Арбитражный суд Калининградской области
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Калининград
Дело №
А21- 5474/2022
«02»
октября
2023 года
Резолютивная часть решения объявлена
«28»
августа
2023 года
Решение изготовлено в полном объеме
«02»
октября
2023 года
Арбитражный суд Калининградской области в составе:
судьи Лобановой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Масловой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации городского округа «Город Калининград»
к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Свет»
о взыскании задолженности, неустойки
при участии:
от ответчика – ФИО1, доверенность (до перерыва в судебном заседании); ФИО2, доверенность.
установил:
Администрация городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Свет» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее - Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору на передачу в аренду городских земель № 009232 от 28.12.2007г. за период с 28.12.2007г. по 31.03.2023г. в размере 13 864 183 руб. 23 коп., пени по состоянию на 16.05.2023г. в размере 35 555 274 руб. 32 коп. (с учетом уточнений).
Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Истец в судебное заседание не явился, направил письменные пояснения к иску с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Указал, что уточненные исковые требования поддерживает.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск, письменных пояснениях, заявил о пропуске срока исковой давности, об уменьшении размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В судебном заседании 22.08.2023г. объявлен перерыв до 28.08.2023г.
Информация о рассмотрении дела размещена на официальном сайте Арбитражного суда Калининградской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.
Заслушав представителей ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.
28.12.2007г. между Мэрией г. Калининграда (арендодатель) и Обществом (арендатор), был заключен договор на передачу в аренду городских земель № 009232 (далее - договор), в соответствии с которым арендодателем арендатору в аренду сроком на 49 лет предоставляется земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:12 08 14:0022 площадью 4, 9443 га по ул. Державина – ул. Воздушная – ул. Державина в Центральном районе г. Калининграда в границах, обозначенных в приложении № 1 к настоящему договору.
Согласно пункту 1.2 договора местонахождение и границы кадастрового земельного участка арендатору указаны на местности, план границ кадастрового земельного участка прилагается к настоящему договору и составляет с ним неразрывное целое (приложение № 1).
В пункте 4.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором с момента получения разрешения на строительство.
Согласно пункту 4.3 договора арендатор обязан ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением IY квартала, плата за который вносится не позднее 25 ноября текущего года) вносить арендную плату.
В пункте 4.6 договора сторонами установлено, что арендодатель изменяет размеры ставок арендной платы и (или) расчетных коэффициентов по виду использования земель и по категории арендатора на текущий год в централизованном порядке путем принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативных актов. Нормативные акты, устанавливающие размеры ставок арендной платы и расчетных коэффициентов, публикуются в официальном печатном издании органов местного самоуправления г. Калининграда (газета «Гражданин»). Изменение размера арендной платы в связи с изменением ставки арендной платы и (или) размера расчетных коэффициентов в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки является обязательным для сторон (без перезаключения договора и подписания дополнительного соглашения к договору).
Согласно пункту 5.2.7 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю в соответствии с разделом 4 настоящего договора.
Договор аренды зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы, истец направил ответчику претензию об оплате задолженности, а затем обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно уточненному расчету истца размер задолженности за период с 28.12.2007г. по 31.03.2023г. составил 13 864 183 руб. 23 коп.
Администрация при расчете задолженности по арендной плате исходила из ее двойного размера, ссылаясь на пункт 2.2 Порядка определения арендной платы, условий и сроков ее внесения, утвержденного решением окружного Совета депутатов Калининграда от 28.11.2007г. №376 «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Городской округ «Город Калининград» в редакции, утвержденной решением городского Совета депутатов Калининграда от 19.06.2013г. №183, согласно которому арендная плата взимается в двукратном размере арендной платы, установленной по договору, если не введен в эксплуатацию построенный на таком участке объект недвижимости.
Порядок установления арендной платы должен соответствовать установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. №582 основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе принципам экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, соблюдения баланса интересов хозяйствующих субъектов предпринимательской деятельности.
В рассматриваемом случае при заключении договора отсутствовал нормативный правовой акт, закрепляющий спорный коэффициент, предусматривающий увеличение размера арендной платы в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка не введены в эксплуатацию, такой коэффициент отсутствовал и в формуле расчета арендной платы.
Согласно пункту 2.2 Порядка в редакции, действовавшей с 01.01.2008г., за земельные участки, неиспользуемые или не используемые в соответствии с разрешенным использованием, определенным договором аренды, арендная плата устанавливается (с момента установления данного факта) в двукратном размере, кроме земельных участков, предоставленных под объекты жилищного фонда, водно-моторные клубы (эллинги), гаражные общества (кооперативы) и садоводческие товарищества (дачные общества) или для ведения садово-огородного хозяйства.
Пунктом 4.15 договора предусмотрено, что в случае неиспользования земельного участка или неиспользования его по целевому назначению арендная плата взимается в двойном размере за период с момента установления нарушения до момента его устранения.
Основания для начисления арендной платы в соответствии с пунктом 4.15 договора судом не установлены. Факт неиспользования земельного участка или использования его не по целевому назначению документально не подтвержден.
Представленный Администрацией акт №131 проверки использования земель от 17.04.2012г. надлежащим доказательством, подтверждающим факт использования земельного участка не по целевому назначению, признан быть не может, поскольку в нарушение действовавшего в тот период Порядка осуществления муниципального земельного контроля на территории городского округа «Город Калининград», утвержденного решением окружного Совета депутатов Калининграда от 08.09.2020г. №235, названный акт составлен в одностороннем порядке, доказательства направления извещения Обществу не представлены.
Кроме того, в период аренды имели место обстоятельства, исключающие возможность осуществления строительства на земельном участке ввиду несоответствия Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденных решением окружного Совета депутатов г.Калининграда от 29.06.2009г. №146, Генеральному плану городского округа «Город Калининград».
Согласно пункту 1.3 договора земельный участок находится в 3-27 экономико-планировочной оценочной зоне и предоставляется под неоконченные строительством многоэтажные многоквартирные дома со встроено-пристроенными административными, торговыми, бытовыми помещениями и объектами общественного питания.
Согласно ГПЗУ от 28.08.2012г. земельный участок отнесен к зоне Ж-2 «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами».
Только после утверждения решением городского Совета депутатов г.Калининграда от 25.12.2017г. №339 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» земельный участок был отнесен к зоне Ж-1 «Зона застройки жилыми домами».
Кроме того, к арендуемому земельному участку не имелось подъездных путей. В материалы дела представлено письмо ответчика от 19.07.2021г., в котором он предлагал за свой счет проложить подъездные пути к арендуемым земельным участкам с предварительным утверждением Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» сметы расходов и последующим зачетом суммы понесенных Обществом расходов на устранение недостатков из арендной платы.
Учитывая изложенное, исходя из обстоятельств, подтверждающих невозможность использования земельного участка в период действия договора аренды в соответствии с его условиями, а также отсутствием достаточных доказательств о возможности применения двойного коэффициента, следует признать расчет арендной платы Администрации необоснованным.
В процессе рассмотрения дела ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по части заявленных требований в соответствии со статьями 196, 199, 200 ГК РФ. С учетом этого, а также с учетом применения однократной ставки арендной платы истцом представлен расчет арендной платы за период с 01.04.2019г. по 31.03.2023г., из которого следует, что задолженность по основному долгу за спорный период отсутствует.
При таких обстоятельствах правовых оснований для взыскания задолженности по арендной плате в размере 13 864 183 руб. 23 коп. не имеется.
Администрация заявила также о взыскании пени по состоянию на 16.05.2023г. в размере 35 555 274 руб. 32 коп.
В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 4.11 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок (пункт 4.3) установлена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
С учетом заявления истца о пропуске срока исковой давности согласно расчету истца размер пени составляет 1 735 085 руб.48 коп. Возражения по расчету ответчиком не заявлены.
Однако, Общество заявило об уменьшении размера взыскиваемой неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ.
В силу статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
В соответствии с пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства , может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Данная позиция изложена Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 21.12.2000г. №277-О.
Критериями для установления несоразмерности неустойки, подлежащими учету судом могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие.
Учитывая обстоятельства дела, оплату ответчиком задолженности, в целях соблюдения баланса интересов сторон, суд находит возможным уменьшить размер неустойки до 1 000 000 руб.
Таким образом, подлежат удовлетворению требования истца о взыскании неустойки в размере 1 000 000 руб. В удовлетворении иска в остальной части следует отказать.
В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 23 000 руб. подлежит взысканию с Общества в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 167-171,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ :
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Свет» в пользу администрации городского округа «Город Калининград» неустойку в размере 1 000 000 руб.; в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 23 000 руб.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия.
Судья Лобанова Е.А.