АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, <...>; тел/ факс: <***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Саратов

12 февраля 2025 года

Дело № А57-2019/2024

Резолютивная часть решения оглашена 07 февраля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 12 февраля 2025 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Иорданиди Б.Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Прачкиным И.С., рассмотрев заявление ООО «Каре», (ИНН: <***>),

о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования «Город Саратов», выраженного в письме от 01.11.2023 г. № 12-05/26446 «Об отказе в предоставлении Заявителю на праве аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> Октября, з/у 93/116 в Ленинском районе, площадью 2748 кв.м, с кадастровым номером 64:48:040820:72, сроком на 49 лет»;

об обязании Администрацию муниципального образования «Город Саратов» заключить с ООО «Каре» (ОГРН <***>) на новый срок договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040820:72, расположенного по адресу: <...> Октября 93/И 6 в Ленинском районе, площадью 2748 кв.м., сроком аренды на 49 лет,

заинтересованные лица:

Администрация МО «Город Саратов», (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

Комитет по управлению имуществом г. Саратова,

Администрация Ленинского района МО «Город Саратов»,

Комитет дорожного хозяйства, благоустройства и транспорта АМО «Город Саратов»,

при участии в судебном заседании:

от Администрации МО «Город Саратов» - ФИО1 по доверенности от 21.10.2024,

от Комитета по управлению имуществом г. Саратова – ФИО2 по доверенности от 08.09.2023,

от ООО «Каре» - ФИО3 по доверенности от 01.08.2023, ФИО4 по доверенности от 10.01.2022,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Каре», (ИНН: <***>), (далее – Заявитель, Общество, ООО «Каре») с вышеуказанным заявлением.

В ходе рассмотрения дела ООО «Каре» поддержало заявленные требования в полном объеме.

Представители заинтересованных лиц оспорил требования заявителя по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

В соответствии с ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

В соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если:

1) адресат отказался от получения копии судебного акта и этот отказ зафиксирован;

2) несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд;

3) копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, месту жительства гражданина, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

Информация о всех принятых по делу судебных актах, о датах, времени и месте проведения судебных заседаний размещалась на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

В процессе рассмотрения дела к участию привлечены в качестве заинтересованных лиц: Комитет по управлению имуществом г. Саратова, Администрация Ленинского района МО «Город Саратов», Комитет дорожного хозяйства, благоустройства и транспорта АМО «Город Саратов».

Определением суда от 01.11.2024 года, в связи с отпуском судьи Викленко Т.И., рассматривающей дело №А57-2019/2024, сформирован новый состав суда для рассмотрения дела и произведена замена судьи Викленко Т.И. на судью Иорданиди Б.Ф.

Суд в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 30.01.2025 на 11 час. 10 мин. по делу № А57-2019/2024 объявляет перерыв до 03.02.2025 до 15 час. 30 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Суд в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 03.02.2025 на 15 час. 30 мин. по делу № А57-2019/2024 объявляет перерыв до 07.02.2025 до 10 час. 30 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Дело рассмотрено по правилам главы 24 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 18.10.2023 заявитель ООО «Каре» обратилось в Администрацию муниципального образования «Город Саратов» (далее — заинтересованное лицо) с заявлением № 109905 о предоставлении земельного участка в аренду на 49 лет, площадью 2748 кв.м, с кадастровым номером 64:48:040820:72, на основании ст 39.6 ЗК РФ.

На указанном земельном участке расположено торгово-административное здание, назначение: нежилое, общая площадь 512 кв.м., кадастровый номер 64:48:040810:701; нежилое здание торгово-выставочного комплекса (Т2), назначение нежилое, общая площадь 455 кв.м., кадастровый номер 64:48:040819:5641; подземный пешеходный переход (Т1), общая площадь 749,6 кв.м., кадастровый номер 64:48:020312:309.

Данные объекты недвижимости принадлежат ООО «Каре» на праве собственности.

Письмом от 01.11.2023 № 12-05/26446 (получено ООО «Каре» 18.12.2023) Администрация МО «Город Саратов» выразила отказ Заявителю в предоставлении на праве аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> Октября, з/у 93/116 в Ленинском районе, площадью 2748 кв.м, с кадастровым номером 64:48:040820:72, сроком на 49 лет, указав в качестве основания для отказа следующие основания:

1. срок договора аренды земельного участка № 363 от 13.04.1998 г., с кадастровым номером 64:48:040820:72 истек 13.04.2023 г., что само по себе исключает применение положений п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ;

2. земельный участок с кадастровым номером 64:48:040820:72 занят автомобильной дорогой общего пользования местного значения.

Не согласившись с названным отказом, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Администрация и Комитет требования заявителя оспорили по основаниям, изложенным в отзыве, которые аналогичны мотивам, изложенным в оспариваемом отказе.

Суд, исследовав доказательства, заслушав доводы участвующих в деле лиц, приходит к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статьи 13 ГК РФ, статей 198, 200 АПК РФ в их взаимосвязи с разъяснениями пункта 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия арбитражным судом решения о признании недействительным ненормативных правовых актов публичных органов власти, является их несоответствие закону или иному правовому акту и одновременно с этим нарушение указанным актами прав и законных интересов граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом в силу ч. 1 ст. 65 и ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (решений), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (решений), возлагается на орган или лицо, которые совершили оспариваемые действия.

В свою очередь заявитель также должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае, указанном в пп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ - заключении договора аренды земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды.

В случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗКРФ).

Исходя из подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса, на праве оперативного управления. Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В пункте 15 статьи 39.8 ЗК РФ указано, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса) (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ.

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельным кодексом Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Из буквального толкования приведенной нормы, а также из позиции, сформулированной в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, следует, что для возникновения у арендатора права на заключение нового договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, необходимо одновременное соблюдение всех указанных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации условий.

Срок договора аренды от № 363 от 13.04.1998 земельного участка с кадастровым номером 64:48:040820:72 истек 13.04.2023, что само по себе исключает в данном случае применение положений пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ) (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018).

В то же время, намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, если требования закона арендатором не соблюдены.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05.

Как следует из материалов дела, заявитель обратился в уполномоченный орган с целью использования испрашиваемого земельного участка под размещение элементов транспортной инфраструктуры - подземного пешеходного перехода с надземными входами/выходами.

При этом, согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 64:48:040820:72 имеет вид разрешенного использования «для реконструкции подземного перехода и благоустройства зеленой зоны».

Согласно акту обследования территории от 19 апреля 2024 г., имеющемуся в материалах дела (т. 2, л.д. 59), при осмотре земельного участка с кадастровым номером 64:48:040820:72 было установлено, что на участке расположен подземный пешеходный переход, находящийся под автомобильной дорогой являющейся территорией общего пользования, два нежилых здания, используемых под магазины. В подземном переходе размещены объекты, в которых осуществляется торговая деятельность.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности заявителя является «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». В видах деятельности реконструкция объектов транспортной инфраструктуры не предусмотрена.

Согласно принципам земельного законодательства, при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

Кроме того, срок договора аренды от № 363 от 13.04.1998 земельного участка с кадастровым номером 64:48:040820:72 истек 13.04.2023, т.е. до обращения заявителя в уполномоченный орган с целью предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка, в этой связи у заявителя отсутствует преимущественное праве на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения аукциона (конкурса).

Довод заявителя о том, что срок договора аренды следует исчислять с момента его регистрации, то есть с 23.11.1998, а не с момента заключения 13.04.1998, оспорен администрацией по следующим основаниям.

На основании постановления администрации г. Саратова от 30.09.1997 № 530-155 между администрацией г. Саратова и ООО ПКФ «Кокон» (в последующем - ООО «КАРЕ») был заключен договор аренды от 13.04.1998 г. № 363 на земельный участок, расположенный по адресу: <...> Октября, в районе 3 Дачной, сроком на 10 лет для реконструкции подземного перехода и благоустройства зеленой зоны.

Впоследствии на основании постановления мэра г. Саратова от 12 октября 2000 № 661-116 срок был увеличен до 25 лет.

Согласно п. 5 договора аренды от 13.04.1998 г. № 363 договор вступает в силу с момента его подписания и записи в книге государственной регистрации договоров аренды в г. Саратове.

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пунктов 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Одним из таких случаев является истечение срока договора аренды (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 с. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 43, 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Исключение применения в правоотношениях между сторонами диспозитивной нормы предполагает однозначное, не позволяющее двоякого толкования указание на соответствующее правило, которым руководствуются стороны.

В этой связи, договор считается заключенным для арендатора и арендодателя с момента подписания договора, так как земельный участок считается переданным с момента подписания договора, а для третьих лиц - с момента его государственной регистрации.

На основании изложенного, учитывая факт того, что договор аренды как консенсуальная сделка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, соглашение о размере платы за пользование достигнуто сторонами и исполнялось ими, земельный участок на момент заключения договора фактически был передан, в этой связи правоотношения по заключению договора аренды фактически возникли, администрация муниципального образования «Город Саратов» в оспариваемом отказе указывает, что срок договора аренды от 13.04.1998 г. № 363 истек 13.04.2023.

Кроме того, суд отмечает, что договор аренды от 13.04.1998 № 363 на земельный участок, расположенный по адресу: <...> Октября, в районе 3 Дачной, сроком на 10 лет был заключен для целей реконструкции подземного перехода и благоустройства зеленой зоны, тогда как в заявлении от 18.10.2023 о предоставлении земельного участка без проведения торгов целью указывается размещение элементов транспортной инфраструктуры – подземного пешеходного перехода с надземными входами/выходами.

С учетом акта обследования территории от 19.04.2024, при осмотре земельного участка с кадастровым номером 64:48:040820:72 было установлено, что на участке расположен подземный пешеходный переход, находящийся под автомобильной дорогой являющейся территорией общего пользования, два нежилых здания, используемых под магазины. В подземном переходе размещены объекты, в которых осуществляется торговая деятельность. Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности заявителя является «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». В видах деятельности реконструкция объектов транспортной инфраструктуры не предусмотрена.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка в случае предоставление его в аренду без проведения торгов в таком случае, по сути, будет направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе процедуры аукциона.

Учитывая совокупность обстоятельств спорных правоотношений, заявителем не представлено безусловных оснований, подтверждающих право на получение земельного участка без проведения торгов.

Заявителем не был соблюден срок, предусмотренный п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, для обращения в Администрацию с заявлением о намерении заключить новый договор земельного участка, что подтверждает отсутствие совокупности условий для заключения договора аренды на новый срок без торгов.

С учетом всего вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ Администрации муниципального образования «Город Саратов», выраженный в письме от 01.11.2023 г. № 12-05/26446 - соответствует закону и при этом не создает заявителю препятствий для участия в торгах и с проведением аукциона, но с учетом положений закона и в соответствии с разрешенным видом деятельности, а также целями предоставления земельного участка в аренду.

Руководствуясь статьями 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Каре" (ОГРН <***> ИНН <***>) отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области

Б.Ф. Иорданиди