АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород

Дело № А82-5981/2022

06 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2023 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Голубевой О.Н., Камановой М.Н.,

при участии представителей

от индивидуального предпринимателя ФИО1:

ФИО2 (доверенность от 01.02.2022),

от жилищно-строительного кооператива «Фрунзе-77»:

ФИО3 (доверенность от 01.09.2022),

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы

ответчика – жилищно-строительного кооператива «Фрунзе-77» и

третьего лица – акционерного общества «Технический заказчик-регион»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.11.2022,

принятое судьей Бессоновой И.Ю., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.03.2023,

принятое судьями Малых Е.Г., Горевым Л.Н., Савельевым А.Б.,

по делу № А82-5981/2022

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН: <***>; ОГРНИП: <***>)

к жилищно-строительному кооперативу «Фрунзе-77»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об обязании передать участнику долевого строительства жилые помещения в многоквартирном жилом доме

и по встречному иску жилищно-строительного кооператива «Фрунзе-77»

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

о расторжении договора о долевом участии в строительстве,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, департамент строительства Ярославской области, акционерное общество «Технический заказчик-регион»,

и

установил :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к жилищно-строительному кооперативу «Фрунзе-77» (далее – Кооператив):

1) об обязании передать жилые помещения в многоквартирном жилом доме № 77а по проспекту Фрунзе города Ярославля (кадастровые номера 76:23:060305:632, 636, 641, 643, 645, 647, 648, 651, 652, 655, 657, 658, 660, 664 – 668, 670, 677, 680, 689, 695, 701, 702, 705, 708, 709, 711, 714 – 716, 720 – 722, 727, 733, 737, 738, 744, 745, 750, 754, 756, 757, 760 – 763, 766 – 781, 783 – 786, 789 – 792, 794, 796, 799, 820, 827, 828, 830, 832, 834, 837, 838, 840, 844, 852, 854, 855, 858, 859, 861, 862, 867 – 869, 874, 875, 878, 879, 881, 883, 890, 893, 896 – 898 и 900);

2) об обязании подписать передаточные акты в отношении каждого из перечисленных жилых помещений и передать 2 экземпляра каждого акта для осуществления государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Исковые требования основаны на статьях 8.1, 10, 219 и 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 6 и 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», статьях 4, 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Они мотивированы уклонением ответчика от передачи жилых помещений истцу.

Кооператив обратился в Арбитражный суд Ярославской области со встречным иском к ФИО1:

1) о расторжении договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями с инженерными коммуникациями от 20.12.2012 № 21/Ф-Г, и

2) о признании обязательства Кооператива по передаче ФИО1 жилых помещений прекращенным.

Встречные исковые требования основаны на статьях 328, 386 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 4 Закона № 218-ФЗ и мотивированы существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее – Управление Росреестра), департамент строительства Ярославской области (далее – Департамент), акционерное общество «Технический заказчик-регион» (далее – АО «ТЗ-регион»).

Арбитражный суд Ярославской области решением от 22.11.2022, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 31.03.2023, удовлетворил первоначальный иск в полном объеме, отказал в удовлетворении встречного иска. Суды пришли к выводу о том, что после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию ФИО1, как участник долевого строительства вправе требовать исполнения обязательства по передаче ему объектов долевого строительства, которые Кооперативном исполнены не были.

Кооператив и АО «ТЗ-регион» не согласились с принятыми судебными актами и обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами.

Кооператив в кассационной жалобе просил отменить обжалованные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суды не учли, что с момента передачи объекта незавершенного строительства (МКД) и земельного участка Кооперативу способ привлечения денежных средств для строительства дома изменился. Закон № 218-ФЗ в этом случае не подлежит применению, а применяются положения о жилищно-строительных кооперативах; в деле № А82-24082/2018 было установлено, что к ФИО1 от общества «Горстроймонтаж» перешли права, обремененные корпоративными правоотношениями, которые связаны с членством в жилищно-строительном кооперативе. Кассатор полагает, что неверная квалификация спорных правоотношений привела к неверном определению круга значимых для дела обстоятельств; Кооператив от общества «Позитив» денежных средств участников долевого строительства не получало. Поскольку паевой взнос обществом «Горстроймонтаж» в полном объеме не внесен, то и соответствующих прав передать истцу не могло. Также Кооператив указывает, что ФИО1 не участвовал в компенсации затрат Кооператива на завершение строительства; поскольку он не исполнил встречные обязательства, то и Кооператив правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве. Заявитель также настаивает, что суды неправомерно не признали незаключенным договор долевого участия в строительстве в части 21 квартиры, поскольку характеристики объекта изменились.

АО «ТЗ-регион» в кассационной жалобе просило отменить обжалованные судебные акты в части передачи 36 квартир (кадастровые номера 76:23:060305:651, 652, 711, 714, 715, 721, 756, 757, 761, 762, 766 – 768, 770 – 773, 775, 777 – 779, 783, 784, 790, 832, 838, 840, 858, 859, 868, 869, 878 и 898) и отказать в удовлетворении иска в данной части. По мнению заявителя, суды уклонились от сопоставления объектов, указанных в договоре уступки и договора долевого участия в строительстве, с учетом дополнительных соглашений. Договор уступки является недействительным в части передачи несуществующих квартир, которые отсутствовали в проектной документации и на момент введения дома в эксплуатацию; это подтвердил истец в судебном заседании, вследствие чего отказался от передачи 7 квартир из 109, однако, судом на Кооператив возложена обязанность передать 108 квартир. Изменение перечня передаваемых квартир не основано ни на договоре, ни на законе.

Подробно доводы заявителей изложены в их кассационных жалобах.

ФИО1 в отзывах на кассационную жалобу Кооператива и АО «ТЗ-регион» не согласился с их доводами, просил оставить обжалованные судебные акты без изменения, а кассационные жалобы ответчика и третьего лица – без удовлетворения.

Департамент и Управление Росреестра отзывы на кассационную жалобу в суд округа не представили.

АО «ТЗ-регион» Департамент и Управление Росреестра, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, общество с ограниченной ответственностью «ЖилСтройИнвест» (застройщик) и общество с ограниченной ответственностью «Горстроймонтаж» (дольщик) 20.12.2012 заключили договор долевого участия № 21/Ф-Г в строительстве многоквартирного дома со встроено-пристроен-ными нежилыми помещениями с инженерными коммуникациями по адресу: <...> у дома 77.

На основании договора уступки прав требования (цессии) от 02.04.2018, заключенного между обществом «Горстроймонтаж» (цедент) и ФИО1 (цессионарий), последнему переданы права и обязанности по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 20.12.2012 № 21/Ф-Г в части имущественных прав на 109 квартир в указанном доме. Договор уступки зарегистрирован Управлением Росреестра по Саратовской области.

В соответствии с соглашением от 12.02.2014, заключенным обществом «ЖилСтройИнвест» и обществом «Позитив» права и обязанности застройщика на строительство жилого дома перешли к последнему. Общество «Позитив» и Кооператив 10.03.2017 заключили договор о передаче незавершенного строительством объекта и иного имущества, в соответствии с которым права и обязанности застройщика перешли к Кооперативу.

По утверждению ФИО1, строительство жилого дома начато в 2006 году и завершено в 2021 году, жилой дом сдан в эксплуатацию, однако уведомление дольщика о завершении строительства истцу не направлялось.

ФИО4 в претензии от 21.03.2022 потребовал от Кооператива передать ему жилые помещения в спорном доме. Данное требование в полном объеме не было исполнено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 в арбитражный суд с настоящим иском, а Кооператива – со встречным иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы заявителя, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В соответствии со статьями 4 (частью 1) и 11 (частями 1 и 2) Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Она допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу статьи 12 Закона № 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

На основании статьи 13 (части 1) Закона № 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 этой статьи.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что иск ФИО1 подлежит удовлетворению, а встречный иск Кооператива – нет.

Суды двух инстанций исходили из того, что договор о передаче незавершенного строительством объекта и иного имущества от 10.03.2017 влечет замену застройщика в действующих договорах долевого участия в строительстве относительно жилых и нежилых помещений в строящемся многоквартирном доме. ФИО1 является участником долевого строительства, производимого ответчиком (пункт 1.3 договора № 21/Ф-Г), его права зарегистрированы в установленном порядке. Таким образом, после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию истец вправе требовать исполнения обязательства по передаче ему объектов долевого строительства. Приведенные Кооперативом доводы не опровергают наличие этого права, а касаются обстоятельств, связанных с заключением и исполнением между истцом, ответчиком и третьим лицом иных сделок. Обязательства участника долевого строительства исполнены в полном объеме правопредшественником обществом «Горстроймонтаж» перед действующим на тот момент застройщиком обществом «Позитив».

Заключение обществом «Позитив» и Кооперативом 10.03.2017 договора о передаче незавершенного строительством объекта и иного имущества не может каким-либо образом изменять права участника в долевом строительстве и обязательства застройщика, главным из которых является передача объекта долевого строительства и подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта. Данные обязательства Кооперативом не исполнены. Данным договором Кооператив подтвердил наличие обязательства по передаче объекта участникам долевого строительства (пункт 2.2.4), договор № 21/Ф-Г передан Кооперативу (пункт 1.7). У участника долевого строительства в рамках договора № 21/Ф-Г обязательства перед застройщиком, на место которого встал Кооператив, выполнены в полном объеме. Положения инвестиционного договора в данном случае правового значения не имеют, поскольку в силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Аргументы ответчика и третьего лица относительно неверного определения перечня объектов, подлежащих передаче истцу, подробно исследовались судами двух инстанций и им дана надлежащая правовая оценка. Переоценка фактических обстоятельств и исследованных судами доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В отношении требования Кооператива о расторжении договора № 21/Ф-Г долевого участия в строительстве, суды первой и апелляционной инстанций верно исходили из того, что доказательств наличия существенных нарушений обязательств со стороны ФИО1, как и существенного изменения обстоятельств в деле не имеется. Изменение номера квартиры (объекта долевого строительства) либо изменение отдельных технических характеристик объекта долевого строительства (включая разделение, объединение жилых помещений), если указанные изменения не затрагивают существенные для идентификации объекта долевого строительства его характеристики, не исключает обязательство застройщика передать соответствующий объект участнику.

Иных предусмотренных законом оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве Кооперативом не приведено.

Ссылка на незаключенность договора в части помещений судом округа не принимается, поскольку одна сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Таким образом, суды двух инстанций правомерно удовлетворили исковые требования ФИО1 и отказали в удовлетворении иска Кооператива.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном постановлении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционным судом не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

В связи с окончанием кассационного производства определение от 03.05.2023 суда округа о приостановлении исполнения судебных актов по настоящему делу следует считать утратившим силу на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 283 (часть 4), 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.11.2022 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.03.2023 по делу № А82-5981/2022 оставить без изменения, кассационные жалобы жилищно-строительного кооператива «Фрунзе-77» и акционерного общества «Технический заказчик-регион» – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Ярославской области от 22.11.2022, постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 31.03.2023 по настоящему делу, которое введено определением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.05.2023.

Возобновить исполнение судебных актов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

О.Н. Голубева

М.Н. Каманова