ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. <***>, факс: <***>

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки Дело № А15-4451/2024

20.05.2025

Резолютивная часть постановления объявлена 30.04.2025.

Полный текст постановления изготовлен 20.05.2025.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Семенова М.У., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарасовым С.В., при участии в судебном заседании представителя акционерного общества «Дагагропромстрой» – Абдулгамидова Н.А. (доверенность от 02.08.2022), представителя ассоциации «Некоммерческое партнерство Спортивно-оздоровительный комплекс «Победа» - Буниной Ю.Ю. (доверенность от 27.07.2023), в отсутствии представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан, уведомленного надлежащим образом о времени, дате и месте рассмотрения дела, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Дагагропромстрой» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 26.09.2024 по делу № А15-4451/2024, принятое по исковому заявлению ассоциации «Некоммерческое партнерство Спортивно-оздоровительный комплекс «Победа» (ОГРН: 1050560000325, ИНН: 0560028866) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан (ОГРН: 1090562002662, ИНН: 0562076424) о признании решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду незаконным и обязании устранить нарушения, с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора акционерного общества «Дагагропромстрой» (ОГРН: 1020502631533, ИНН: 0562025067),

УСТАНОВИЛ:

ассоциация «Некоммерческое партнерство Спортивно-оздоровительный комплекс «Победа» (далее – истец, ассоциация, ассоциация «НПСОК «Победа») обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан (далее – ответчик, управление, ТУ Росимущества в РД) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 05:09:000045:0035, общей площадью 4 га, сроком на 49 лет без проведения торгов по адресу: Республика Дагестан, Карабудахкентский район и обязании устранить нарушения путем предоставления в аренду земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Дагагропромстрой» (далее – третье лицо, АО «Дагагропромстрой»).

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 26.09.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, третье лицо обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт которым в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы АО «Дагагропромстрой» ссылается на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции. Как указывает апеллянт, судом не в полной мере установлены фактические обстоятельства дела, поскольку не истребованы из публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Дагестан реестровые дела на недвижимое имущество с кадастровыми номерами 05:09:000000:707 и 05:09:000045:1786. Податель жалобы указывает, что суд не учел, что наличие зарегистрированного права аренды на недвижимое имущество будет препятствовать исполнению решения суда, так как права могут быть оспорены только в судебном порядке. АО «Дагагропромстрой» также не согласно с выводом суда о том, что на момент заключения договора аренды АО «Дагаропромстрой» не имело в собственности зданий и сооружений, расположенных на земельном участке.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определениями от 12.02.2025 и 19.03.2025 судебное заседание откладывалось в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представитель АО «Дагакропромстрой» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель истца возражал относительно доводов изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечил.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 АПК РФ и с этого момента является общедоступной.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, Распоряжением Совета Министров Дагестанской АССР от 17.01.1972 № 17-р приняты предложения Министерства сельского хозяйства ДАССР и Ленинского райисполкома об отводе земельных участков под организацию зон отдыха трудящихся, в том числе Дагестанскому республиканскому объединению межколхозных строительных организаций «Дагестапколхозстрой» (правопредшественик третьего лица) в размере 4 га в границах согласно решению Ленинского райисполкома от 07.07.1971 № 132 (материалы электронного дела, поступившие в суд первой инстанции 12.08.2024).

Согласно приказу Государственного агропромышленного комитета РСФСР от 20.02.1986 № 48 утвержден перечень организаций и предприятий, включенных в состав кооперативно-государственного объединения «Дагестанагропромстрой».

02.02.1987 объединению «Дагагропромстрой» выдан государственный акт А-1 № 205368 на вечное и бесплатное пользование 4,07 га земли в границах согласно плану землепользования для строительства зоны отдыха (материалы электронного дела, поступившие в суд первой инстанции 12.08.2024).

Решением Управления регистрации и лицензирования администрации г. Махачкалы от 13.03.1997 № 1467-П-97 зарегистрировано ОАО Дагестанское агропромышленно-строительное объединение «Дагагропромстрой».

06.03.2001 постановлением Совета директоров АО «Дагагропромстрой» № 2 в целях эффективного использования территории, зданий и сооружений базы отдыха и в соответствии с Федеральным законом от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» совместно с Патриотическим союзом студентов Республики Дагестан создано некоммерческое партнерство «Оборонно-спортивный оздоровительный лагерь «Виктория» (НП ОСОЛ «Виктория»), утвержден устав и учредительный договор некоммерческого партнерства, а также утвержден акт оценки стоимости имущества и его передачи в качестве вступительного взноса в данную организацию (материалы электронного дела, поступившие в суд первой инстанции 12.08.2024).

05.05.2004 зарегистрирован в установленном законом порядке переход права собственности к НП «Оборонно-спортивный оздоровительный лагерь «Виктория» (ИНН<***>) на объекты недвижимости переданные учредителем АО «Дагагропромстрой», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.05.2004 серия 05- РД №087019 (материалы электронного дела, поступившие в суд первой инстанции 12.08.2024).

Согласно свидетельству о государственной регистрации нрава от 05.05.2004 серия 05-РД № 087018 за НП «Оборонно-спортивный оздоровительный лагерь «Виктория» (ИНН <***>) зарегистрировано право собственности на здания и сооружения литеры: А, Г, Г1, Г2, ГЗ, Г4, Г5, Г6 общей площадью 1122,26 кв.м., расположенные по адресу: Республика Дагестан, Карабудахкентскпи район, береговая полоса Каспийского моря, местность «Манасское взморье» на земельном участке с кадастровым номером 05:09:000045:0035, о чем сделана запись регистрации за №05- 01/14/1/2004-98.

Впоследствии, здания и сооружения НИ «Оборонно-спортивный оздоровительный лагерь «Виктория», расположенные на земельном участке с кадастровым номером 05:09:000045:0035 неоднократно отчуждались.

04.03.2005 истец приобрел у ООО «Спецавто» (продавец) по договору купли-продажи № 1 следующее имущество: здания и сооружения ООО «Спецавто» литер А, Г, Г1, Г2, Г3, Г4, Г5, Г6 общей площадью 1122,26 кв.м., расположенные по адресу: Республика Дагестан, Карабудахкентский район, береговая полоса Каспийскою моря, местность «Манасское взморье» на земельном участке с кадастровым номером 05:09:000045:0035 (материалы электронного дела, поступившие в суд первой инстанции 12.08.2024).

По передаточному акту от 04.03.2005 продавец передал покупателю здания и сооружения (материалы электронного дела, поступившие в суд первой инстанции 12.08.2024).

21.03.2005 за истцом произведена государственная регистрация права собственности на указанные здания и сооружения, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации права от 21.03.2005 за № 05-05-11/001/2005-078 (материалы электронного дела, поступившие в суд первой инстанции 12.08.2024).

15.10.2009 между Территориальным управлением Росимущества в Республике Дагестан (арендодатель) и ОАО «Дагагропромстрой» (арендатор) заключен договор аренды № 236, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в арендное пользование земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов, относящийся в федеральной собственности, с кадастровым номером 05:09:000045:0035, расположенный по адресу: Республика Дагестан, Карабудахкентский район, под зону отдыха общей площадью 4 га (том 1 л.д. 196-201).

Срок аренды участка установлен с 15.10.2009 по 14.10.2058.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды (пункт 4.3.2 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 20.10.2009, запись регистрации права в ЕГРП за № 05-05-01 /097/2009-614.

Основанием для заключения вышеуказанного договора аренды между Территориальным управлением Росимущества в Республике Дагестан и ОАО «Дагагропромстрой» послужили государственный акт от 02.02.1987 серии А-1 № 205368, технический паспорт на базу отдыха «Солнечное» и обращение ОАО «Дагагропромстрой».

11.11.2009 между ОАО «Дагагропромстрой» (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор субаренды № 1 земельного участка площадью 4 га, с кадастровым номером 05:09:000045:0035 под зону отдыха (том 1 л.д. 204-207).

Согласно пункту 1.2 договора субаренды на участке имеются здания и сооружения.

Срок субаренды участка установлен с 11.11.2009 по 14.10.2058.

Участок передан в субаренду по передаточному акту от 11.11.2009.

Договор субаренды № 1 зарегистрирован 13.11.2009, запись регистрации права в ЕГРП за № 05-05-01/097/2009902.

05.02.2014 объекту: здания и сооружения литера А, Г, Г1, Г2, ГЗ, Г4, Г5, Г6 обшей полезной площадью 1122,26 кв. м, расположенные по адресу: Республики Дагестан, Карабудахкентский район, береговая полоса Каспийского моря, местность «Манасское взморье», расположенному в пределах земельного участка с кадастровым номером 05:09:000045:0035 присвоен кадастровый номер 05:09:000000:707.

14.03.2016 наименование истца изменено на Ассоциацию «Некоммерческое партнерство Спортивно-оздоровительный комплекс «Победа», что подтверждается выпиской из протокола общего собрания членов ИП ОСОЛ «Виктория» от 14.03.2016 (том 1 л.д. 218-219).

В 2020 году на основании разрешения на строительство № КГ05516000-022 от 10.06.2020 истец осуществил реконструкцию здания «Столовая» и 16.10.2020 получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за № RU05516000-19 (материалы электронного дела, поступившие в суд первой инстанции 12.08.2024).

На основании технического плана от 27.10.2020 на единый недвижимый комплекс, и с целью внесения соответствующих сведений в единый государственный реестр недвижимости, истец обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. 11.11.2020 из выписки ЕГРН истец узнал, что на земельном участке с кадастровым номером 05:09:000045:0035 расположены, кроме принадлежащих ему объектов с кадастровым номером 05:09:000000:707, девять объектов недвижимости с кадастровыми номерами 05:09:000045:748, 05:09:000045:749, 05:09:000045:745, 05:09:000045:746, 05:09:000045:752, 05:09:000045:747, 05:09:000045:744, 05:09:000045:743, 05:09:000045:751, собственником которых является АО «Дагагропромстрой».

Истец полагая, что право собственности АО «Дагагропромстрой» на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 05:09:000045:743, 05:09:000045:744, 05:09:000045:745, 05:09:000045:746, 05:09:000045:747, 05:09:000045:748, 05:09:000045:749, 05:09:000045:751, 05:09:000045:752, зарегистрировано в 2018 году незаконно, поскольку ранее все имеющиеся фактически объекты недвижимого имущества, расположенные на данном земельном участке были приобретены в 2005 году истцом, а иные объекты на земельном участке с кадастровым номером 05:09:000045:0035 отсутствуют, обратился в суд в защиту своего нарушенного права с исковыми требованиями о признании отсутствующим права собственности ответчика на вышеназванные объекты.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Республики Дагестан по делу А15-4556/2020 от 23.09.2022 признано отсутствующим зарегистрированное за АО «Дагагропромстрой» право собственности на здания и сооружения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 05:09:000045:0035 (том 1 л.д. 26-61).

Вопреки доводам подателя жалобы, рамках указанного дела судами преюдициально установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 05:09:000045:0035 кроме объектов, принадлежащих Ассоциации «Некоммерческое партнерство Спортивно оздоровительный комплекс «Победа» (после переименования НП «Оборонно-спортивный оздоровительный лагерь «Виктория»), иных объектов не имеется.

05.05.2023 истец зарегистрировал право на единый недвижимый комплекс, что подтверждается выпиской из ЕГРН № КУВИ-001/2024-68225430 от 12.03.2024, согласно которой истцу на праве собственности принадлежит Единый недвижимый комплекс с кадастровым номером 05:09:000045:1786 (том 1 л.д. 95-104). Дата присвоения кадастрового номера 05.05.2023. Ранее присвоенный государственный учетный номер кадастровый номер 05:09:000000:707, назначение Курортно-гостиничный комплекс, кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса: 0509:000045:1787, 0509:000045:1788, 0509:000045:1789, 0509:000045:1790, 0509:000045:1791, 0509:000045:1792, 0509:000045:1793, 0509:000045:1794, объекты недвижимости расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 05:09:000045:0035.

10.02.2024 Ассоциация «Некоммерческое партнерство Спортивно оздоровительный комплекс «Победа» обратилась к ответчику с заявлением № 03 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 05:09:000045:0035, площадью 4 га на основании пункта 2 статьи 39.6, статьи 34.20 Земельною кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в аренду без проведения торгов (том 1 л.д. 91-94).

12.03.2024 ответчик в письме от № 05-АГ/1096 отказал истцу в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, в связи с несоответствием требований заявителя подпункту 18 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (том 1 л.д. 216-217).

Не согласившись с решением об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования искового заявления, суд первой инстанции исходил из несоответствия оспариваемого отказа закону и нарушения законных прав и интересов заявителя.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия не нашла оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

И силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшею Арбитражам о Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением част первой ГК РФ» для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской пли иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Судом установлено, что заявитель является собственником недвижимого имущества представляющего на настоящий момент Единый недвижимый комплекс, имеющий кадастровый номер 05:09:000045:1786, расположенный на спорном земельном участке.

Как следует из материалов дела ранее присвоенный кадастровый номер данного объекта 05:09:000000:707, дата присвоения кадастрового номера 05.02.2014.

В нарушение статьи 655 АПК РФ податель жалобы не представил суду относимых и допустимых доказательств наличия на спорном земельном участке иных капитальных объектов недвижимого имущества, возведенных в установленном законом порядке и принадлежащих третьему лицу АО «Дагагропромстрой», как на момент заключения договора аренды № 236 от 15.10.2009, так и на текущий момент.

При этом, бремя доказывания тех или иных обстоятельств о которых заявляет каждая из сторон спора, лежит на той стороне, которая ссылается на такое обстоятельство.

При указанных обстоятельствах, заключение указанного выше договора аренды между АО «Дагагропромстрой» и Территориальным управлением Росимущества в Республике Дагестан противоречило принципу единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), а так же нормам статей 35, 36 ЗК РФ, статьи 552 ГК РФ, разъяснениям изложенным в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

В связи с чем судом первой инстанции, с учетом указанных норм, норм статьи 168 ГК РФ и разъяснений вышестоящих судов, был сделан правомерный вывод о недействительности указанного выше договора аренды № 236 от 15.10.2009 в связи с тем, что он является ничтожной сделкой, не повлекшей каких-либо правовых последствий, кроме последствий ее недействительности.

Так же суд апелляционной инстанции находит обоснованными и законными выводы суда первой инстанции о неправомерности отказа ответчика в части предоставления земельною участка в аренду без тортов, поскольку требования заявителя основаны на нормах действующею гражданского и земельного законодательства.

Согласно пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственное или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками здании, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Собственники зданий, сооружений могут получить публичный земельный участок, на котором расположены такие здания, сооружения, в аренду на срок до 49 лет (подпункт 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

Собственник здания и сооружения вправе подать заявление о предоставлении участка без торгов как собственник здания (сооружения) на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Такой участок не может быть выставлен на торги (подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

Согласно пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из материалов дела, в том числе из государственного акта А-1 № 205368 от 02.02.1987, следует, что земельный участок предоставлен для строительства зоны отдыха и по настоящее время используется истцом в исторических границах по назначению под отдых (рекреацию). Здания и сооружения, принадлежащие истцу, используются им для размещения гостиницы, столовой, дома отдыха, подсобных и обслуживающих помещений. Сам земельный участок расположен в зоне объектов отдыха, туризма и санаторно-курортного лечения, виды разрешенного использования, которого допускают размещение соответствующего вида зданий и сооружений.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган обязан в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка совершить следующие действия: осуществить подготовку проектов договора аренды земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направить проекты указанных договоров для подписания заявителю.

Таким образом, истец, как собственник зданий и сооружений вправе получить земельный участок в аренду без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом приведенных норм, суд первой инстанции правомерно признал незаконным отказа ответчика в предоставлении истцу земельного участка в аренду.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, материалами дела установлены все необходимые для рассмотрения дела фактические обстоятельства, подтвержденные относимыми и допустимыми доказательствами, в числе которых и наличие зарегистрированного за истцом на момент рассмотрения настоящего дела права собственности на объект с кадастровым номером 05:09:000045:1786 и факт наличия на момент рассмотрения дела № А15-45556/2020 зарегистрированного права за истцом на объект с кадастровым номером 05:09:000000:707, в связи с чем нарушения норм процессуального права со стороны суда первой инстанции не допущены.

Рассмотрев доводы заявителя апелляционной жалобы о неприменении судом первой инстанции нормы части 2 статьи 39.16 ЗК РФ, суд приходит к выводу, что они основаны на неверном толковании закона и противоречат существующим по данному вопросу разъяснениям высших судебных инстанций.

Нормы части 2 статьи 39.16 ЗК РФ, на которую ссылается заявитель жалобы, предусматривают, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящеюся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемою владения пли аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлен и земельною участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ.

Между тем, одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

По смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в обязательстве).

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» юридическим лицам вменялось в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобретение их в собственность.

Статьей 36 ЗК РФ (в действовавшей редакции в момент заключения договора аренды № 236) устанавливалось исключительное право юридических лиц - собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков под названными объектами или приобретение права аренды этих участков.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (пункт 13) даны следующие разъяснения: согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм и разъяснений высших судебных инстанций, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимое имущество находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянною (бессрочною) пользования, а покупателю, согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Аналогичное разъяснение дано в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) согласно которому нормами земельного законодательства, действовавшими на момент приобретения заявителем в собственность здания, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из имеющихся в деле доказательств, содержащих сведения государственного кадастрового учета земельного участка, следует, что земельный участок, испрашиваемый истом, изначально сформирован для целей строительства зоны отдыха в границах и площади, испрашиваемой истцом.

Согласно экспертного заключения № 121/350 от 26.04.2025 необходимая и достаточная площадь для использования объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 05:09:000045:1786, расположенным по адресу Карабудахкентский район Республика Дагестан с. Манаскент, на земельном участке с кадастровым номером 05:09:000045:35 с учетом целевого назначения земельного участка, размещенных на нем объектов, иных обязательных требований, равна 4,27 га.

Кроме того, из имеющихся в деле доказательств следует, что земельный участок, испрашиваемый заявителем, сформирован изначально для целей строительства зоны отдыха в границах и площади, испрашиваемой истцом.

Как следует из пункта 10 статьи 39.15 ЗК РФ, решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит образовать, также должно содержать указание на необходимость изменения вида разрешенного использования такого земельного участка и его перевода из одной категории в другую в качестве условия предоставления такого земельного участка в случае, если указанная в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка цель его использования не соответствует видам разрешенного использования земельных участков, установленным для соответствующей территориальной зоны; не соответствует категории земель, из которых такой земельный участок подлежит образованию; не соответствует разрешенному использованию земельного участка, из которого предстоит образовать земельный участок, указанный в заявлении о предварительном согласовании его предоставления. Таким образом, исходя из указанных норм права, площадь земельного участка и вид его разрешенного использования, указанные органом публичной власти при предварительном согласовании предоставления земельного участка, фактически используемого истцом для эксплуатации принадлежащего ему имущества, не могут быть подвергнуты сомнению этим же уполномоченным органом и судом при рассмотрении настоящего дела при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка собственнику расположенного на нем здания. Такая правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2024 № 305-ЭС24-10224 по делу № А41-47699/2023.

Вопреки доводам заявителя жалобы, наличие в ЕГРП записей об зарегистрированных правах аренды АО «ДАПС» не препятствуют заключению договора между ТУ Росимущества по РД и истцом, поскольку договор аренды от 15.10.2009 является ничтожной сделкой на основании статьи 168 ГК РФ, и в связи с положениями статьи 166 ГК РФ недействительна с момента совершения, независимо от признания ее таковой судом. Следовательно, указанная сделка не имеет юридической силы, не создает каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц, то есть не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула арендатора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к несогласию с выводами суда первой инстанции и Арбитражного суда Республики Дагестан, изложенных в Решении от 23.09.2022 в деле А15-4556/2020, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, изложенные в отзывах, приобщенных в материалы дела, были рассмотрены и обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Решение суда первой инстанции принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства. Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая опенка.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление суда, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 26.09.2024 по делу № А15-4451/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Ю.Б. Луговая

М.У. Семенов

Е.Г. Сомов