АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
06 июня 2025 года
Дело № А33-29705/2024
Красноярск
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23 мая 2025 года.
В полном объёме решение изготовлено 06 июня 2025 года.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Нечаевой И.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Иманова Заура Сиявуш оглы (ИНН 246008120365, ОГРН 321246800017207)
к индивидуальному предпринимателю Сабировой Валентине Валентиновне (ИНН 246200167168, ОГРН 323246800099982)
о взыскании убытков, о переводе прав и обязанностей арендатора,
с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>),
при участии в судебном заседании:
от ответчика: ФИО4, представителя по доверенности от 24.10.2024, представлен диплом о высшем юридическом образовании, личность удостоверена паспортом,
ответчик: ФИО2, личность удостоверена паспортом,
третье лицо: ФИО3, личность удостоверена паспортом,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смирновой А.Е.,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик), согласно которому истец просит:
1. Перевести на индивидуального предпринимателя ФИО1 права и обязанности арендатора по заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО5, договору аренды нестационарного торгового павильона, общей площадью 60 кв.м., расположенного%: <...>.
2. Взыскать с ответчика в пользу истца убытки, вызванные отказом в заключении договора аренды но новый срок, в размере 280 000 рублей.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 09.10.2024 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3.
Протокольным определением от 05.03.2025 на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял уточнение исковых требований. Судом рассматриваются исковые требования, согласно которым истец просит перевести на индивидуального предпринимателя ФИО1 права и обязанности арендатора по заключенному между ФИО2 и ФИО3, договору аренды павильона, общей площадью 60 кв.м., расположенного: <...>.
Протокольным определением от 25.04.2025 судебное заседание отложено на 23.05.2025.
В судебное заседание 23.05.2025 явились ответчик, третье лицо.
Истец в судебное заседание явку представители не обеспечил, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Сведения о дате и месте слушания размещены на сайте Арбитражного суда Красноярского края. Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя истца.
Представитель ответчика поддержал ранее изложенную позицию.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
04 июня 2023 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды павильона № 3 (договор № 3), согласно пункту 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нестационарный торговый павильон общей площадью 60 кв.м., расположенный по адресу: <...> в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию для организации и осуществления в нем предпринимательской деятельности.
Пунктом 2.2.2. договора № 3 предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату в соответствии с условиями договора.
Размер месячной арендной платы составляет 140 000 руб. Сумма арендной платы включает в себя стоимость коммунальных и эксплуатационных расходов, в именно, стоимость электрической энергии, водоснабжения и предусмотренных законодательством РФ услуг в объеме, необходимом для эксплуатации павильона. Оплата услуг дворника и вывоза ТБО осуществляется арендодателем. (пункт 3.1. договора № 3).
В пункте 6.1. договора № 3 сторонами согласовано, что договор вступает в силу с момента подписания и действует 11 месяцев. Однако положения договора в части расчетов (раздел 3) вступают в силу и действуют для сторон с момента возможности осуществления в павильоне хозяйственной деятельности. Подтверждением начала хозяйственной деятельности в павильоне являются подписанный сторонами акт начала осуществления хозяйственной деятельности. Положения пункта являются существенным условием договора так как в настоящий момент осуществляется модернизация.
В соответствии с пунктом 6.2. договора № 3 договор считается возобновленным на тот же срок, на тех же условиях, если за 10 календарных дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о намерении его изменить либо о расторжении договора.
03 августа 2023 года между истцом (арендатор) и ИП ФИО3 (субарендатор) заключен договор субаренды № 3, в соответствии с которым арендатор обязуется предоставить субарендатору за плату во временное пользование временное сооружение (павильон) общей площадью 60 кв.м., расположенный по адресу: <...>.
07 апреля 2025 года ответчик направил в адрес истца дополнительное соглашение № 1 к договору № 3, в соответствии с которым предложено пункт 2.5. договора № 3 изложить в следующей редакции:
«2.5. Сдавать арендуемый Павильон в субаренду, с обязательным согласованием с Арендодателем».
Письмом от 22.04.2024 истец сообщил ответчику об имеющихся замечаниях к условиям дополнительного соглашения..
Письмом от 25.04.2024 ответчик сообщил истцу о намерении расторгнуть договор № 3 с 04.05.2024 в связи с истечением срока его действия. Для подписания направлено соглашение о расторжении договора.
Истец сообщил ответчику, что договор аренды № 3 считается возобновленным на тот же срок, на тех же условиях, в связи с пропуском срока, предусмотренного пунктом 6.2. договора. Также истец указал на допущенные ответчиком описки и неточности.
02 мая 2024 года истец уведомил ответчика о желании заключить договор аренды с учетом преимущественного права на заключение договора аренды.
05 мая 2024 года между ответчиком (арендодатель) и третьим лицом (арендатор) заключен договор аренды павильона, согласно пункту 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование павильон, находящийся по адресу: 660125, <...>. Общая площадь составляет 60 кв.м.
Истец направил в адрес ответчика претензию от 04.07.2024 с требованием расторгнуть действующий договор между ответчиком и арендаторами торгового павильона и заключить на аналогичных условиях договор аренды указанного павильона с истцом.
Требования истца добровольно не исполнены.
На основании изложенного, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим исковым заявлением.
Возражая относительно заявленных исковых требований, ответчик представил в материалы дела отзыв и дополнения к нему, в которых указал на следующие доводы:
- истцом допущены следующие нарушения обязательственных отношений, которые существенным образом влияют на возможность истца требовать перевода прав и обязанностей арендатора;
- отсутствует оплата арендных платежей по договору аренды от 04.06.2023 №3 за сентябрь 2023 и октябрь 2023 года;
- истцом допущено систематическое нарушение срока уплаты арендных платежей;
- ответчик в период действия договора аренды, неоднократно предлагала Истцу урегулировать возникшие разногласия, посредством направления дополнительных соглашений к договору. Из ответов, которые были представлены истцом следует, что по существу заявленных ответчиком вопросов, не было дано ни одного ответа, письма, направленные в адрес ответчика, носили произвольное содержание. В данном случае указанное поведение истца носит явный недобросовестный характер.
В судебном заседании 10.04.2025 опрошен свидетель ФИО6
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц. В том числе, гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, вследствие неосновательного обогащения.
Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств.
Заключенный между истцом и ответчиком договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регламентированы положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Предметом рассматриваемого спора является требование истца с учетом принятого уточнения о переводе на индивидуального предпринимателя ФИО1 права и обязанности арендатора по заключенному между ФИО2 и ФИО3, договору аренды павильона, общей площадью 60 кв.м., расположенного: <...>.
По правилам пунктов 1 и 3 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что судам необходимо учитывать, что по смыслу пункта 3 части 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном пунктом 1 части 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Следовательно, исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.
Несвоевременная уплата арендных платежей или иное нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.
Возражая против исковых требований, ответчик указал, что учитывая наличие задолженности истца перед ответчиком, систематическое нарушение сроков внесения арендных платежей, что в совокупности является явным отклонением от добросовестного поведения, а также свидетельствует о ненадлежащем исполнении договорных обязательств, перевод прав и обязанностей арендатора невозможен.
Как следует из пояснений ответчика, при заключении договора аренды № 3 стороны определили срок его действия с 04.06.2023 по 04.05.2024, а также достигли соглашения о предоставлении истцу арендных каникул сроком на 2 месяца. Таким образом, за период действия договора аренды должно было быть произведено 9 арендных платежей на сумму 140 000 рублей.
В пункте 3.3. договора № 3 установлено, что арендные платежи производятся ежемесячно.
Ответчиком представлена в материалы дела выписка ПАО «Сбербанк» за период действия договора аренды, из которой следует, что истцом совершены следующие платежи: 08.07.2023 на сумму 140 000 рублей, 08.11.2023 на сумму 140 000 рублей, 08.12.2023 на сумму 140 000 рублей; 08.01.2024 на сумму 140 000 рублей, 08.02.2024 на сумму 140 000 рублей, 08.03.2024 на сумму 140 000 рублей, 28.03.2024 года на сумму 1 402 рубля (оплата коммунальных услуг), 08.04.2024 на сумму 140 000 рублей;
Таким образом, в нарушение принятых на себя обязательств, истцом внесено всего 7 арендных платежей на сумму 140 000 рублей.
Вышеизложенное свидетельствует о существенном нарушении договорных обязательств, влияющем на возможность истца требовать перевода прав и обязанностей арендатора.
Как указывает ответчик, истец от оплаты арендных платежей в сентябре 2023 и октябре 2023 года уклонился, что подтверждает факт ненадлежащего исполнения условий договора аренды № 3.
Истец, в свою очередь, ссылается на то, что возможность осуществления хозяйственной деятельности в павильоне возникла лишь с 08.11.2023 в связи с проводимой в павильоне модернизацией (увеличением площади), началом послужило осуществление истцом периодических арендных платежей, акт начала осуществления хозяйственной деятельности, так и не был составлен сторонами.
Ответчиком в материалы дела представлен договор подряда от 17.04.2023 №1/2 на проведение комплекса работ по строительству временного сооружения с благоустройством прилегающей территории по адресу <...>, заключенный между ответчиков (заказчик) и ИП ФИО7 (подрядчик). В соответствии с п.2.3. срок выполнения работ составляет 3 месяца, начало выполнения работ 01.05.2023 года, срок окончания работ 01.08.2023.
01 августа 2023 года между ИП ФИО7 и ответчиком подписан акт сдачи-приемки объекта к договору подряда от 17.04.2023 №1/2. В соответствии с п.1 Акта сдачи-приемки подрядчик сдал, а заказчик принял объект по адресу: ул. 9 Мая 38. Качество выполненных работ проверено заказчиком в присутствии подрядчика и соответствует требованиям заказчика и/или условиям договора.
Ответчик пояснил, что временное сооружение (павильон) было принято ответчиком без замечаний, строительство объекта было окончено в срок, то есть до 01.08.2023.
Кроме того, как указал ответчик, строительство временных сооружений по адресу <...>, осуществлялось комплексно, что означает проведение строительных работ не в отношении единственного сооружения, а ряда аналогичных объектов; сроки строительства всего комплекса определены аналогичным образом одинаково для всех - 01.08.2023 года; в связи с тем, что модернизация данных объектов сопровождалась благоустройством прилежащей территории, за счет денежных средств индивидуальных предпринимателей была построена остановка «Детская поликлиника», а также оборудована детская площадка, было объявлено о торжественном открытии комплекса, на котором присутствовали представители Администрации Советского района г. Красноярска. Вышеизложенное также подтверждается сведениями из средств массовой информации - сайты новостных каналов «Сибновости» и «Енисей ТВ», а также информацией представленной на сайте администрации г. Красноярска. В период строительства павильона, 04.06.2023 между ИП ФИО1 и ответчиком был заключен договор аренды павильона, расположенного по адресу: <...>. Исходя из содержания договора аренды от 04.06.2023 года следует, что стороны договора (ИП ФИО9 О. и ИП ФИО2) пришли к соглашению о предоставлении арендатору каникул по оплате арендных платежей в связи с происходящей модернизацией нежилого помещения.
Как поясняет ответчик, договоренность сторон о предоставлении арендных каникул на 2 месяца обусловлена проводившимся строительством, срок которого определен до 01.08.2023 года; по окончании строительства павильона истец передал готовый объект по договору № 3 от 03.08.2023 года в субаренду ИП ФИО3; по условиям договора субаренды от 03.08.2023 года субарендатору предоставлены арендные каникулы на 1 месяц (август 2023 года); предоставление данных каникул было обусловлено чистовой подготовкой объекта для ведения в нем хозяйственной деятельности (уборка помещения, изготовление вывески, закуп необходимого оборудования); по имеющейся у ответчика информации, все расчеты по договору проводились в срок, субарендатор не уведомлял истца о невозможности осуществления предпринимательской деятельности; в данном случае поскольку у субарендатора отсутствовали препятствия в осуществлении хозяйственной деятельности, оплата по договору проводилась в установленные сроки, субарендатор не уведомлял истца о каких-либо препятствиях, которые бы влияли на возможность осуществления предпринимательской деятельности, арендатор получал прибыль, в том числе оплату от субарендатора в сентябре и октябре 2023 года, постольку оснований для невнесения истцом арендных платежей ответчику не имелось.
Анализируя вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к выводу, что ИП ФИО9 О. непосредственно хозяйственную деятельность в павильоне не осуществлял, а передал павильон в субаренду, что свидетельствует о достижении цели заключенного договора - организация предпринимательской деятельности (п. 1.1. договора от 04.06.2023 года арендатором принят нестационарный торговый павильон, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию для организации и осуществления в нем предпринимательской деятельности).
Заявленный стороной истца довод о возможности осуществления хозяйственной деятельности только 08.11.2023 года доказательствами по делу не подтвержден.
Судом отклонена ссылка истца на пункт 6.1. договора от 04.06.2023. Так, за период действия договора ИП ФИО9 с инициативой подписания акта-начала осуществления хозяйственной деятельности не выходил.
За период действия договора, истцом не были направлены уведомления, в соответствии с которыми истец бы утверждал о наличии у него препятствий в осуществлении предпринимательской деятельности, что прямо влияет на внесение арендных платежей.
Кроме того, 11.09.2023 ПАО «Красноярскэнергосбыт» ответчику был выставлен счет за август месяц, сумма по оплате составила 7 375 руб. + 1 475 руб. НДС, всего 8 850 руб., (оплачено 11.09.2023 года). Ответчик указывает, что данный счет был выставлен за август 2023 года в связи с тем, что оплата электроэнергии производится исходя из количества её потребления, аналогичным образом оплата осуществлялась за последующие месяцы: 05 октября 2023 года счет за сентябрь 2023 в сумме 2 250 + 450 НДС, всего 2 700 рублей, (оплачено 06.10.2023 года); 09.11.2023 года счет за октябрь 2023 в сумме 8 008,33+1601,67 НДС, всего 9 610 рублей (оплачено 09.11.2023 года); 07.12.2023 года счет за ноябрь 2023 в сумме 15 166,67 + 3 033,33 НДС, всего 18 200 рублей (оплачено 07.12.2023 года). В дальнейшем оплата производилась аналогичным образом, по счетам, выставляемым ПАО «Красноярскэнергосбыт», что подтверждается чеками по операции от 10.01.2024 года на сумму 19 600 рублей (490 комиссия) всего 20 090 рублей, от 08.02.2024 года на сумму 18 000 рублей (450 комиссия) всего 18 450 рублей, от 06.03.2024 года на сумму 19 410 рублей (485,25 комиссия) всего 19 895,25 рублей, от 09.04.2024 года на сумму 6 564 рубля (161,10 комиссия) всего 6 728,10 рублей, от 08.05.2024 года на сумму 8 200 рублей (205 комиссия) всего 8 405 рублей.
Исходя из выставленных ответчику счетов на оплату, формирование которых происходит по факту потребления электроэнергии, следует, что в спорном помещении осуществлялась хозяйственная деятельность и ранее 08.11.2023 в связи с объемами потребления электроэнергии.
В судебном заседании 10.04.2025 опрошен свидетель ФИО10, собственник павильона, находящегося в комплексе по адресу <...>. ФИО10 пояснила, что объект после модернизации передан в эксплуатацию в июле 2023 года, арендаторы заехали в помещение в июле месяца и занимались внутренней отделкой. Вся сеть сдалась одновременно.
В судебном заседании 10.04.2025 третье лицо также пояснило, что в конце августа 2023 уже осуществлял коммерческую деятельность в спорном помещении. В сентябре, октябре 2023 ФИО3 активно занимался коммерческой деятельности, никаких препятствий не было.
Ввиду изложенного доводы истца о невозможности осуществления хозяйственной деятельности, опровергаются представленными доказательствами по делу, пояснениями ответчика, третьего лица, а также пояснениями свидетеля ФИО10
Таким образом, судом установлено ненадлежащее исполнение истцом своих обязательств по договору аренды, доказательств обратного материалы дела не содержат (ст. 9, 65 АПК РФ).
На основании изложенного суд пришел к выводу, что в соответствии с требованиями статьи 642 Гражданского кодекса Российской Федерации у истца отсутствует преимущественное право на заключение с ответчиком договора аренды на новый срок.
На основании изложенного суд отклоняет доводы истца и отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
При таких обстоятельствах понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины относятся на него.
Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска отказать.
Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 19 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по чеку по операции ПАО Сбербанк от 17.09.2024.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
И.С. Нечаева