ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-28422/2025
г. Москва Дело № А40-28599/25 04 августа 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2025 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Г.М. Никифоровой, судей: С.М. Мухина, В.И. Попова, при ведении протокола секретарем судебного заседания Королевой М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве
на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.04.2025 по делу № А40-28599/2025,
по заявлению Департамента городского имущества г. Москвы
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
третье лицо: 1) Правительство Москвы, 2) АО «Специализированный застройщик «Метромаш» о признании незаконным решения,
при участии: от заявителя: ФИО1 по доверенности от 27.12.2024; от заинтересованного лица: ФИО2 по доверенности от 28.01.2025;
от третьих лиц: 1. ФИО1 по доверенности от 14.11.2024;
2. ФИО3 по доверенности от 20.09.2024;
УСТАНОВИЛ:
Департамент городского имущества города Москвы (далее – заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве (далее – ответчик, Управление, Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным уведомления от 25.11.2024 № КУВД-001/2024-38007046/3 об отказе в осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.08.2024 о расторжении договора аренды от 16.06.2011 № М-03-035840 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002005:1001, расположенного по адресу: <...> и об обязании осуществить государственную
регистрацию дополнительного соглашения от 09.08.2024 о расторжении договора аренды от 16.06.2011 № М-03-035840 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002005:1001, расположенного по адресу: <...>.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.04.2025 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель Управления в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу.
Представители Департамента, третьих лиц, против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.
Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, заслушанного мнения представителя Общества, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.
Как установлено судом и следует из материалов дела Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением от 19.08.2024 о внесении в ЕГРН сведений о прекращении договора аренды от 16.06.2011 № М-03-035840 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002005:1001, расположенного по адресу: <...>.
Уведомлением от 23.08.2024 № КУВД-001/2024-38007046/1 Управление Росреестра по Москве сообщило о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.08.2024 к договору аренды от 16.06.2011 № М-03-035840 о расторжении договора аренды.
Впоследствии Уведомлением от 25.11.2024 № КУВД-001/2024-38007046/3 Управление Росреестра по Москве было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды в связи с наличием в сведениях ЕГРН записей о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в пользу участников долевого строительства.
Заявитель посчитал оспариваемый отказ, нарушающим права и законные интересы Департамента, в связи с чем, обратился в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции обоснованно учел следующее.
Отказывая в осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.08.2024 о расторжении договора аренды от 16.06.2011 № М-03-035840 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002005:1001, расположенного по адресу: <...>, Управление Росреестра по Москве указало, что в связи с наличием в ЕГРН в отношении земельного участка записей о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в пользу участников долевого строительства, не представляется возможным внести запись о расторжении договора аренды.
Для осуществления государственной регистрации необходимо погасить записи о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в пользу участников долевого строительства.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого
имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации, Закон № 218-ФЗ).
В силу п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ч. 3 и 4 ст. 1 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав и их прекращения осуществляется посредством внесения в ЕГРН соответствующей записи в сведениях о недвижимом имуществе, внесенных в реестр.
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 ГК РФ).
Договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонам обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Согласно ст. 42 Закона о регистрации, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.
Пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды земельного участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.
Как видно из материалов дела и установлено судом, между Департаментом и АО «Специализированный застройщик «Метромаш» заключен договор аренды от 16.06.2011 № М-03-035840 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002005:1001, расположенного по адресу: <...> сроком до 20.01.2027 для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 04.10.2017 № RU77157000-033158 (в редакции дополнительного соглашения от 02.03.2021 к договору аренды).
Строительство объекта - многофункционального административно-жилого комплекса на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0002005:1001 завершено в 2024 году (разрешение Мосгосстройнадзора на ввод в эксплуатацию от 08.04.2024 № 77-03-011985-2024).
Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Учитывая изложенное, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка подлежит расторжению с даты возникновения первого права собственности.
Таким образом, после окончания строительства, ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на одно из помещений в жилом доме, АО «Специализированный застройщик «Метромаш» утрачивает право пользования вышеуказанным земельным участком.
Согласно имеющейся информации первое право собственности на квартиру в доме по адресу: <...> зарегистрировано 29.05.2024 (помещение с кадастровым номером 77:03:0002005:7899 по адресу: <...>, корп. I. запись о государственной регистрации от 29.05.2024 № 77:03:0002005:7899-77/060/2024-1).
В связи с изложенным, договор аренды земельного участка от 16.06.2011 № М-03-035840 прекращает свое действие в силу закона с 29.05.2024.
Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, т.е. в письменной форме путем оформления дополнительного соглашения к договору.
В связи с вышеизложенным между Департаментом и АО «Специализированный застройщик «Метромаш» было заключено дополнительное соглашение от 09.08.2024 к договору аренды от 16.06.2011 № М-03-035840, согласно которому стороны расторгают указанный договор.
Таким образом, орган регистрации прав даже при наличии в ЕГРН записей о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в пользу участников долевого строительства не вправе отказать в государственной регистрации прекращения права аренды в связи с имеющимся соглашением сторон о его расторжении.(определение Верховного Суда РФ от 02.08.2017 N 309-КГ17-9712, определение Верховного Суда РФ от 10.12.2020 N 308-ЭС20-17579)
Доводы ответчика о том, что границы земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002005:1001 не соответствуют проекту межевания не могут служить основанием для отказа в государственной регистрации сведений о прекращении договора аренды от 16.06.2011 № М-03-035840, поскольку указанный земельный
участок формировался в целях предоставления его в аренду для проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 04.10.2017 № RU77157000-033158.
Судом первой инстанции установлено, что поскольку документы, необходимые для совершения испрашиваемых заявителем регистрационных действий в соответствии с требованиями Закона о регистрации, были представлены Департаментом в полном объеме и надлежащем виде, то правовых оснований для отказа осуществления государственного кадастрового учета не имелось.
С учетом вышеизложенного, уведомление Управления Росреестра по Москве от 25.11.2024 № КУВД-001/2024-38007046/3, является незаконным и необоснованным, поскольку он не соответствует требованиям закона и нарушает права и законные интересы заявителя.
Коллегия учитывает, что несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.
Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.
руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ :
решение Арбитражного суда города Москвы от 23.04.2025 по делу № А40-28599/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья: Г.М. Никифорова Судьи: С.М. Мухин В.И. Попов
Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.