Постановление по делу № 11АП-16050/2023 от 30.10.2023

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

№11АП-16050/2023

30 октября 2023 года Дело № А65-18031/2023

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 30 октября 2023 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Копункина В.А., Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Якобсон А.Э.,

при участии:

от истца – представитель ФИО1, по доверенности от 12.09.2023,

в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 октября 2023 года в помещении суда в зале № 7 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.09.2023, по делу № А65-18031/2023 (судья Савельева А.Г.),

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 1218924 руб. 70 коп. реального ущерба, 3076297 руб. 32 коп. упущенной выгоды,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Казань обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань о взыскании 4098126 руб. 13 коп. убытков.

В судебное заседание 02.08.2023г. истец представил письменное ходатайство об увеличении требований, просил взыскать 1098126 руб. 13 коп. реального ущерба в виде оплаченной аренды за период с 22.10.2022г. по 07.06.2023г., а также упущенную выгоду в сумме 7631253 руб. 11 коп. за период с 15.09.2021г. по 30.06.2023г.

Увеличение требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 13.09.2023г. истец представил заявление об уменьшении требований в части реального ущерба до 1218924 руб. 70 коп., в части упущенной выгоды – до 3076297 руб. 32 коп., просил актуальным считать именно это заявление.

Начисление убытков производится истцом с 20.12.2023г. (момента, когда он мог стать собственником объекта недвижимости, не оплачивать арендную плату, а, напротив, сам сдавать помещение в аренду) - по 31.08.2023г.

Уменьшение требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.09.2023, по делу № А65-18031/2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в иске отказать.

При этом в жалобе заявитель указал, что Комитетом на нежилые помещения первого этажа и антресоли общей площадью 361,5 кв.м по ул.Энергетиков, 3 был заключен договор аренды от 30.12.2019 №9006-95 сроком по 29.12.2024 с гражданином ФИО3 (фамилия изменена на Айзенберг) (ИНН <***>).

23.09.2022 ИП ФИО2 обратился в Комитет с заявлением о заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 361,5 кв.м. по адресу: <...> д.З, пом.1100.

На обращение о реализации преимущественного выкупа Комитетом (от 21.10.2022 №14619/КЗИО-ИСХ) в адрес заявителя был направлен ответ об отсутствии оснований для реализации преимущественного права выкупа указанных помещений в связи с тем, что договор аренды от 30.12.2019 №9006-95 расторгнут в одностороннем порядке.

Также Комитет обратился в Арбитражный суд РТ с исковым заявлением о расторжении договора аренды №9006-95 от 30.12.2019 нежилых помещений, обязании вернуть по акту приема-передачи нежилые помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 306, 31, 31а; антресоли №№11-15 с кадастровым номером 16:50:100419:361, расположенных по адресу: <...> д.З, взыскании штрафа в размере 290 666 руб. 66 коп., денежных средств в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта в момента вступления в законную силу до дня его фактического исполнения.

Решением АС РТ от 13.10.2022 А65-19279/2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебными актами апелляционной и кассационной инстанций от 16.12.23022 и 23.03.2023 жалобы Комитет оставлены без удовлетворения.

Учитывая изложенное, правовые основания для возврата денежных средств ИП ФИО2 отсутствуют.

Согласно п. 4.4.17 договора аренды №9006-95 от 30.12.2019 арендатор обязуется не передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам, в том числе не заключать договоры и не вступать в сделки (также не исполнять сделки), следствием которых является или может являться какое-либо обременение имущественных прав, предоставленных Арендатору по Договору (договоры залога, субаренды, внесение права аренды имущества или его части в уставный капитал хозяйствующих субъектов (обществ, товариществ, производственных кооперативов и других), иное отчуждение прав на имущество), без письменного разрешения Арендодателя.

ИП ФИО2 обратился в Комитет с заявлением (25202/кзио-вх от 23.12.2022) о согласовании сдачи части помещения №1100 на 1 этаже в субаренду юридическому лицу для получения лицензии и организации продажи алкогольной продукции.

Комитетом дан ответ (317/кзио-исх от 17.01.2023) о том, что договор аренды №9006-95 от 30.12.2019 расторгнут с 05.10.2021, в Арбитражном суде рассматривается дело в отношении данного договора, в связи с чем рассмотрение вопроса о передаче в субаренду нежилого помещения не представляется возможным.

ИП ФИО2 обратился в Комитет с запросом (14655/кзио-вх от 20.07.2023) о предоставлении разрешения на сдачу нежилых помещений 1 этажа 21-25, 21а, 30, 30а, 306, 31, 31а; антрисоли №11-15 по договору субаренды юридическому лицу ООО «Спецавтоматика Актив».

Комитет в ответе (11594/кзио-исх от 17.08.2023) отмечает, что Порядок предоставления в субаренду муниципального имущества определен Положением о порядке предоставления в субаренду муниципального имущества г.Казани, утвержденным решением Казанской городской Думы от 17.06.2015 №6-43 «О порядке предоставления в аренду муниципального имущества города Казани» и в рамках ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции».

Типовой договор субаренды недвижимого имущества муниципальной казны г.Казани утвержден постановлением Исполнительного комитета г.Казани от 01.09.2015 №3328 «Об утверждении типовых договоров аренды имущества муниципальной казны г.Казани».

В соответствии с решением Казанской городской Думы от 17.06.2015 №6-43 «О порядке предоставления в аренду муниципального имущества города Казани» размер субарендной платы за муниципальные нежилые помещения для договоров субаренды, заключаемых без проведения торгов, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции», определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на объект с кадастровым номером 16:50:100419:361 имеется обременение в виде «Запрещение регистрации», наложенное МРОСП по ОИП 30.06.2022 на основании постановления о возбуждении исполнительного производства, выданного 27.05.2022.

Учитывая изложенное, рассмотрение вопроса заключения договора субаренды нежилых помещений площадью 361,5 кв.м по ул.Энергетиков, д.3, пом. 1100 будет возможно только после снятия с объекта обременения в виде «Запрещение регистрации» и представления в Комитет земельных и имущественных отношений г.Казани отчета по определению размера субарендной платы по данному объекту, изготовленного независимой оценочной организацией.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ранее ФИО3) с 30.12.2019 является арендатором нежилых помещений первого этажа №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м., расположенных по адресу: <...>, используемых под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образования, здравоохранения, банковские услуги, офис.

30 декабря 2019 года между заявителем и Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани по результатам открытых аукционных торгов, проведенных 13.12.2019, был заключен соответствующий договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани №9006-95 сроком на 5 лет (по 29.12.2024).

Помещения были переданы ответчиком заявителю по акту приема-передачи от 30.12.2019.

Комитет в связи с наличием задолженности и неиспользованием помещения по назначению, письмом от 02.09.2021 №12851/кзио-исх уведомил предпринимателя об отказе от договора в одностороннем порядке и заявил требование о возврате помещения, обратившись в Арбитражный суд Республики Татарстан с соответствующим иском, который явился предметом рассмотрения по делу №А65-31800/2021. Предприниматель, не согласившись с отказом Комитета от договора, изложенным в письме от 02.09.2021 №12851/кзио-исх, в свою очередь обратился со встречным иском в рамках дела №А65-31800/2021 о признании его недействительным.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.04.2022 по делу №А65-31800/2021 в удовлетворении исковых требований Комитета об обязании освободить нежилые помещения и взыскании штрафа было отказано; односторонний отказ МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» от договора №9006-95 от 30.12.2019 признан незаконным.

21.09.2022 заявитель обратился в Комитет с заявлением исх. №4 о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 21.10.2022 №14619/КЗИО-ИСХ ответчик отказал заявителю в предоставлении в собственность арендуемых нежилых помещений, указав, что запись о договоре аренды в ЕГРН погашена и ее восстановление не представляется возможным.

Заявитель, считая данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в суд с иском о признании незаконным решения от 21.10.2022 №14619/КЗИО-ИСХ об отказе в выкупе арендованного имущества согласно договору аренды от 30.12.2019 №9006-95, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, решения об условиях выкупа арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.03.2023г., оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023г. по делу А65-30395/2022 исковые требования удовлетворены, суд признал решение Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» об отказе заявителю в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества согласно договору аренды от 30.12.2019 №9006-95, изложенное в письме от 21.10.2022 №14619/КЗИО-ИСХ, незаконным и обязал Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения в месячный срок с даты вступления решения в законную силу действий по реализации преимущественного права индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань, на приобретение имущества (нежилые помещения 1-го этажа и антресоли в здании, расположенном по адресу: РТ, <...> д. 3 (помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м).

В настоящее время договор не заключен, ведутся переговоры по согласованию условий.

В рамках настоящего иска истец просит взыскать с ответчика убытки, состоящие из арендной платы, оплаченной в период с 20.12.2022г. по 31.08.2023г. и из упущенной выгоды, рассчитанной за этот же период на основании заключения эксперта (денежные средства, которые истец мог бы получить, сдавая принадлежащее ему имущество в аренду).

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 15, 1064, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65, 9, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования по следующим основаниям.

В соответствии с абз. 2 п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

По делу о взыскании убытков истец также должен доказать наличие причинно-следственной связи между причиненными истцу убытками и нарушением обязательств со стороны ответчика, а также размер понесенных убытков.

Согласно п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное (ч.12).

Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать наступление вреда, противоправность действий причинителя вреда, причинно-следственную связь между виновными (противоправными) действиями причинителя вреда и фактом причинения вреда, а также размер вреда, подтвержденный документально. Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении совокупности всех указанных элементов ответственности.

Судом первой инстанции верно установлено, что уполномоченный орган неправомерно отклонил заявление о выкупе помещения, бездействие органа признана незаконным и на него возложена обязанность устранить нарушение.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

С соответствующим заявлением истец обратился 21.09.2022г., следовательно, действуя в соответствии с условиями закона, ответчик был обязан направить истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества до 17.11.2022г. Следовательно, к 17.11.2022г., у истца возникло право на выкуп помещения, чего он был лишён в силу неправомерных действий истца.

С учётом срока на регистрацию права собственности, истцом в качестве периода, в который он уже не должен был платить арендную плату, определен период с 20.12.2022г. по 31.08.2022г. В этот период оплате подлежало 1218924 руб. 70 коп., все суммы истцом оплачены, отсутствие задолженности подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

При этом, суд первой инстанции верно указал, что довод ответчика о том, что в настоящее время договор купли-продажи не заключен, истец продолжает пользоваться имуществом на основании договора аренды, который оплачивается, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков в виде оплаченной аренды, в силу следующего.

По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованным имуществом. Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/2011.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Кроме того, в пункте 6 указанного постановления также разъяснено, что если выкуп имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Законом от 159-ФЗ, не допускается включение в договор продажи недвижимости условия о сохранении обязательств по внесению арендатором арендных платежей после его заключения.

На основании изложенного, поскольку иной момент с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, сторонами не установлен, суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу, что при надлежащем исполнении ответчиком своих обязанностей, с 20.12.2022г. истец не должен был оплачивать арендную плату, исковые требования в этой части подлежат удовлетворению.

Также суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что обоснованным и подлежащим удовлетворению является требование о взыскании упущенной выгоды за этот же период, в силу следующего.

В силу пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Таким образом правомерен вывод суда первой инстанции о том, что факт намерения сдавать арендованное имущество в аренду подтверждается неоднократными попытками истца сдать его в субаренду, для чего истец обращался к ответчику с соответствующими заявлениями.

Соответствующее условие об обязанности арендатора не передавать свои права и обязанности по Договору аренды третьим лицам, в том числе не заключать договоры субаренды без письменного разрешения арендодателя содержится в пункте 4.4.17 Договора аренды.

С учетом вышеизложенных норм права и условия Договора аренды, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что обращение заявителя к ответчику с заявлением о даче разрешения на передачу части арендованных помещений в субаренду является правомерным.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Гражданско-правовые отношения по аренде имущества регулируются, как общими положениями гражданского законодательства, так и нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В порядке статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма, здания или сооружения) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество (здание или сооружение) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор соответственно обязуется своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

Согласно пункту 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 пределы реализации арендных прав арендатора ограничены тем, что поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, арендатор, распоряжаясь своими арендными правами, должен учитывать волю арендодателя. В связи с этим механизм реализации данных прав представляет собой последовательность односторонних и двусторонних сделок. Все сделки, связанные с арендными правами, возможны только при согласии арендодателя. Таким образом, первая односторонняя сделка - обращение к арендодателю с просьбой дать такое согласие. Следующая односторонняя сделка - выражение согласия арендодателем. Далее следует процедура заключения соответствующего договора.

По смыслу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды. Данная норма закона, является императивной, обязывающей арендатора обратиться к арендодателю за согласованием передачи имущества в субаренду, а арендодателя – рассмотреть такое обращение по существу.

Вместе с тем, императивность указанной нормы не предполагает абсолютную обязанность арендодателя всегда давать только согласие на совершение арендатором сделки по передаче арендованного имущества в субаренду (поднаем), как это считает заявитель.

Статьёй 209 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит его собственнику, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.

При этом, с учетом изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в случае перехода права собственности к истцу в установленном законе порядке, с 20.12.2022г. у него отсутствовала бы обязанность получения обязательного согласия на передачу имущества в аренду.

Согласно заключению №1407/23 от 14.07.2023г., размер годовой арендной платы за пользование помещением, составил: с 01.07.2022г. – 4370535 руб., а с 01.07.2023г. – 4484046 руб.

Ввиду отсутствия в материалах дела иного размера рыночной арендной платы, а также принимая во внимание, что ответчиком представленные истцом расчёты в части упущенной выгоды не оспорены, суд первой инстанции обоснованно принял их в качестве исходных для определения размера упущенной выгоды.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно указано, что за период с 20.12.2022г. по 31.08.2023г. взысканию с ответчика подлежит 3076297 руб. 32 коп.

В соответствии со статьей 16 ГК РФ публично-правовое образование (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) является ответчиком в случае предъявления гражданином или юридическим лицом требования о возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов. Такое требование подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

С учётом положений пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» суд уточняет, что фактически ответчиком по делу является Муниципальное образование г.Казани в лице Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>), поскольку все действия, признанные незаконными, совершены указанным органом, и он выступает лицом, представляющим интересы муниципального образования.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны и не принимаются апелляционным судом, поскольку в результате неправомерных действий ответчика, выразившихся в нарушении сроков реализации истцом преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, последнему были причинены убытки в силу следующего.

Истец является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанных помещений в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении и изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (Далее - Закон №159-ФЗ).

Если бы Комитет исполнил обязательства по заключению договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) 21.10.2022 года, то у ФИО2 не возникла бы обязанность по оплате арендной платы и препятствия в получении выгоды от использования помещения.

21.09.2022 истец обратился в Комитет с заявлением исх. №4 о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 21.10.2022 №14619/КЗИО-ИСХ Комитет отказал ФИО2 в предоставлении в собственность арендуемых нежилых помещений, указав, что запись о договоре аренды в ЕГРН погашена и ее восстановление не представляется возможным.

Решением арбитражного суда Республики Татарстан 21 марта 2023 года (резолютивная часть от 14 марта 2023 года) по делу №А65-30395/2022 решение Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» об отказе заявителю в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества согласно договору аренды от 30.12.2019 №9006-95, изложенное в письме от 21.10.2022 №14619/КЗИО-ИСХ, признали незаконным.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом, установлен факт нарушения, повлекший за собой продолжение использования помещения с ограничениями, установленными для аренды объектов, находящихся в муниципальной собственности. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Доводы заявителя жалобы о том, что «отсутствовали препятствия в пользовании объектом» несостоятельны, как по причине того, что правовой режим нахождения в собственности объекта и правовой режим аренды по объему, виду прав и по ограничениям, очевидно, существенно различаются, будь то определение стоимости субаренды и необходимость получения согласия на заключения договора субаренды.

Действительно 20.07.2023 г. истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении разрешения на сдачу части арендуемых нежилых помещений в субаренду, на что ответчик письмом от 17.08.2023 № 11594/КЗИО-ИСХ ответил отказом, мотивируя его тем, что существует обременение в виде «запрещение регистрации» сделки; необходимостью предоставления ответчику отчета по определению размера субарендной платы.

Данный отказ не соответствует части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Во исполнение вышеуказанных норм права и договора аренды, в письме от 20.07.2023 г. и приложении к этому письму (проект договора субаренды) заявителем указаны существенные условия субаренды, в частности цель, срок и размер арендной платы.

Экспертное заключение № 1407/23 об определении размера субарендной платы было передано представителю ответчика 02.08.2023 г. в ходе судебного заседания по делу № А65-18031/2023, в рамках рассмотрения искового заявление ИП ФИО2 о взыскании убытков с ответчика.

Кроме того, следует отметить, что обстоятельство в виде «запрещения регистрации» сделки не является препятствием для заключения договора субаренды, поскольку в договоре субаренды (пункт 4.2.), который был приложен к запросу о предоставлении разрешения на сдачу имущества в субаренду, указан срок его действия - в течение 11 месяцев с момента его заключения и передачи нежилых помещений.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, оба обстоятельства, на основании которых ответчик мотивирует свой отказ не соответствуют действительности и противоречат вышеуказанным нормам права.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу № А40-244598/17-16-1486, имеющими преюдициальное значение по отношению к рассматриваемому спору, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что у истца возникло право на взыскание с ответчика убытков в виде внесенной арендной платы с момента, когда противоправные действия Департамента привели к незаключению договора купли-продажи спорного имущества, которое, в силу Закона № 159-ФЗ, должно было произойти не позднее 13.05.2016 г.

Также следует отметить, что вступившими в законную силу судебными актами по делу А65-31800/2021 установлено, Комитет незаконно расторгнул договор аренды, что помешало ФИО2 сдать помещения по договору субаренды.

Таким образом, истец утратил возможность получить доход от использования принадлежащего ему имущества, который он бы получил при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права и законные экономические интересы не были нарушены.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для удовлетворения иска.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.09.2023, по делу № А65-18031/2023, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.09.2023, по делу № А65-18031/2023 – оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий С.Ш. Романенко

Судьи В.А. Копункин

Е.В. Коршикова