Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, <...>

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Калининград дело № А21-9987/2023

« 04 » июля 2025 года

Резолютивная часть решения оглашена « 02 » июля 2025 года

Мотивированное решение изготовлено « 04 » июля 2025 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Брызгаловой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сухоплюевой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альянсстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договоров аренды

и встречное исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью «Альянсстрой»

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области

об обязании заключить договор

третье лицо: ФИО1

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 20.06.2025, паспорту

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 22.05.2025, паспорту

от третьего лица: извещено, явка представителя не обеспечена

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альянсстрой» (далее - Общество, ответчик) о расторжении договора аренды № ФС-2021/07-106 от 30.07.2021. Исковое заявление принято к производству определением суда от 16.08.2023.

Также Управление обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Обществу о расторжении договора аренды № ФС-2021/07- 103 от 30.07.2021 (дело № А21 -10026/2023).

Определением суда от 10.11.2023 настоящее дело объединено с делом № А21-10026/2023 для совместного рассмотрения, с присвоением номера дела № А21-9987/2023.

Определением суда от 18.09.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1 (далее – ФИО1, третье лицо).

Определением суда от 12.05.2025 к рассмотрению принято встречное исковое заявление ООО «Альянсстрой» об обязании Управления заключить договор аренды земельного участка с КН 39:17:010050:139, расположенного по адресу: <...> площадью 2 785 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, в течение 10 дней с момента вступления в законную судебного акта.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате, времени и месте судебного заседания, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель истца в судебном заседании поддержала первоначальные требования в полном объеме, просила удовлетворить, во встречном иске просила отказать, со ссылкой на доводы, изложенные в отзыве на встречный иск.

Представитель ответчик возражал против заявленных требований в полном объеме, по доводам, изложенным в письменном отзыве, настаивала на удовлетворении встречного иска.

Заслушав представителей сторон , исследовав доказательства по делу, суд

установил:

Согласно сведений ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 39:17:010050:139 является собственностью Российской Федерации, не обременен правами третьих лиц, при этом указанный земельный участок образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:010050:4 и 39:17:010050:16 на основании распоряжения от 08.11.2022 № 392-р.

Земельный участок с кадастровым номером 39:17:010050:16 раннее был предоставлены на праве аренды ООО «АльянсСтрой» на основании договора аренды № ФС-2021/07-106 от 30.07.2021 (запись регистрации ЕГРН от 11.08.2021 № 39:17:010050:16-39/025/2021-4).

Земельный участок с кадастровым номером 39:17:010050:16, площадью 1277 кв.м., адрес: <...>, категория земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование малоэтажная многоквартирная жилая застройка, был приобретен на аукционе в соответствии с положениями ЗК РФ.

Размер арендной платы за пользование участком по договору № ФС-2021/07-106 был сформирован по результатам торгов.

Также, ООО «АльянсСтрой» был предоставлен еще один земельный участок с кадастровым номерам 39:17:010050:4 на праве аренды на основании договора аренды № ФС-2021/07-103 от 30.07.2021 (запись регистрации ЕГРН от 11.08.2021 № 39:17:010050:4-39/025/2021-4).

Земельный участок с кадастровым номером 39:17:010050:4, площадью 1508 кв.м., адрес: <...>, категория земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование - малоэтажная многоквартирная жилая застройка, был приобретен на аукционе в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Из искового заявления следует, что ООО «АльянсСтрой» обязательств по внесению арендной платы в соответствии с договорами аренды земельных участков не исполняет, в связи с чем, за период с даты заключения договора по 14.06.2023 образовалась задолженность в отношении земельного участка с КН 39:17:010050:16 - в размере 2 899 213,10 руб., в отношении земельного участка с КН 39:17:010050:4 - 2 064 143,75 руб.

Истцом в адрес ответчика направлены претензии о расторжении договоров с актом сверки взаиморасчетов, который не подписан со стороны ответчика, что послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Суд считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в частности, из неосновательного обогащения.

В пункте 1 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Как установлено статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьёй 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы и земельные участки.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Расторжение договора аренды земельного участка является исключительной мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае существенного и длительного неисполнения условий договора арендатором, грубого и систематического нарушения условий такого договора. Расторжение договора должно иметь место только при существенном нарушении договора другой стороной, которое делает продолжение арендных отношений невозможным.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств.

В обоснование заявленных требований Управление ссылается на неоднократное (систематическое) нарушение Обществом сроков внесения арендной платы.

В ходе рассмотрения дела в суде ответчик подтвердил, что задолженности по арендным платежам, не имеет, приобщив к материалам дела платежные поручения об оплате арендной платы.

Несмотря на выявленные нарушения, воля Общества направлена на сохранение права аренды в отношении земельного участка, для чего им предприняты соответствующие меры.

Наличие существенных нарушений договора со стороны арендатора представленными истцом в материалах дела доказательствами не подтверждено.

Основания для квалификации допущенных арендатором земельного участка нарушений как существенных нарушений условий договора и основания для расторжения договора аренды, у суда отсутствуют, в связи с чем, требования Управления являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Встречные исковые требования Общества суд также находит неподлежащими удовлетворения, исходя из ниже следующего.

Общество, заявляя встречные требования об обязании Управления заключить договор аренды земельного участка с КН 39:17:010050:139, расположенного по адресу: <...> площадью 2 785 кв.м., ссылается на то обстоятельство, что согласно сведений ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 39:17:010050:139 образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:010050:4 и 39:17:010050:16 на основании распоряжения от 08.11.2022 № 392-р.

Вместе с тем, вступившим в законную силу решением суда от 19.04.2024 по делу №А21-8289/2023 установлено, что 05.09.2023 Управление издало распоряжение № 39-225-р об отмене распоряжения от 08.11.2022 № 392-р «Об объединении земельных участков федеральной собственности с КН 39:17:010050:4, 39:17:010050:16».

Доказательств того, что распоряжение № 39-225-р от 05.09.2023 об отмене распоряжения от 08.11.2022 № 392-р «Об объединении земельных участков федеральной собственности с КН 39:17:010050:4, 39:17:010050:16», признано незаконным и отменено, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд делает вывод, что сведения, содержащиеся в ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 39:17:010050:139, при наличии распоряжения № 39-225-р от 05.09.2023, свидетельствуют о том, что Управлением не были своевременно внесены в ЕГРН достоверные сведения о земельных участках и с учетом того, что суд отказал Управлению в первоначальных требованиях, признав действующими договоры аренды земельных участков с КН 39:17:010050:4, 39:17:010050:16, встречные требования Общества не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области – отказать.

Во встречном иске ООО «Альянсстрой» - отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Калининградской области.

Судья А.В. Брызгалова