Арбитражный суд Волгоградской области
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Волгоград
«13» ноября 2023 г.
Дело № А12-18200/2023
Резолютивная часть оглашена 03.11.2023
Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кочуковой А.В., при использовании в судебном заседании системы веб-конференции, рассмотрев дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) о взыскании убытков в размере 1 708 139 руб. 90 коп., а также судебных расходов в размере 30 081 руб.,
при участии в судебном заседании:
от истца –ФИО3, представитель по доверенности №92/14-н/93-2022-4-181 от 09.12.2022;
от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 06.06.2023, ФИО5, представитель по доверенности от 03.08.2023;
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (истец) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ответчик) о взыскании убытков в размере 1 708 139 руб. 90 коп., а также судебных расходов в размере 30 081 руб.
Ответчик возражает против удовлетворения иска, представлен отзыв с возражениями.
Исследовав материалы дела, суд
УСТАНОВИЛ:
Как следует из материалов дела, 16.02.2023 между истцом ( покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 84,1 кв.м. на первом этаже в литере А, кадастровый номер 90:25:010102:3136 , расположенного по адресу: <...>.
Пунктом 9 договора установлено, что нежилое помещение визуально осмотрено покупателем до оформления договора. Недостатки или дефекты, препятствующие его использованию по назначению, на момент осмотра выявлены не были. Каких- либо претензий к качеству характеристик нежилого помещения покупатель не имеет.
Согласно п. 19 договора продавец гарантирует, что до подписания договора нежилое помещение никому другому не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, находится в состоянии, полностью пригодном для использования его по целевому назначению и продавцу не известно о каких-либо недостатках или особых свойствах предмета этого договора , которые могли бы быть опасными для жизни, здоровья и имущества покупателя, что задолженности по оплате коммунальных услуг, стоимости использованной электроэнергии, платы за водоснабжение не имеет, не было произведено самовольной реконструкции и перепланировки нежилого помещения.
Согласно выписки из ЕГРН 14.02.2023 в отношении нежилого помещения установлено обременение объекта недвижимости в виде аренды на срок с 02.04.22020 по 28.02.205 в пользу ООО «Алгоритм».
Право собственности ФИО1 на помещение зарегистрировано 20.02.2023 .
02.03.2023 дополнительным соглашением к договору аренды от 01.03.2023 договор аренды с ООО «Алгоритм» был расторгнут по соглашению сторон.
При проведении истцом мероприятий по подготовке помещения к сдаче в аренду было установлено, что площадь помещения не соответствует правоустанавливающим документам.
На запрос ФИО1 в филиал ГУП РК «Крым БТИ» в г. Ялта 06.04.2023 была представлена справка в соответствии с которой 30.03.2018 при проведении работ в отношении нежилого помещения № 76-1, расположенного по адресу <...>, было установлено, что в помещении заложен дверной проем из помещения № 76-1 в помещение № 75-1, поверхность всех стен помещения № 76-1 обшита гипсокартоном, фактическая площадь помещения № 76-1 по состоянию на 30.03.2018 соответствовала 73.8 кв.м.
Также филиалом ГУП РК «Крым БТИ» ФИО1 предоставлены копии архивных материалов инвентарного дела в отношении нежилого помещения № 76-1 по адресу Республика Крым, г. Ялта. ФИО6, 13/2, по состоянию на 30.03.2018 , которые содержат сведения об изменении площади помещения с 84,1 кв.м. на 73,8 кв.м.
27.03.2023 ФИО1 заключен договор на оказание услуг № 27/03 с ИП ФИО7 о выполнении действий, составлении технической документации, необходимых для внесения в ЕГРН достоверных сведений о помещении.
Пол результатам обследования помещения ИП ФИО8 было составлено техническое заключение № 13/23-04-ТЗ «О соответствии перепланировки нежилого помещения с кадастровым номером 90:25:010102:3136 по адресу <...> действующим нормативным актам».
В заключении указано. что в помещении проведены работы по перепланировке, в результате чего произведен монтаж новых перегородок, сформирован новый состав нежилых помещений, общая площадь помещений уменьшилась на 13 кв.м. ( за счет монтажных и отделочных работ) и составила 71,1 кв.м.
26.04.2023 кадастровым инженером ФИО9 составлен технический паспорт на помещение, согласно которому общая площадь помещения 71,1 кв.м.; помещение состоит из нежилого помещения площадью 57,1 кв.м., нежилого помещения площадью 12,2 кв.м., нежилого помещения площадь. 1,8 кв.м.
Убытки, причиненные ответчиком истцу, составили 90 000 рублей, которые истец потратил на оплату услуг по узакониванию перепланировки, что подтверждается договором № 27/03 от 27.03.2023 между ФИО1 и ФИО7, актом оказания услуг от 24.05.2023, платежными поручениями № 38 от 27.03.2023, № 53 от 18.04.2023 .
Кроме того, истец заявил о взыскании упущенной выгоды в сумме 1 618 139,90 рублей.
22.05.2023 между ИП ФИО1 и ООО «Будь здоров» заключен договор аренды нежилого помещения № 13/2023 в отношении передачи во временное пользование за плату помещений №№ 76-1, 76-2,76-3 общей площадь. 71.1 кв.м. на 1 этаже помещения по адресу <...>, кадастровый номер 90:25:010102:3136 на срок 5 лет .
Арендная плата в виде постоянной части установлена в размере 2 109,70 рублей за 1 кв.м. , что составляет 149 999,67 рублей.
Принимая во внимание. Что стоимость аренды квадратного метра помещения по договору аренды 2 109,70 рублей , сумма аренды из расчета площади объекта недвижимости 84,1 кв.м. составила 177 425,77 рублей, а фактический размер составляет 149 999,67 рублей.
Договор аренды заключен на 5 лет, сумма аренды из расчета площади помещения 84,1 кв.м. за срок аренды составила бы 10 468 120,40 рублей , фактическая сумма 8 849 980,53 рубля, недополученный доход составляет 1 618 139,90 рублей.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Статьей 393 ГК РФ предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.
На основании пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Недоказанность хотя бы одного обстоятельства является основанием для отказа в иске.
В силу пункта 1 статьи 469 Гражданского кодекса продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно абзацу четвертому пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Пунктом 9 договора купли-продажи установлено, что нежилое помещение визуально осмотрено покупателем до оформления договора. Недостатки или дефекты, препятствующие его использованию по назначению, на момент осмотра выявлены не были. Каких- либо претензий к качеству характеристик нежилого помещения покупатель не имеет.
Следовательно, покупатель, действуя разумно, со всей степенью осмотрительности, имел возможность дополнительно к визуальному осмотру помещения провести его обследование с привлечением специалистов для уточнения его площади.
В пункте 29 Постановления Пленума ВС РФ И Пленума ВАС РФ №10\22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Из материалов дела усматривается, что в помещении произведены ремонтные работы, повлекшие перепланировку помещения.
Суд приходит к выводу, что истец не доказал, что перепланировка помещения приравнивается к передаче товара ненадлежащего качества, и следовательно. Влечет для ответчика обязанность возмещения расходов покупателя на устранение недостатков товара.
ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя , одним из видов деятельности является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом ( ОКВЭД 68.20).
22.05.2023 помещение передано истцом в аренду ООО «Будь здоров».
По смыслу статей 12, 15, 393 ГК РФ, п. п. 2, 5 Постановления N 7 для взыскания упущенной выгоды следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер. Бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце.
Вина ответчика в неполучении истцом доходов в виде арендной платы в большем размере, чем это предусмотрено в договоре аренды от 22.05.2023 , из материалов дела не усматривается. Сторонами договора аренды от 22.05.2023 , с учетом принципа свободы договора, установлен размер арендной платы, применительно к площади помещения.
Поскольку судом не установлено проведение ответчиком самовольной перепланировки помещения, передачи продавцом покупателю товара ненадлежащего качества, правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по возмещению истцу убытков в заявленном размере у суда не имеется.
Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".
По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
С учётом изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.
СУДЬЯ Н.А. Троицкая