ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ
АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
11 июня 2025 года
город Воронеж
Дело № А35-8622/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 6 июня 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2025 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
судей
ФИО1,
ФИО2,
ФИО3,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шипиловой Д.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью «Р.Л. Брянск» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – ООО «Р.Л. Брянск» или заявитель):
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – Управление Росреестра по Курской области или регистрирующий орган):
от Администрации Петровского сельсовета Хомутовского района Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – Администрация):
представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Р.Л. Брянск» на решение Арбитражного суда Курской области от 21.03.2025 по делу № А35-8622/2024, принятое по заявлению ООО «Р.Л. Брянск» к Управлению Росреестра по Курской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи № Д0507-4323 земельного участка, выраженного в уведомлении от 15.10.2024 № КУВД001/2024-29404354/4, об обязании осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи № Д0507-4323 земельного участка,
третье лицо: Администрация Петровского сельсовета Хомутовского района Курской области,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Р.Л. Брянск» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Курской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи № Д0507-4323 земельного участка, выраженного в уведомлении от 15.10.2024 № КУВД001/2024-29404354/4, об обязании осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи № Д0507-4323 земельного участка.
Дело рассматривалось при участи третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Петровского сельсовета Хомутовского района Курской области.
Решением Арбитражного суда Курской области от 21.03.2025 по делу № А35-8622/2024 в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Р.Л. Брянск» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.
Податель жалобы ссылается на наличие оснований для регистрации права собственности применительно к положениям федерального законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, которым приостановление или отмена приватизации, начавшейся 01.01.2004 не предусмотрена.
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.
Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 28.06.2024 ООО «Р.Л. Брянск» заключило с Администрацией Петровского сельсовета Хомутовского района Курской области договор купли-продажи № Д0507- 4323 земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 46:26:080401:121, общей площадью 171000 кв.м., расположенного по адресу: Курская обл., р-н Хомутовский с/с Петровский, ПК им. Энгельса, относящегося к муниципальной собственности.
04.07.2024 муниципальное образование «Петровский сельсовет» Хомутовского района Курской области в лице ФИО4, действовавшего на основании Постановления администрации Петровского сельсовета Хомутовского района Курской области от 01.08.2023 № 23-па, посредством электронного сервиса обратилось в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:26:080401:121 площадью 171000 кв.м, расположенный по адресу: Курская область, Хомутовский район, Петровский сельсовет, ПК им. Энгельса, с приложением в качестве правоустанавливающего документа договора купли-продажи земельного участка № Д0507-4323 от 28.06.2024, а также Акта приема-передачи от 28.06.2024.
04.07.2024 ООО «Р.Л. Брянск» представило в виде дополнительных документов заявление на государственную регистрацию права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:26:080401:121 и платежное поручение №339 от 15.02.2023.
По результатам проведенной правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор прав принял решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности (уведомление от 15.07.2024 № КУВД-001/2024-29404354/1) по основанию пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно: представленный договор купли-продажи земельного участка от 28.06.2024 № Д0507-4323 не соответствует статье 4 Закона Курской области от 19.12.2011 № 104-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области», нормами которой установлен запрет на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения до 01.01.2050.
В связи с неустранением причин приостановления государственной регистрации прав 15.10.2024 ООО «Р.Л. Брянск» было отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:26:080401:121 на основании уведомления № КУВД001/2024-29404354/4.
Не согласившись с решением об отказе в государственной регистрации права, ООО «Р.Л. Брянск» обратилось в арбитражный суд за судебной защитой.
Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводу о том, что Управлением, как регистрирующим органом, не нарушено норм действующего законодательства, приостановление, отказ в государственной регистрации в отношении земельного участка являются правомерными.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в этом реестре, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).
Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).
В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении таковой.
На основании подпунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
В случае не устранения причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, в течение срока приостановления в осуществлении государственного кадастрового учета отказывается (статья 27 Закона № 218-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
Указанные документы должны содержать наименование правообладателя, вид регистрируемого права, описание недвижимого имущества, позволяющее идентифицировать его как объект недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь, назначение и иную необходимую информацию.
Материалами настоящего дела подтверждается, что правоустанавливающим документом, представленным на государственную регистрацию является договор купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 46:26:080401:121 от 28.06.2024 № Д0507-4323.
Согласно пункту 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из указанного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать данному кодексу.
В силу пункта 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).
В соответствии с частью 5.10 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Закона № 101-ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, названным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации. Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом и иными федеральными законами. Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации (пункт 4 статьи 1 Закона №101-ФЗ).
В силу пункта 1 статьи 19.1 Закона № 101-ФЗ в случае, если на день вступления в силу указанного Федерального закона субъектом Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий его реализацию, на территории такого субъекта Российской Федерации приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная пунктом 4 статьи 1 названного Федерального закона, осуществляется с 1 января 2004 года.
В то же время пунктом 2 статьи 19.1 Закона №101-ФЗ предусмотрено, что нормы указанной статьи действуют до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации, регулирующего данные правоотношения.
Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован Законом Курской области от 19.12.2011 № 104-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области» (далее – Закон № 104-ЗКО).
Согласно статье 4 Закона № 104-ЗКО (в редакции Законов Курской области от 02.05.2012 № 46-ЗКО, от 11.12.2019 № 115-ЗКО) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Курской области, осуществляется с 1 января 2050 года, за исключением земельных участков, указанных в частях 2 - 4 статьи 7 настоящего Закона.
До 11.12.2019 приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Курской области в соответствии с указанной статьей осуществлялась с 1 января 2020 года.
Согласно частям 3, 4 статьи 7 Закона № 104-ЗКО предусмотрено приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, земельных участков, находящихся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, в собственность в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» по цене, составляющей 10 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий; приобретение религиозными организациями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенных для сельскохозяйственного производства, в собственность бесплатно.
Часть 2 статьи 7 Закона № 104-ЗКО, предусматривающая, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть приобретен таким арендатором в собственность по цене, составляющей 20 процентов его кадастровой стоимости, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка, утратила силу в соответствии с Законом Курской области от 05.03.2015 № 20-ЗКО «О внесении изменений в Закон Курской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области».
Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 06.03.2023 № 310-ЭС22-22518 по делу № А36-8482/2021, установленный региональным законодательством мораторий на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения не лишает общество возможности продолжать использовать спорные земельные участки сельскохозяйственного назначения на праве аренды. После прекращения моратория или в случае внесения изменений в соответствующий закон, которыми могут быть предусмотрены исключения из общего правила о моратории на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, общество будет вправе приобрести участки в собственность.
Таким образом, на дату обращения общества с заявлением о предоставлении земельного участка и заключения договора купли-продажи 28.06.2024 действующее региональное законодательство позволяло осуществлять приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения ранее 01.01.2050 сельскохозяйственными организациями, КФХ для осуществления их деятельности, земельных участков, только находящихся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, в собственность в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также религиозными организациями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенных для сельскохозяйственного производства.
Поскольку момент обращения ООО «Р.Л. Брянск» в администрацию Петровского сельсовета Хомутовского района Курской области с целью заключения договора купли-продажи на территории Курской области действовал мораторий на приватизацию, установленный статьей 4 Закона № 104-ЗКО, заключенный 28.06.2024 договор купли-продажи земельного участка № Д0507-4323 не соответствует пункту 4 статьи 1 и пункту 2 статьи 19.1 Закона №101-ФЗ, что применительно к пункту 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ является основанием для отказа в государственной регистрации прав.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований заявителя о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи № Д0507-4323 земельного участка, выраженного в уведомлении от 15.10.2024 № КУВД001/2024-29404354/4, об обязании осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи № Д0507-4323 земельного участка.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, вопрос о распределении государственной пошлины, уплаченной при ее подаче, не разрешается.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Курской области от 21.03.2025 по делу № А35-8622/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Р.Л. Брянск» – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
ФИО1
Судьи
ФИО2
ФИО3