Решение по делу № А14-5776/2022 от 16.11.2023

Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело № А14-5776/2022

«16» ноября 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 16 ноября 2023 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Малыгиной М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Волохиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Волгоград,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), с. Русаново Воронежская область,

о взыскании 843 834 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 7937 от 20.03.2008 за период с 14.07.2021 по 30.11.2021 и 63 837 руб. 92 коп. неустойки за период с 14.07.2021 по 31.11.2021,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, надлежаще извещен;

от ответчика: не явился, надлежаще извещен;

установил:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – истец) обратился с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании 843 834 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 7937 от 20.03.2008 за период с 14.07.2021 по 30.11.2021 и 63 837 руб. 92 коп. неустойки за период с 14.07.2021 по 31.11.2021.

Определением суда от 19.04.2022 исковое заявление принято судом к производству.

Определением суда от 22.11.2022 судом назначена судебная экспертиза по делу. Проведение судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимый эксперт» ФИО2. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость земельного участка общей площадью 41 619 кв.м, с кадастровым номером 34:34:060003:367, расположенного по адресу: <...>?

Экспертное заключение приобщено к материалам дела.

Ответчик требования не признал частично по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени судебного заседания надлежаще извещены. На основании ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие не явившихся лиц.

Определением суда в судебном заседании объявлялся перерыв.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

20.03.2008 между Администрацией Волгограда (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Галактика-Инжиниринг» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 7937, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный в пользование на условиях долгосрочной (краткосрочной) аренды до 27.06.2045 земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:06 0003:0367, площадью 41 619 кв.м, расположенный по адресу: г.Волгоград, Советский район, ул. им. Рутковского, 1 (пункт 1.1 договора).

Между сторонами составлен акт приема-передачи земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В соответствии со ст. 1 Закона Волгоградской области от 26.12.2016 № 136-ОД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде, за исключением земельных участков, предоставленных для строительства, осуществляется администрацией Волгограда.

Согласно Положению о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда (далее - Департамент), утвержденному решением Волгоградской городской Думы от 22.03.2017 № 55/1585 «О даче согласия администрации Волгограда на реорганизацию департамента муниципального имущества администрации Волгограда и департамента земельных ресурсов администрации Волгограда в форме присоединения департамента земельных ресурсов администрации Волгограда к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда и утверждении Положения о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда» Департамент осуществляет полномочия собственника по управлению, владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе полномочия продавца, арендодателя.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.02.2021 ответчик приобрел спорный земельный участок и на основании договора от 14.07.2021 ответчик приобрел в собственность здания, расположенные на земельном участке по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Советский район, ул. им. Рутковского, д. 1.

Согласно сведениям из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.12.2021 собственником имущества, расположенного на арендуемом земельном участке является индивидуальный предприниматель ФИО1.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 424, пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за пользование земельными участками является регулируемой.

В соответствии с пунктом 2.9 договора размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежат исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает Арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

Расчет годовой арендной платы произведен в соответствии с порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленных в аренду без торгов, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской обл. от 04.02.2020 № 4н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки», постановлением администрации Волгограда от 27.03.2020 № 282 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город-герой Волгоград, предоставленные в аренду без торгов, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Волгограда».

Согласно пункту 2.4 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 2.10 договора в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим Договором срок, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю. Арендодателем в исключительных случаях может быть предоставлена отсрочка оплаты арендной платы на срок не более 2-х (месяцев) кварталов без начисления неустойки.

Поскольку ответчик не уплачивал арендные платежи, по расчету истца у ответчика образовалась задолженность в сумме 843 834 руб. 72 коп.

Претензию истца об уплате задолженности ответчик оставил без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 Гражданского кодекса РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Согласно пунктам 1 , 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Поскольку договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в данном случае, арендная плата по договору является регулируемой и подлежит изменению в силу изменений действующего законодательства.

Как разъяснено в п. п. 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Согласно действующей с 01.03.2015 статье 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

При расчете арендной платы истец руководствовался порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленных в аренду без торгов, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской обл. от 04.02.2020 № 4н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки», постановлением администрации Волгограда от 27.03.2020. № 282 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город-герой Волгоград, предоставленные в аренду без торгов, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Волгограда».

На основании указанных правовых актов истец произвел начисление арендных платежей в размере 843 834 руб. 72 коп. в месяц в соответствии с отчетом оценщика муниципального унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации» № 52-1455зу от 15.12.2016 о рыночной стоимости земельного участка, составившей 30 631 584 руб.

Ответчик возражал против расчета арендных платежей по отчету оценщика муниципального унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации» № 52-1455зу от 15.12.2016.

Определением суда от 22.11.2022 по ходатайству ответчика судом назначена судебная экспертиза по делу. Проведение судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимый эксперт» ФИО2. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость земельного участка общей площадью 41 619 кв.м, с кадастровым номером 34:34:060003:367, расположенного по адресу: <...>?

В соответствии с экспертным заключением ООО «Независимый эксперт» № 146/12/22Э от 19.12.2023 рыночная стоимость земельного участка составляет 17 960 000 руб.

Истец возражений по экспертному заключению не представил.

Таким образом, при расчете арендных платежей следует применять рыночную стоимость земельного участка, определенную экспертом ООО «Независимый эксперт» ФИО2 в размере 17 960 000 руб. 00 коп.

При применении в расчете арендной платы рыночной стоимости земельного участка, определенного судебным экспертом, размер арендой платы за спорный период составит 387 203 руб. 31 коп.

Истец правом на уточнение исковых требований не воспользовался, предоставив суду информативный расчет.

Факт наличия задолженности ответчика по договору аренды подтвержден материалами дела.

Доказательства внесения ответчиком арендной платы в полном объеме, предусмотренной договором аренды за предъявленный истцом период, в материалах дела отсутствуют, ответчик таких доказательств суду не представил.

С учетом изложенного, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца 387 203 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате, в остальной части заявленных требований следует отказать.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 14.07.2021 по 31.11.2021 в сумме 63 837 руб. 92 коп.

По смыслу гл. 23 ГК РФ неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, односторонний отказ от их исполнения не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статей 330, 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в определении условий договора, если он не противоречит закону или иным правовым актам.

Применение мер гражданско-правовой ответственности является последствием ненадлежащего исполнения обязательств.

Поскольку факт несвоевременного исполнения ответчиком обязательства по оплате товара подтвержден материалами дела, требование о взыскании неустойки заявлено истцом правомерно.

Граждане и юридические лица свободны в заключение договора, условия договора определяются по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ).

При заключении договора стороны установили свою волю на случай нарушения обязательств. Данный договор не признан недействительным в установленном законом порядке. Истец при заключении и исполнении договора вправе был рассчитывать на надлежащее его исполнение со стороны ответчика.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» исходя из принципа, что гражданское законодательство регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников (ст. 2 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны должника (ответчика), являющегося коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией при осуществлении ею приносящей доход деятельности.

Поскольку суд признал начисленную истцом задолженность по арендным платежам частично неправомерной, размер пени подлежит пересчету.

При указанных обстоятельствах, сумма пени за период с 14.07.2021 по 31.11.2021 составляет 23 662 руб. 43 коп.

С учетом изложенного, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пени в сумме 23 662 руб. 43 коп., в остальной части заявленных требований о взыскании пени отказать.

Все иные доводы ответчика судом исследованы и подлежат отклонению, так как опровергаются материалами дела и не влияют на суть принятого решения.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Истец освобожден от уплаты госпошлины.

На основании изложенного, с ответчика подлежит взысканию в федеральный бюджет госпошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 9575 руб.

Предусмотренное в пп.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ освобождение государственных органов и органов местного самоуправления от уплаты государственной пошлины не исключает возмещение данными органами другим участникам арбитражного процесса судебных расходов в соответствии с положениями ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В материалы дела от ООО «Независимый эксперт» поступило заключение №146-12/22Э от 19.12.2022, а также счет на оплату № 12 от 09.03.2023 за производство данной экспертизы на сумму 50 000 руб. 00 коп.

На основании части 1 статьи 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Учитывая то обстоятельство, что на дату вынесения решения суд не располагает доказательствами внесения ответчиком денежных средств на депозитный счет суда для оплаты судебной экспертизы, вопрос о распределении расходов по оплате и перечислении денежных средств экспертной организации следует выделить для рассмотрения в отдельном судебном заседании в 12 часов 15.01.2024г.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), с. Русаново Воронежская область, в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>), <...> 203 руб. 31 коп. задолженности, 23 662 руб. 43 коп. пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), с. Русаново Воронежская область, в доход федерального бюджета 9575 руб. государственной пошлины.

Вопрос о распределении судебных расходов по оплате экспертизы выделить в отдельное производство и назначить к рассмотрению в судебном заседании в 12 часов 15.01.2024. обязать ответчика представить суду доказательства внесения на депозитный счет суда денежных средств на оплату экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия, через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья М.А.Малыгина