Решение по делу № А70-15876/2023 от 15.10.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, <...>,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Тюмень

Дело №

А70-15876/2023

15 октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 01 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 15 октября 2025 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Кузнецовой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шипуновой Э.В., рассмотрев дело, возбужденное по заявлению

департамента градостроительства и землепользования администрации города Тобольска

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

об обязании осуществить снос самовольной постройки или привести самовольную постройку в соответствие с градостроительным законодательством РФ,

а также встречному иску

индивидуального предпринимателя ФИО1

к департаменту градостроительства и землепользования администрации города Тобольска

о признании права собственности на самовольно реконструированный объект,

при участии представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 09.01.2025,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 02.07.2025,

от третьего лица: не явились,

установил:

департамент градостроительства и землепользования администрации города Тобольска (далее – Департамент) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) об обязании осуществить снос самовольной постройки или привести самовольную постройку в соответствие с градостроительным законодательством РФ.

Определением от 26.02.2024 суд привлек к участию в деле Главное управление строительства Тюменской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

От третьего лица поступил отзыв.

В ходе рассмотрения дела от ответчика поступило ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Определением суда от 18.09.2024 производство по настоящему делу было приостановлено, назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации экспертам ФИО4 и/или ФИО5 и/или ФИО6 и или ФИО7, установлен срок для представления Заключения эксперта до 01.02.2025, производство по делу приостановлено.

30.07.2025 в суд поступило экспертное заключение ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России от 11.07.2025 №2009/2-3-24.

Определением суда от 14.08.2025 производство по делу возобновлено, назначено судебное заседание на 28.08.2025.

07.08.2025 в суд от индивидуального предпринимателя ФИО1 поступил встречный иск о признании права собственности на самовольно реконструированный объект капитального строительства – нежилое здание, общей площадью 365 кв.м., с кадастровым номером 72:24:0304013:436, расположенное по адресу: г. Тобольск, 10 микрорайон, №21в, стр.1 на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0304013:381.

Определением от 12.08.2025 встречный иск принят к производству суда совместно с первоначальным иском.

В отзыве на встречное исковое заявление Департамент требования не признал.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал первоначальные исковые требования в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просит отказать.

Представитель ответчика первоначальный иск не признал, встречный иск поддержал.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился.

Заслушав представителей сторон, изучив обстоятельства дела, исследовав письменные доказательства, суд установил следующее.

28.09.2021 между ответчиком и ФИО8, ФИО8, ФИО9 заключен договор купли-продажи нежилого здания (административно-бытового корпуса), общей площадью 257,6 кв.м., количество этажей - 1, с кадастровым номером 72:24:0304013:436, расположенного по адресу: <...> (далее - нежилое здание).

06.10.2021 на основании вышеуказанного договора купли-продажи за заявителем зарегистрировано право собственности на нежилое здание (per. запись № 72:24:0304013:4361-72/050/2021-4).

Нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0304013:381, по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, мкр. 10-й, № 21в, участок №1, с видом разрешенного использования «под нежилое строение АБК» (далее - земельный участок).

06.02.2023 по договору купли-продажи № 11-09/05/35-23 ответчик приобрел земельный участок у Администрации города Тобольска.

Как следует из искового заявления, по результатам контрольного (надзорного) мероприятия, главным управлением строительства Тюменской области был выявлен факт самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0304013:381 по адресу: <...> в, участок № 1, что подтверждается Уведомлением от 27.06.2023 №1, актом проверки №71 от 27.06.2023, согласно которого застройщиком допущены нарушения: проведена реконструкция объекта капитального строительства без получения необходимых в силу закона разрешений.

Земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, с кадастровым номером 72:24:0304013:381 по адресу: <...> в, участок № 1 с видом разрешенного использования: под нежилое строение - АБК, находится в собственности у физического лица ФИО1, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 31.05.2023.

На участке зарегистрировано нежилое здание, административно-бытовой корпус с кадастровым номером 72:24:0304013:4361, площадью 257,6 кв.м., количество этажей - 1, год завершения строительства 1995.

Как указано истцом, в настоящее время проведена реконструкция административно-бытового корпуса (надстройка 2-го этажа) без разрешения на строительство.

Согласно Правил землепользования и застройки города Тобольска, утвержденных постановлением Администрации города Тобольска от 28.12.2022 № 118-пк, земельный участок по адресу: <...>, участок № 1, расположен в зоне озелененных территорий общего пользования (Р-2). В данной территориальной зоне размещение спорного объекта не допускается.

Зона Р-2 установлена для специально организованных благоустроенных территорий общего пользования, парков, скверов, бульваров, аллей, пешеходных зон с площадками для кратковременного отдыха предназначенных для прогулок и отдыха жителей. Включает в себя участки территорий города, занятые городскими лесами и иными природными ландшафтами, требующими особого бережного режима использования, с максимальным сохранением и воспроизводством лесной растительности.

Правила землепользования и застройки города Тобольска разработаны в развитие Генерального плана городского округа город Тобольск, утвержденного решением Тобольской городской Думы от 30.10.2007 № 196 (в ред. от 28.12.2021 № 166), согласно которого участок Каширских В.В. расположен в функциональной зоне - зона озелененных территорий общего пользования.

По утверждению истца, размещение объекта по адресу: <...> в, участок № 1 не предусмотрено документами территориального планирования и документами градостроительного зонирования территории г. Тобольска. Разрешение на реконструкцию спорного объекта отсутствует в архиве Департамента градостроительства и землепользования Администрации города Тобольска, как и проектная документация на спорный объект. Строительная площадка, на которой расположена самовольная постройка, не огорожена, в результате чего имеется свободный доступ граждан, в том числе детей.

Ввиду отсутствия у ответчика проектной документации на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства (нежилого здания), разрешения на строительство, а также несоответствия объекта капитального строительства градостроительным регламентам (правилами землепользования и застройки не допускается размещение спорного объекта), объект имеет признаки самовольной постройки и в совокупности имеющихся сведений, представляет угрозу жизни и здоровья граждан.

Изложенное послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском по основаниям, предусмотренным статьей 222 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Частью 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В пунктах 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ и пункта 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" право собственности на самовольную постройку не может быть признано в случае, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни или здоровью граждан.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Таким образом, лицо, обращающееся в суд с иском о сносе самовольной постройки, должно обладать определенным материально-правовым интересом в защите принадлежащего ему гражданского права либо в соответствии с установленной компетенцией - в защите публичного интереса, что может быть выражено в защите прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан.

Как установлено судом, земельный участок, на котором возведена спорная постройка, находится в собственности ИП Каширских В.В.

Обращаясь в суд с первоначальным иском, Департамент указывает на отсутствие у ответчика проектной документации на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства (нежилого здания), разрешения на строительство, а также несоответствие объекта капитального строительства градостроительным регламентам (правилами землепользования и застройки не допускается размещение спорного объекта). Истцом указано, что объект имеет признаки самовольной постройки и представляет угрозу жизни и здоровья граждан.

Возражая относительно доводов Департамента, ответчик указал на то, что земельный участок, на которым расположен спорный объект недвижимости, принадлежит ему на праве собственности, год завершения строительства нежилого здания - 1995 (до введения в действие ГрК РФ и документов территориального планирования, градостроительного зонирования), прежнее фактическое разрешенное использование земельного участка - «под нежилое здание АБК» (согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН). Согласно фрагментам карт Генерального плана г. Тобольска и Правил землепользования и застройки за период с 2007 по 2023 гг. до 28.12.2022 нежилое здание располагалось в жилой зоне (Ж-4). В связи с чем, довод истца о том, что размещение нежилого здания в настоящее время (с 28.12.2022) не предусмотрено документами территориального планирования и градостроительного зонирования ответчик полагает несостоятельным.

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260, статья 263 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязанность получения разрешения на строительство возложена на застройщика (ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно разъяснениям, данным в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В пункте 25 постановления Пленума N 44 указано, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

При этом необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

На разрешение эксперту были поставлены следующие вопросы:

1.Установить, производились ли строительные работы в части надстройки второго этажа (капитальный ремонт, реконструкция) в нежилом здании, общей площадью 257,6 кв.м., с кадастровым номером 72:24:0304013:436, расположенном по адресу: г. Тобольск, 10 микрорайон №21в, стр.1?

2. В случае, если работы по реконструкции нежилого здания по адресу: <...> были проведены, то как изменились индивидуально-определённые признаки здания? Какие помещения и какой площади возникли в результате проведенных строительных работ? Соответствует ли реконструированное нежилое здание градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает ли права третьих лиц, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан? В случае, если указанное нежилое здание не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, определить, в чем состоят несоответствия?

3. Возможно ли привести нежилое здание по адресу <...> в, стр. 1 в первоначальное состояние (в соответствии с техническим паспортом ФГУП «Ростехинвентаризация» Тобольское отделение от 23.08.2004, сведениями, содержащимися в ЕГРН) и каким образом и какие работы необходимо выполнить, чтобы устранить выявленные нарушения?

30.07.2025 в суд поступило экспертное заключение ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России от 11.07.2025 №2009/2-3-24.

На основании проведённой строительно-технической экспертизы и анализа представленных материалов, эксперт дал следующие ответы на поставленные вопросы.

По первому вопросу эксперт указал: в отношении строения с кадастровым номером 72:24:0304013:4361, расположенного по адресу: г. Тобольск, 10 микрорайон, №21 в, стр.1, установлено, что произведенные строительные работы, а именно:

наращивание высоты стен и устройство скатной кровли вместо совмещенной (надстройка здания);

возведение вдоль наружной стены здания наружной металлической лестницы и устройство крылец,

привели к изменению параметров объекта капитального строительства (высоты, площади застройки и объема), т.е. согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ [2] имеет место реконструкция объекта.

На основании проведенного экспертного осмотра определено, что образованное в результате наращивания высоты наружных стен здания в осях 2-3/А-В пространство (обозначенное на рис. 6 заключения как помещ. 6) не является этажом, поскольку имеет высоту между ограничивающими конструкциями в свету менее 1,8 метра, что не соответствует требованиям, предъявляемым к этажу согласно СП118.13330.2022.

По второму вопросу эксперт указал: работы по реконструкции нежилого здания по адресу: <...> в, стр. 1, были проведены, при этом следующим образом изменились индивидуально-определённые признаки здания:

- высота: 8,4 метра;

- площадь застройки: 365 м2;

- объем: 1580 м 3.

На основании исследования определено, в результате проведенных строительных работ по реконструкции нежилого здания по адресу: <...> в, стр. 1, возникли неотапливаемая пристройка, площадью 30,8м2; чердачное помещение, площадью 85,0 м2.

Реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 72:24:0304013:4361, расположенное по адресу: г. Тобольск, 10 микрорайон, №21 в, стр.1, соответствует градостроительным нормам и правилам, установленным Правилами землепользования и застройки для территориальной зоны ЖЗ 1-1 и территориальной зоны Р-2.

За исключением следующих несоответствий градостроительным регламентам:

расположение здания на земельном участке не обеспечивает требуемый минимальный отступ от границ участка - 3,0 метра;

расположение здания на земельном участке не обеспечивает требуемый процент застройки земельного участка - не более 60% для зоны ЖЗ 101 (не более 50% для зоны Р-2).

При этом, требуемые, согласно ПЗЗ, минимальные отступы от границ земельного участка - 3,0 м и процент застройки земельного участка - не более 60% (50%)), не были обеспечены изначально, уже при формировании земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304013:4361 в 2010 году.

Произведенная реконструкция объекта исследования не повлияла на уже имеющееся несоответствие градостроительным регламентам.

Реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 72:24:0304013:4361, расположенное по адресу: г. Тобольск, 10 микрорайон, №21в, стр.1, соответствует строительным нормам и правилам.

На основании проведенного исследования, согласно положений ст. 7,10,36 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 72:24:0304013:4361, расположенное по адресу: г. Тобольск, 10 микрорайон, №21 в, стр.1, соответствует положениям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, и, как следствие, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поставленный на исследование вопрос в части: «не нарушает ли праватретьих лиц» выходит за пределы компетенции судебного эксперта, так как являетсявопросом правового характера и для его разрешения требуются познания вобласти юриспруденции. Выполнить исследование в данной части поставленноговопроса в рамках судебной строительно-технической экспертизы непредставляется возможным.

По третьему вопросу эксперт указал: приведение нежилого здания по адресу <...> в, стр. 1 в первоначальное состояние (в соответствии с техническим паспортом ФГУП «Ростехинвентаризация» Тобольское отделение от 23.08.2004, сведениями, содержащимися в ЕГРН) технически возможно, следующим образом:

- демонтаж неотапливаемой пристройки с металлической лестницей,расположенной вдоль наружной стены здания по оси «А»;

- разборка двухскатной стропильной крыши в осях А-В/1-2 и односкатной стропильной крыши в осях А-В/2-3;

- демонтаж облицовки и утепления фасадов всего здания;

- разборка надстроенной части наружных стен здания в осях 1-2/Б-В и 2-3/А-В;

- заделка выполненных при реконструкции проемов и разборка заделанных при реконструкции проемов в несущих наружных и внутренних стенах здания (в различных местах согласно планировки по техпаспорту);

- демонтаж устроенных при реконструкции крылец, площадок, пандуса;

- восстановление конструкции крыши на старой высотной отметке ивосстановление заполнений переустроенных проемов (оконных и дверных).

Указанные работы необходимо выполнять с обязательной разработкой специализированной организацией проектов организации и производства работ по демонтажу/сносу и строительству (ПОС, ПОР и ПНР), а также с проведением необходимых охранных (укрепительных) работ по усилению конструкций здания в остающейся части.

Чтобы устранить выявленные (при исследовании по второму вопросу) нарушения градостроительных норм необходимы изменения в части земельного участка, что является предметом исследования землеустроительной экспертизы и не исследуется в данной строительно-технической экспертизе.

Приведение здания в первоначальное состояние не устранит выявленныхнарушений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При рассмотрении дела судом установлены фактические обстоятельства спора на основании имеющихся доказательств, при оценке которых он руководствовался статьями 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств, а также нормами того же кодекса, регулирующими проведение судебных экспертиз (статьи 82, 83, 87, 159).

С учетом изложенного, суд, исследовав заключение судебной экспертизы, пришел к выводу о допустимости данного доказательства. Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 08.07.2014 N 19-КГ14-6, самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушение прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.

В пунктах 7, 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом ВС РФ 16.11.2022 (далее - Обзор ВС РФ от 16.11.2022), указано, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

При разрешении вопросов о признании здания самовольной постройкой и обязании снести указанное здание суд должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44) последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения ее строительства, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Судом установлено, что спорный объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, произведенная реконструкция объекта не повлияла на уже имеющееся несоответствие градостроительным регламентам, объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, о чем указал эксперт в судебном заключении.

Статья 222 ГК РФ, допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что исключает необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям.

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при установлении в совокупности фактов, перечисленных в указанной статье, отсутствие одного из них влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Есть еще одно требование, которое не установлено законом, но приведено в разъяснениях Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Истец должен доказать, что принял необходимые меры для получения разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию. Это дает надежду застройщику, выполнившему остальные требования, поскольку само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в признании права собственности (пункт 26).

Сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе нарушения градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, тех нарушений, которые указаны в ст. 222 ГК РФ (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), Определение Верховного Суда РФ от 28.02.2012 N 39-В11-8).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено судом, и не оспаривается сторонами, строительство спорного объекта (административно-бытового корпуса) завершено в 1995 году.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости от 31.05.2023, земельный участок с кадастровым номером 72:24:0304013:381, на котором расположен спорный объект, имеет вид разрешенного использования: под нежилое строение – АБК.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный объект возведен на земельном участке, предоставленном в установленном порядке, разрешенное использование которого допускает строительство на нем данного объекта.

По результатам судебной экспертизы установлено, что спорный объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, произведенная реконструкция объекта не повлияла на уже имеющееся несоответствие градостроительным регламентам, объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 8, 51 ГрК РФ застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме.

Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства либо реконструкции.

ИП Каширских В.В. подтвердил факт обращения в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство (письмо от 18.09.2025 № 11-01/11/4287), представлен отказ уполномоченного органа в удовлетворении такого заявления.

Таким образом, ответчик предпринял все зависящие от него меры для узаконивания самовольной постройки в административном порядке, а именно, ответчик обращался к истцу с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого здания, однако ему было отказано в удовлетворении такого заявления.

Довод истца, со ссылкой на Правила землепользования и застройки города Тобольска, утвержденными Постановлением Администрации города Тобольска от 28.12.2022 № 118-пк, о том, что земельный участок с кадастровым номером 72:24:0304013:381 расположен в зоне Р2 (зона озелененных территорий общего пользования), в которой расположение спорного объекта не допускается, судом отклоняется в силу следующего.

Исходя из положений части 8 статьи 36 ГрК РФ и части 4 статьи 85 ЗК РФ, в случае изменения градостроительного регламента земельные участки или объекты капитального строительства, вида разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, в которых использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

В обзорах судебной практики Верховный Суд РФ неоднократно разъяснял, что существующие объекты недвижимости, а также земельные участки, на которых они расположены, могут эксплуатироваться по прежнему назначению, указанному в кадастре, бессрочно, при отсутствии угрозы жизни, здоровью человека или окружающей среде (пункт 59 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020); пункт 34 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019); пункт 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что использование ответчиком земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304013:381 под спорный объект, построенный до изменения территориальной зоны на Р2, в отсутствие доказательств опасности его для жизни или здоровья человека, не свидетельствует о нарушении предпринимателем каких-либо обязательных требований земельного или градостроительного законодательства и наличия защищаемого в судебном порядке законного интереса.

Принимая во внимание наличие у предпринимателя права собственности на земельный участок, на котором находится самовольно реконструированный объект недвижимости, соответствие самовольно-реконструированного объекта виду разрешенного использования земельного участка, на котором расположен объект, и предпринятые предпринимателем меры для получения разрешительной документации на строительство объекта, учитывая положения статьи 222 ГК РФ, суд считает, что представленными в материалы доказательствами подтверждается, что сохранение самовольно реконструированного объекта - нежилое здание, общей площадью 365 кв.м., с кадастровым номером 72:24:0304013:436, расположенное по адресу: г. Тобольск, 10 микрорайон, №21в, стр.1 на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0304013:381 не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иного Департаментом не доказано.

Таким образом, встречные исковые требования предпринимателя являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме, в связи с чем, требования Департамента удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования оставить без удовлетворения.

Встречный иск удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на самовольно реконструированный объект капитального строительства – нежилое здание, общей площадью 365 кв.м., с кадастровым номером 72:24:0304013:436, расположенное по адресу: г. Тобольск, 10 микрорайон, №21в, стр.1 на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0304013:381.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Кузнецова О.В.