ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, <...>, тел. <***>

www.21aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

27 марта 2025 года

Дело № А84-5440/2024

г. Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 17.03.2025.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.03.2025.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Архипенко А.М., судей Градовой О.Г., Приваловой А.В., при фиксировании хода судебного заседания секретарем судебного заседания Сизяковой К.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 24.10.2024 по делу № А84-5440/2024

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 об оспаривании решения Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя,

при участии заинтересованного лица - Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,

в присутствии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО1 (посредством использования системы веб-конференции) – ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель или заявитель) обратился в Ленинский районный суд города Севастополя с заявлением о признании незаконным решения Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (далее – Севреестр, орган регистрации или апеллянт) от 22.01.2024 № КУВД-001/2023-46852022/4 об отказе государственного кадастрового учета изменений вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: <...>, уч. № 5 (далее также – уведомление об отказе от 22.01.2024 или оспариваемое уведомление). В качестве способа восстановления нарушенных прав и законных интересов заявитель просит возложить на Севреестр обязанность внести в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: <...>, уч. № 5.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ДИЗО).

Определением Ленинского районного суда города Севастополя от 30.05.2024 дело по заявлению ИП ФИО1 об оспаривании уведомления об отказе от 22.01.2024 передано по подсудности в Арбитражный суд города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 24.10.2024 по делу № А84-5440/2024 заявление предпринимателя удовлетворено: признан незаконным отказ Севреестра, оформленный уведомлением от 22.01.2024 № КУВД-001/2023-46852022/4, в изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: <...>, участок № 5; на орган регистрации возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем «в срок позднее 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: <...>, участок № 5»; взыскана с Севреестра в пользу ИП ФИО1 государственная пошлина в размере 300 рублей.

Не согласившись с указанным результатом судебного разбирательства, орган регистрации обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, указывая на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам спора и нормам права, просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы Севреестр указывает, что градостроительным регламентом для запрашиваемых заявителем видов разрешенного использования установлены минимальные размеры земельного участка, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с такими видами разрешенного использования на принадлежащем ИП ФИО1 земельном участке. Данное обстоятельство препятствует осуществлению государственного кадастрового учета по заявлению предпринимателя об изменении вида разрешенного использования земельного участка и свидетельствует о незаконности решения суда по настоящему делу.

Определением от 05.12.2024 апелляционная жалоба Севреестра принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда.

Севреестр и ДИЗО о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП ФИО1 не согласился с приведенными в ней доводами, полагает их несостоятельными и основанными на неверном толковании и применении норм материального права, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержала позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Проверив в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, по договору купли-продажи от 17.09.2008 ИП ФИО1 приобрел в собственность уборную лит. «И» и пристройку лит. «и» общей площадью 23,4 кв. м, ранее входящих в состав комплекса административных и складских помещений по адресу: <...>.

На основании указанного договора купли-продажи 30.07.2019 осуществлена государственная регистрация права собственности предпринимателя на нежилое здание – уборную площадью 23,4 кв. м, кадастровый номер 91:03:003003:406 (далее – здание уборной).

Здание уборной расположено в границах земельного участка площадью 89 кв. м, с видом разрешенного использования «для обслуживания складских зданий и сооружений», кадастровый номер 91:03:003003:427, по адресу: <...>, уч. № 5 и находящегося в собственности ИП ФИО1 (договор купли-продажи земельного участка от 28.02.2022; дата и номер государственной регистрации права – 12.04.2022, 91:03:003003:427-92/002/2022-3).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города федерального значения Севастополя применительно к части территории города в границах внутригородских муниципальных образований: Ленинского, Гагаринского, Нахимовского, Балаклавского муниципальных округов и города Инкермана (далее - ПЗЗ), утвержденными постановлением Правительства Севастополя от 29.12.2022 N 730-ПП, земельный участок с кадастровым номером 91:03:003003:427 расположен в границах контура ОД-6/Л/А1/4 территориальной зоны торговли и мелкого производства ОД-6.

Перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для подзоны ОД-6/Л/А1 территориальной зоны торговли и мелкого производства ОД-6 установлены таблицей 95 ПЗЗ.

Так, указанная таблица содержит, в частности, следующие основные и вспомогательные виды разрешенного использования, а также установленные для них предельные размеры земельных участков: «Предоставление коммунальных услуг», код 3.1.1, предельные размеры земельного участка - не установлены; «Бытовое обслуживание», код 3.3, минимальный размер земельного участка – 500 кв. м; «Магазины», код 4.4, минимальный размер земельного участка – 300 кв. м; «Общественное питание», код 4.6, минимальный размер земельного участка – 400 кв. м; «Склады», код 6.9, предельные размеры земельного участка - не установлены.

12.10.2023 ИП ФИО1 обратился в Севреестр с заявлением о внесении в ЕГРН изменений в сведения о земельном участке с кадастровым номером 91:03:003003:427, в связи с изменением вида разрешенного использования данного объекта недвижимости с «Для обслуживания складских зданий и сооружений» на «Бытовое обслуживание (код 3.3)», «Магазины (код 4.4)», «Общественное питание (код 4.6)».

Уведомлением от 20.10.2023 № КУВД-001/2023-46852022/2 орган регистрации на основании пункта 33.1 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ) приостановил до 22.01.2024 осуществление государственного кадастрового учета по заявлению ИП ФИО1, указав, что запрашиваемые виды разрешенного использования не соответствуют требованиям градостроительного регламента в части минимальных размеров земельного участка; заявителю рекомендовано выбрать вид разрешенного использования в соответствии с требованиями ПЗЗ.

В связи с истечением срока приостановления и не устранением приведенных в уведомлении от 20.10.2023 № КУВД-001/2023-46852022/2 причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, Севреестром принято решение, оформленное уведомлением от 22.01.2024 № КУВД-001/2023-46852022/4, об отказе государственного кадастрового учета изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 91:03:003003:427.

Не согласившись с указанным решением Севреестра об отказе государственного кадастрового учета, предприниматель обратился в суд с рассмотренным с рамках настоящего дела заявлением.

Обжалуемым судебным актом заявление предпринимателя удовлетворено и признано незаконным оспариваемое решение Севреестра об отказе государственного кадастрового учета. Суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 91:03:003003:427 сформирован в 1992 году, то есть до принятия Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и ПЗЗ, то требование о соответствии площади данного земельного участка минимальным размерам, установленным в 2023 году, является необоснованным.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением ЕГРН и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Законом № 218-ФЗ.

Согласно пункту 4 части 5 статьи 8 Закона N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся сведения о виде или видах разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения (за исключением вспомогательных видов разрешенного использования), помещения.

В силу части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Законом порядке.

Пунктом 12 части 5 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав в случаях, если он осуществляется в связи с выбором правообладателем земельного участка, здания или сооружения вида разрешенного использования такого объекта недвижимости в случае, если такой правообладатель в соответствии с законом вправе выбрать данный вид разрешенного использования земельного участка, здания или сооружения.

Согласно пункту 33.1 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в заявлении правообладателя земельного участка, здания, сооружения о государственном кадастровом учете в связи с выбором таким правообладателем вида разрешенного использования данного объекта недвижимости указан вид разрешенного использования, не предусмотренный перечнем установленных применительно к соответствующей территории видов разрешенного использования объектов недвижимости, либо таким правообладателем не получено предусмотренное законом разрешение на условно разрешенный вид использования или согласие в письменной форме на использование земельного участка, здания, сооружения в соответствии с выбранным видом разрешенного использования, либо в соответствии с законом такой правообладатель не вправе использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в заявлении.

В рассматриваемом случае, основанием для приостановления государственного кадастрового учета по заявлению ИП ФИО1 послужил установленный органом регистрации факт того, что для запрашиваемых предпринимателем видов разрешенного использования «Бытовое обслуживание (код 3.3)», «Магазины (код 4.4)», «Общественное питание (код 4.6)» градостроительным регламентом установлены минимальные размеры земельного участка (500 кв. м, 300 кв. м и 400 кв. м соответственно), не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с такими видами разрешенного использования на земельном участке площадью 89 кв. м.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с данным Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности.

В силу статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2); изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3); основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4).

Из системного анализа положений пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1 и статей 37, 38 ГрК РФ следует, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, установленные в градостроительном регламенте, должны соотноситься с видами разрешенного использования земельных участков, поскольку виды разрешенного использования являются, по сути, видами деятельности, осуществлять которую возможно при обязательном соблюдении требований, установленных градостроительным регламентом.

При этом следует учитывать положения статьи 40 ГрК РФ, согласно которым правообладатели земельных участков, имеющих размеры меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков, вправе обратиться за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства возможно при соблюдении требований технических регламентов и ряда процедур, включая рассмотрение этого вопроса на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования в целях осуществления строительства, реконструкции либо иного использования земельного участка возможно в том случае, если планируемая деятельность не приведет к нарушению градостроительного регламента в части установленных в нем предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, предельных параметров разрешенного строительства.

В пункте 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, указано, что вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.

Следовательно, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с уполномоченными органами, с учетом предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, установленных градостроительным регламентом для определенного вида разрешенного использования земельного участка.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции признает законным и обоснованным вывод органа регистрации о том, что предприниматель не вправе использовать земельный участок с кадастровым номером 91:03:003003:427 в соответствии с видами разрешенного использования «Бытовое обслуживание (код 3.3)», «Магазины (код 4.4)», «Общественное питание (код 4.6)», поскольку площадь принадлежащего заявителю земельного участка (89 кв. м) не соответствует минимальным размерам, установленным ПЗЗ для указанных видов разрешенного использования. Данное обстоятельство является основанием для приостановления государственного кадастрового учета в порядке пункта 33.1 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

В силу части 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

В связи с истечением срока приостановления и не устранением вышеописанных причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета по заявлению предпринимателя об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 91:03:003003:427, Севреестр законно и обоснованно в порядке статьи 27 Закона № 218-ФЗ отказал в осуществлении государственного кадастрового учета.

При этом, обстоятельства того, что земельный участок с кадастровым номером 91:03:003003:427 сформирован до принятия ГрК РФ и ПЗЗ, не влияют на законность уведомления об отказе от 22.01.2024. Заявление предпринимателя об изменении вида разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка подано в соответствии с положениями действующих ЗК РФ, ГрК РФ и градостроительной документации, а поэтому и выбор заявителем видов разрешенного использования должен соответствовать требованиям указанных нормативных правовых актов.

Частью 8 статьи 36 ГрК РФ предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Приведенная норма градостроительного законодательства направлена на сохранение прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории, и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В пункте 34 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, указано, что собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.

Однако, в рассматриваемом случае, доказательства того, что у предпринимателя до принятия ГрК РФ и ПЗЗ возникло право использовать принадлежащие ему здание уборной и земельный участок под ним в соответствии со спорными видами разрешенного использования (бытовое обслуживание, магазины и общественное питание), отсутствуют. На основании части 8 статьи 36 ГрК РФ заявитель вправе использовать принадлежащие ему объекты недвижимости с кадастровыми номерами 91:03:003003:406 и 91:03:003003:427 в соответствии с видами разрешенного использования «Предоставление коммунальных услуг» (код 3.1.1) и «Склады» (код 6.9), для которых, к тому же, градостроительным регламентом не установлены предельные размеры земельного участка.

При таких обстоятельствах, следует признать, что Севреестр правомерно отказал заявителю в государственном кадастровом учете изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 91:03:003003:427, оспариваемое уведомление не нарушает права и законные интересы ИП ФИО1, а поэтому у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленного предпринимателем требования.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Таким образом, принимая во внимание несоответствие выводов, изложенных в обжалуемом судебном акте, обстоятельствам спора и нормам материального права, что привело к неправильному рассмотрению дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции по настоящему делу и принятия нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленного предпринимателем требования.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 24.10.2024 по делу N А84-5440/2024 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Отказать в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 об оспаривании решения Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя, оформленного уведомлением от 22.01.2024 № КУВД-001/2023-46852022/4 об отказе государственного кадастрового учета.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.М. Архипенко

Судьи О.Г. Градова

А.В. Привалова