АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Хабаровск
31 января 2025 года № Ф03-5852/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2025 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи Гребенщиковой В.А.
судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщикова С.И.
при участии:
от предпринимателя ФИО1: ФИО2, представитель по доверенности б/н от 26.08.2024
от администрации города Южно-Сахалинска: ФИО3, представитель по доверенности от 15.07.2024 № Д07-0208/24
от предпринимателя ФИО4: ФИО5, представитель по доверенности от 12.07.2024 № 1273632
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационные жалобы администрации города Южно-Сахалинска, индивидуального предпринимателя Скорика Игоря Григорьевича
на решение от 09.09.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2024
по делу № А59-6624/2021 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
к администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 693020, <...>), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
о признании соглашения недействительным и применении последствий недействительности сделки
третье лицо: управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 693020, <...>)
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к администрации города Южно-Сахалинска (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее - предприниматель ФИО4) о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ответчиками соглашения от 07.04.2021 № 013-295 о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате которого у ФИО4 возникло право собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918; о применении последствий недействительности сделки в виде внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:226 и погашении записи о регистрации за ним права собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).
В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее - управление Росреестра).
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 09.09.2024 соглашение от 07.04.2021 № 013-295 признано недействительным. Применены последствия недействительности сделки в виде обязания администрации возвратить предпринимателю ФИО4 полученные по сделке денежные средства в размере 753 792 руб., а предпринимателя - возвратить администрации часть земельного участка площадью 604 кв. м, который был присоединен к земельному участку с кадастровым номером 65:01:0602005:226 и в результате образован земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918; суд обязал снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918; погасить в ЕГРН запись о праве собственности предпринимателя ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918; восстановить в ЕГРН запись о земельном участке с кадастровым номером 65:01:0602005:226.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2024 указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, администрация и предприниматель ФИО4 подали в Арбитражный суд Дальневосточного округа кассационные жалобы.
Доводы жалобы администрации сводятся к несогласию с выводом судов о возможности формирования самостоятельного земельного участка; исходя из переписки ответчиков, суд апелляционной инстанции, по мнению заявителя, также неправомерно сделал вывод об увеличении площади земельного участка (ФИО4) ввиду необходимости расширения границ с целью строительства торгового объекта; в ходе рассмотрения спора администрация настаивала на устранении чересполосицы между земельными участками с кадастровыми номерами 65:01:0602005:226 и 65:01:0602005:1918, про изломанность границ не заявляла; при этом суд первой инстанции со ссылкой на пункт 14 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указал на незаконность увеличения площади земельного участка в результате перераспределения больше чем в 2 раза (более чем на 10 %) без учета проекта межевания (постановление от 28.08.2020 № 2501-па), на основании которого проведено перераспределение земельных участков, предусмотрено образование земельного участка площадью 1157 кв.м; отмечает, что строительство подъездной дороги с ул. Сельской выполнено ФИО1 самовольно на не отведенном для таких целей земельном участке, поэтому отсутствует нарушение его прав заключенным соглашением; указывает на то, что апелляционным судом принято заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Дизайн Про», которое судом первой инстанции отклонено как ненадлежащее доказательство; полагает ссылку на решение по делу № А59-5497/2022 необоснованной как не имеющее преюдициального значения для настоящего спора.
В кассационной жалобе предприниматель ФИО4 приводит доводы о том, что ответчики не утверждали, что целью соглашения являлось устранение/исключение чересполосицы; при этом факт необходимости устранения чересполосицы подтвержден материалами дела и градостроительной документацией; настаивает на том, что площадь образуемого земельного участка не превышала площадь, установленную проектом межевания территории, поэтому оснований считать, что при заключении соглашения допущено нарушение пункта 14 статьи 39.29 ЗК РФ не имелось; полагает заключение эксперта ФИО6 ненадлежащим доказательством, поскольку эксперт дает ответы, не входящие в предмет настоящего спора; заключение ФИО7 не соответствует требованиям статьи 60 АПК РФ в виду допущенных нарушений при его получении (отсутствуют результаты осмотра объектов и проведения геодезической съемки); отмечает, что у администрации не было причин для отказа в перераспределении земельных участков и, как следствие, формирование участка площадью 604 кв. м и передачи на его торги; не согласен с позицией истца относительно нарушения его прав; обращает внимание на представленные объяснения и документы ответчиков о невозможности считать автомобильный проезд легальным объектом; фактически позиция предпринимателя, по мнению заявителя, обусловлена несогласием с границами земельного участка ФИО4 ввиду включения в него спорной дороги; полагает, что допущен конфликт с судебным актом по делу № А59-5497/2022.
В отзыве на кассационные жалобы предприниматель ФИО1, приводя аргументированные возражения относительно изложенных в них доводов, просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, в удовлетворении жалоб отказать.
В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представители сторон поддержали свои доводы, изложенные в кассационных жалобах и отзыве, дав суду пояснения.
Управление Росреестра надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационных жалоб в его отсутствие.
Заявленное администрацией в кассационной жалобе ходатайство о процессуальном правопреемстве путем замены ее на департамент землепользования города Южно-Сахалинска не поддержано в судебном заседании.
Вместе с тем суд кассационной инстанции считает необходимым указать, что положенное в обоснование ходатайства решение городской думы города Южно-Сахалинска от 29.09.2021 № 739/31-21-6 «О внесении изменений в отдельные решения представительного органа городского округа «Город Южно-Сахалинск» (пункт 23), предусматривает наделение департамента правами, в частности, по принятию решений и заключению соглашений о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности, только на будущее время. Кроме того, департамент не является стороной соглашения, исполнение соглашения прекратило обязательства сторон, что исключает возможность правопреемства в прекращенном обязательстве.
Изучив материалы дела, проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационных жалоб и возражения, заслушав в судебном заседании объяснения присутствовавших в нем лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
По материалам дела установлено, согласно выписке из ЕГРН предпринимателю ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:240, площадью 7636 +/- 30.6 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: автомобильная стоянка с боксами по ремонту и техобслуживанию автомобилей (запись о регистрации от 28.05.2009 № 65-65-01/004/2009-078).
В пределах данного участка находятся объекты недвижимости с кадастровыми номерами 65:01:0602005:1560, 65:01:0602005:391, 65:01:0602005:392.
Предпринимателем ФИО1 в соответствии с проектной документацией к этому земельному участку построена подъездная автодорога, проходящая от расположенной севернее ул. Сельской.
Между администрацией (сторона 1) и предпринимателем ФИО4 (сторона 2) заключено соглашение от 07.04.2021 № 013-295 о перераспределении земельного участка, расположенного в городском округе «Город Южно-Сахалинск» по адресу: <...>, площадью 553 кв. м, кадастровый номер 65:01:0602005:226, принадлежащего на праве собственности ФИО4 (участок 1), и части земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 604 кв. м, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918, площадью 1157 кв. м (участок 2), который в соответствии с правилами землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденными решением городского собрания г. Южно-Сахалинска от 30.01.2023 № 744/44-13-4, расположен в общественно-деловой зоне (ОД-9).
Размер платы за увеличение площади участка 1 составляет 753 792 руб. (пункт 5 соглашения).
Согласно выписке из ЕГРН от 11.11.2021 № КУВИ-002/2021-148961037 земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:226 снят с кадастрового учета 22.04.2021 и 22.04.2021 в реестр внесена запись государственной регистрации № 65:01:0602005:1918-65/025/2021-1 о праве собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918.
Предприниматель ФИО1, указывая, что в результате заключения соглашения от 07.04.2021 № 013-295 автодорога, обеспечивающая проезд к принадлежащему ему земельному участку со стороны ул. Сельской, передана в собственность ФИО4, в связи с чем его права нарушены, и полагая, что оспариваемое соглашение заключено в нарушение подпункта 2 пункта 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), предъявил в арбитражный суд настоящий иск.
В силу пункта 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.7 ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.
Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса (пункт 3 статьи 11.7 ЗК РФ).
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.
Пунктом 3 статьи 39.28 ЗК РФ предусмотрено, что перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.
В пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019, разъяснено, что в силу приведенной нормы для осуществления перераспределения необходимо установление наличие одновременно трех условий:
1) в результате перераспределения границы земельных участков должны приводиться в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
2) целью перераспределения должно служить исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы;
3) размер увеличившегося земельного участка не должен превышать установленные пределы.
Предусмотренными в указанной норме обстоятельствами, в силу которых возможно перераспределение и которые подлежат исследованию судами, в частности, является существование вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы у земельного участка, находящегося в частной собственности, для цели исключения которых должно осуществляться перераспределение за счет земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Установление оснований для перераспределения, то есть наличие предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ обстоятельств, является необходимым для решения вопроса о возможности перераспределения спорных участков.
В отсутствие обстоятельств, подтверждающих перераспределение в целях исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы у земельного участка, находящегося в частной собственности, перераспределение нельзя признать соответствующим подпункту 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ.
При этом наличие проекта межевания территории, предусматривающего перераспределение спорных земельных участков, само по себе не может выступать единственным основанием для осуществления перераспределения в отсутствие предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ оснований.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные доказательства по делу по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и каждое в отдельности, в частности результаты судебной экспертизы от 10.10.2023, подготовленной экспертом ФИО6, признанной надлежащим доказательством, принимая во внимание заключение кадастрового инженера ФИО7 от 24.01.2023 с учетом топографической съемки, схемы взаимного расположения земельных участков на кадастровом плане территории, не усмотрели оснований для вывода о том, что участвовавший в перераспределении принадлежавший на праве собственности ФИО4 земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:226 имел перечисленные в подпункте 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ недостатки землепользования, в том числе в виде изломанности границ, чересполосицы.
При рассмотрении дела судами выяснено, что целью перераспределения, которую преследовал ФИО4, являлась его заинтересованность в увеличении площади принадлежащего ему земельного участка, обусловленная необходимостью расширения границ для строительства отвечающего всем техническим и архитектурным требованиям торгового объекта и, как следствие, получение в упрощенном порядке (без торгов) дополнительного земельного участка, а не устранение недостатков землепользования.
В ходе судебного разбирательства ответчиками не представлено доказательств невозможности использования неразграниченного земельного участка площадью 604 кв.м. и образования самостоятельного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования спорной территории.
Предоставление земельного участка на торгах основано на закрепленном в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ принципе земельного законодательства, предусматривающем сочетание интересов общества и законных интересов граждан. В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов.
При этом целями проведения торгов являются привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.
Торги (конкурсы/аукционы) являются конкурентным способом заключения договоров аренды земельных участков. Процедура проведения торгов основана на состязательности, соперничестве их участников -хозяйствующих субъектов, влекущей повышение цены реализуемого объекта.
Согласно пункту 1 статьи 39.11 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона, в том числе, по заявлениям граждан и юридических лиц.
В силу пункта 12 статьи 39.11 ЗК РФ начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.
Таким образом, начальная цена аукциона не может быть ниже кадастровой и в ходе аукциона повышается на «шаг аукциона», который устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.
В данном случае, как следует из пункта 5 соглашения о перераспределении, размер платы за увеличение площади земельного участка 1 определен в соответствии с Законом Сахалинской области от13.07.2016 № 69-30 «О порядке определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в государственной собственности Сахалинской области, и с землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена», постановлением Правительства Сахалинской области от 12.05.2016 № 227 «Об утверждении Порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в государственной собственности Сахалинской области, и с землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена», то есть по формуле, учитывающей установленную на дату выкупа кадастровую стоимость земельного участка, что не соответствует имущественным интересам муниципального образованием городской округ Южно-Сахалинск.
Проанализировав доказательства по делу, суды, установив, что по результатам перераспределения ФИО4 предоставлена территория с существующим на ней проездом к земельному участку ФИО1, построенным в соответствии с проектной документацией и разрешением, в связи с чем заключили, что оспариваемое соглашение нарушает права и законные интересы истца на ведение предпринимательской деятельности на своем участке через организованный им проезд, имеющийся на публичной кадастровой карте.
При этом довод о том, что спорный заезд является самовольной постройкой, правомерно отклонен как не являющийся предметом настоящего спора и не имеющий правового значения.
При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о том, что оспариваемое соглашение о перераспределении заключено в нарушение норм действующего законодательства, а также прав и интересов третьих лиц в связи с чем удовлетворили заявленные требования о признании его недействительным (статья 168 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Применяя последствия недействительности соглашения о перераспределении, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, обоснованно обязал администрацию возвратить предпринимателю ФИО4 уплаченные им по сделке денежные средства, ФИО4 возвратить администрации часть земельного участка площадью 604 кв. м, присоединенного к земельному участку с кадастровым номером 65:01:0602005:226, и постановил исключить из ЕГРН сведения о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:1918, а также восстановить в реестре сведения о земельном участке с кадастровым номером 65:01:0602005:226.
С учетом приведенных и установленных обстоятельств по делу суд кассационной инстанции считает достаточным для отклонения доводов заявителей кассационных жалоб, представляющих собой сформированные позиции, высказанные в процессе рассмотрения спора, которые являлись предметом рассмотрения судов обеих инстанций, направлены на переоценку доказательств, переоценка которых в суде кассационной инстанции недопустима в силу положений статей 286, 287 АПК РФ.
Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.
С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 09.09.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2024 по делу № А59-6624/2021 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья В.А. Гребенщикова
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
С.И. Гребенщиков