Решение по делу № А21-16672/2024 от 19.11.2025 | АС Калининградской области

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, <...>

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Калининград Дело №А21-9000/2024

« 19 » ноября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена « 05 » ноября 2025 года

Полный текст решения изготовлен « 19 » ноября 2025 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Брызгаловой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сухоплюевой А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению ООО «Керамик» к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» об оспаривании отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка

и встречному исковому заявлению

Администрации городского округа «Город Калининград» к ООО «Керамик» о признании отсутствующим права собственности

третье лицо: Управление Росреестра по Калининградской области

при участии:

от Общества: ФИО1 по доверенностям, паспорту, диплому

от Комитета: ФИО2 по доверенности, паспорту, диплому

от Управления Росреестра: извещено, явка представителя не обеспечена

Общество с ограниченной ответственностью «Керамик» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Комитет) о признании незаконным уведомления от 26.04.2024 № и-КМИ-07/14911 об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 25.07.2018 № 161/2018-А (далее – Договор) и обязании Комитета продлить указанный Договор.

Делу присвоен номер А21-9000/2024.

В свою очередь, Администрация городского округа «Город Калининград» предъявила иск в суд о признании отсутствующим права собственности ООО «Керамик» на нежилое здание с кадастровым номером 39:15:151003:76 площадью 701,4 кв.м., исключении из ЕГРН и снятии с кадастрового учета спорного здания и обязании произвести демонтаж ограждения и освободить часть территории общей площадью 2293,25 кв.м., находящуюся в едином ограждении с земельным участком 39:15:000000:613 в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Делу присвоен номер А21-16672/2024.

Определением суда от 10.02.2025 дела №А21-9000/2024 и А21-16672/2024 объединены в одно производство для совместного рассмотрения в рамках дела №А21-9000/2024.

Определением суда от 12.12.2024 по ходатайству Общества по делу № А21-9000/2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации «ЭКСКО» ФИО3; перед экспертом поставлены следующие вопросы: 1) имеется ли на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:6131 по Камской ул., 61 в Калининграде объект (объекты) капитального строительства (с учетом естественного износа конструкций объекта); 2) если да, сохранен ли фундамент объекта (объектов) капитального строительства; 3) если да, возможно ли восстановление объекта (объектов) путем реконструкции; производство по делу приостановлено.

10.09.2025 в арбитражный суд от экспертной организации - автономной некоммерческой организации «ЭКСКО» поступило заключение, подготовленное по результатам судебной экспертизы.

Определением суда от 01.10.2025 производство по делу возобновлено, судебное заседание отложено на 05.11.2025.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

От Общества поступило уточнение исковых требований, согласно которому он просит признать незаконным уведомление от 26.04.2024 № и-КМИ-07/14911 об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 25.07.2018 № 161/2018-А (далее – Договор) и обязать Комитет продлить указанный Договор на 5 лет под существующим нежилым зданием с кадастровым номером 39:15:151003:76 в целях восстановления разрушенной части здания.

Руководствуясь статьей 49 АПК РФ, суд принял уточнение исковых требований.

Представитель Общества поддержал требования в полном объеме, с учетом уточнения.

Представитель Комитета возражал против удовлетворения требований Общества.

Суд, изучив доводы сторон, исследовав материалы,

установил:

согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) Обществу принадлежит на праве собственности объект недвижимости - нежилое здание площадью 701,4 кв.м., с кадастровым номером 39:15:151003:76, расположенное по адресу: <...>.

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с КН 39:15:000000:6131 площадью 7367 кв.м., предоставленном в аренду Обществу Администрацией «под нежилое здание» на основании договора № 161/2018-А аренды земельного участка от 25.07.2018 (далее – Договор аренды).

В связи с истечением срока Договора аренды заявитель обратился в Администрацию с заявлениями о предоставлении земельного участка с КН 39:15:000000:6131 в аренду на 10 лет под существующее нежилое здание.

Администрация, в письме от 26.04.2024 № и-КМИ-07/14911, отказала в оформлении Договора аренды на новый срок, ссылаясь на то, что согласно акту обследования земельного участка объекты недвижимого имущества на нем отсутствуют, следовательно, основания для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, отсутствуют.

Полагая, что отказ Администрации противоречит закону и нарушает права и интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений статей 198, 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, оспариваемое решение органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть признано судом незаконным, при наличии одновременно двух условий: оно не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно положениям части 1 статьи 65, части 3 статьи 189 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие); обязанность по доказыванию наличия нарушенного права вследствие принятия оспариваемых решений, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на заявителя.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно подпункту 9 пункта 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Таким образом, будучи собственником расположенного на земельном участке здания, ООО «Керамик» в силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ имеет право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно статье 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительный характер данного права означает, что никто, кроме собственника здания или сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого этими объектами недвижимости (абзац 2 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Возражая против удовлетворения заявления, Комитет указывал на отсутствие на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, ссылаясь на акт обследования, следовательно, основания для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ отсутствуют.

Определением суда от 12.12.2024 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации «ЭКСКО» ФИО3; перед экспертом поставлены следующие вопросы: 1) имеется ли на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:6131 по Камской ул., 61 в Калининграде объект (объекты) капитального строительства (с учетом естественного износа конструкций объекта); 2) если да, сохранен ли фундамент объекта (объектов) капитального строительства; 3) если да, возможно ли восстановление объекта (объектов) путем реконструкции; производство по делу приостановлено.

Согласно экспертному заключению эксперт пришел к следующим выводам:

Ответ на вопрос 1): на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:6131 по ул. Камская, 61 в г. Калининграде имеется ленточный фундамент, который по местоположению и конфигурации соответствует объекту капитального строительства с КН 39:15:151003:76;

Ответ на вопрос 2): Фундамент объекта капитального строительства сохранен по всему периметру здания с КН 39:15:151003:76 и под поперечными несущими стенами;

Ответ на вопрос 3): восстановление объекта путем реконструкции на имеющемся фундаменте технически возможно и не противоречит нормам права.

Из экспертного заключения следует, что в ходе натурного обследования территории было установлено, что на земельном участке с Н 39:15:151003:6131 надземные конструктивные элементы отсутствуют, на месте здания с КН 39:15:151003:76 сохранились подземные несущие конструкции – фундаменты по всему периметру здания с участками гидроизоляции и кладки стен, стены подвала. От уровня земли до высоты 30 см – сохранен бетонный пол пристройки, фрагменты бетонных и каменных замощений дворового фасада.

При этом, как установлено судом и следует из материалов дела, в том числе из экспертного заключения, ранее здание с КН 39:15:151003:76, расположенное по адресу ул. Камская, д. 61 в г. Калининграде, представляло собой многоквартирный жилой дом (15-квартирный).

Постановлением мэра города Калининград № 451 от 03.03.2003 указанное строение было признано непригодным для постоянного проживания в связи с аварийным состоянием основных конструкций и включено в список домов, не пригодных для постоянного проживания (постановление мэра города Калининграда № 830 от 16.04.2003).

В дальнейшем, на основании распоряжения Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» № 6965/р-КМИ «О проведении торгов на заключение договора мены жилых помещений – 15 квартир, расположенных в многоквартирном доме № 61 по ул. Камской, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу», между Обществом и Администрацией заключен договор мены № 10 от 17.01.2017, согласно которому 15 квартир в аварийном жилом доме по ул. Камской, 61 перешли в собственность Общества.

В последствие, на основании распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» № 4630/р-КМИ от 28.09.2017 «Об изменении назначения здания» аварийный многоквартирный жилой дом, переданный в собственность Обществу, был переведен в нежилое здание с КН 39:15:151003:76 с регистрацией на него права собственности Общества.

Во исполнение подпункта 4 пункта 1 указанного распоряжения Общество обратилось с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка. На основании указанного заявления было установлено разрешенное использование земельного участка – под строительство производственных и коммунально-складских объектов.

В ходе судебного разбирательства представителем Общества пояснялось, что с учетом всех обстоятельств, указанных выше, надземные конструкции здания были разобраны, т.к. здание находилось в аварийном состоянии.

Согласно части 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив заключение эксперта, подготовленное по результатам судебной экспертизы, в совокупности с иными представленными истцом доказательствами, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям допустимости, относимости и законности, в связи с чем, является надлежащими доказательствами по делу.

Изложенные в экспертном заключении № 111-25 от 08.09.2025 технические свойства объекта с КН 39:15:151003:76 указывают на наличие признаков, свидетельствующих о прочной связи с землей (заглубленный фундамент).

Наличие фундамента является достаточным основанием для признания строения объектом незавершенного строительства. Соответственно, при удалении части здания до фундамента с его сохранением, здание не перестает быть недвижимой вещью (пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Сохраненный фундамент является объектом капитального строительства.

Выводы эксперта и пояснения Общества Комитетом по существу не опровергнуты.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Находя экспертное заключение нерепрезентативным, ответчик вправе заявить ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, а также представить аргументированные доводы относительно того, какие требования законодательства нарушены экспертом в ходе проведения экспертизы.

Суду ходатайства о необходимости назначения по делу повторной судебной экспертизы ни со стороны Комитета, ни со стороны Администрации, не заявлены. Представитель Комитета ограничился указанием на формальные недостатки заключения, что само по себе выводов эксперта не опровергает и не является основанием для признания такого доказательства недопустимым.

При таких обстоятельствах, суд признает, что объект с КН 39:15:151003:76 расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:6131, является объектом недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, заявленные требования о предоставлении спорного земельного участка в аренду, с учетом уточнения, обусловлены необходимостью восстановить разрушенную часть здания с целью эксплуатации ООО «Керамик», с учетом того, что по итогам судебной экспертизы экспертом был сделан вывод о возможности восстановления объекта путем реконструкции на имеющемся фундаменте.

Согласно положениям пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка.

Одним из таких оснований, как указывалось ранее, согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, является «расположение на земельном участке здания».

При этом нормы земельного законодательства Российской Федерации не устанавливают требований к техническому состоянию зданий, проценту их износа, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

Исходя из обстоятельств, установленных по делу, совокупность условий, содержащихся в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ, на дату обращения Общества в Комитет с заявлением, существовала.

Согласно статье 621 ГК РФ предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

По условиям заключенного между ООО «Керамик» и Комитетом договора аренды земельного участка от 25 июля 2018 года № 161/2018-А (п. 5.2.10 договора) Арендатор обязан письменно известить Арендодателя до окончания срока аренды о намерении заключить договор на новый срок.

ООО «Керамик» обратился в Комитет 15.04.2024 (т.е. до дня истечения срока действия договора аренды)

Общество своевременно и в полном объеме исполняет свои обязательства по оплате арендной платы, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

С учётом изложенного, отказ Комитета, изложенный в письме № и-КМИ-07/14911 от 26.04.2024, суд находит не соответствующим положениям статьи 39.6 ЗК РФ и нарушающим права и законные интересы Общества на право осуществления предпринимательской деятельности.

Поскольку оспариваемый отказ противоречит закону и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Заявляя встречные исковые требования о признании права отсутствующим Администрация, ссылаясь на акт обследования земельного участка, указывала на отсутствие спорного объекта как полностью уничтоженного.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества.

Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество, при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Применительно к разъяснениям, изложенным в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как следует из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении № 4372/10 от 20.10.2010, для определения правовых оснований для прекращения зарегистрированного права лица на недвижимое имущество суду следует установить обстоятельство физической гибели объекта, при этом бремя доказывания наличия таких оснований возлагается на истца.

В обоснование своих требований Администрация указывает на то, что принадлежащее истцу нежилое здание, было полностью уничтожено, в результате чего перестало существовать в качестве объекта права. Зарегистрированное право собственности Общества на спорный объект недвижимого имущества нарушает права Администрации как фактического владельца земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:6131.

Указанные доводы признаются судом несостоятельными, поскольку не нашли своего документального подтверждения.

Как указывалось выше, результаты экспертного исследования позволяют суду прийти к выводу о сохранении у спорного объекта признаков, отвечающих признакам объекта права собственности.

Экспертом подтверждена возможность восстановления объекта.

Какие-либо иные доказательства отсутствия спорного объекта Администрацией не представлено (статья 65 АПК РФ).

Представленные Администрацией фотоматериалы не опровергают заключение эксперта.

Таким образом, суд приходит к вводу о том, материалами дела не подтверждается полная и безвозвратная утрата Объекта, исключающая возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением (нежилое здание).

В этой связи не имеется оснований для признания отсутствующим права Общества на нежилое здание с кадастровым номером 39:15:151003:76 площадью 701,4 кв.м., исключении из ЕГРН и снятии его с кадастрового учета.

Иных оснований для признания зарегистрированного права собственности ООО «Керамик» отсутствующим Администрация не указала, доказательств не представила.

С учетом установленных судом обстоятельств оснований для удовлетворения встречного иска Администрации не имеется, в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать решение Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» об отказе в продлении срока действия договора № 161/2018-А аренды земельного участка от 25.07.2018, изложенное в письме №и-КМИ-07/14911 от 26.04.2024, незаконным.

Обязать Администрацию ГО «Город Калининград» продлить срок действия договора № 161/2018-А аренды земельного участка от 25.07.2018 на 5 лет под существующим нежилым зданием с кадастровым номером 39:15:151003:76 в целях восстановления разрушенной части.

Взыскать с Администрацию ГО «Город Калининград» в пользу ООО «Керамик» расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 руб.

В удовлетворении встречного иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.В. Брызгалова