ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

24.06.2025

Дело № А40-13815/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 23.06.2025

Полный текст постановления изготовлен 24.06.2025

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Аталиковой З.А.,

судей Лазаревой И.В., Немтиновой Е.В.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Брусника Холдинг»: ФИО1 по доверенности от 10.11.2022

от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО2 по доверенности от 06.12.2024 ДГИ-Д-692/24

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2024 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2025 г. по делу № А40-13815/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью «Брусника Холдинг»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Брусника Холдинг» (далее – ООО «Брусника Холдинг», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между обществом и департаментом при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005013:9823, общей площадью 395,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>/1, изложив спорные пункты 3.1 и 3.4 договора в редакции, представленной истцом (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2024 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2025 г., заявленные требования удовлетворены, разногласия сторон урегулированы путем изложения спорных пунктов договора в редакции, представленной истцом, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции с принятием по делу нового судебного акта, которым урегулировать разногласия в редакции департамента. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, в частности, не приняты во внимание доводы о том, что департамент не давал согласие на осуществление неотделимых улучшений.

Указывает, что разногласия необходимо урегулировать по цене и на условиях, определенных департаментом, поскольку в силу статьи 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации. И поскольку департамент в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы, именно он как собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Кроме того, указывает на то, что истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации.

Также полагает, что у судов не было оснований для назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта, поскольку доказательств несоответствия законодательству экспертного заключения, предъявленного департаментом, не представлено. При этом указывает, что в рассматриваемых правоотношениях департамент выступает не как публично-правовое образование, а как собственник имущества, основной задачей которого является получение максимального дохода (максимального экономического эффекта сделки); именно исходя из этого занижение оценщиком (или судебным экспертом) правомерно установленной рыночной стоимости (во всех случаях получившей положительное заключение СРО) нарушает права города, как равного участника гражданского оборота.

Указывает также, что поскольку понуждение к заключению договора не является предметом настоящего спора, заявленное требование не приведет к восстановлению нарушенных прав заявителя.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Отводов составу суда не поступило.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от ООО «Брусника Холдинг» поступил отзыв на кассационную жалобу, содержащий возражения относительно ее удовлетворения, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

От представителя департамента в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя ответчика, и доверенность на представление его интересов.

В соответствии с положениями статьи 153.2 АПК РФ, введенной Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 440-ФЗ, и исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика (принимавший участие в судебном заседании посредством веб-конференции) доводы кассационной жалобы поддержал, представитель истца возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005013:9823, общей площадью 395,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>/1, на основании заключенного с департаментом договора аренды от 06 мая 2016 г. № 00-00220/16.

Общество является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Спорное помещение непрерывно арендуется истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), задолженность по арендным платежам отсутствует.

В ответ на обращение истца от 28 сентября 2023 г. признав за обществом право преимущественного приобретения арендуемого помещения в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ, департамент письмом от 06 декабря 2023 г. в адрес ООО «Брусника Холдинг» направил договор купли-продажи по цене объекта в размере 73 556 000 руб. (пункт 3.1 договора), определенной на основании отчета об оценке от 20 ноября 2023 г. № М1064-3708-П/2023, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертного заключения от 22 ноября 2023 г. № 955/789-23, подготовленного Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», с рассрочкой платежа на 7 лет, состоящей из суммы основного долга, составляющей не менее 875 666 руб. 67 коп., и процентов, начисляемых на остаток основного долга ежемесячно (пункт 3.4 договора).

Истец не согласился с такими условиями проекта договора купли-продажи, в связи с чем подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 31 603 546 руб., определенной обществом в соответствии с отчетом частнопрактикующего оценщика ФИО3 от 19 декабря 2023 г. № ОО23В-075, а с учетом стоимости неотделимых улучшений – 14 477 925 руб. 40 коп., поскольку указал, что им в соответствии с условиями договора аренды в выкупаемом помещении были проведены ремонтные работы на сумму 17 125 620 руб. 60 коп.

Ответчик письмом от 11 января 2024 г. исх. № 33-5-142910/23-(0)-8 отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта, а также возмещением стоимости неотделимых улучшений.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, со ссылкой на положения статей 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Закона № 159-ФЗ, Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», разъяснения, данные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», суд первой инстанции пришел к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем урегулировал разногласия сторон при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Суд первой инстанции исходил из того, что в силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ истец, как субъект малого предпринимательства, отвечает всем условиям, установленным действующим законодательством и дающим право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества и вправе воспользоваться предоставленными ему правовыми способами, направленными на защиту преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, с учетом вычета стоимости неотделимых улучшений.

Делая вывод о возможности урегулирования разногласий, возникших у сторон при заключении договора купли-продажи спорного помещения, суд руководствовался заключением оценочной судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 03 июня 2024 г. экспертами ООО «АГЕНТСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ» ФИО4, ФИО5, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 28 сентября 2023 г. составляет 61 140 000 руб.; стоимость неотделимых улучшений, произведенных в спорном нежилом помещении, по состоянию на 28 сентября 2023 г. составляет 11 645 307 руб. 89 коп.

Суд указал, что экспертное заключение в силу норм статей 82, 86, 87 АПК РФ является допустимым доказательством по настоящему делу, основания сомневаться в квалифицированности специалиста, проводившего экспертизу, отсутствуют, выводы эксперта согласуются с обстоятельствами спора и иными доказательствами по делу, противоречий и неясностей заключение не содержит. Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Выводы, содержащиеся в экспертном заключении, ответчиком не опровергнуты. Доказательств, указывающих на порочность заключения судебной экспертизы, также не представлено, учитывая, что иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства.

Вопреки доводам кассационной жалобы, судам установлено, что работы по перепланировке спорного помещения произведены истцом с согласия арендодателя, что следует из представленной в материалы дела переписки сторон.

Отклоняя аналогичный довод, заявленный в апелляционной инстанции, суд отметил, что в соответствии с частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно материалам дела, письмом от 09 августа 2016 г. № ДГИ-1-60417/16-1 департамент согласовал проведение работ по переустройству нежилого помещения. 21 ноября 2016 г. Государственной жилищной инспекцией города Москвы утвержден акт о завершенном переустройстве (или) перепланировке помещения. Истцом в материалы дела представлена документация Бюро технической инвентаризации без красных линий.

С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций, применяя часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.

Доводы кассационной жалобы о том, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку цена в настоящем случае правомерно определена судами в порядке, определенном Законами № 159-ФЗ, № 135-ФЗ и при этом договор заключен в порядке 446 ГК РФ на основании решения суда с момента вступления решения в законную силу.

Также подлежит отклонению довод кассационной жалобы об отсутствии оснований для назначения судебной экспертизы.

Судом первой инстанции ходатайство истца о проведении по делу судебной экспертизы удовлетворено в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

По сути доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с установленными по делу обстоятельствами и их оценкой судами, однако заявляя такие доводы, ответчик не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 АПК РФ, согласно которой суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по разрешению вопросов факта, исследования и оценки доказательств. Процессуальный закон относит это к прерогативе судов первой и апелляционной инстанций.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не нарушены.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2024 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2025 г. по делу № А40-13815/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий – судья З.А. Аталикова

Судьи: И.В. Лазарева

Е.В. Немтинова