Решение по делу № А59-3872/2023 от 24.08.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

www.sakhalin.arbitr.ru, info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Южно-Сахалинск Дело № А59-3872/2023

Резолютивная часть решения объявлена 17 августа 2023 года

Полный текст решения изготовлен 24 августа 2023 года

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Жамновой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Аэропорт Южно-Сахалинск» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 693014, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Бермудский треугольник» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: <...>)

о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения № 41-АР/15 от 10.12.2015,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности № 122 от 07.12.2022,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 19.11.2021,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Аэропорт Южно-Сахалинск» (далее – АО «Аэропорт Южно-Сахалинск», истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бермудский треугольник» (далее – ООО «Бермудский треугольник», ответчик), в соответствии с которым просит внести изменения в договор аренды нежилого помещения № 41-АР/15 от 10.12.2015, изложив пункты 1.1 и 7.1 договора в следующей редакции:

1.1 Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование за плату следующие объекты недвижимого имущества:

- кафе площадью 279,4 кв.м.

- гостиница площадью 159,9 кв.м;

- вспомогательные помещения (подвал, прочие) площадью 103,9 кв.м. (далее недвижимое имущество, расположенное в административном здании № 2 инв. № 64:401:001:000129720:0001:20000, кадастровый номер 65:01:0405006:88 общей площадью 543,2 кв.м. согласно плану-схеме (приложение № 1), находящееся в собственности АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» и расположенное по адресу: Сахалинская область, п/р Хомутово, Аэропорт.

Арендуемое имущество принадлежит АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» на праве собственности, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.12.2014 № 65-65-01/076/20 14-504.

7.1 Размер рыночной стоимости права пользования (месячная арендная плата) определяется исходя из Отчета на право пользования на условиях договора аренды (ежемесячная арендная плата) 1 кв.м. площади кафе, гостиницы, вспомогательных помещений в Административном здании № 2 кадастровый номер 65:01:0405006:88 общей площадью 543,2 кв.м. № 1119 от 09.01.2023 и составляет:

- рыночная стоимость права пользования (ежемесячная арендная плата) 1 кв.м. помещений кафе в Административном здании № 2 кадастровый номер 65:01:0405006: 88, составляет (с НДС) 645 (шестьсот сорок пять) рублей;

- рыночная стоимость права пользования (ежемесячная арендная плата) 1 кв.м. помещений гостиницы в Административном здании № 2 кадастровый номер 65:01:0405006:88, составляет (с НДС) 785 (семьсот восемьдесят пять) рублей;

- рыночная стоимость права пользования (ежемесячная арендная плата) 1 кв.м. вспомогательных помещений в Административном здании № 2 кадастровый номер 65:01:0405006:88, составляет (с НДС) 473 (четыреста семьдесят три) рубля.

Сумма ежемесячной арендной платы составляет 354 879 (триста пятьдесят четыре тысячи восемьсот семьдесят девять) рублей 20 копеек, с учетом НДС 20%.

Изменение арендной платы в соответствии с п. 7.1 договора применяется с 01 марта 2023 года.

Определением суда от 26.06.2023 исковое заявление принято к производству.

Определением суда от 19.07.2023 судебное заседание по рассмотрению дела назначено на 17.08.2023.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и возражениях на отзыв. В обоснование требований ссылается на положения статей 424, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указал, что размер арендной платы при заключении договора определен ИП ФИО3 без учета расходов истца на амортизацию, налога на имущество и земельный участок, на котором расположен арендованный объект недвижимости. Размер понесенных расходов за период с 2016 г. по 2022 г. составил 9 736 857, 94 руб. Действующая ставка арендной платы не учитывает расходы по содержанию имущества, в связи с чем, истец несет убытки по договору, что противоречит целям деятельности юридического лица. Прежняя цена договора является явно несправедливой, и исполнение договора на данных условиях крайне обременительно для истца. Переданное по договору аренды нежилое помещение используется ответчиком для оказания услуг общественного питания и предоставления гостиничных услуг, включая предоставление комнаты матери и ребенка, в целях обеспечения бесплатным питанием и размещением пассажиров, в том числе задержанных либо отмененных рейсов. Следовательно, расторжение договора аренды противоречит общественным интересам и может повлечь для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Условия заключенного договора не предусматривают право истца на отказ от договора в одностороннем порядке, в связи с чем, при недостижении с ответчиком согласия на изменение арендной платы с 01.03.2023 у истца будет отсутствовать возможность для защиты своих нарушенных прав. При этом, истец будет обязан предоставлять арендуемое недвижимое имущество на крайне невыгодных условиях, нести убытки и бремя содержания указанного имущества в течение длительного периода времени до даты истечения срока аренды. Исполнение договора аренды на прежних условиях нарушает баланс экономических интересов сторон. Ответчик, извлекая необоснованную имущественную выгоду за счет истца, недобросовестно уклоняется от согласования нового размера арендной платы. Размер арендной платы по договору с 01.04.2020 составляет 54 512,64 руб. и не изменялся. Рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за нежилые помещения в настоящий момент составляет 354 879, 20 руб. Ответчик не представил доказательств подтверждения факта несения расходов за счет собственных средств на произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества в соответствии с Планом инвестиций. В соответствии с расчетом окупаемости инвестиционных обязательств ответчик в марте 2023 г. окупил инвестиционные расходы в неотделимые улучшения арендованного имущества, в связи с чем, истец с апреля 2023 г. недополучает доход от сдачи в аренду недвижимого имущества на основании отчета АО «ГАКС» № 1119 от 09.01.2023. При подписании договора аренды стороны согласовали размер инвестиций в сумме 16 847 000 руб., в связи с чем, истец не согласен с суммой инвестиционных расходов в размере 18 804 598 руб. (основные работы) и 1 443 174 руб. (дополнительные работы), установленной при рассмотрении дела № А59-2427/2021.

Представитель ответчика возражал по существу исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве и письменных пояснениях. В обоснование возражений указал, что истцом не доказана совокупность обстоятельств, необходимых для изменения договора аренды в судебном порядке. При подписании договора истец возражений относительного его условий, в том числе устанавливающих размер арендной платы, не заявил, соответственно согласился с его условиями. Истец до момента подписания договора должен был ознакомиться с отчетом об оценке, выполненным ИП ФИО3, реально оценивая свои возможности по исполнению обязательств и при наличии обоснованных возражений заявить их до заключения договора; какие-либо возражения отсутствовали. Изменение арендной платы в зависимости от результатов оценки является прогнозируемым обстоятельством, на которое влияют объективные экономические процессы. Использование недостоверных данных при составлении отчета об оценке может быть следствием недобросовестного поведения арендодателя при предоставлении данных оценщику либо неверного использования этих сведений самим оценщиком, но не относятся к числу упомянутых в статье 451 Г РФ обстоятельств, которые стороны не могли исключить при заключении договора. Истец, как собственник спорного объекта и налогоплательщик, обязан уплачивать налоги и нести расходы на его содержание независимо от того, получал ли он от использования данного имущества прибыль. Указанное обстоятельство охватывается бременем содержания спорного объекта истцом, как собственника вещи, и не должно быть реализовано за счет средств арендатора, который при заключении договора исходил из зафиксированной ставки арендной платы, не подлежащей изменению. Превышение расходов на содержание имущества над доходами от сдачи его в аренду, не может являться основанием для одностороннего изменения согласованного сторонами размера арендной платы. При определении рыночной стоимости в отчете АО «ГАКС» № 1119 от 09.01.2023 не были учтены расходы ответчика по улучшению арендованного имущества размере 18 804 598 руб. (основные работы) и 1 443 174 руб. (дополнительные работы), факт несения которых установлен при рассмотрении дела № А59-2427/2021. Требование истца в части изменения пункта 1.1 договора путем указания вместо общей площади помещений площади входящих в состав здания помещений кафе, гостиницы и вспомогательных помещений является необоснованным, поскольку указанные обстоятельства не могут быть отнесены к существенно изменившимся, технические характеристики арендуемых нежилых помещений не изменились.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.12.2015 между АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» (арендодатель) и ООО «Бермудский треугольник» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (зарегистрирован АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» под № 41-АР/15 от 10.12.2015), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество: административное здание № 2, инв. № 64:401:001:000129720:0001:20000, кадастровый номер 65:01:0405006:88, общей площадью 543,2 кв.м. согласно плану-схеме (Приложение № 1), адрес: Сахалинская область, п/р Хомутово, Аэропорт.

Указанное имущество принадлежит АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 65 АБ 217874 от 15.12.2014.

В соответствии с пунктом 2.1 договора недвижимое имущество предоставляется арендатору для оказания услуг населению.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что договор заключается сроком на 15 лет и вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи.

Согласно пункту 7.1 договора сумма ежемесячной арендной платы с учетом налога на добавленную стоимость составляет 47 200 руб., включая НДС.

Размер арендной платы по договору в течение шести месяцев, начиная с даты подписания акта приема-передачи имущества, составляет 5 900 руб., включая НДС. По истечении указанного периода арендная плата начисляется и уплачивается в размере, установленном в пункте 7.1 договора (пункт 7.2 договора).

На основании акта приема-передачи от 15.12.2015 АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» передал ООО «Бермудский треугольник» во временное пользование нежилое помещение (здание), общей площадью 543,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово.

В установленном законом порядке договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, запись № 65-65/001-68/001/072/2016-157/1 от 18.04.2016.

На основании уведомления № 18-1/418 от 05.03.2020 истцом изменен размер ежемесячной арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор, арендная плата с 01.04.2020 установлена в размере 54 512, 64 руб. с учетом НДС.

14.02.2023 АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» в адрес ответчика направлено письмо № 17-1/376 о размере арендных платежей и заключении дополнительного соглашения об изменении арендной платы с 01.03.2023.

В соответствии с пунктами 1, 2 дополнительного соглашения № 2 пункты 1.1 и 7.1 договора изложены в следующей редакции:

- кафе площадью 279,4 кв.м.

- гостиница площадью 159,9 кв.м;

7.1 Размер рыночной стоимости права пользования (месячная арендная плата) определяется, исходя из Отчета на право пользования на условиях договора аренды (ежемесячная арендная плата) 1 кв.м. площади кафе, гостиницы, вспомогательных помещений в Административном здании № 2 кадастровый номер 65:01:0405006:88 общей площадью 543,2 кв.м. № 1119 от 09.01.2023 и составляет:

Условия договора, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются для сторон неизменными и обязательными для исполнения.

Настоящее дополнительное соглашение вступает в силе с 01.03.2023 и является неотъемлемой частью договора.

28.02.2023 ООО «Бермудский треугольник» в адрес АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» направлено письмо об отказе в подписании дополнительного соглашение № 2 к договору.

В связи с отказом ответчика в подписании дополнительного соглашения и наличием неурегулированных разногласий, истец обратился в суд с исковым заявлением.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

С учетом изложенного, действующее законодательство исходит из обязательности исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться. При этом должны учитываться состояние экономического оборота и тенденции его развития, существующие обязательные правила, которые необходимо соблюдать при исполнении договора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Положениями статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом, согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

С учетом изложенного, при предъявлении требований об изменении условий договора ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, истцу необходимо доказать наличие совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 18-КГ13-70, с учетом содержания положений статьи 451 ГК РФ суду в качестве юридически значимых обстоятельств следует определить факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения.

В качестве существенно изменившихся обстоятельств истец указывает наличие расходов на амортизацию, налога на имущество и земельного налога, размер которых за период с 2016 г. по 2022 г. составил 9 736 857, 94 руб.

Согласно справке АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» (л.д. 43) затраты по объекту административное здание № 2 составили за 2016 г. – 1 125 236, 70 руб. (736 394, 67 руб. – амортизация, 388 620, 57 руб. – налог на имущество, 221, 46 руб. – земельный налог); за 2017 г. – 1 481 065, 12 руб. (991 738, 8 руб. – амортизация, 489 092, 50 руб. – налог на имущество, 233, 82 руб. – земельный налог); за 2018 г. – 1 459 241, 59 руб. (991 738, 8 руб. – амортизация, 467 274, 26 руб. – налог на имущество, 228, 53 руб. – земельный налог); за 2019 г. – 1 437 448, 38 руб. (991 738, 8 руб. – амортизация, 445 455, 95 руб. – налог на имущество, 253, 63 руб. – земельный налог); за 2020 г. – 1 415 492 руб. (991 738, 8 руб. – амортизация, 423 541, 90 руб. – налог на имущество, 211, 3 руб. – земельный налог); за 2021 г. – 1 401 338, 11 руб. (991 738, 8 руб. – амортизация, 401 819, 49 руб. – налог на имущество, 230,82/7 549, 3 руб. – земельный налог); за 2022 г. – 1 417 036, 04 руб. (991 738, 8 руб. – амортизация, 380 001, 24 руб. – налог на имущество, 45 296 руб. – земельный налог).

В обоснование наличия расходов в материалы дела представлены справки-расчеты от 08.08.2023 по налогу на имущество за 2016-2022; ведомости амортизации ОС за 2016-2022; справки-расчеты по земельному налогу за 2021-2022; выписки по счету 60.01 за 2016-2022; справка налогового органа № 135116 от 10.08.2023.

В соответствии с отчетом АО «ГАКС» № 1119 от 09.01.2023 рыночная стоимость права пользования (ежемесячная арендная плата) 1 кв.м. помещений кафе в административном здании составляет 645 руб., 1 кв.м. помещений гостиницы – 785 руб., 1 кв.м. вспомогательных помещений - 473 руб.

Сумма ежемесячной арендной платы определена истцом в размере 354 879, 20 руб., в том числе 180 213 руб. – арендная плата за помещение кафе, площадью 279,4 кв.м.; 125 521, 50 руб. - арендная плата за помещение гостиницы, площадью 159,9 кв.м.; 49 144, 70 руб. – арендная плата за вспомогательные помещения, площадью 103,9 кв.м.

Вместе с тем, указанные истцом обстоятельства в виде наличия расходов на амортизацию и налогов не могут быть квалифицированы в качестве существенно изменившихся обстоятельств, повлекших для истца последствия, установленные статьей 451 ГК РФ, поскольку, заключая договор аренды на длительный срок, истец не мог их не предвидеть.

На момент заключения договора сторонами реализован принцип свободы договора, существенные условия определены по усмотрению сторон. При подписании договора между сторонами не возникло разногласий относительно размера арендной платы и порядка ее изменения. Договоренность о цене пользования объектом аренды сторонами достигнута, выражена в письменной форме и в течение длительного времени подтверждалась конклюдентными действиями сторон при расчетах.

При этом, арендодатель, действующий в собственном интересе в рамках распоряжения принадлежащим ему имуществом, так и арендатор, сочли возможным установление арендной платы на продолжительный срок действия аренды, при наличии объективных предпосылок разумного прогнозирования возможного изменения расходов на содержание арендуемого объекта, включая совокупную налоговую нагрузку и амортизацию.

Изменение арендной платы в зависимости от результатов оценки является прогнозируемым обстоятельством, на которое влияют объективные экономические процессы. Использование недостоверных данных при составлении отчета об оценке может быть следствием недобросовестного поведения арендодателя при предоставлении данных оценщику либо неверного использования этих сведений самим оценщиком, но не относятся к числу указанных в статье 451 Г РФ обстоятельств, которые стороны не могли исключить при заключении договора.

Более того, при заключении договора стороны прямо предусмотрели в пункте 7.4 договора, что амортизационные отчисления не включаются в установленную арендную плату, что свидетельствует о том, что расходы на амортизацию изначально не рассматривались арендодателем как обстоятельство, влияющее на определенный размер арендной платы, что само по себе исключает возможность квалификации указанного обстоятельства в качестве существенно изменившегося применительно к статье 451 ГК РФ.

Обстоятельства, связанные с увеличением расходов на содержание имущества, объективно могли быть учтены при определении размера арендной платы на момент заключения договора.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 1 статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.

С учетом изложенного, бремя содержания имущества включает в себя также несение расходов на содержание имущества, уплату соответствующих налогов. Следовательно, истец, как собственник спорного объекта и налогоплательщик, обязан нести расходы на его содержание, в том числе, путем уплаты налога на имущество независимо от того, получает ли он использования данного имущества прибыль, в частности, в виде арендной платы. Увеличение расходов на имущество охватывается бременем содержания спорного объекта истцом, как собственника вещи, и не должно быть реализовано за счет средств арендатора, который при заключении спорного договора исходил из зафиксированной ставки арендной платы, не включающей в себя налоги и сборы, связанные с пользованием объектом, в том числе амортизацию.

Факт превышения расходов истца на содержание имущества над доходами от сдачи его в аренду, не может являться основанием для изменения договора. Иное нарушало бы баланс экономических интересов сторон, поскольку не учитывало бы интересы арендатора, основанные на стабильности договорных отношений с арендодателем и недопустимости их одностороннего изменения.

Истец является хозяйствующим субъектом и наряду с другими участниками гражданского оборота несет коммерческие риски при осуществлении предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли.

Заключая спорный договор, АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» были известны технические характеристики объекта недвижимого имущества, его техническое состояние и рыночная стоимость арендной платы. Действуя осмотрительно и добросовестно, истец имел возможность изучить условия договора, оценить свой предпринимательский риск и принять решение о наличии либо отсутствии необходимости заключения договора. Вступая с ответчиком в договорные отношения, истец не мог исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков, сопряженных с увеличением расходов на содержание имущества и налоговой нагрузки и должен был предвидеть возможность их наступления при определении арендной платы по договору.

С учетом изложенного, суд не усматривает наличия в данном случае существенного изменения обстоятельств, из которых истец и ответчик исходили при заключении договора.

Более того, исходя из пункта 6.1 договора, неотъемлемой частью договора является План инвестиций в арендуемое недвижимое имущество (Приложение № 3).

Согласно пункту 6.2 договора арендатор за счет собственных средств обязан проводить неотделимые улучшения арендованного недвижимого имущества в соответствии с Планом инвестиций.

В соответствии с Приложением № 3 к договору План инвестиций в «Административное здание № 2» состоит из следующих этапов:

- подвал (производственное помещение), срок реализации до 31.07.2016, сумма расходов 4 850 000 руб.;

- 1 этаж (помещение общественной столовой), срок реализации до 31.07.2016, сумма расходов 7 035 000 рублей;

- общестроительные работы, срок реализации до 31.06.2016, сумма расходов 4 962 000 руб.

Общий размер инвестиционных расходов арендатора составляет 16 847 000 руб.

Исходя из положений пункта 7.1 договора, размер арендной платы определяется исходя из отчета об определении рыночной стоимости права пользования имуществом ИП ФИО3 от 02.10.2015 № 013-15 и величины инвестиций в арендуемое недвижимое имущество в соответствии с Планом инвестиций (Приложение № 3).

Согласно отчету № 013-15 от 02.10.2015 рыночная стоимость права пользования административного здания № 2 составляет 170 000 руб. без учета инвестиций в размере 16 847 000 руб. При этом, в отчете отражено, что инвестиции могут быть приравнены к кредитной линии на 8,25 лет, при кредитной банковской ставке 10% объем инвестиции вырастет практически в два раза. Следовательно, исходя из длительности периода аренды, к установленному размеру аренды в сумме 170 000 руб. применяется коэффициент 0,25 и итоговый размер рыночной стоимости ежемесячной арендной платы определен в сумме 40 000 руб.

С учетом изложенного, установленный договором размер арендной платы изначально определялся с учетом размера инвестиций ответчика в объект арендованного имущества, что учитывалось при определении реальной и достоверной рыночной стоимости арендной платы на момент заключения договора.

Возражения истца в части объема инвестиционных расходов и недоказанности несения ответчиком указанных расходов судом отклоняются по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 09.12.2021 по делу № А59-2427/2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2022, отказано в удовлетворении исковых требований АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» о расторжении договора аренды нежилого помещения № 41-АР/15 от10.12.2015. В рамках рассмотрения спора судом установлено, что ответчиком в адрес истца направлено письмо № 13/1 от 27.08.2017, согласно которому ООО «Бермудский треугольник» направил на согласование окончательный Отчет о выполнении этапа плана инвестиций, предусмотренных пунктом 6.2 договора. Ввиду отсутствия доказательств представления в отношении названного отчета каких-либо замечаний отчет в силу пункта 6.4 договора считается принятым истцом без замечаний. В материалы дела ответчиком представлено заключение № 21/2456 от 20.08.2021 по экспертизе выполненных строительно-монтажных работ и установки оборудования по объекту: «Ремонт административного здания по адресу: <...>», согласно которому установлено, что фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ и установки оборудования на спорном объекте соответствуют локальным сметным расчетам предоставленные заказчиком. Общая стоимость работ, согласно представленных заказчиком локальных сметных расчетов составляет 18 804,598 тыс. руб. (основные работы); 1443,174 тыс. руб. (дополнительные работы). Исследовав и оценив данное заключение эксперта, суд признал его достоверным и допустимым доказательством. Внесудебное заключение эксперта, представленное ответчиком, составлено лицом, обладающим соответствующими специальными познаниями и квалификацией, содержит все необходимые реквизиты, выводы эксперта являются полными, ясными, носят последовательный характер. Экспертом осуществлен выезд на объект экспертизы, проведены обмеры помещений подвального, первого и второго этажей, кровли и оборудования сантехники, отопления, вентиляции, кабельной продукции и электроустановочных изделий, оборудования для системы пожарной сигнализации, обследование проводилось методом визуально-инструментального осмотра объекта экспертизы, изучения представленных заказчиком материалов, полученных при осмотре фотоматериалов и их сопоставления с локальными сметными расчетами, существующим нормативным документам и условиям Градостроительного кодекса РФ, СНиП, ГОСТов. Виды работ, перечисленные в локальных сметных расчетах, о выполнении которых и их стоимости сделаны выводы экспертом, соотносятся с видами работ, указанными в плане инвестиций, являющемся приложением к спорному договору аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Обстоятельства, касающиеся объема инвестиционных расходов ответчика, понесенных при исполнении Плана инвестиций, имеют преюдициальное значение и не подлежат повторному доказыванию в рамках настоящего спора.

Доводы истца о невыполнении ответчиком обязанности по вложению инвестиций за свой счет являлись предметом оценки в рамках гражданского дела № А59-2427/2021 и отклонены как необоснованные. В рамках рассмотрения указанного спора истцом не оспорен объем инвестиций ответчика и факт их несения.

Ссылка истца на решение Арбитражного суда Сахалинской области от 14.12.2020 по делу №А59-3681/2020, на основании которого с ООО «Бермудский треугольник» в пользу АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» взыскано 211 762, 80 руб. за непредставление отчета о выполнении этапа Плана инвестиций, не имеет правового значения применительно к обстоятельствам настоящего спора, поскольку в рамках указанного дела предметом спора являлось взыскание штрафа за неисполнение в установленные договором сроки обязанности по представлению отчета. В последующем штраф был уплачен, отчет истцу предоставлен и принят истцом без замечаний.

Кроме того, дополнительным соглашением № 1 от 20.07.2016 к договору стороны внесли изменения, в соответствии с которыми арендатор обязался выполнить работы по капитальному ремонту кровли арендованного имущества, стоимость работ в соответствии с локальным сметным расчетом составляет 1 012 154 руб. (пункт 5.2.20); стоимость произведенных арендатором работ по капитальному ремонту кровли арендуемого имущества в размере 300 000 руб. зачтена в счет платежей за аренду имущества, стоимость работ в размере 712 154 руб. учитывается в составе неотделимых улучшений переданного в аренду имущества и компенсации не подлежит (пункт 5.1.7); размер арендной платы по договору в течение четырнадцати месяцев, начиная с даты подписания акта приема-передачи имущества, составляет 5900 руб., включая НДС (пункт 7.2).

С учетом изложенного, в рамках исполнения договора в арендную плату были включены также дополнительные расходы арендатора, не отраженные в Плане инвестиций.

Более того, возможность и порядок пересмотра арендодателем арендной платы в одностороннем порядке прямо предусмотрена пунктом 7.6 договора, в соответствии с которым размер арендной платы может быть изменен в следующих случаях:

- в случае, если законодательством будет установлен иной порядок начисления арендной платы;

- при фактическом действии договора более 12 месяцев. В этом случае ежегодный размер арендной платы за последующие календарные годы будет определяться путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год. Исчисление арендной платы в данном случае не требует заключения дополнительного соглашения к договору, так как является реализацией порядка (механизма) ее исчисления, предусмотренного настоящим договором.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

В указанном случае стороны согласовали порядок пересмотра арендной платы посредством ежегодной корректировки на коэффициент-дефлятор. Истец не лишен был возможности увеличивать ежегодно ставку арендной платы в предусмотренном договоре порядке.

Установление срока реализации инвестиционного плана до 31.07.2016 не свидетельствует об окупаемости инвестиционных расходов по истечении указанного периода с учетом установленного договором длительного срока аренды и механизма ежегодной корректировки арендной платы.

Вышеизложенные обстоятельства в совокупности свидетельствует о соответствии установленного договором размера арендной платы его рыночной стоимости и отсутствии убыточности условий договора на момент его заключения и последующего исполнения.

Представленный истцом расчет окупаемости инвестиционных обязательств не может быть принят судом в обоснование наличия убытков и неполучения дохода от сдачи в аренду имущества, поскольку произведен без учета дополнительных работ в сумме 1 012 154 руб., зачтенных в счет арендной платы и инвестиций на основании заключенного дополнительного соглашения № 1 от 20.07.2016, а также сведений, отраженных в отчете № 013-15 от 02.10.2015 в части окупаемости инвестиционных расходов.

Доказательств, указывающих на убыточность условий договора, в материалах дела не имеется.

Доводы истца о том, что отказ ответчика от внесения изменений в договор аренды является недобросовестным поведением, являются необоснованными, поскольку в указанном случае отказ является правом арендатора, реализуемым в пределах собственного усмотрения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Отказ ответчика от изменения договора в рассматриваемом случае не может расцениваться в качестве поведения, направленного на извлечение преимущества за счет арендодателя. Неполучение дополнительного дохода от сдачи имущества в аренду не свидетельствует о причинении арендатором ущерба.

С учетом изложенного, требования истца в части внесения изменений в пункт 7.1 договора аренды являются необоснованными.

Разрешая требования АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» в части изменения пункта 1.1 договора, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1.1 объектом аренды является административное здание № 2, инв. № 64:401:001:000129720:0001:20000, кадастровый номер 65:01:0405006:88, общей площадью 543,2 кв.м., расположенное по адресу: Сахалинская область, п/р Хомутово, Аэропорт.

Технические характеристики объекта аренды отражены в Приложении № 1 к договору, а также кадастровом и техническом паспортах объекта (л.д. 52-54).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 65 АБ 217874 от 15.12.2014 (л.д. 27) объект права представляет собой административное здание № 2, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 543,2 кв.м., инв. № 64:401:001:000129720:0001:20000, лит. Г1, адрес: Сахалинская область, п/р Хомутово, аэропорт.

С учетом изложенного, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды с учетом технических характеристик, установленных в правоустанавливающей документации.

Доказательства, свидетельствующие об изменении технических характеристик объекта аренды, не представлены.

Факт размещения в арендуемом имуществе кафе и гостиницы не является изменением технических характеристик здания, решение о выделении отдельных нежилых помещений в объекте аренде собственником не принималось.

Истцом не приведены конкретные обстоятельства, являющиеся основанием для изменения предмета договора аренды применительно к положениям статьи 451 ГК РФ.

Более того, проведение арендатором ремонтных работ и благоустройство объекта аренды в целях размещения кафе и гостиницы, само по себе не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть, действуя разумно и добросовестно. Напротив, указанные работы были предусмотрены планом инвестиций, проведение капитального ремонта объекта могло быть осуществлено исключительно по инициативе (воле) стороны и не может расцениваться в качестве изменившегося обстоятельства, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

При подписании договора стороны согласовали как цену аренды площади помещений, переданных в аренду, так и указанную в договоре площадь помещения. Какие-либо разногласия в части предмета договора отсутствовали.

Несогласие истца с отдельными условиями договора, которое сформировалось в процессе фактического исполнения договора, не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, как основание изменения условий договора в судебном порядке по требованию стороны.

С учетом изложенного, основания для внесения соответствующих изменений в пункт 1.1 договора отсутствуют.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 8, 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом. В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Положения договора не является явно обременительным для истца и существенно нарушающим баланс экономических интересов сторон.

Доказательств того, что при заключении договора истец был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания условий договора, формирование его воли при заключении сделки происходило вынуждено под воздействием недобросовестного поведения ответчика, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, поскольку приведенные истцом обстоятельства не соответствуют в совокупности предусмотренным пунктом 2 статьи 451 ГК РФ условиям изменения договора в судебном порядке, исковые требования АО «Аэропорт Южно-Сахалинск» являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Доказательства наличия иных обстоятельств применительно к статье 451 ГК РФ истцом не представлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований акционерного общества «Аэропорт Южно-Сахалинск» отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления в полном объеме.

Судья М.С. Жамнова