Арбитражный суд Калининградской области Рокоссовского ул., д. 2, <...>

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Калининград дело № А21-5559/2025

« 21 » ноября 2025 года

Резолютивная часть решения оглашена « 12 » ноября 2025 года Мотивированное решение изготовлено « 21 » ноября 2025 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Брызгаловой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сухоплюевой А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «МОРЕ» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к ООО «СтарГрад» (ОГРН <***> ИНН <***>) о признании договора незаключенным,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 08.04.2024, паспорту, ФИО2 по доверенности от 05.05.2025, паспорту

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 16.01.2024, паспорту (до перерыва), после перерыва явка представителя не обеспечена,

общество с ограниченной ответственностью «МОРЕ» (далее – ООО «МОРЕ», истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СтарГрад» (далее – ООО «СтарГрад», ответчик) о признании договора № 19/12/2023 управления многоквартирным домом от 25.12.2023, подписанного председателем совета дома (старшего дома), от имени собственников многоквартирного жилого дома № 18 по ул. Чехова г. Балтийск с ООО «СтарГрад» недействительным (незаключенным).

В судебном заседании 29.10.2025 объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), с целью предоставления возможности ответчику подать отзыв.

За время объявленного перерыва в материалы дела подступил отзыв, из содержания которогоследует несогласие ответчика с предъявленными требованиями истца.

После перерыва представитель ответчика в судебное заседание не явился, в виду чего дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика в порядке статьи 156 АПК РФ.

Представители истца настаивали на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в иске.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей истца, суд

установил:

ООО «МОРЕ» является собственником следующих помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <...>:

- нежилого помещения, площадью 37,4 кв.м., адрес: Российская Федерация, Калининградская область, Балтийский городской округ, <...>, кадастровый номер: 39:14:010412:319;

- жилого помещения (квартиры), площадью 54,8 кв.м., адрес: Российская Федерация, Калининградская область, Балтийский городской округ, <...>, кадастровый номер: 39:14:010412:320;

- жилого помещения (квартиры), площадью 54,4 кв.м., адрес: Российская Федерация, Калининградская область, Балтийский городской округ, <...>, кадастровый номер: 39:14:010412:321;

- жилого помещения (квартиры), площадью 37,8 кв.м., адрес: Российская Федерация, Калининградская область, Балтийский городской округ, <...>, кадастровый номер: 39:14:010412:322.

В период с 15.12.2023 по 25.12.2023 по инициативе ФИО4 (собственника квартиры № 7 в указанном многоквартирном жилом доме) в очно-заочной форме голосования было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>.

На основании принятых по итогам собрания решений собственников помещений в МКД, ФИО4, в качестве председателя Совета дома (Старшей дома), во исполнение подвопроса 2 вопроса 3 повестки дня общего собрания собственников (уполномочивание на подписание договора управления от имени всех собственников МКД), был подписан договор № 19/12/2023 управления многоквартирным домом от 25.12.2023.

ООО «МОРЕ», не согласившись с принятыми собственниками помещений в МКД решениями, обратилось в Ленинградский районный суд Калининградской области с исковым заявлением к инициатору собрания ФИО4 о признании недействительными решений по вопросам 3, 9, 12 повестки дня, принятые на общем собрании собственников

помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, оформленных протоколом № 01/2023 от 25.12.2023.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 17.10.2024 по делу № 2-3825/2024 исковые требования удовлетворены частично, суд признал решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома расположенного по адресу: <...> проводимого в форме очно-заочного голосования по вопросам повестки дня 3, 9, 12 в период с 15.12.2023 по 25.12.2023, оформленного протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном недействительным.

Апелляционным определением Калининградского областного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО4 без удовлетворения.

Полагая, что заключенный договор управления № 19/12/2023 от 25.12.2023 является недействительным (незаключенным), поскольку подписан неуполномоченным лицом, ООО «МОРЕ» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно части 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) также устанавливает письменную форму сделки и требует, чтобы договор управления был подписан не мене чем 50 % собственниками помещений или лицом, уполномоченным от их имени.

При этом, общее собрание собственников помещений, как коллективный орган, не подписывает договор управления, а принимает решение о намерении заключить договор, либо наделяет полномочиями подписать договор конкретного собственника помещения в многоквартирном жилом доме.

Согласно пункту 2 статьи 181.2 ГК РФ, при наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается

самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания.

Статьей 181.5 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 17.10.2024 по делу № 2-3825/2024 суд признал решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома расположенного по адресу: <...> проводимого в форме очно-заочного голосования, по вопросам повестки дня № 3, 9, 12 в период с 15.12.2023 по 25.12.2023, оформленного протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном недействительными. При признании недействительным 3-го вопроса повестки дня, «Об избрании председателя собственников совета дома, уполномоченного представлять интересы собственников при взаимодействии с управляющей организацией и наделении его полномочиями», судом установлено отсутствие кворума по данному вопросу, что влечет за собой ничтожность указанного решения по основанию подпункта 2 статьи 181.5. ГК РФ.

В решении судом общей юрисдикции отмечено, что в поставленном вопросе не конкретизированы действия, которые имеет право совершать уполномоченное лицо, в связи с чем формулировки полномочий подразумевают совершение неограниченного числа действий, в том числе не указанных в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, поэтому решение должно приниматься большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений (пункт 1 статьи 46 ЖК РФ), в то время как кворум составлял 51 процент, что является недостаточным.

Поскольку избрание ФИО4 на должность председателя Совета дома и наделение ее полномочиями, в том числе на определение условий и подписание договора с управляющей компанией является ничтожным, у ФИО4 отсутствовали полномочия на подписание указанного договора.

Согласно пункту 2 статьи 174 ГК РФ, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях

представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В силу пункта 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 4 Информационного письма от 23.10.2000 № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что пункт 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых.

Поскольку спорный договор подписан неуполномоченным лицом, что установлено решением суда общей юрисдикции (статья 69 АПК РФ), следовательно, не является для истца и для иных собственников, не одобривших его в последствие, заключенным.

Отсутствие полномочий на заключение договора и последующего одобрения сделки со стороны уполномоченного лица является основанием для признания договора незаключенным в соответствии со статьей 183 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах, договор № 19/12/2023 управления многоквартирным домом от 25.12.2023, подписанный председателем совета дома (старшего дома), от имени собственников многоквартирного жилого дома № 18 по ул. Чехова г. Балтийск с ООО «СтарГрад» является недействительным (незаключенным), как подписанный неуполномоченным лицом.

Ссылка представителя ответчика на соглашение о расторжении договора управления многоквартирным домом от 22.01.2025, копия которого представлена в материалы дела, судом оставлена без внимания, поскольку с учетом обстоятельств, установленных по делу, лицо, в полномочия которого не входило подписание основного договора, не может быть стороной соглашения о его расторжении.

Ссылки представителя ответчика на прямые договоры управления, заключенные отдельными собственниками с ООО «СтарГрад» не могут служить основанием к отказу в удовлетворении требований истца, поскольку в т.ч. наличие представленных договоров и договора № 19/12/2023 управления МКД от 25.12.2023, ведет к правовой неопределенности правоотношений сторон.

При таких обстоятельствах требование истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по государственной пошлине подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ.

В силу части 1 статьи 177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать договор № 19/12/2023 управления многоквартирным домом от 25.12.2023, подписанный председателем совета дома (Старшего дома), от имени собственников многоквартирного жилого дома № 18 по ул. Чехова в г. Балтийске с ООО «СтарГрад» недействительным (незаключенным).

Взыскать с ООО «СтарГрад» в пользу ООО «Море» расходы по уплате госпошлины в размере 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.В. Брызгалова