Пятый арбитражный апелляционный суд
ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001
http://5aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Владивосток Дело
№ А51-21845/2021
29 августа 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2023 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2023 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей Н.Н. Анисимовой, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Ячмень,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
акционерного общества «Главное управление обустройства войск»,
апелляционное производство № 05АП-3821/2023
на решение от 01.06.2023 судьи М.В. Понкратенко
по делу № А51-21845/2021 Арбитражного суда Приморского края
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Полюс и К»
(ИНН <***>, ОГРН <***>)
к акционерному обществу «Главное управление обустройства войск»
(ИНН <***>, ОГРН <***>)
о признании недействительным уведомления о повышении арендной платы по договору, обязании исполнять договор на первоначально согласованных условиях,
при участии:
от истца: представитель ФИО1 (в режиме веб-конференции), по доверенности от 27.07.2021;
от ответчика: представитель ФИО2 (в режиме веб-конференции), по доверенности от 20.12.2022,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Полюс и К» (далее – истец, ООО «Полюс и К») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Главное управление обустройства войск» (далее – ответчик, АО «ГУОВ») о признании незаконным и недействительным уведомления от 12.07.2021 о повышении арендной платы по договору №2018/2-347, об обязании исполнения договора аренды недвижимого имущества №2018/2-347 от 24.01.2018 на первоначально согласованных условиях в редакции дополнительного соглашения №3 от 01.03.2021.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.06.2023 иск удовлетворен. Суд признал недействительным уведомления от 12.07.2021 о повышении арендной платы по договору №2018/2-347, обязал ответчика исполнять договор аренды недвижимого имущества №2018/2-347 от 24.01.2018 на первоначально согласованных условиях в редакции дополнительного соглашения №3 от 01.03.2021.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает на отсутствие в условиях договора методики определения арендной платы, а также на наличие условия о праве арендодателя по своему усмотрению формировать такой размер. Ссылается на то, что с учетом одностороннего отказа ответчика от исполнения договора права истца не нарушаются. Отмечает, что суд первой инстанции не указал, каким нормам действующего законодательства противоречит обжалуемое уведомление о повышении арендной платы. Полагает, что заключение судебной экспертизы не обладает признаками относимости и допустимости доказательств. Ссылается на оферту ООО «Сибстройресурс и К» о готовности арендовать спорный объект по цене 259 955,57 рублей в месяц.
Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2023 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 23.08.2023.
До начала судебного заседания через канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) был приобщен к материалам дела. В отзыве истец просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, обжалуемое решение счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 24.01.2018 между АО «ГУОВ» (арендодатель) и ООО «Полюс и К» (арендатор) был заключён договор аренды недвижимого имущества №2018/2-347 (далее – спорный договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество:
1.1.1. части земельного участка площадью 943 кв.м и 32 кв.м, площадью 975 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 24:50:0400388:17, адрес (местонахождения) объекта: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, Северно-Восточный промузел, обозначенные на плане Объекта аренды (приложение №4 к договору);
1.1.2. помещение №14 площадью 12,7 кв.м, расположенное на 2-м этаже в здании «Административное», назначение: нежилое здание, площадь общая 406,6 кв.м, 2-х этажное, кадастровый номер 24:50:0000000:4932, адрес (местоположение): <...>, обозначенное на плане Объекта аренды (приложение №4 к договору).
Объект аренды, указанный в пункте 1.1.1 договора, предоставляется арендатору для использования в следующих целях: под склад ГСМ. Объект аренды, указанный в пункте 1.1.2 договора, предоставляется Арендатору для использования в следующих целях: под офис (пункт 1.3 договора).
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что объект аренды на условиях договора передается на срок 11 месяцев.
Арендная плата за объект аренды состоит из постоянной и переменной составляющих (пункт 4.1 договора).
В соответствии с пунктом 4.2 договора постоянная составляющая арендной платы за объект аренды составляет в месяц – 43 994 рублей 70 копеек, включая НДС 18%, – 6 711 рублей 06 копеек.
В силу пункта 4.12 договора размер арендной платы, указанной в пункте 4.2 настоящего договора, может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путём направления арендатору соответствующего письменного Уведомления.
Дополнительным соглашением №1 от 01.04.2018 к спорному договору изменен пункт 1.1 Договора и изложен в следующей редакции:
«1.1. Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество (далее – «Объект аренды»):
1.1.1. Части земельного участка площадью 943.0 кв.м, 32,0 кв.м, 84.0 кв.м, общей площадью 1059,0 кв.м, (общая площадь земельного участка, в пределах которого располагается объект аренды - 46 600 кв.м.), категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 24:50:0400388:17, адрес (местонахождение) объекта: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, Северно-Восточный промузел, обозначенные на плане Объекта аренды (приложение №4 к договору).
1.1.2. помещение №14 площадью 12,7 кв.м, расположенное на 2-м этаже в здании «Административное», назначение: нежилое здание, площадь общая 406,6 кв.м, 2-х этажное, кадастровый номер 24:50:0000000:4932, адрес (местоположение): <...>, обозначенное на плане Объекта аренды (приложение №4 к договору)».
Дополнительным соглашением №2 от 19.12.2018 к спорному договору изменен размер арендной платы, пункт 4.2 договора изложен в следующей редакции: «Постоянная составляющая арендной платы за объект аренды составляет в месяц – 48 528 рублей 89 копеек, включая НДС 20% – 8 088 рублей 15 копеек».
В соответствии с Дополнительным соглашением №3 к спорному договору сторонами был изменен размер арендуемых площадей и, соответственно, размер арендной платы. Пункт 1.1 Договора изложен в следующей редакции:
«1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество (далее – «Объект аренды»):
1.1.1 Части земельного участка площадью 943,0 кв.м, 32,0 кв.м, 84,0 кв.м, 94*5,25 кв.м, общей площадью 2 004,25 кв.м (общая площадь земельного участка, в пределах которого располагается объект аренды – 46 600 кв.м), кадастровый номер: 24:50:0400388:17, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации железнодорожного тупика с разгрузочной площадкой в Северо-Восточном промузле, адрес (местонахождение) объекта: Россия Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, Северо-Восточный промузел, обозначенные на плане Объекта аренды (приложение №4 к договору),
1.1.2 Помещение № 14 площадью 12,7 кв.м, расположенное на 2-ом этаже в здании «Административное», назначение: нежилое здание, площадь общая 406,6 кв.м, 2-х этажное, кадастровый номер 24:50:0000000:4932, адрес (местоположение): Красноярский край, г. Красноярск, ул; Башиловская, д. 17, обозначенное на плане (приложение №4 к Договору).
Пункт 4.2 раздела 4 Договора изменен и изложен в следующей редакции: «4.2. Постоянная составляющая арендной платы за Объект аренды составляет: в месяц – 89 695 рублей 00 копеек, включая НДС 20% – 14 949 рублей 17 копеек.»
12.07.2021 арендодатель направил арендатору уведомление исх.№7703 об изменении с 01.08.2021 ставки арендной платы за 1 кв.м арендуемых частей земельного участка по договору на 84,95 рублей в месяц и внесении следующих изменений в п. 4.2 Договора: «4.2. Постоянная составляющая арендной платы за Объект аренды составляет: в месяц –259 955 рублей 57 копеек, включая НДС 20% – 43 325 рублей 93 копейки».
23.07.2021 в адрес арендодателя был направлен ответ на уведомление о повышении арендной платы, в котором арендатор просил не изменять согласованную сторонами арендную ставку.
10.08.2021 арендодатель направил уведомление на ответ арендатора, согласно которому отказался оставить согласованный сторонами договорной размер арендной платы и настаивал на одностороннем изменении договора в виде повышения арендной платы в размере 259 955 рублей 57 копеек.
Уведомлением от 09.11.2021 исх.№-3029/СП арендодатель отказался от договора в одностороннем порядке.
Посчитав, что уведомление от 12.07.2021 о повышении арендной платы является незаконным, ООО «Полюс и К» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Как разъяснено в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» №25, по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).
Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление №54) разъяснено, что, если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.
В пункте 14 постановления №54 также разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
В настоящем случае истец не оспаривает сами по себе условия договора аренды о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, так как данные условия не противоречат положениям части 1 статьи 450 и части 3 статьи 614 ГК РФ, однако общество не согласно с величиной арендной платы, установленной ответчиком в спорном уведомлении, полагая, что при определении такого размера ответчик злоупотребляет своим правом (статья 10 ГК РФ) ввиду его несоответствия рыночным ценам.
В пункте 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление №73) содержатся разъяснения о том, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
В качестве обоснования своих требований истцом был представлен в материалы дела отчет об оценке №2199/21 от 10.12.2021, выполненный ЧПО ФИО3, в соответствии с которым итоговая величина рыночной стоимости ежемесячной арендной платы арендуемых по спорному договору объектов составила в общем сумме 61 616 рублей.
В целях проверки обоснованности вышеуказанных доводов истца судом первой инстанции определением от 21.11.2022 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АО финансово-правовая группа «Арком» – ФИО4.
На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: какова величина по состоянию на 12.07.2021 среднерыночной арендной платы за квадратный метр в месяц, включая НДС, за право пользования недвижимым имуществом:
- частями земельного участка площадью 943,0 кв.м, 32,0 кв.м, 84,0 кв.м, 945,25 кв.м, общей площадью 2 004,25 кв.м, кадастровый номер: 24:50:0400388:17, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации железнодорожного тупика с разгрузочной площадкой в Северо-Восточном промузле, адрес (местонахождение) объекта: Россия, Красноярский край, г.Красноярск, Советский район, Северо-Восточный промузел,
- помещением № 14 площадью 12,7 кв.м, расположенное на 2-ом этаже в здании «Административное», назначение: нежилое здание, площадь общая 406,6 кв.м, 2-х этажное, кадастровый номер 24:50:0000000:4932, адрес (местоположение): <...>?»
По результатам проведения судебной экспертизы, изложенным в заключении эксперта от 28.02.2023, было установлено, что по состоянию на 12.07.2021 величина среднерыночной арендной платы за квадратный метр в месяц, включая НДС, за право пользования недвижимым имуществом:
1) частями земельного участка площадью 943,0 кв.м, 32,0 кв.м, 84,0 кв.м, 945,25 кв.м, общей площадью 2 004,25 кв.м, кадастровый номер: 24:50:0400388:17, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации железнодорожного тупика с разгрузочной площадкой в Северо-Восточном промузле, адрес (местонахождение) объекта: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, Северо-Восточный промузел, с учетом ж/д ветки составила – 82 916 рублей;
2) помещением № 14 площадью 12,7 кв.м, расположенное на 2-ом этаже в здании «Административное», назначение: нежилое здание, площадь общая 406,6 кв.м, 2-х этажное, кадастровый номер 24:50:0000000:4932, адрес (местоположение): <...> площадью 12,7 кв.м – 2 096 рублей.
Таким образом, общая сумма рыночной стоимости ежемесячной арендной платы арендуемых по спорному договору объектов составила – 85 012 рублей.
В соответствии с частями 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.
Повторно изучив заключение эксперта от 28.02.2023 по правилам статей 71 и 86 АПК РФ, судебная коллегия установила, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований. В процессе исследований экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы.
Квалификация эксперта, проводившего экспертизу (ФИО4), соответствует требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, апеллянт счел вышеуказанное экспертное заключение ненадлежащим доказательством по делу, однако вышеуказанные возражения являются формальными и по своей сути и сводятся к несогласию с тем, что размер арендной платы должен быть обусловлен среднерыночными ценами.
Апелляционный суд отмечает, что эксперт свободен и самостоятелен в выборе нормативных, методических и технических средств проведения своего исследования, в связи с чем все возражения ответчика относительно выбранных судебным экспертом способов, методик и средств для проведения исследования являются несостоятельными.
Каких-либо доказательств, опровергающие выводы, установленные судебной экспертизой, акционерным обществом в материалы дела представлено не было, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись.
На основании изложенного, а также учитывая положения статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», апелляционная коллегия признает экспертное заключение от 28.02.2023 надлежащим доказательством по делу, подтверждающим среднерыночную стоимость месячной арендной платы объектов недвижимости, арендованных истцом по спорному договору.
Таким образом, принимая во внимание результаты судебной оценочной экспертизы, апелляционный суд приходит к выводу, что ответчик посредством направления истцу спорного уведомления в одностороннем порядке изменил арендную плату по спорному договору в размерах, превышающих среднерыночную стоимость (более чем в три раза).
Однако такое изменение условий договора не может быть признано добросовестным и разумным по смыслу пункта 4 статьи 450 ГК РФ, пункта 22 постановления №73, что в силу разъяснений пункта 14 постановления №54 является основанием для признания такой односторонней сделки арендодателя, выраженной путем направлению истцу спорного уведомления, недействительной сделкой, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.
При этом ссылки апеллянта на оферту ООО «Сибстройресурс и К» о готовности арендовать спорный объект по цене 259 955,57 рублей в месяц не принимаются судом апелляционной инстанции, так как единственное предложение от одного контрагента не может опровергать выводы, установленные по результатам судебной экспертизы, относительно среднерыночной стоимости аренды на спорные объекты недвижимости.
Доводы апелляционной жалобы о том, что с учетом одностороннего отказа ответчика от исполнения договора права истца не нарушаются, отклоняются апелляционным судом, поскольку сам по себе отказ от договора не препятствует удовлетворению рассматриваемых требований, поскольку согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка является таковой с момента ее совершения. Односторонний отказ от договора был выражен в уведомлении от 09.11.2021 исх.№-3029/СП, в то время как арендная плата была изменена оспариваемой сделкой с 01.08.2021. Кроме того, в настоящее время отказ от договора аренды обжалован ООО «Полюс и К» в судебном порядке (дело №А51-1396/2022), поскольку он мотивирован не внесением арендатором арендной платы в размере, установленном уведомлением от 12.07.2021 о повышении арендной платы, признанным недействительным в настоящем деле.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к неверному пониманию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судом первой инстанции при вынесении решения либо имели бы правовое значение для настоящего дела, в связи с чем не могут служить основанием для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 01.06.2023 по делу №А51-21845/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М. Синицына
Судьи
Н.Н. Анисимова
С.Б. Култышев