АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, <...> http://www.msk.arbitr.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва Дело № А40-52244/25-127-434 22 октября 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 22 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Cудья - Кантор К.А. (единолично), при ведении протокола секретарём судебного заседания Шуваловой К.С. по иску ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОРЕНТО" (117624, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЮЖНОЕ БУТОВО, УЛ ФИО1, Д. 43, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.04.2021, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости расположенной по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012014:7151

при участии: от истца – ФИО2 по дов. от 03.03.2025 г.

от ответчика – ФИО3 по дов. от 16.12.2024 № ДГИ-Д-802/24. Эксперт – ФИО4 лично, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий между Обществом с ограниченной ответственностью «СОРЕНТО» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости расположенной по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012014:7151, общей площадью 153,9 кв. м (этаж 1, пом. XVI, ком. 1-10, 10а, И, 13-15), в соответствии с Законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Эксперт явилась в судебное заседание, дала пояснения по поставленным сторонами вопросам.

Сторонами заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. Судом ходатайство отклонено.

На основании части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-Ф3.

Экспертом даны пояснения по поставленным сторонами вопросам.

Сторонами не представлено мотивированных замечаний по проведенной экспертизе, неясностей, не устраненных экспертом при даче пояснений, не выявлено.

Суд также обращает внимание на то, что ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы при заявлении ранее ходатайства о вызове эксперта для дачи пояснений, подготовлены сторонами заранее и представлены на бумажном носителе. Указанное свидетельствует о несогласии с выводами экспертного заключения, что не может являться основанием для назначения повторной экспертизы.

При этом каждая из сторон в ходатайствах ссылается только на несогласие с ценой, истец указывает, что цена завышена, ответчик указывает, что цена занижена.

Сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, его ответах у суда не возникло. Следовательно, оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ, не имеется.

Ответчиком представлен отзыв в порядке ст. 131 АПК РФ.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 28 июня 2021 года между Обществом с ограниченной ответственностью «СОРЕНТО» (далее по тексту - ООО «СОРЕНТО», Общество, Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту - Департамент, Ответчик) заключен ДОГОВОР АРЕНДЫ ОБЪЕКТА НЕЖИЛОГО ФОНДА НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ (в электронной форме, по результатам аукциона) № ЭТ07-00305/21 от 28 июня 2021 г. (далее по тексту - Договор аренды) на основании которого, согласно распоряжения Департамента городского имущества

города Москвы от 25 декабря 2020 г. № 45722 и протокола аукциона от 15 июня 2021 г. № 178fz25032100352 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (далее - Объект аренды) общей площадью 153,90 кв. м (этаж 1, пом. XVI, ком. 1-10, 10а, 11, 13-15), с кадастровым номером 77:06:0012014:7151, расположенное по адресу: <...> (п. 1.1 Договора аренды).

14 февраля 2025 года Департамент городского имущества города руководствуясь федеральными законами от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом города Москвы от 17 декабря 2008 г. № 66«О приватизации государственного имущества города Москвы», постановлением Правительства Москвы от 08 ноября 2022 г. № 2394-ПП «О среднесрочной программе приватизации государственного имущества города Москвы на 2023-2025 годы», на основании приказа Департамента городского имущества города Москвы от 03 декабря 2024 г. № 461 «Об утверждении Перечня движимого (за исключением финансовых активов) и недвижимого имущества, свободного от вещных прав третьих лиц, находящегося в собственности города Москвы и планируемого к приватизации в 2025 году», в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 10 февраля 2025 г. № 22423 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 153,9 кв. м», направил в адрес Общества письмо № 33-6-713287/24-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества».

Исходя из условий, предложенных Ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. Договора купли-продажи недвижимости № 59-10661 от 10 февраля 2025 года (далее по тексту - Договор): Цена Объекта составляет 23 508 000 (двадцать три миллиона пятьсот восемь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии отчетом об оценке рыночной стоимости от 09 января 2025 г. № М1030-3592-П/2024 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 10 января 2025 г. № 1020/599-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит (далее по тексту Договора).

Согласно письму от 14.02.2025г № 33-6-713287/24-(0)-3 «О предложении воспользоваться выкупаемой преимущественным недвижимости правом на приобретение арендуемого имущества» в случае несогласия с ценой объекта Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого закона от на 22.07.2008 рассмотрение № 159-ФЗ. Арбитражного суда города Москвы в соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального Поскольку Истец При этом направлять протокол разногласий в Департамент не требуется. 2025 года является чрезмерно считает, что указанная цена в договоре купли-продажи № 59-10661 от 10 февраля завышенной, в целях определения стоимости выкупаемых объектов, Истец заключил договор с Обществом с ограниченной ответственностью «Оптимал Групп» (далее по тексту - ООО «Оптимал Групп») на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

В соответствии с Отчетом № 002025-48 Об определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым № 77:06:0012014:7151, Федерация, город Москва, общей площадью 153,9 кв. м, расположенного по адресу: Российская вн.тер.г. муниципальный округ Южное Бутово, улица ФИО1, дом 43, сделки помещение купли-продажи 4/1, помещение от 5/1, далее Объект оценки, по состоянию на 14.02.2025 г., с целью совершения 05.03.2025г, выполненным ООО «Оптимал Групп», цена Объекта составляет 14 432 457 (Четырнадцать миллионов четыреста тридцать две тысячи четыреста пятьдесят семь) рублей 00 копеек.

Данный отчет свидетельствует о том, что цена объекта, предлагаемая Департаментом явно завышена, как и цена ежемесячных платежей по Договору.

07 марта 2025 года Истец подписал проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с сопроводительным 14.02.2025 г.), отчетом № 002025-48 письмом (Исх. № 0703/1 от 07 марта 2025 г. На № 33-6-713287/24-(0-3 от Об определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым № 77:06:0012014:7151, общей площадью 153,9

кв. м, расположенного Федерация, город Москва, по адресу: Российская вн.тер.г. муниципальный округ Южное Бутово, улица ФИО1, дом 43, сделки помещение купли-продажи 4/1, помещение 5/1, далее Объект оценки, по состоянию на 14.02.2025 г., с целью совершения от 05.03.2025г, выполненным ООО «Оптимал Групп», направил указанные документы в ДГИ города Москвы посредством Портала mos.ru. При этом Истец не отказывался от подписания Договора купли-продажи недвижимости, разногласия возникли только в части цены договора и порядке оплаты, то есть по п. 3.1. проекта договора (цена договора); п.3.4. проекта договора (оплата по договору). предоставленным

В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ Истец воспользовался договора купли-продажи ему правом в Арбитражный и обратился с урегулированием возникших разногласий при заключении суд города Москвы..

Таким образом, между сторонами не достигнуто соглашение о существенном условии договора купли-продажи недвижимости – о цене объекта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, если заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008 г.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частью 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которая вступила в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением от 22 мая 2025 г. назначил судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости без учета НДС нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0012014:7151, расположенного по адресу: <...> пом 4/1, общей площадью 153,90 кв.м, по состоянию на 10 февраля 2025 года, проведение которой было поручено ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМПАНИЯ "ЭКСПЕРТИЗА, СТРОИТЕЛЬСТВО И ОЦЕНКА" эксперту ФИО4.

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта, рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0012014:7151, расположенного по адресу: <...> пом 4/1, общей площадью 153,90 кв.м, по состоянию на 10 февраля 2025 года составляет 17 884 000 руб.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд полагает, что цена выкупаемого помещения составляет 17 884 000 руб.

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, а разногласия, возникшие между сторонами, подлежат урегулированию в соответствии с установленной стоимости выкупаемого помещения.

Расходы по госпошлине и экспертизе относятся судом на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «СОРЕНТО» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости расположенной по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012014:7151, общей площадью 153,9 кв. м (этаж 1, пом. XVI, ком. 1-10, 10а, И, 13-15), в соответствии с Законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Изложить пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 17 884 000 (семнадцать миллионов восемьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек в соответствии с экспертным заключением ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМПАНИЯ "ЭКСПЕРТИЗА, СТРОИТЕЛЬСТВО И ОЦЕНКА", составленным в рамках дела № А40-52244/25-127-434, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Изложить пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж

перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего

числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 212 904

руб. 76 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного

долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному

остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше»

2. Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: <***>, ОГРН: <***> юридический адрес: 125993, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СОРЕНТО» (ИНН <***>, ОГРН <***> юридический адрес: 117624, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный округ Южное Бутово, ул. ФИО1, дом. 43), расходы по уплате госпошлины в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек и 30000 руб. 00 коп. в счет проведения судебной экспертизы.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья: К.А. Кантор