Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

21 декабря 2023 года Дело №А41-55508/23

Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 17.04.2015, юридический адрес: 140104, Московская область, Раменское город, Комсомольская площадь, дом 2)

к Обществу с ограниченной ответственностью "РИТЕЙЛ-ПАРК" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 06.05.2019, юридический адрес: 107113, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный округ Сокольники, Маленковская <...>, эт/пом/к/оф 1/4/3/7/6) в лице конкурсного управляющего ФИО1 (адрес: 117105, г. Москва, а/я 88)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143407, <...>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.05.2017 № 4870 за период с 4-го квартала 2021 по 4-й квартал 2022 в размере 643 496 руб. 05 коп., неустойки за период с 01.10.2021 по 31.12.2022 в размере 94 995 руб. 72 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 05.05.2017 № 4870., об обязании освободить земельный участок.

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Управление земельных отношений Раменского городского округа Московской области (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "РИТЕЙЛ-ПАРК" (далее – ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.05.2017 № 4870 за период с 4-го квартала 2021 по 4-й квартал 2022 в размере 643 496 руб. 05 коп., неустойки за период с 01.10.2021 по 31.12.2022 в размере 94 995 руб. 72 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 05.05.2017 № 4870, об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 50:23:0040110:442.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2023 по делу № А40-72374/2023 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Московской области.

В Арбитражном суде Московской области делу присвоен номер дела №А41-55508/23.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей сторон и третьего лица, извещенных о месте и времени рассмотрения искового заявления надлежащим образом.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу что исковые требования в части подлежат оставлению без рассмотрения, а в остальной части частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 05.05.2017 между истцом (далее – арендодатель) и ООО "Жуков Центр" (далее – арендатор) заключен Договор аренды земельного участка № 4870 (далее – договор аренды), по условиям которого в аренду сроком по 03.10.2055 предоставлен земельный участок площадью 12568 кв.м с кадастровым номером 50:23:0040110:442 для размещения установки по производству бетона, расположенный в Московской области, Раменском районе, сельском поселении Чулковское д. Кулаково (п. 1.1, 2.1 договора аренды).

Размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в Приложении № 1 к договору (п. 3.1 договора аренды).

Арендная плата вноситься арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно (п. 3.3 договора аренды).

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 5.2 договора аренды).

Согласно п. 4.1.1 договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, при не внесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев), либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законодательстве порядке, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации от 15.06.2017.

В дальнейшем на основании договора передачи прав и обязанности арендатора от 14.05.2019 № 4, права и обязанности арендатора перешли к ответчику.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для направления в его адрес претензии с требованием о взыскании задолженности и пени, а также с предложением расторгнуть договора аренды.

Факт направления претензии в адрес ответчика подтверждается материалами дела, а именно почтовой квитанцией.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом представлен расчет суммы задолженности по арендной плате по договору, согласно которому задолженность ответчика за период с 4-го квартала 2021 по 4-й квартал 2022 составила в размере 643 496 руб. 05 коп. Представленный истцом расчет судом проверен и признан верным.

Внесение арендной платы в соответствии с условиями договора аренды является обязанностью арендатора, именно на последнем лежит бремя доказывания факта отсутствия задолженности по договору.

Однако такие доказательства ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ суду не представлены.

При указанных обстоятельствах, поскольку доказательств произведенной оплаты ответчиком не представлено, требование истца о взыскании задолженности за период с 4-го квартала 2021 по 4-й квартал 2022 в размере 643 496 руб. 05 коп. являются обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 01.10.2021 по 31.12.2022 в размере 94 995 руб. 72 коп.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 5.2 договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд не может с ним согласиться ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) (далее – Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Постановление Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" вступает в силу со дня его официального опубликования – 01.04.2022 и действует в течение 6 месяцев.

Согласно пункту 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется: наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона, а именно не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей, (абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ, неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (пп. 2 п. 3 статьи 9.1, абз. 10 п. 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория.

Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (пп. 2 п. 3 статьи 9.1, абз. 10 п. 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Из анализа вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в период действия моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022) на требования, возникшие до введения моратория, финансовые санкции не начисляются.

Ответчиком ходатайств о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ не заявлено.

При данных обстоятельствах суд удовлетворяет требование истца о взыскании пени за период с 01.10.2021 по 31.12.2022, с учетом моратория, в размере 58 710 руб. 86 коп.

Также истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 05.05.2017 № 4870 и обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 50:23:0040110:442.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.

В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом, истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.11.2021 по делу № А40-156146/21 ООО «Ритейл-Парк» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Согласно п. 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018), если право аренды не может считаться активом должника, например ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора.

Согласно статье 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, судами необходимо установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

При этом, рассматривая вопрос о расторжении договора аренды и возврата земельного участка, необходимо также принимать во внимание, что расторжение договора не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, в том числе, кредиторов должника.

Как следует из п. 4.3.2 договора аренды, арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в порядке, установленном законодательством.

Также в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, суд приходит к выводу, что право аренды ответчика (должника) является его активом, а потому требования о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок подлежат рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества, в связи с чем подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные доводы как истца, так и ответчика отклоняются судом как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора, противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм материального права.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований подлежащими частичному удовлетворению.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление в части расторжения Договора аренды земельного участка от 05.05.2017 № 4870 и обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 50:23:0040110:442 оставить без рассмотрения.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РИТЕЙЛ-ПАРК" в пользу Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка от 05.05.2017 № 4870 за период с 4-го квартала 2021 по 4-й квартал 2022 в размере 643 496 руб. 05 коп. и пени за период с 01.10.2021 по 31.12.2022 в размере 58 710 руб. 86 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РИТЕЙЛ-ПАРК" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 17 044 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Е.В. Самороковская