Решение по делу № А53-1026/2023 от 13.12.2023 | АС Ростовской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Ростов-на-Дону

13 декабря 2023 г. Дело № А53-1026/23

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2023 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чукариной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья «Пушкинский» ИНН <***> ОГРН <***>

к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» ИНН <***> ОГРН <***>

о признании договора аренды расторгнутым, обязании демонтировать оборудование и привести в первоначальное состояние общедомовое имущество,

третьи лица: ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>),

при участии:

от истца – представитель ФИО3 по доверенности от 28.08.2023,

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности № ЮЗБ/374-Д от 09.11.2022,

от третьих лиц – представитель ФИО5 по доверенности от 13.02.2023,

установил:

товарищество собственников жилья «Пушкинский» (далее - истец) обратилось в суд с иском к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее - ответчик) о расторжении договора аренды, обязании демонтировать оборудование и привести в первоначальное состояние общедомовое имущество.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика поддержал доводы отзыва, ранее поданного в процессе рассмотрения дела, против удовлетворения требований возражал.

Представитель третьих лиц высказал позицию по спору, против удовлетворения иска возражал.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0050511:374, комнаты на 1 этаже №8, обшей площадью 161,5 кв.м., что подтверждается выпиской ЕГРН от 28.01.2023 г. №КУВИ-001/2023-19279036.

Между ФИО1 и ПАО «Сбербанк России» заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения №50002525434 от 08.10.2018 г., дата государственной регистрации: 30.10.2018 г., номер государственной регистрации: 61:44:0050511:374-61/001/2018-1, сроком действия с 30.10.2018 по 07.10.2028 г., что подтверждается выпиской ЕГРН от 28.01.2023 г. №КУВИ-001/2023-19279036.

ФИО2 является собственницей нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0050511:197, комнат на 1 этаже №№1,2,3,4,5,6 МКД Халтуринский, 90/27 в г. Ростове-на-Дону общей площадью 339,9 кв.м., что подтверждается выпиской ЕГРН от 27.01.2023 г. №КУВИ-001/2023-17666629.

Между ФИО2 и ПАО «Сбербанк России» заключен договор долгосрочной аренды недвижимого имущества №60002201903 от 30.09.2021 года, дата регистрации: 28.10.2021 г., номер регистрации: 61:44:0050511:197-61/183/2021-10, периодом действия с 07.09.2021 по 06.09.2031 года, что подтверждается выпиской ЕГРН от 27.01.2023 г. №КУВИ-001/2023-17666629.

Собственниками помещений многоквартирного дома согласно протоколу заседания Счетной комиссии ТСЖ «Пушкинский» от 26 января 2012 (вопрос № 1 общего собрания членов ТСЖ) было принято решение о предоставлении в пользование на возмездной основе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме – части восточного фасада здания, расположенного по адресу: <...>, под размещение наружных блоков сплит-систем в количестве 9 (девяти) штук и коробов вытяжной вентиляции, по цене договора-40 000 рублей в месяц и наделении председателя ТСЖ «Пушкинский» соответствующими полномочиями на заключение договора.

Между товариществом собственников жилья «Пушкинский» как арендодателем и публичным акционерным обществом «Сбербанк России» как арендатором заключен договор аренды части площади под размещение дополнительного оборудования на фасаде многоквартирного жилого дома № 114 от 01.05.2013.

Согласно пункту 1.1 договора дополнительным оборудованием является:

- 9 наружных блоков сплит-систем и коробов вытяжной вентиляции диаметром 100-350 мм, на части внешней (восточной) стены жилого дома по адресу: <...>, площадью 21 кв. м, а также кабель, протянутый через подвальное помещение дома.

В силу положений пункта 3.3.1 договора арендатор обязан установить на предоставленном мосте дополнительное оборудование в соответствии с разрешительными документами, и предоставить их копии ТСЖ в течение 10 дней с даты заключения настоящего договора.

Согласно пункту 3.3.8 арендатор обязан демонтировать дополнительное оборудование в течение 3 (трех) рабочих дней после прекращения действия договора, а также при нарушении обязательств, предусмотренных настоящим договором, а равно не оплате штрафов, предусмотренных пунктом 5.3 договора.

В соответствии с пунктом 7.1 договора его срок действия составляет с 01.05.2013 по 31.12.2014. Договор может быть расторгнут досрочно в случае нарушения одной из сторон обязательств, предусмотренных договором, с обязательным письменным уведомлением другой стороны не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения (пункт 7.3 договора).

В нарушение условий договора ответчиком без согласия собственников общедомового имущества и правления ТСЖ «Пушкинский» установлено дополнительно к согласованным еще 7 наружных блоков сплит-систем.

Истец неоднократно письменно (досудебная претензия от 13.02.2019. претензия от 07.03.2019) обращался к ответчику с требованием не нарушать условия договора и демонтировать самовольно установленные наружные блоки сплит-систем.

В связи с допущенными арендатором нарушениями договорных обязательств истец 01.12.2022 направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора с 1 января 2023 года, содержащее также требование привести имущество, сданное ответчику в пользование по договору, в первоначальное состояние, проведя демонтаж всего установленного дополнительного оборудования и выполнив работы по благоустройству.

В порядке досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика предарбитражное предупреждение от 22.09.2022 с требованием устранить допущенные нарушения условий договора.

До настоящего времени требования истца не исполнены, оборудование не демонтировано.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

В исковом заявлении истец просит расторгнуть договор аренды части площади под размещение дополнительного оборудования на фасаде многоквартирного жилого дома № 114 от 01.05.2013, а также обязать ответчика демонтировать оборудование и привести в первоначальное состояние общедомовое имущество.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал на надлежащее исполнение обязанностей по договору ввиду получения права пользования общим имуществом собственников многоквартирного дома, а также заявил довод о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления требований.

Рассмотрев указанные доводы, суд пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований ввиду следующего.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Положениями статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено общее правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Из материалов дела видно, что истец обратился с иском в суд 16.01.2023.

При этом 22.09.2022 им направлялось предарбитражное предупреждение с требованием устранить допущенные нарушения условий договора.

01.12.2022 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий.

Согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

По правилам пункта 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором. Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Перечень оснований, дающих арендодателю право на досрочное расторжение договора, определен статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен обязательный досудебный порядок урегулирования сторонами вопроса об изменении или расторжении договора. Согласно указанной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Следовательно, досудебная (претензионная) процедура является в данном случае обязательной и истец к ней прибег, что в соответствии с приведенной нормой процессуального закона приостановило течение срока давности на 30 дней.

Таким образом, исковой давностью отсекается период до 16.12.2020 включительно (3 года и 30 дней до подачи иска).

При таких обстоятельствах суд констатирует отсутствие пропуска срока исковой давности истцом.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

На основании пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и другое) и ненесущие (окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и другое) конструкции данного дома.

Из пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении требования об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, приняв во внимание следующее.

Согласно пункту 1.1 договора дополнительным оборудованием является:

Таким образом, суд констатирует, что действие данного договора распространяется исключительно на правоотношения сторон по размещению 9 наружных блоков, расположенных на внешней восточной стене жилого дома по адресу <...> площадью 21 кв.м.

При этом суд полагает необходимым отклонить доводы третьих лиц об отсутствии полномочий истца на заключение договора аренды и представление интересов собственников помещений.

Исходя из правовой позиции Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении № 305-ЭС19-20516 (5) по делу № А40-217303/16, управляющая организация вправе представлять в суде интересы собственников помещений в многоквартирном доме без доверенности и/или решения общего собрания.

В отношениях по предоставлению в пользование общего имуществ управляющая организация выступает как несамостоятельный хозяйствующий субъект, то есть не может самостоятельно принимать решения, относящиеся к компетенции общего собрания собственников помещений (определения Верховного Суда Российской Федерации по делам № 309-КГ17-17755, № 306-КП7-7734, № 305-АД17-6347, № 305-КГ16-3100).

Кроме того, суд отмечает, что оспаривание протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 17.05.2023 не является предметом исследования в рамках настоящего иска.

Ссылки третьих лиц на пороки протокола заседания счетной комиссии от 26.01.2012, не приняты во внимание судом, поскольку в установленном действующим законодательством протокол не оспорен, доказательств наличия неопределенности сторон по поводу предмета спорного договора, полномочий по распоряжению общим имуществом, в материалы дела не представлено.

Спорный договор аренды исполнялся сторонами, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и участниками процесса не оспаривается.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.), не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В пункте 6 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Исследовав материалы дела с учетом вышеназванных норм права и соответствующих разъяснений, установив отсутствие доказательств существования разногласий сторон по вопросу принятого имущества до возникновения настоящего спора, принимая во внимание систематическую оплату арендных платежей, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора незаключенным.

Согласно положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Как указано судом выше, действие спорного договора аренды распространяется исключительно на правоотношения по размещению 9 наружных блоков на восточной стене многоквартирного дома.

Материалами дела подтвержден факт расположения на восточной стене 9 блоков, при этом размещение иного оборудования в пределах предоставленной договором аренды площади фасада не доказано.

С учетом изложенного, суд не усматривает оснований для расторжения договора по правилам пункта 7.3 ввиду отсутствия нарушений условий договора со стороны арендатора размещением дополнительных блоков оборудования, о демонтаже которых заявлено товариществом.

Вопросы, связанные с устранением нарушения прав истца фактом нахождения указанного дополнительного оборудования, могут быть разрешены в порядке рассмотрения судом негаторного иска, но не заявленного.

Указанные обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований общества.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Солуянова Т.А.