АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

ул. Самарская, 203 Б, Самара, 443001, тел.: (846) 207-55-15,

e-mail: info@samara.arbitr.ru, www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

05 сентября 2023 года

Дело №

А55-4005/2023

Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2023 года,

решение в полном объеме изготовлено 05 сентября 2023 года

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Шлиньковой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никоновой С.Г.,

рассмотрев в судебном заседании 29 августа 2023 года дело по иску, заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Северная Нива Самара»

к обществу с ограниченной ответственностью «Аграрий-Поволжье»

о переводе прав и обязанностей покупателя

третьи лица:

- ФИО1

- финансовый управляющий ФИО2

- Управление Росреестра по Самарской области

при участии в заседании

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 24.01.2023 (после перерыва не явился);

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 09.01.2023;

В судебном заседании, открытом 22.08.2023, в соответствии со статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 29.08.2023 до 14 часов 20 минут, информация о котором размещена на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб-адресу: http://www.samara.arbitr.ru.

установил:

ООО «Северная Нива Самара» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Аграрий-Поволжье» о переводе на ООО «Северная Нива Самара» прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 30.08.2022, заключенного между ФИО1, в лице финансового управляющего ФИО5 и ООО «Аграрий-Поволжье» по приобретению земельной доли в земельном участке площадью 17969700 +/- 37092 кв.м., расположенном по адресу: Самарская область, Клявлинский район, с.п. Черный Ключ, кадастровый номер 63:21:0000000:1038, вид разрешенного использования объекта недвижимости – для ведения товарного сельскохозяйственного производства; и прекращении права общей долевой собственности ООО «Аграрий-Поволжье» на земельную долю в указанном земельном участке (погасить запись о регистрации №63:21:0000000:1038-63/094/2022-214 от 25.10.2022).

Определением суда от 20.02.2023 исковое заявление принято к производству суда.

Определением от 11.07.2023 арбитражным судом в одно производство объединены дела № А55-4005/2023 с делом № А55-14494/2023 по иску ООО «Северная Нива Самара» о признании недействительной сделки между ФИО1 и ООО «Аграрий-Поволжье» по приобретению земельной доли пайщика в размере 6/1393 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 17969700+/-37092 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Клявлинский район, с.п. Черный Ключ, кадастровый номер 63:21:0000000:1038, применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи о регистрации ООО «Аграрий-Поволжье» и восстановлении записи о регистрации права собственности ФИО1, а также взыскании с ФИО1 в пользу ООО «Аграрий-Поволжье» денежных средств, оплаченных за земельную долю.

Определением суда от 15.08.2023 судом принят отказ истца от иска к ООО «Аграрий-Поволжье», ФИО1 в части требований о признании недействительным договора купли-продажи от 30.08.2022 и применении последствий недействительности сделки, производство по делу в указанной части прекращено.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства, представленные по делу, и заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец (ООО «Северная Нива Самара») является арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 17969700 кв.м. с кадастровым номером 63:21:0000000:1038, расположенного по адресу: Самарская область, Клявлинский район, с/п Черный Ключ на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 23.11.2020 № 1-1038-Klyavlino с участниками долевой собственности на земельный участок в лице ФИО6

В силу пункта 2.1. договор заключен сроком на 49 лет.

По акту приема-передачи от 23.11.2020 земельный участок передан арендатору.

Как указано истцом, 24.11.2022 ФИО6 известила ООО «Северная Нива Самара» о поступившем в ее адрес сообщении от ООО «Аграрий-Поволжье» с предложением выкупить у нее на выгодных условиях принадлежащий ей пай в земельном участке с кадастровым номером 63:21:0000000:1038. Согласно письму от 24.11.2022 № 33/2, адресованному ФИО6, ООО «Аграрий-Поволжье» владеет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Ссылаясь на заключение договора купли-продажи доли на земельный участок от 30.08.2022 с существенными нарушениями закона, истец обратился в арбитражный суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя на него, как на обладающего преимущественным правом покупки доли других участников долевой собственности.

В соответствии с условиями договора купли-продажи от 30.08.2022 ФИО1 передал в собственность ООО «Аграрий-Поволжье» земельный участок (доля в праве общей долевой собственности 6/1393) площадью 17969700 +/- 37092 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Клявлинский район, с.п. Черный Ключ.

В силу пункта 1.3. договора право на приобретение имущества возникло у покупателя на основании протокола № 8320-1 об итогах проведения открытых торгов по продаже имущества должника от 10.06.2022. Стоимость имущества составляет 303 000 руб. 00 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Пунктом 2 указанной статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

В соответствии с частью 4.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Как следует из материалов дела, число собственников земельного участка составляет 171, что превышает предусмотренное в законе количество для извещения в письменной форме.

Как следует из материалов дела, сведения о проведении открытых торгов в форме аукциона размещены на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве 29.04.2022.

Извещение о намерении продать долю в земельном участке земель сельскохозяйственного назначения по цене 303 000 руб. 00 коп. размещено на официальном сайте газеты «Волжская коммуна» 29.06.2022 № 97.

Последствия нарушения преимущественного права покупки определяются пунктом 3 статьи 250 ГК РФ, согласно которому при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Поскольку извещение о намерении продать долю в праве собственности на земельный участок размещено в апреле и июне 2022 года, а с иском в суд истец обратился 10.02.2023, то есть по истечении трех месяцев с даты опубликования сообщений, ответчик считает срок исковой давности в отношении требования истца пропущенным.

По общему правилу имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве (пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

Однако, каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.

Верховным Судом Российской Федерации в определении от 04.06.2020 N 306-ЭС19-22343 приведен правовой подход, согласно которому цена доли должника в праве общей собственности на долю земельного участка определяется по результатам открытых торгов.

После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Такой подход помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

По смыслу правового подхода, приведенного в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., введение процедуры банкротства в отношении продавца имущества, находящегося в общей долевой собственности, не влечет прекращения преимущественного права покупки такого имущества, а его последующая продажа на торгах, проведенных в деле о банкротстве, не исключает необходимости осуществления такого права в установленном порядке.

После опубликования сообщения о проведении открытых торгов на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве 29.04.2022, финансовый управляющий продавца опубликовал сообщение о намерении продать долю в земельном участке земель сельскохозяйственного назначения по цене 303 000 руб. 00 коп. на официальном сайте газеты «Волжская коммуна» 29.06.2022 № 97.

Согласно Закону Самарской области от 06.07.2021 «О внесении изменений в статьи 1 и 25 Закона Самарской области «О земле» в статью 25 внесены изменения, согласно которым публикация сообщений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", осуществляется в газете "Волжская коммуна", а также в печатных средствах массовой информации, учрежденных для опубликования муниципальных правовых актов муниципального района или городского округа по месту расположения соответствующего земельного участка.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьями 196, 197 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса; однако для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из материалов дела, заключению договора купли-продажи предшествовало опубликование 20.06.2021 в газете «Волжская коммуна» сообщения финансового управляющего, адресованного участникам долевой собственности и лицам, использующим земельный участок с кадастровым номером 63:21:0000000:1038, о намерении продать земельную долю должника в указанном земельном участке по цене, определенной на торгах, и о праве указанных лиц воспользоваться преимущественным правом ее покупки.

Таким образом, истец, при наличии у него преимущественного права покупки имущества должника имел возможность его реализовать в установленном законом порядке и в сроки.

Спорный договор купли-продажи заключен с ответчиком по истечении 30 дней с даты опубликования указанного сообщения.

Поскольку сообщение о намерении реализовать долю в праве собственности на земельный участок опубликовано 20.06.2022, а с исковым заявлением истец обратился в суд 10.02.2023, суд считает срок для обращения в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя пропущенным.

При таких обстоятельствах, в иске следует отказать.

На основании пункта 1 статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на истца.

В связи с отказом от части исковых требований, истцу подлежит возврату 70 % государственной пошлине, подлежащей уплате по данному требованию.

Руководствуясь ст.ст. 167-171, 176, 180, 181, 110, ч. 1 ст. 259, ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

1. В иске отказать.

2. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Северная Нива Самара» (ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 200 коп., перечисленную по платежному поручению № 1723 от 15.12.2022.

3. Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия судом первой инстанции с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

Е.В. Шлинькова