Решение по делу № А20-3525/2024 от 06.11.2025 | АС Кабардино-Балкарской Республики

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Нальчик Дело №А20-3525/2024

06 ноября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена «22» октября 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено «06» ноября 2025 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Х.Н. Шогенова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Заракушевым Т.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений городского Местной администрации городского округа Нальчик" (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик

к обществу с ограниченной ответственностью "РН-Эльбрус" (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик

об обязании заключить договор,

при участии в судебном заседании:

от МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений городского Местной администрации городского округа Нальчик": ФИО1 -по доверенности от 26.03.2025 года;

от ООО "РН-Эльбрус" : ФИО2 -по доверенности от 13.01.2025 года;

УСТАНОВИЛ :

муниципальное казенное учреждение "Департамент городского имущества и земельных отношений городского Местной администрации городского округа Нальчик (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РН-Эльбрус" (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик в котором просит:

-обязать ООО «РН-ЭЛЬБРУС» в течение 10 дней после вступления в законную силу решения суда заключить с «МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104001:9, расположенного по адресу: КБР, <...> б/н, с размером годовой арендной плате 3 962 442,00 рубля, согласно отчету №455/23 от 21.08.2023 г. изготовленный ООО «Аира Торрес» сроком на 49 лет.

Определением от 01.07.2024 года исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 21.08.2024 в 10 час. 20 мин.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Местная администрация городского округа Нальчик.

Определением от 11.02.2025 (резолютивная часть объявлена 06.02.2025) по делу №А20-3525/2024 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Аудиторская группа «2К». Срок проведения экспертизы установлено до 10.03.2025 года. Производство по делу №А20-3525/2025 приостановлено до получения заключения эксперта.

Определением от 04.08.2025 года изменена дата судебного заседания на 29.09.2025 года в 12 час. 30 мин.

Протокольным определением от 29.09.2025 года отложено судебное заседание на «22» октября 2025г. в «12» час.«00» мин.

В судебном заседании приняли участие представители МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик.

Представитель МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик" поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ООО "РН-Эльбрус" просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, не возражала заключить договор аренды с размером годовой арендной платы, согласно заключению эксперта №Р002022 от 18.06.2025 года.

Согласно письменным доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, следует, что при составлении задания на оценку истцом не указаны сведения о наличии на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ответчику. Ответчик полагает, что указанная информация не отражена в Отчете при определении рыночной стоимости. По мнению ответчика, информация о наличии на земельном участке объектов недвижимости является существенной и влияет на результат оценки, ссылаясь на п. 16 Федерального стандарта оценки 1 ФСО 1).

Рассмотрев и оценив в порядке 75 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства; исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 07.03.2023 года ООО «РН-ЭЛЬБРУС» обратилось в адрес главы местной администрации городского округа Нальчик с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104001:9 общей площадью 4767 кв.м., ссылаясь на то, что на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности (л.д. 32, т. 1-й).

Согласно Выписке из ЕГРН от 16.03.2023 №КУВИ-001/2023-64067723 в пределах земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104001:9 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 07:090000000:53078, 07:09:0000000:52786.

Письмом от 24.03.2023 года за исх. 451-15/2884 Местная администрация городского округа Нальчик сообщила генеральному директору ООО «РН-Эльбрус» о том, что подготовлен проект постановления «О заключении договора аренды земельного участка с ООО «РН-Эльбрус» и в настоящее время находится на согласовании со структурными подразделениями Местной администрации городского округа Нальчик (л.д. 39, т. 1-й)

В соответствии с п.1, п.6 статьи 39.20, пп.9 п.2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и учитывая зарегистрированные права собственности на объекты недвижимости №07:09:0000000:53078-07/024/2020-2 от 23 декабря 2020 года, №07:09:0000000:52786-07/024/2020-2 от 24 декабря 2020 года, а также на основании заявления генерального директора ООО «РН-ЭЛЬБРУС» ФИО3 от 7 марта 2023 года №45-1-15/2170 Местная администрация городского округа Нальчик 30 марта 2023г. постановила заключить с ООО «РН-ЭЛЬБРУС» договор аренды земельного участка, из земель населенных пунктов, общей площадью 4767,0 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0104001:9, расположенного по адресу: КБР, <...> б/н с разрешенным видом использования - для производственных целей сроком на 49 лет (л.д. 40, т. 1-й).

Письмом от 12.02.2024 за исх. №45-ДГИиЗО-1-05/417 Департамент направил в адрес ответчика проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104001:9 с приложением к договору расчета размера годовой арендной платы на земельный участок, установленным на основании Отчета №455/23 от 21.08.2023г. по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за объект оценки для подписания.

Согласно Отчету №455/23 от 21.08.2023г. по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок составляет 3 963 442,00 рублей (изготовленный ООО «Аира Торрес»).

21.08.2023 года за исх. №455/23 ООО «РН-ЭЛЬБРУС» обратилось в адрес МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» с вопросом предоставления отчета по определению рыночной годовой арендной платы за объект оценки.

По вопросу предоставления отчета по определению рыночной годовой арендной платы за объект оценки МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» сообщило ООО «РН-ЭЛЬБРУС» о том, что размер арендной платы за используемый земельный участок, находящийся в муниципальной собственности определяется на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законом РФ об оценочной деятельности. Для получения копии отчета об оценке величины годовой арендной платы спорного земельного участка рекомендовано обратиться в 000 «Аира Торес». Одновременно рекомендовано подписать направленный ранее проект договора аренды земельного участка, в противном случае, указано на то, что Департамент будет вынужден обратиться в судебные органы о понуждении подписания договора аренды.

Данное требование оставлено без ответа, что послужило поводом для обращения в суд с данным заявлением.

Исследовав и оценив доказательства в их совокупности, исходя из предмета и основания заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статей 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из текста проекта договора следует, что арендодатель определил размер арендной платы в размере 3 962 442 рублей.

Судом установлено, что настоящий спор возник из разногласий по определению размера арендной платы.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда Арбитражного суда КБР от 11.02.2025 (резолютивная часть объявлена 06.02.2025) по ходатайству ООО "РН-Эльбрус" по делу №А20-3525/2024 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Аудиторская группа «2К».

Вознаграждение эксперту установлено в размере 287 595 рублей.

На разрешение перед экспертом поставлены следующие вопросы:

-Какова рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104001:9, по адресу: КБР, <...> б/н, общей площадью 4767 кв.м. на дату составления отчета оценщика от 21.08.2023?

-Были ли допущены при составлении отчета ООО «Айра Торрес» от 21.08.2023 №455/23 какие-либо нарушения методик, правил и стандартов оценки, которые могли бы повлиять на корректность выводов оценщика и достоверность итоговой оценки?

В экспертном заключении, поступившем в суд 06.08.2025 года №Р002022 от 18.06.2025 года сделаны следующие выводы:

По вопросу 1. Какова рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104001:9, по адресу: КБР, <...> б/н, общей площадью 4767 кв.м. на дату составления отчета оценщика от 21.08.2023?

Ответ на вопрос 1:

Рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104001:9 по адресу: КБР, <...> б/н, общей площадью 4 767 кв. на дату составления отчета оценщика от 21.08.2023г. 1 952 554 руб./год (один миллион девятьсот пятьдесят две тысячи пятьсот пятьдесят четыре рубля/год).

По вопросу 2. Были ли допущены при составлении отчета ООО «Айра Торрес» от 21.08.2023 №455/23 какие-либо нарушения методик, правил и стандартов оценки, которые могли бы повлиять на корректность выводов оценщика и достоверность итоговой оценки?

Ответ на вопрос 2:

При составлении Отчета ООО «Аира Торрес» от 21.08.2023г. №455/23 были нарушены требования Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. Указанные нарушения влияют на завышение стоимости объекта исследования, что повлияло на корректность выводов оценщика и достоверность итоговой оценки.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 АПК РФ.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 АПК РФ. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Экспертное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к нему законом, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, не допускающие, с учетом доказательств, имеющихся в материалах дела, противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

Результаты судебной экспертизы сторонами не опровергнуто, ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы не заявлено, в связи с чем, основания для признания заключения судебной экспертизы №Р002022 от 18.06.2025 года недостоверным доказательством у суда отсутствуют.

Таким образом, суд определяет спорное условие договора аренды о размере арендной платы с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, с размером годовой арендной платы 1 952 554 руб. согласно заключения эксперта №Р002022 от 18.06.2025г., сроком на 49 лет.

В соответствии с частью 2 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в силу ст. 110 АПК РФ и подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета на основании ст. 333.18 НК РФ. Расходы на экспертизу возлагаются на ответчика.

Как установлено судом, ООО «РН-Эльбрус» внесло на депозитный счет Арбитражного суда КБР денежные средства в размере 287 595 рублей платежным поручением от 31.01.2025 №3171.

Судом установлено, Определением от 11.02.2025 (резолютивная часть объявлена 06.02.2025) суд установил вознаграждение эксперту в размере 287 595 рублей (пункт 4).

ООО «Аудиторская группа «2К» выставил счет на оплату №515 от 18.06.2025 года на сумму 287 595, 00 руб. с соответствующими реквизитами.

Судом установлено, что по данному делу никаких процессуальных действий, требующих оплаты с депозитного счета денежных средств в размере 287 595 рублей судом не осуществлялось.

Таким образом, ввиду отсутствия процессуальных вопросов по делу, вопросы, требующих наличия на депозитном счете суда денежных средств, в рамках указанного дела, перечисленные на депозитный счет Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики денежные средства в сумме 287 595, 00 руб. подлежат перечислению с депозитного счета Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики на расчетный счет ООО «Аудиторская группа «2К».

В соответствии с п. 126 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 № 7 «Об утверждении Регламента арбитражных судов» выплата денежных средств, зачисленных на депозитный счет, производится на основании судебного акта, принятого арбитражным судом.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ :

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104001:9, общей площадью 4767 кв.м., расположенного по адресу: КБР, <...> б/н.

Обязать ООО "РН-Эльбрус" в течение 10 дней после вступления в законную силу решения суда заключить с «МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104001:9, с размером годовой арендной платы 1 952 554 руб. согласно заключения эксперта №Р002022 от 18.06.2025г., сроком на 49 лет.

В остальной части иска истцу отказать.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики в счет оплаты ООО «Аудиторская группа «2К» стоимости проведения судебной экспертизы 287 595 руб. по следующим реквизитам: Получатель: ООО «Аудиторская группа «2К», Банк получателя: АО «Альфа-Банк» г. Москва, ИНН <***>, КПП 772801001,БИК 044525593, Сч. №30101810200000000593, Сч. №40702810402520005227.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Арбитражный суд Северо - Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Х.Н. Шогенов