Арбитражный суд Челябинской области Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
город Челябинск 30 сентября 2025 года Дело № А76-26904/2024
Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Смирновой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
общества с ограниченной ответственностью «Буратино», ИНН <***>, г. Челябинск
к Администрации города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск, о признании права собственности
участием представителей истца – ФИО1, действующего на основании доверенности от 15.05.2024, ФИО2, действующего на основании доверенности от 15.05.2024,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Буратино», г. Челябинск (далее- истец, общество «Буратино») 08.08.2024 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации города Челябинска (далее- ответчик, администрация) о признании права собственности на самовольно реконструированный объект - нежилое здание детского кафе площадью 1 130 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0404012:29, находящемся по адресу- <...>.
В обоснование требования указано, что обществу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 74:36:0407012:29 для проектирования, строительства и эксплуатации детского кафе. Право собственности на кафе зарегистрировано за обществом «Буратино». Последнее без разрешительной документации реконструировало объект, возведя дополнительный этаж. При этом разрешение на реконструкцию имеется, но срок его действия истек к моменту завершения работ. Однако, на момент возведения здания срок действия разрешения на строительство истек, в продлении срока действия разрешения администрация отказала.
Ответчик против удовлетворения требований возражал, ссылаясь на то, что объект реконструирован в отсутствие разрешительной документации (том 2 л.д. 143).
В судебное заседание представитель ответчика явку не обеспечил, что не препятствует рассмотрению дела по правилам ч.ч. 3 ст. 156 АК РФ в его отсутствие.
Изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению в силу следующего:
Как следует из материалов дела, истцу на праве аренды по договору аренды от 21.02.2002 УЗ № 003418-Д-2002 принадлежит земельный участок с кадастровым номером 74:36:0407012:29 площадью 713 кв.м., местом расположения г. Челябинск, Советский район, ул. Орджоникидзе, парк культуры и отдыха им. А.С. Пушкина, с разрешенным использованием – для проектирования, строительства и эксплуатации детского кафе.
На указанном участке истцом осуществлено строительство нежилого здания детского кафе площадью 821,4 кв.м.
Объект введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 31.01.2014.
Право собственности на объект с кадастровым номером 74:36:0408001:306 по ул. Увиллинга,50 площадью 821,4 кв.м. 07.03.2014 зарегистрировано за обществом «Буратино».
21 октября 2015 за № RU74315000-301-г-2015 обществом «Буратино» получено разрешение на реконструкцию детского кафе сроком действия до 01.09.2016.
Между тем, реконструкция объекта завершена по истечении срока действия соответствующего разрешения, в связи чем, в получении разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта администрацией было отказано в связи с существенным истечением срока действия разрешения, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу положений части 1 статьи 2 АПК РФ и пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
Так ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, среди прочего, путем сноса самовольной постройки.
По смыслу статей 4, 40, 41, 44, 49, 125 АПК РФ исключительное право определения предмета исковых требований принадлежит истцу, арбитражный суд не вправе выходить за пределы заявленных требований.
Из пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ следует, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу статьи 72 Земельного кодекса РФ муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.
Для строительства объекта недвижимого имущества необходима совокупность следующих условий: выделение земельного участка для строительства и получение разрешения органа местного самоуправления на такое строительство.
В силу пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2007 года N 595-О-П вводя правовое регулирование самовольной постройки, закреплено в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, ответственности за нарушение законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно подпункту 14 статьи 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (применительно к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37).
Кроме того, признаками единства зданий и пристроенных помещений может служить единый фундамент и общие стены с сообщениями между частями, независимо от назначения последних и их материалов, в том числе, общее назначение здания, единое конструктивное решение.
В случае реконструкции объекта капитального строительства требуется получение разрешения на реконструкцию объекта в порядке, предусмотренном статьей 51 ГрК РФ.
В соответствии со статьей 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Наличие законных оснований для возникновения права собственности истца на спорное имущество по смыслу статей 131 и 219 ГК РФ является основанием для
внесудебной (административной) легализации объекта и не требует судебного признания права на него.
В силу статьи 51 ГрК РФ, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Частью 1 статьи 55 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Указанные разъяснения направлены на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом легализовать постройку, обусловленного пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).
При таких обстоятельствах сам факт несвоевременного либо ненадлежащего обращения за получением соответствующего разрешения в административном порядке, не может, при отсутствии фактов злоупотребления правом, служить основанием для отказа в легализации спорного объекта.
Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть
признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.
Президиум Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством, от 19.03.2014 разъяснил, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в нормативно установленном порядке в сфере градостроительной деятельности и использования земель.
Материалами дела установлено, что до начала реконструкции истец получил в установленном законом порядке разрешение на реконструкцию, земельный участок, на котором возведено спорное здание, находится у истца в аренде, разрешенное использование участка позволяет осуществление строительство спорного объекта в соответствии с распоряжениями Администрации г. Челябинска от 25.03.2015 № 2919 и от 15.05.2013 № 2756.
После реконструкции здания его площадь увеличилась до 1 130 кв.м.
На основании ходатайства истца от 21.10.2024 с целью установления соответствия возведенного объекта разрешительной документации, а также наличия/отсутствия со стороны объекта угрозы жизни и здоровью граждан, определением от 21.01.2025 по делу назначена судебная экспертиза.
На разрешение эксперта поставлены вопросы:
1) Соответствует ли реконструированный объект, недвижимого имущества - здание детского кафе, площадью 1 130 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0407012:29 по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Цвиллинга, д.50, строительным, градостроительным и прочим законодательным нормам и правилам?
2) Нарушает ли строение права и интересы других лиц, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?
17 сентября 2025 г. в адрес суда поступило заключение эксперта № 25020300. Согласно заключению эксперта
- реконструированный объект - нежилое здание детского площадью 1 130 кв.м. в целом соответствует строительным, градостроительным и прочим законодательным нормам и правилам;
- спорное здание не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом установлено, что экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, сомнений в его достоверности не имеется. Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным ст. 82, 83 АПК РФ, с учетом разъяснении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").
Заключение составлено экспертом, имеющим необходимые специальные познания, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а потому не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, у суда оснований не имеется.
Экспертное заключение исследовано, выводы эксперта являются полными и обоснованными, соответственно, экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательств (статьи 67, 68 АПК РФ) и принимается судом.
Таким образом, экспертом установлено, что спорное задние соответствует проектной документации, градостроительным нормам и правилам, и не угрожает жизни и здоровью граждан.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что
- реконструкция спорного объекта произведена на земельном участке, предоставленном в установленном порядке;
- реконструкция спорного объекта осуществлена на земельном участке, разрешенное использование которого допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- реконструкция осуществлена при получении на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;
- реконструкция объекта произведена без нарушения градостроительных и строительных норм и правил, и не угрожает жизни и здоровью граждан.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца.
Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Чеком от 02.08.2024 истец перечислил в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины, а также платежным поручением № 8 от 17.01.2025 на депозит суда 100 000 руб. в счет оплаты услуг эксперта.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", что издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, не подлежат распределению между участвующими в деле лицами (пункт 19).
В настоящем деле рассматривался иск о признании права собственности, основанный на статье 222 Гражданского кодекса РФ.
Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является ее владелец.
Судом установлено, что в ходе судебного разбирательства администрация возражала относительно исковых требований.
Если суд не установит факт нарушения ответчиком прав истца, в защиту которых он обратился в суд, либо оспаривания ответчиком защищаемых прав, то в таких случаях судебные издержки не подлежат возмещению за счет ответчика.
В рассматриваемом деле доказательств нарушения ответчиком прав истца суду не представлено, следовательно, расходы по уплаченной истцом государственной пошлине относятся на него независимо от результатов рассмотрения спора.
Согласно представленному экспертом счету стоимость экспертизы составила 100 000 руб., которые также относятся на истца.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Признать за общества с ограниченной ответственностью «Буратино», ИНН <***>, г. Челябинск право собственности на самовольно реконструированный объект - нежилое здание детское кафе площадью 1 130 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0407012:29 по адресу- <...>.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.
Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В
случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения.
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Судья Л.Д. Мухлынина
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.