2018 между сторонами подписан акт приема-передачи в аренду объекта.
В обоснование своего заявления истцом указано на то, что 01.07.2021 арендатором была направлено письмо со сведениями о прекращении договора аренды и о передачи помещения 31.07.2021. В день передачи помещения между сторонами не был подписан акт приема-передачи, поскольку помещение находилось в непригодном для дальнейшей эксплуатации виде. По устной договоренности между сторонами принято решение о приведении помещения в надлежащий вид.
Как указано истцом, договор аренды не был расторгнут, ответчик продолжил пользоваться помещением после 01.08.2021, в связи с чем образовалась задолженность по оплате арендных платежей в размере 341 620 руб. за период с июля по декабрь 2021 года. Кроме того, истцом была проведена экспертиза, согласно которой стоимость восстановительного ремонта объекта аренды составила 107 364,17 руб.
31.12.2021 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора с требование об оплаты суммы задолженности и возмещении убытков, которое не было исполнено ответчиком.
Вышеуказанное явилось основанием для обращения истца в суд и взыскании убытков в размере 107 364,17 руб., а также задолженности по арендной плате в размере 341 620 руб. с начислением штрафных санкций.
Согласно ч. 1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
Проанализировав условия договора аренды от 01.04.2018, а также учитывая, что обе стороны приступили к исполнению договора, отсутствие каких-либо возражений ответчика о незаключенности договора до рассмотрения настоящего иска, суд приходит к выводу о том, что договор аренды был заключен, и к отношениям его сторон применяются предусмотренные в нём условия.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий, - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом; обязанность арендатора по оплате арендной платы и содержанию имущества возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи до момента ее возврата.
В силу части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, судом установлено, что 01.07.2021 ФИО2 в адрес Бесценной Ю.В. направлено уведомление о прерывании договора аренды от 01.04.2018, с указанием на тот факт, что помещение будет передано до 31.07.2021, что не противоречит положениям п. 7.3. Договора.
31.07.2021 между сторонами не подписан акт приема-передачи помещения. Ответчиком в присутствии приглашенных независимых свидетелей был составлен акт приема-передачи. Согласно которому установлено, что ключи от арендуемого нежилого помещения были переданы арендодателю.
Таким образом, ответчик освободил занимаемое помещение 31.07.2021. В этот же день ответчиком были поданы заявления о расторжении договора энергоснабжения с ОАО «Уралэнергосбыт», а также ООО ОП «Витязь», ООО «ЦКС», ООО «ДубльГис», произведен демонтаж рекламных конструкций, что подтверждается представленными в материалы дела заявлениями.
Арендная плата за июль 2021 года была произведена ФИО2 в качестве обеспечительного платежа, предусмотренного п. 4.2. Договора. Таким образом, начисление арендной платы за период с 01.08.2021 по 31.12.2021 неправомерно.
Как указано истцом, помещение передавалось ответчику в предчистовой отделке, тогда как актом осмотра помещения установлено, что арендатором произведена реконструкция помещения, построена перегородка – стена с дверными проемами и деревянными дверями, которая не демонтирована. Освещение, электропроводка, деревянные двери перед передачей помещения были демонтированы. Помещение не освобождено от мусора, имеются остатки ветхих шкафов в количестве 2 шт., деревянные бруски со стен, оставлено стекло, имеются не заделанные отверстия в стенах, не снят кафель со стен, на полу дыры, отверстия, выбита затирка.
Вместе с тем, ответчиком после заключения договора аренды от 01.04.2018 произведен ремонт помещения, что не противоречит положениям главы 5 Договора. Так, п. 5.3.1. установлено, что арендатор имеет право производить текущий ремонт помещения, без согласования с арендодателем дизайна помещения.
Согласно п. 5.3.9. Договора арендатор имеет право за счет собственных средств осуществлять текущий ремонт объекта. Расходы арендатора по текущему ремонту не подлежат компенсации со стороны арендодателя.
В соответствии с п. 5.3.10. Договора за счет собственных средств и с письменного согласования арендодателя осуществлять капитальный ремонт объекта, неотделимые улучшения объекта (реконструкция, достройка, дооборудование, модернизация), инженерно-технических коммуникаций или иною другого оборудования в соответствии с нормативными документами, регулирующими строительную деятельность. Расходы арендатора по капитальному ремонту, стоимость неотделимых улучшений объекта (реконструкция, достройка, дооборудование, модернизация), инженерно-технических коммуникаций или иного другого оборудования не подлежат компенсации со стороны арендодателя.
В случае расторжения настоящего договора, независимо, по чьей инициативе произошло расторжение, неотделимые улучшения, указанные в п. 5.4.4, 5.4.5, сохраняются за арендодателем без предоставления арендатору компенсации или возмещения.
Истцом в материалы дела не представлено схемы, либо плана, передаваемого в аренду помещения, равно как и не представлено описания состояния помещения в момент передачи после заключения договора от 01.04.2018. Акт осмотра не подписан ответчиком.
Ссылка истца на тот факт, что им произведена экспертиза, согласно которой установлена сумма убытков в размере 107 364,17 руб., не принимается судом.
В материалы дела представлен отчет от 03.09.2021 № 1417-2021 об оценке рыночной стоимости восстановительных работ, согласно которому произведена калькуляция расчета стоимости ремонтных работ и используемых материалов, а не установлен факт причинения убытков в результате реконструкции помещения.
Учитывая вышеизложенное, а также учитывая отсутствие в материалах дела доказательства причинения убытков в результате реконструкции помещения, факт внесения ответчиком обеспечительного платежа за июль 2021 года, а в последующем освобождение помещения арендатором в установленный договором срок, передачу ключей, отсутствие доказательства передачи помещения в предчистовой отделке, суд отказывает в удовлетворении иска.
Поскольку в удовлетворении иска в части взыскания суммы основного долга отказано, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика неустойки.
В соответствии с ч.2 ст.168 АПК РФ, при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.
На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ при отказе в удовлетворении исковых требований,понесенные расходы по государственной пошлине, относятся на истца.
Руководствуясь статьями 167, 168, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
в иске отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.
Судья В.И. Гладышева