Пятый арбитражный апелляционный суд
ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001
http://5aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Владивосток Дело
№ А51-3254/2023
18 июля 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2023 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 июля 2023 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Е.Н. Шалагановой,
судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Нечаевым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью «Жилой квартал «Бархат»,
апелляционное производство № 05АП-2864/2023
на решение от 10.04.2023 судьи Е.Р. Яфаевой
по делу № А51-3254/2023 Арбитражного суда Приморского края
по иску управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>; <***>, ОГРН <***>; <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой Квартал «Бархат» (ИНН <***>, ОГРН <***>),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики»
о расторжении договор, обязании освободить земельный участок,
при участии от УМС г. Владивостока: представитель ФИО1 по доверенности от 26.12.2022,
от ООО «Жилок Квартал «Бархат»: представитель ФИО2 по доверенности от 16.05.2022,
УСТАНОВИЛ:
Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, Управление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой Квартал «Бархат» (далее – ООО «ЖК «Бархат», общество) о расторжении договора от 26.12.2018 №28-Ю-23561 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050058:1307, об обязании ответчика освободить названный земельный участок.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 10.04.2023 иск удовлетворен.
Не согласившись с вынесенным решением, общество обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что наличие на земельном участке недвижимости арендатора не препятствует расторжению договора аренды по требованию арендодателя, если представлены доказательства того, что арендатор допустил существенные нарушения договора аренды, однако, таковые в деле отсутствуют. Кроме того, общество ссылается на его неизвещение о дате и времени предварительного судебного заседания, в котором было вынесено обжалуемое решение, что лишило ответчика возможности сформировать позицию по делу и предоставить документы в подтверждение своих доводов.
От Управления через канцелярию суда поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщен к материалам дела.
В заседании апелляционного суда представитель апеллянта поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, ходатайствовала об объявлении перерыва в судебном заседании или о его отложении в связи с необходимостью ознакомления с отзывом УМС г. Владивостока, который не был получен апеллянтом по причине направления по адресу, который не является юридическим адресом общества, а также в связи с необходимостью получения из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю документов, подтверждающих право собственности общества на расположенный на спорном земельном участке объект незавершенного строительства.
Помимо этого представитель ООО «ЖК «Бархат» указала, что на 08.08.2023 назначено рассмотрение кассационной жалобы общества на судебные акты судов первой и апелляционной инстанций по делу № А51-10794/2021 (в рамках которого признан недействительным договор от 30.04.2019 № 28-Ю-23856 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010021:3832, площадью 898 кв.м, на общество возложена обязанность передать земельный участок УМС г. Владивостока, признано отсутствующим обременение в виде аренды названного земельного участка) и утверждала, что результаты рассмотрения жалобы могут иметь значение для рассмотрения настоящего дела.
Представитель истца против доводов апелляционной жалобы и против ходатайства апеллянта об отложении судебного заседания возражала, настаивая на законности обжалуемого решения.
В силу части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
Таким образом, отложение судебного заседания является правом, а не обязанностью суда. В каждой конкретной ситуации суд, исходя из обстоятельств дела и мнения лиц, участвующих в деле, самостоятельно решает вопрос об отложении дела слушанием, за исключением тех случаев, когда суд обязан отложить рассмотрение дела ввиду невозможности его рассмотрения в силу требований АПК РФ.
Из представленного Управлением списка внутренних почтовых отправлений от 19.06.2023 судом апелляционной инстанции установлено, что отзыв УМС г. Владивостока на апелляционную жалобу общества был направлен последнему по адресу: <...> который по данным ЕГРЮЛ по состоянию на 12.07.2023, вопреки доводам общества, является юридическим адресом ООО «ЖК «Бархат».
Также апеллянт не обосновал свой довод о том, что обстоятельства, которые могут быть установлены в рамках дела №А51-10794/2021, будут иметь преюдициальное значение для рассмотрения настоящей апелляционной жалобы, поскольку правоотношения сторон по указанному делу вытекают из иного договора.
Необходимость получения из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю документов, подтверждающих право собственности на расположенный на спорном земельном участке объект незавершенного строительства основанием для отложения судебного заседания также не является, поскольку апеллянт не пояснил, каким образом факт получения (неполучения) названных документов может повлиять на рассмотрение апелляционной жалобы.
С учетом изложенного, в рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отложения судебного заседания по рассмотрению настоящего дела.
Исследовав и оценив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 22.03.2018 между АО «Корпорация развития Дальнего Востока» (далее - АО «КРДВ») и ООО «Оранжевые дома» (в настоящее время - ООО «ЖК «Бархат») заключено соглашение № СПВ-548/18 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, согласно условиям которого ответчик обязался реализовать в период с 2018 года по 2023 год инвестиционный проект «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае».
С учетом положений подпункта 33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), 02.08.2016 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Оранжевые дома» заключен договор от 26.12.2018 № 28-Ю-23561 аренды спорного земельного участка.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-11960/2021 по иску АО «КРДВ» к обществу расторгнуто соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.03.2018 № СПВ-548/18.
В связи с тем, что соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.03.2018 № СПВ-548/18 расторгнуто в судебном порядке, Управление направило в адрес общества претензию № 28/31740-исх от 02.12.2022 с предложением расторгнуть договор от 26.12.2018 № 28-Ю-23561 аренды земельного участка по соглашению сторон, с приложением проекта соглашения о расторжении договора, а также акта приема-передачи земельного участка, однако ответ на указанное письмо в адрес УМС г. Владивостока от общества не поступил.
УМС г. Владивостока, полагая, что после расторжения указанного соглашения существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, обратилось в суд с настоящим иском.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в применены нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК РФ об обязательствах и Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства:
- нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ;
- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.
В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.
Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Также в названной статьей определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, в связи с особым объектом регулирования нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
С учетом оснований, указанных в пункте 2 статьи 45 Кодекса, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе: при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен арендатору в целях реализации инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае» по заключенному с АО «КРДВ» соглашению № СПВ-548/18 от 22.03.2018 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток.
Согласно подпункту 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (здесь и далее – в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.
Как было указано выше, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-11960/2021 расторгнуто соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.03.2018 № СПВ-548/18, поскольку судами признан доказанным факт существенного нарушения ответчиком условий соглашения.
Согласно пункту 3.4.2 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием.
В рассматриваемом случае установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования обществом земельного участка по целевому назначению в связи с расторжением соглашения 22.03.2018 № СПВ-548/18, заключение которого послужило основанием для предоставления обществу земельного участка без торгов в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса, в связи с чем исковые требования о расторжении договора являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Учитывая удовлетворение требований истца о расторжении спорного договора аренды, у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего занятия спорного участка, в связи с чем требования Управления передать его по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, также являются правомерными и подлежат удовлетворению.
Довод апеллянта о наличии на спорном земельном участке объекта недвижимости опровергается данными ЕГРН, согласно которым на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050058:1307 объекты недвижимости отсутствуют. При этом само по себе наличие на земельном участке строящегося объекта (зафиксированного в ходе инженерно-геодезических измерений и камеральной обработки данных, проведенных по запросу правового управления от 09.03.2023 (л.д. 73), в пользу рассматриваемого довода также не свидетельствует.
Довод ответчика о неизвещении его судом о начавшемся судебном процессе подлежит отклонению как противоречащий материалам дела, поскольку судебное уведомление, содержащее сведения о времени и месте проведения судебного заседания, по результатам которого принято оспариваемое решение, направляло судом первой инстанции обществу по адресу <...>, офис 600, который согласно выписке из ЕГРЮЛ на дату 27.02.2023 являлся юридическим адресом ответчика, и получено последним 14.03.2023 (л.д.3).
В соответствии с частью 4 статьи 137 АПК РФ, если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим Кодексом требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.
К предварительному судебному заседанию 10.04.2023, в которое ответчик не явился, суд располагал доказательствами его извещения о времени и месте предварительного судебного заседания. Ответчик в материалы дела также не представил возражений относительно перехода к судебному разбирательству. Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно, руководствуясь статьей 137 АПК РФ, перешел из предварительного в судебное заседание, закончившееся вынесением решения суда по существу спора.
С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы ООО «ЖК «Бархат» не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 10.04.2023 по делу №А51-3254/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Е.Н. Шалаганова
Судьи
Д.А. Глебов
С.М. Синицына