АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А43-17022/2023

г.Нижний Новгород 14 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 04 декабря 2023 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Волчанской Ирины Сергеевны (шифр 54-290),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Леонтьевой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Землеугодие" (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным постановления Администрации городского округа города Бор Нижегородской области от 16.05.2023 №2851 об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 52:20:1100067:103 площадью 92347 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, городской округ город Бор, Ситниковский сельсовет, северо-западнее д.Сафроново, участок 1; об обязании Администрации городского округа города Бор Нижегородской области подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Землеугодие" в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу проект договора купли-продажи земельного участка КН 52:20:1100067:103 площадью 92347 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, городской округ город Бор, Ситниковский сельсовет, северо-западнее д.Софроново, участок 1,

при участии представителей сторон:

от заявителя: ФИО1 (доверенность от 06.06.2023),

от заинтересованного лица: ФИО2 (доверенность от 09.01.2023 №11-Д),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Землеугодие" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением, содержащим требования, указанные выше.

Согласно позиции заявителя, Администрация неправомерно отказала Обществу в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 52:20:1100067:103 категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, используемого Обществом на основании договора аренды.

Согласно позиции Администрации, решение об отказе в предоставлении Обществу в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 52:20:1100067:103 является законным и обоснованным, поскольку указанный земельный участок отнесен к территориальной зоне индивидуальной жилой застройки и не предполагает использования земельных участков, расположенных в ее границах, в сельскохозяйственных целях.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, судом установлены следующие обстоятельства.

На основании договора аренды от 16.08.2013 №773, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации г.о.г. Бор Нижегородской области и ООО "Землеугодие" последнему предоставлен в аренду земельный участок, относящийся к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, общей площадью 112000,00 кв.м. с кадастровым номером 52:20:1100067:93, находящегося по адресу: Нижегородская область, г.Бор, Ситниковский сельсовет, северо-западнее д.Сафоново, участок №1. Договор заключен на срок с 01.08.2013 по 31.07.2062 (49 лет).

На основании постановления Администрации городского округа города Бор Нижегородской области выполнен раздел земельного участка с кадастровым номером 52:20:1100067:93 в результате которого были образованы земельные участки с кадастровым номером 52:20:1100067:102 площадью 19652 кв.м. и с кадастровым номером 52:20:1100067:103 площадью 92347 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 52:20:1100067:103 площадью 92347 кв.м. отнесен к категории земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования.

Согласно генеральному плану городского округа город Бор Нижегородской области, утвержденному решением Совета депутатов городского округа город Бор Нижегородской области от 25.12.2912 №113 (с учетом изменений внесенных 28.02.2023) и Правил землепользования и застройки городского округа город Бор Нижегородской области, утвержденных решением Совета депутатов городского округа город Бор Нижегородской области от 25.12.2912 №114 (с учетом изменений внесенных 28.02.2023) земельный участок с кадастровым номером 52:20:1100067:103 расположен в границах населенного пункта город Бор функциональной зоны "Зона застройки индивидуальными жилыми домами (планируемая)", в зоне Ж-1АП (зона индивидуальной жилой застройки проектная).

Общество обратилось в Администрацию городского округа города Бор Нижегородской области с заявлением от 16.05.2023 о предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером 52:20:1100067:103 на основании статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.

Постановлением Администрации городского округа города Бор Нижегородской области от 16.05.2023 №2851 Обществу было отказано в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка ввиду отсутствия правовых оснований установленных с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.

Посчитав постановление Администрации незаконными и нарушающими его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Землеугодие" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 АПК РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В части 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). В рассматриваемом деле таким органом является Министерство.

В соответствии со статьей 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении 3-х лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды; у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка.

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 85 Земельного кодекса РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в частности, к территориальной зоне сельскохозяйственного использования.

Буквальное толкование положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ свидетельствует о наличии законных оснований для ее применения не только в отношении земельных участков, имеющих категорию - земельные участки сельскохозяйственного назначения, но и в отношении земельных участков, имеющих иную категорию, в данном случае - земли населенных пунктов, но предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства.

В рассматриваемом случае на момент заключения договора аренды земельного участка (16.08.2013) испрашиваемый земельный участок был отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, однако уже по состоянию на 22.10.2021, то есть до обращения Общества с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, категория земель в отношении спорного земельного участка была изменена на земли населенных пунктов и в соответствии с последними редакциями Генерального плана и Правил землепользования и застройки городского округа город Бор Нижегородской области спорный земельный участок отнесен к зоне Ж-1П, что свидетельствует о том, что он больше не относится к составу земель сельскохозяйственного использования.

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ).

В соответствии со статьями 18, 23 Градостроительного кодекса РФ генеральные планы включают в себя карты планируемого размещения объектов с указанием или описанием зон размещения названных объектов.

Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначения территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности.

В пункте 1 статьи 85 Земельного кодекса РФ установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса РФ устанавливается Правилами землепользования и застройки.

При этом частью 3 статьи 9, частями 9, 10 статьи 31, пунктом 1 части 2 статьи 33, пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования.

Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

На основании пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Однако, земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, в изъятие из общего правила, земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования на основании пункта 11 статьи 85 Земельного кодекса РФ используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 №12651/11).

Судом установлено, что изменение вида использования по территориальной зоне, к которой относится спорный земельный участок, произошло в период действия договора аренды, но до обращения Общества с заявлением о предоставлении участка в собственность.

Согласно подпункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в том числе: разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", рассматривая в порядке главы 24 АПК РФ дела о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) соответствующих исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления незаконными, суды оценивают доводы данных органов о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

С учетом того, что испрашиваемый обществом земельный участок относится к землям населенных пунктов и расположен в территориальной зоне Ж-1АП, которая не предназначена для ведения сельскохозяйственного производства, в соответствии с ранее утвержденным Генеральным планом городского округа город Бор Нижегородской области, суд приходит к выводу о правомерности отказа заявителю в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 52:20:1100067:103 в собственность по основаниям, предусмотренным подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.

Наличие в ЕГРН сведений о разрешенном использовании земельного участка для сельскохозяйственного использования не является основанием для неприменения к земельному участку правового режима земель, установленного градостроительным регламентом территориальных зон, который определяет основу правового режима земельных участков и обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями земельных участков, то есть является правоустанавливающим документом по отношению к государственному кадастру недвижимости, который ведется с целью учета сведений об объектах недвижимости.

Разрешенное использование указанного земельного участка в соответствии с Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки городского округа город Бор Нижегородской области предусматривает размещение на испрашиваемом земельном участке жилых домов, зданий и сооружений обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, объектов капитального строительства предназначенных для образования, размещение объектов улично-дорожной сети и пр. и не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (для ведения сельскохозяйственного производства), что в силу пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ является основанием принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов.

При этом в пункте 2 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ закреплено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса. Процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка не может быть использована для обхода установленных Земельного кодекса РФ публичных процедур (торгов) предоставления земли для жилищного строительства.

При таких обстоятельствах требование заявителя удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежать отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Судья И.С.Волчанская