Решение по делу № А40-203557/2024 от 10.07.2025

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-203557/24-54-1205

10 июля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2025 года

Полный текст решения изготовлен 10 июля 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Гладилиной А.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Родичевым И.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РИГЕЛЬ» (164512, АРХАНГЕЛЬСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г.О. СЕВЕРОДВИНСК, Г СЕВЕРОДВИНСК, УЛ КАРЛА МАРКСА, Д. 31, ОФИС 1, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 12.03.2019, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 70,8 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1, 3-10) с кадастровым номером 77:07:0013006:19504, расположенного по адресу: <...>,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 26.09.2023 (паспорт, диплом)

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 14.04.2025 (паспорт, диплом),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «РИГЕЛЬ» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 70,8 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1, 3-10) с кадастровым номером 77:07:0013006:19504, расположенного по адресу: <...>, изложив пункты 3.1, 3.4 в следующей редакции:

Пункт 3.1. «Цена Объекта составляет 5 717 000 (пять миллионов семьсот семнадцать тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта № 11022025-01 от 11.02.2025 по результатам судебной оценочной экспертизы по делу № А40-203557/24-54-1205, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Заключении, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

Пункт 3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 68 059 (шестьдесят восемь тысяч пятьдесят девять) руб. 52 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором возражал против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании суд заслушал пояснения эксперта ФИО3, представителем ответчика заданы вопросы эксперту, на которые экспертом были даны исчерпывающие ответы.

Представитель истца поддержал исковые требования, а представитель ответчика возражал против их удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве, заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Рассмотрев ходатайство ответчика о проведении повторной судебной экспертизы, суд отказал в его удовлетворении в связи с отсутствием оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 17.12.2019 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 00-01775/19 аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 70,8 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) общество 01.04.2024 обратилось в департамент с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

Обществом 19.06.2024 получен проект договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>, общей площадью 70,8 кв. м, отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 07.06.2024 № М359-1452-П/2024 и экспертное заключение от 11.06.2024 № 440/305-24.

Согласно пункту 3.1 проекта договора цена объекта составила 8 371 000 руб. 00 коп. без НДС.

Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 07.06.2024 № М359-1452-П/2024, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 11.06.2024 № 440/305-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, общество обратилось в специализированную экспертную организацию – общество с ограниченной ответственностью «Оценка-Право» для независимой оценки рыночной стоимости объекта. Согласно отчету от 27.06.2024 № ОО24Н-94 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0013006:19504 общей площадью 70,8 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П», выполненному названной организацией, рыночная стоимость объекта оценки составляет 4 896 087 руб. 00 коп. без НДС.

В «личном кабинете» на Портале 28.06.2024 общество выразило согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта недвижимости.

Департамент не согласился с предложенной обществом ценой недвижимого имущества, протокол разногласий отклонил 03.07.2024.

Общество, ссылаясь на возникновение между сторонами разногласий относительно условий договора купли-продажи объекта при реализации арендатором преимущественного права его приобретения в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании статей 125, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы» утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-1111, департамент является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москвы.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В силу статьи 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), при наличии в совокупности условий, предусмотренных данной статьей.

Как следует из статьи 9 Закона № 159-ФЗ, субъект малого и (или) среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Частью 3 статьи 9 названного Закона установлено, какие действия и в какие сроки должен совершить уполномоченный орган при получении заявления арендатора.

Наличие у общества преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность департаментом не оспаривалось; договор купли-продажи имущества не заключен сторонами ввиду неурегулирования возникших между ними разногласий.

В пункте 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Статьей 12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В целях урегулирования возникших разногласий судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «С-ТИМ» ФИО3

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения общей площадью 70,8 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1, 3-10) с кадастровым номером 77:07:0013006:19504, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01.04.2024?

В соответствии с заключением эксперта от 11.02.2025 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 70,8 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1, 3-10) с кадастровым номером 77:07:0013006:19504, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01.04.2024, составляет 5 717 000 руб. без НДС.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы, методически обоснованы.

Какие-либо нарушения Закона № 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, судом не установлены.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства и отвечает принципам относимости и допустимости, выполнено специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает, оформлено надлежащим образом, эксперт принял к расчету и привел в обоснование данных полную исходную информацию, которая непротиворечива, проверяема, обоснована и не искажает результат расчета, его выводы представляются ясными и понятными.

Исходя из изложенного, поскольку в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Законе № 159-ФЗ, и последний имеет право на выкуп арендуемого помещения, суд признал, что исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа, равной 5 717 000 руб. (без учета НДС), в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений части 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с названной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Так как пункт 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с пунктом 3.1 (цена объекта) и пунктом 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), а разногласия в части пункта 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, пункт 3.4 договора подлежит изложению с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 68 059 руб. 52 коп.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в пользу истца в размере 41 000 руб., в том числе 35 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы и 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-171, 173, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РИГЕЛЬ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 70,8 кв. м с кадастровым номером 77:07:0013006:19504, расположенного по адресу: <...>, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РИГЕЛЬ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) руб. и расходы на оплату судебной экспертизы в размере 35 000 (тридцать пять тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья А.А. Гладилина