АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Ростов-на-Дону

15 августа 2023 года Дело № А53-6459/23

Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2023 года

Полный текст решения изготовлен 15 августа 2023 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кошаташян Х.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Батайска к обществу с ограниченной ответственностью «Концерн «Единство» (ИНН <***>) о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца: представитель ФИО1, по доверенности;

от ответчика: представитель ФИО2, по доверенности,

от Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области: представитель ФИО3 по доверенности,

от Администрации города Батайска: не явился,

установил:

Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее также – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Концерн «Единство» (далее также – ответчик, ООО «Концерн «Единство», Общество), в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:46:011501:168, ссылаясь на нарушение арендатором условий договора.

Определением суда от 20 апреля 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области и Администрация города Батайска.

Представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика и Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области возражали против удовлетворения.

Администрация города Батайска явку представителя в судебное заседание не обеспечила, направила отзыв на исковое заявление.

Заслушав сторон и исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению имуществом города Батайска и ООО «Концерн Единство» был заключен договор № 4187 от 08.10.2007 аренды земельного участка, относящегося к категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 61:46:011501:168, имеющего адресный ориентир: Ростовская область, г. Батайск, расположенный вплотную с южной стороны земельного участка по шоссе Восточному, 9, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 148 517 кв.м.

Указанный договор был заключен на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного па землях г. Батайска от 28.09.2007 № 1.

Согласно пункту 4 протокола № 1 от 28.09.2007 единственный участник аукциона оплачивает в течение 10 дней с момента подписания протокола начальную цену права на заключение договора аренды земельного участка в размере 188 847 000 рублей.

Цена была выплачена ООО «Концерн Единство», и был заключен договор в установленные законом сроки.

Комитет передал арендатору данный земельный участок, что подтверждается актом приема-передачи.

Обязательства арендатора предусмотрены пунктами 4.4.1-4.4.21 договора.

В соответствии с пунктом 4.4.6 договора аренды ООО «Концерн «Единство» приняло на себя обязательства в течение одного года с момента заключения договора подготовить и согласовать в установленном порядке документацию по планировке и межеванию территории в границах земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства,

Согласно пункту 4.4.7 договора ООО «Концерн «Единство» приняло на себя обязательства в течение 4-х лет с момента заключения договора выполнить работы по обустройству территории, строительству объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории. После завершения строительства объектов инженерной инфраструктуры поэтапно и безвозмездно передать их в муниципальную собственность города Батайска.

Пунктом 4.4.8 договора предусмотрено обязательство ООО «Концерн «Единство» в течение семи лет с момента заключения договора осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участком. Окончание указанного срока является сроком окончания комплексного освоения участка. Датой окончания данной деятельности является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории.

Согласно пункту 4.4.9 договора ООО «Концерн «Единство» должно за свои счет обеспечить в соответствии с документацией по планировке проведение необходимых землеустроительных работ и государственного кадастрового учета земельных участков в границах участка единовременно либо поэтапно в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры (кварталов), выделяемых в соответствии с документацией по планировке территории.

В соответствии с пунктом 4.4.10 договора ООО «Концерн «Единство» должно обеспечить осуществление проектирования и строительства объектов недвижимости на участке в соответствии с требованиями норм и правил в области градостроительства, действующих на территории Российской Федерации и Ростовской области.

Также пунктом 4.4.11 договора была предусмотрена обязанность арендатора обеспечить содержание и эксплуатацию возводимых на участке объектов инженерной инфраструктуры до их передачи в установленном порядке в муниципальную собственность города Батайска.

В силу пункта 4.4.12 договора ООО «Концерн «Единство» обязано обеспечить содержание и эксплуатацию (в том числе обеспечение коммунальными услугами) возводимых на участке объектов жилищного строительства до передачи их собственникам или организациям, выбранной собственниками для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости.

Пунктом 4.4.13 договора предусмотрено, что арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по инженерной подготовке, благоустройству, озеленению и уборке территории после завершения работ по прокладке ниже мерных коммуникаций.

Согласно пункту 6.2 договора, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 4.1.1 договора или по решению суда.

В силу пункта 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при нарушении условий договора.

Уведомлением от 22.12.2022 № 51.5.5/2595 о расторжении договора аренды № 4187 Комитет сообщил, что возражает против продолжения действия данного договора, уведомляет о его расторжении и требует в течение 30 календарных дней со дня получения настоящего уведомления вернуть земельный участок в надлежащем состоянии, подписав соглашение о расторжении договора аренды (прилагается). В случае отказа в подписании соглашения о расторжении договора, после истечения предусмотренного Законом срока, исковое заявление о расторжении договора № 4187, будет направлено в Арбитражный суд Ростовской области для рассмотрения по существу.

В указанном уведомлении Комитет указал на то, что уведомляет Общество в рамках исполнения представления Прокуратуры города Батайска «Об устранении нарушений федерального законодательства» от 20.11.2022 № 7-20-2022, что согласно договору аренды земельного участка № 4187, обществу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:46:0011501:168, для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В соответствии с актом прокурорского реагирования: срок договора аренды истек, арендная плата по вышеуказанному договору с арендатора не взималась и не взимается, комплексное освоение земельного участка не осуществляется, выполнение требований, предусмотренных статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, органом местного самоуправления не проверено, вопрос о расторжении указанных договоров аренды в связи с этим не рассмотрен. В нарушение пункта 4.4.6 договора аренды Обществом не выполнены землеустроительные работы и государственный кадастровый учет земельных участков в границах земельного участка с кадастровым номером 61:46:0011501:168, единовременно или поэтапно, в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры (кварталов) выделяемых в соответствии с документацией по планировке территории.

19.01.2023 Общество отказало Комитету в расторжении договора аренды в добровольном порядке.

Комитет, указывая, что Общество до настоящего времени не исполнило обязательства, предусмотренные договором аренды, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением о расторжении договора аренды.

Вместе с тем, судом установлено, что 23.04.2010 Общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к муниципальному образования «Город Батайск», Администрации города Батайска, Комитету по управлению имуществом г. Батайска, Министерству финансов Ростовской области с исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, оформленного в виде протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного на землях города Батайска от 28.09.2007 № 1; о признании недействительным заключенного на основании договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, оформленного в виде протокола от 28.09.2007 № 1; договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.10.2007 № 4187; о взыскании с муниципального образования 2 город Батайск в пользу ООО «Концерн «Единство» 188 847 000 рублей стоимости права на заключение договора аренды, 2 785 123,29 руб. возврат арендной платы как неосновательное обогащение; убытки: 150 000 рублей за оценку рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, 6 256 руб. за землеустроительные работы, 15 374 815 рублей затраты на строительство объектов инженерной инфраструктуры; о взыскании с Ростовской области в пользу ООО «Концерн «Единство» 696 280,80 руб. возврата арендной платы как неосновательного обогащения.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2011 по делу № А53-7729/2010 было прекращено производство, в связи с утверждением мирового соглашения.

Согласно определению суда от 04.07.2011 в целях урегулирования спора, возникшего между сторонами, в связи с невозможностью использования земельного участка общей площадью 148 517 кв. м., кадастровый номер 61:46:011501:0168 (в настоящее время 61:46:0011501:168), находящегося по адресу: Ростовская область, город Батайск, вплотную с южной стороны земельного участка по шоссе Восточному, 9, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, стороны договорились:

2.1 ООО «Концерн «Единство» и КУИ города Батайска договорились внести изменения в оспариваемый договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, оформленный в виде протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного на землях города Батайска, от 28 сентября 2007 года № 1 (далее — договор):

2.5. В пункте 5 договора слова «сроком на 7 лет» заменить словами «сроком на 11 лет».

2.6. В разделе «Повестка дня:» слова «сроком на 7 лет» заменить словами «сроком на 11 лет».

2.7. абзац 3 и абзац 4 п. 3.1. договора изложить в следующей редакции:

«- выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончанию строительства передаче безвозмездно в муниципальную собственность, в течение 10 (десяти) лет с момента строительства и ввода в эксплуатацию 2-х уровневой транспортной развязки, предусмотренной Проектом планировки и межевания жилого района «Солнечный-2» в городе Батайске, с организацией не менее двух примыканий в одном уровне без пересечения направления движения по автодороге «Южный подъезд к г. Ростову-на-Дону» либо строительства и ввода в эксплуатацию новой автомобильной дороги, примыкающей к автодороге «Южный подъезд к г. Ростову-на-Дону», соответствующей СНиП, ГОСТ, техническим регламентам, и позволяющих организовать проезд на указанный земельный участок со стороны города Батайска и города Ростова-на-Дону, а также подведения к границам земельного участка коммуникаций, необходимых для выполнения участником аукциона ООО «Концерн «Единство» своих обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного и иного строительства.

- осуществления жилищного и иного строительства - в течение 10 (десяти) лет с момента строительства и ввода в эксплуатацию 2-х уровневой транспортной развязки, предусмотренной Проектом планировки и межевания жилого района «Солнечный-2» в городе Батайске, с организацией не менее двух примыканий в одном уровне без пересечения направления движения по автодороге «Южный подъезд к г. Ростову-на-Дону» либо строительства и ввода в эксплуатацию новой автомобильной дороги, примыкающей к автодороге «Южный подъезд к г. Ростову-на-Дону», соответствующей СНиП, ГОСТ, техническим регламентам, и позволяющих организовать проезд на указанный земельный участок со стороны города Батайска и города Ростова-на-Дону, а также подведения к границам земельного участка коммуникаций, необходимых для выполнения участником аукциона ООО «Концерн «Единство» своих обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного и иного строительства.»

2.5. Истец и КУИ города Батайска обязуются заключить договоры аренды земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка общей площадью 148 517 кв. м., кадастровый номер 61:46:01 15 01:0168, находящегося по адресу: Ростовская область, город Батайск, вплотную с южной стороны земельного участка по шоссе Восточному, 9, для целей строительства объектов инженерной инфраструктуры и жилищного и иного строительства, на срок 10 лет после строительства и ввода в эксплуатацию 2-х уровневой транспортной развязки, предусмотренной Проектом планировки и межевания жилого района «Солнечный-2» в городе Батайске, с организацией не менее двух примыканий в одном уровне без пересечения направления движения по автодороге «Южный подъезд к г. Ростову-на-Дону» либо строительства и ввода в эксплуатацию новой автомобильной дороги, примыкающей к автодороге «Южный подъезд к г. Ростову-на-Дону», соответствующей СНиП, ГОСТ, техническим регламентам, и позволяющих организовать проезд на указанный земельный участок со стороны города Батайска и города Ростова-на-Дону, а также подведения к границам земельного участка коммуникаций, необходимых для выполнения ООО «Концерн «Единство» своих обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного и иного строительства.

Арендная плата за вновь образуемые земельные участки начисляется в соответствии с разрешенным видом использования с момента начала освоения земельных участков и заключения договоров аренды на указанные земельные участки.

2.9. Муниципальное образование «Город Батайск» обязуется возместить ООО «Концерн «Единство» из бюджета через КУИ города Батайска убытки в размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей за понесенные затраты на строительство объектов инженерной инфраструктуры в течение 3 (трех) месяцев с даты утверждения настоящего мирового соглашения Арбитражным судом Ростовской области.

2.10. Учитывая заключение настоящего мирового соглашения, ООО «Концерн «Единство» отказывается от взыскания с Ростовской области в лице Министерства финансов Ростовской области 696 280,80 рублей арендной платы как неосновательного обогащения.

2.11. Учитывая заключение настоящего мирового соглашения, ООО «Концерн «Единство» отказывается от требований к Администрации города Батайска.

Кроме того, Комитет по управлению имуществом города Батайска обратился к ООО «Концерн «Единство» с исковым заявлением о взыскании с ООО «Концерн «Единство» задолженности по арендной плате за фактическое пользование земельным участком в размере 3 253 677,60 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2008 по 26.05.2010 в размере 310 663, 20 рублей; о признании ООО «Концерн «Единство» утратившим право на заключение договоров аренды и об утрате права оформления в собственность земельных участком; о расторжении договора аренды земельного участка № 4187 от 08.10.2007.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.09.2011 по делу № А53-10317/2010 в удовлетворении исковых требований Комитета было отказано.

В решении суда от 12.09.2011 указано, что в рамках дела № А53-7729/10 проведена экспертиза о возможности использования по целевому назначению земельного участка, предоставленного ООО «Концерн «Единство» по итогам аукциона. Так в процессе рассмотрения дела № А53-7729/10 было установлено, что земельный участок, общей площадью 148 517 кв.м., с кадастровым номером 61:46:011501:0168 (61:46:0011501:168), находящийся по адресу: Ростовская область, город Батайск, вплотную с южной стороны земельного участка по шоссе Восточному, 9, не может быть использован, поскольку отсутствуют какие-либо подъезды к указанному участку. Данный факт так же зафиксирован и в пункте 2 мирового соглашения, утвержденного Арбитражным судом Ростовской области определением от 04.07.2011. Принимая во внимание, что в рамках рассмотрения дела № А53-7729/10 установлен факт, что ООО «Концерн «Единство» фактически не пользовалось спорным земельным участком общей площадью 148 517 кв.м., с кадастровым номером 61:46:011501:0168 (61:46:0011501:168) в связи с невозможностью такого использования по независящим от ООО «Концерн «Единство» обстоятельств, следовательно, со стороны ООО «Концерн «Единство» отсутствует неосновательное обогащение.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 61:46:011501:168 был передан обществу с недостатками и не может использоваться по его назначению до их устранения, что находится в компетенции Администрации г. Батайска.

При заключении договора стороны исходили из того, что проезда (территории, предназначенной для движения транспорта, в том числе пешеходного движения, включающая однополосную проезжую часть, обочины, кюветы и укрепляющие бермы) к земельному участку, расположенному по адресу: Ростовская область, г. Батайск, расположенному вплотную с южной стороны земельного участка по шоссе Восточному, 9, относящемуся к категории земель «земли населенных пунктов», не существует.

Движение автомобильного транспорта с повышенной массой и грузоподъемностью приведет к разрушению дорожного покрытия, не предназначенного для восприятия данных нагрузок. Появление специализированного автомобильного транспорта для осуществления целей застройки проектируемого м/р «Город озер» на улицах жилой застройки (преимущественно малоэтажной) м/р «Авиагородок» может привести не только к увеличению аварийности на проезжей части, но и к ухудшению экологической обстановки, включающему повышение загазованности, вибрации, загрязнения почвы тяжелыми металлами и солями, шумового воздействия на среду обитания жителей м/р «Авиагородок», через улицы которых будет проходить движение строительной техники.

То есть в соответствии с договором ООО «Концерн «Единство» приступает к исполнению своих обязательств по строительству жилого комплекса с момента строительства и ввода в эксплуатацию 2-х уровневой транспортной развязки либо новой автомобильной дороги, примыкающей в автодороге «Южный подъезд к г. Ростову-на- Дону».

Данное отлагательное условие (момент ввода в эксплуатацию транспортного потока) до настоящего времени не наступило.

При этом, Общество дважды надлежащим образом исполнило свои обязательства по представлению проекта планировки и проекта межевания территории, и это исполнение дважды было принято муниципальным образованием.

Во-первых, постановлением от 01.09.2008 № 1608 был утвержден проект планировки и проекта межевания территории микрорайона «Город Озер», с кадастровым номером 61:46:0011501:168.

Таким образом, общество свои обязательства в этой части выполнило в полном объеме еще в 2008 году, что Комитетом не оспаривается и указывается им в исковом заявлении.

Во-вторых, согласно протоколу совещания по рассмотрению концепции развития восточной части города Батайска «Город Озер» от 03.12.2021 Администрация города Батайска должна была проверить наличие свободных земельных участков для размещения 2-х уровневой транспортной развязки въезда в мкр. «Город Озер» в срок до 17.01.2022. Администрация г. Батайска также должна была подготовить предложения о стоимости проведения повторной экспертизы сметной стоимости 2-х уровневой транспортной развязки въезда в мкр. «Город Озер», подготовить предложения о финансировании строительства транспортной развязки, уточнить градостроительные нормативы размещения социальных объектов, подготовить документацию и провести торги по комплексному развитию территории на земельном участке площадью 8 га в мкр. «Город Озер».

В связи с изменением генерального плана, границ микрорайона «Город Озер» (дополнительно были отведены два земельных участка 61:46:0011501:6, 61:46:0011501:93 с единым землепользованием общей площадью 8 га) потребовалось внести соответствующие изменения в проект планировки и межевания территории.

Согласно Постановлению Главы Администрации города Батайска от 16.12.2021 № 2638 ООО «Концерн «Единство» приступило к подготовке проекта внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории микрорайона «Город Озер» в границах земельных участков с кадастровыми номерами: 61:46:0011501:6, 61:46:0011501:168; 61:46:0011501:395; 61:46:0011501:93, 61:46:0011501:603.

Соответствующие изменения проекта планировки и межевания территории представлялись 15.02.2022, 21.02.2022, 21.09.2022, 27.10.2022, 20.12.2022, проводились обсуждения с администрацией.

23.01.2023 председатель Батайской городской Думы - глава города Батайска вынес постановление № 4 о проведении общественных обсуждений по проекту внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории микрорайона «Город Озер».

16.03.2023 постановлением главы Администрации города Батайска был утвержден проект внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории микрорайона «Город Озер», подготовленный ООО «Концерн «Единство» в отношении измененной территории микрорайона, включающей в себя 4 земельных участка: 61:46:0011501:6, 61:46:0011501:168; 61:46:0011501:395; 61:46:0011501:93, 61:46:0011501:603

Следовательно, Общество как арендатор в связи с возникшей необходимостью повторно выполнило свои обязательства надлежащим образом, а арендодатель принял повторное исполнение по договору.

В то же время Администрация города Батайска до настоящего времени не исполнила свои обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию 2-х уровневой транспортной развязки, предусмотренной проектом планировки и проектом межевания жилого района «Солнечный-2» в городе Батайске, либо строительству и вводу в эксплуатацию новой автомобильной дороги, примыкающей к автодороге «Южный подъезд к г. Ростову-на-Дону», соответствующей СНиП, ГОСТ, техническим регламентам и позволяющей организовать проезд на земельный участок со стороны города Батайска и города Ростова-на-Дону.

На сегодняшний день установленные судом недостатки земельного участка с кадастровым номером 61:46:0011501:168 не устранены.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме, приняв во внимание следующее.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307, статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4.1.1 договора Комитет имеет право требовать досрочного расторжения договора при нарушении условий договора.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценив по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу о недоказанности Комитетом обстоятельств существенного нарушения договора Обществом, влекущих возможность расторжения договора по требованию арендодателя, ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 23 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ об обязательствах и их исполнении» по смыслу пункта 1 статьи 314, статьи 327.1 Гражданского кодекса срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные подпунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. № 305-ЭС17-17952; п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Со стороны Общества таких нарушений договора аренды не допущено, доказательств обратного суду не представлено.

Кроме того, с учетом того, что Комитет дважды от Общества принял исполнение договора аренды, в том числе после уведомления о его расторжении, то он в силу пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации вообще утратил право на расторжение данного договора, поскольку проявил заинтересованность в исполнении договора.

Дальнейшее исполнение договора аренды возможно только после исполнения истцом своих обязательств по строительству и вводу в эксплуатацию двухуровневой транспортной развязки, предусмотренной проектом планировки и проектом межевания жилого района «Солнечный -2» в городе Батайске, либо строительства и ввода в эксплуатацию новой автомобильной дороги, примыкающей к автодороге «Южный подъезд к г. Ростову-на-Дону».

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

На основании изложенного, в удовлетворении искового заявления Комитета надлежит отказать.

Государственная пошлина за рассмотрение настоящего искового заявление судом не взыскивается, поскольку Комитет в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Волуйских И.И.