СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Пушкина, 112, <...>
e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 17АП-9287/2025-ГК
г. Пермь
24 декабря 2025 года Дело № А60-24001/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 декабря 2025 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляковой М.А.,
судей Коньшиной С.В., Маркеевой О.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Дербеневой А.А.,
при участии:
от истца – ФИО1, паспорт, доверенность от 12.11.2020, диплом;
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Анисимова Владимира Борисовича,
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 сентября 2025 года
по делу № А60-24001/2025
по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
к акционерному обществу «Продторг» (ОГРН <***>, ИНН <***>)
третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),
о расторжении договора аренды,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее истец) обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу «Продторг» (далее ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения № Ч 66025 от 05.08.2022, обязании ответчика передать истцу помещение, а также погасить запись регистрации в ЕГРН.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО3.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05 сентября 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе ответчик указывает, что с вынесенным решением не согласен, считает его несправедливым и вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права. Полагает, что судом неправильно применены нормы материального права, уклонение ответчика от подписания соглашения об увеличении арендной платы на протяжении длительного времени, по мнению истца, предоставляет ему право требовать расторжения договора на основании ст.ст. 450, 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Полагает ошибочным вывод суда об отсутствии у арендодателя возможности отказаться от договора аренды до истечения срока его действия. Указывает, что судом при рассмотрении дела по существу не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не дана надлежащая оценка доводам и доказательствам о нарушении ответчиком положений п. 101 и п. 110 СанПиН 3.3686-21, периодичности проведения дератизации/дезинфекции в период с июля 2024 г. по май 2025 г., что в свою очередь является существенным нарушением ответчиком условий договора. Неисполнение принятых ответчиком на себя обязательств в части содержания помещения в соответствии с требованиями санитарных норм закрепленных СанПин 3.3686-21, повлекло за собой существенное ухудшение как самого имущества переданного по договору ответчику, так и ухудшение санитарного состояния всего здания, в котором находится помещение, в том числе примыкающих к зданию смежных зданий. Отмечает, что в связи с существенным ухудшением санитарного состояния помещения, переданного ответчику по спорному договору, истец понес дополнительные убытки, вызванные уходом ключевого арендатора.
До начала судебного разбирательства от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которым последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 05.08.2022 между ИП ФИО2 (арендодатель, истец) и АО "ПРОДТОРГ" (арендатор, ответчик) заключен договор аренды нежилого помещения (далее договор), по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять помещение за плату во временное владение и пользование (п. 1.1 договора).
Срок аренды – 10 лет с даты государственной регистрации договора (п. 8.1 договора). Договор в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации 02.09.2022 зарегистрирован, что подтверждается записью в ЕРГН 66:58:0114001:4596-66/127/2022-3.
По акту приёма-передачи от 07.09.2022 истец передал, а ответчик принял во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 423 кв.м, расположенное в здании по адресу: <...>, кадастровый номер 66:58:0114001:4596.
Согласно п. 2.4. договора начиная со 2 (второго) года с момента подписания акта приема передачи помещения, стороны вправе не чаще 1 (одного) раза в год по соглашению изменить размер арендной платы на величину индекса потребительских цен в РФ за предшествующий изменению календарный год, уменьшенного на 100 (сто), но не более на 5% (пять процентов) от ранее установленного размера.
Руководствуясь условиями п. 2.4 договора истец на протяжении с августа 2023 г. по ноябрь 2024 г. неоднократно направлял в адрес ответчика уведомления о повышении арендной платы, так в частности:
- 15.08.2023 в адрес ответчика направлено уведомление об увеличении арендной платы с 07 сентября 2023 г на 5%, в ответ ответчиком направлено письмо исх. № 021/6545 от 24.08.2023 об отказе в увеличении арендной платы;
- 01.09.2023 в адрес ответчика направлено информационное письмо касательно инициативы повышения арендной ставки с обоснованием ее поднятия на 5%, данной письмо истцом оставлено без ответа;
- 11.06.2024 истец снова обратился к ответчику с уведомлением об увеличении арендной платы с 01 июля 2024 г. на 10%, в ответ ответчиком направлен отказ в повышении арендной платы письмо № исх-100/085382-24 от 26 июня 2024 г.;
- 11.11.2024 истец повторно направил в адрес ответчика уведомление об увеличении арендной платы с 01 декабря 2024 г. на 10%, ответчик ответил отказом, письмо № исх-100/174188-24 от 15.11.2024.
По мнению истца, ответчик своим действиями существенно нарушает условия договора и права истца.
Согласно пункту 5.2.3 договора ответчик (арендатор) обязался соблюдать требования санитарных норм.
Как указывает истец, на протяжении с 2023 г. ответчиком надлежащим образом не проводятся мероприятия по соблюдению санитарных норм, в частности участились случаи появления на территории, прилегающей к зданию и смежных помещениях примыкающих к арендуемому ответчиком помещению тараканов и крыс, что подтверждается следующими доказательствами:
- претензиями поступившими в адрес истца от собственника здания, примыкающего к зданию истца (претензия исх № б/н от 17 мая 2023 г., повторная претензия от 05.02.2024);
- уведомлением от третьего лица (арендатора) находящегося в смежном от помещения, арендуемого ответчиком, помещении, согласно которому им принято решение о расторжении договора аренды в связи с появлением в арендуемом им помещении крыс и тараканов (уведомление от 12.07.2024).
15.08.2023 в адрес ответчика было направленно соответствующее требование о необходимости проведения дератизации, данное требование оставлено ответчиком без внимания, мероприятия по устранению выявленных нарушений ответчиком не осуществлялись.
В 2024 г. в очередной раз было установлено появление грызунов на территории, о чем 11 июля 2024 г. был составлен соответствующий акт с фотофиксацией.
На протяжении длительного времени истец неоднократно обращался в адрес ответчика о необходимости своевременно утилизировать мусор, накопленный ответчиком на контейнерной площадке, примыкающей к зданию, ответчиком данные обращения проигнорированы.
09.01.2025 на основании поступившего обращения арендатора (третьего лица), находящегося в смежном помещении, о заливе сточными водами его торгового зала, комиссией в составе истца, представителя ответчика и третьего лица был составлен акт о том, что залив смежного с ответчиком помещения произошёл в результате ненадлежащей эксплуатации и содержания системы водоотведения ответчиком.
В соответствии с п. 5.2.3. договора обязанность содержать помещение в технически исправном состоянии лежит в полном объёме на ответчике. В приложении № 5 к договору сторонами согласованны границы зоны ответственности по уборке территории прилегающей к зданию.
В период проведения мониторинга со стороны истца по исполнению ответчиком принятых на себя обязательств по уборке установлено, что в границах зоны ответственности ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, что подтверждается фототаблицей за период с 22.05.2024 по 23.08.2024.
Неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по соблюдению санитарных норм, содержания помещения в технически исправном помещении, не устранение нарушений/неисправностей, вызванные виновными действиями/бездействиями ответчика, влечет собой существенное ухудшение переданного ему имущества. Принимая во внимание систематическое неисполнение принятых на себя обязательств ответчиком, нежелание ответчика устранить выявленные нарушения условий заключенного сторонами договора, истец неоднократно направлял в адрес уведомления о расторжении договора, так в частности:
- 05.03.2024 в адрес ответчика направленно уведомление о расторжении договора с 29.03.2024 путем подписания соглашения о его расторжении, с обоснованием своей позиции, ответным письмо исх. №100/037390-24 от 27.03.2024, ответчик ответил отказом, ссылаясь на то, что все нарушения им устранены;
- 08.04.2024 в адрес ответчика повторно направленно сопроводительным письмом дополнительное соглашение о расторжении договора с 27.04.2024 по тем же основаниям, ответным письмом исх. № 100/052843-24 от 24.04.2024 ответчик вновь ответил отказам, ссылаясь на те же обстоятельства;
- 03.02.2025 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении с 01.03.2025.
Обращаясь с настоящим иском, истец требует расторгнуть договор аренды в связи с тем, что ответчик не исполняет обязанность, установленную п. 5.2.3. договором аренды, а именно не соблюдение требований санитарных норм, а также по причине отказа ответчика от индексации арендной платы.
Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для расторжения договора по требованию арендодателя.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В п. 1 ст. 451 ГК РФ указано, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Установив, что по условиям договора для изменения размера арендной платы требует соответствующее соглашение сторон, такое соглашение сторонами не достигнуто, при этом инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке, что разъяснено в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10, и не представлено доказательств, что исполнение договора на прежних условиях нарушает баланс экономических интересов сторон настолько, что для истца наступают те же отрицательные последствия, что и при существенном нарушении обязательств ответчиком, то есть заинтересованная сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя в связи с неподписанием арендатором соглашения об увеличении размера арендной платы.
Учитывая, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть, стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки, доводы апеллянта о существенном изменении обстоятельств, из которых он исходили при заключении договора, что является основанием для расторжения договора, признаны необоснованными.
Оснований полагать действия ответчика недобросовестными не установлено, поскольку при подписании договора аренды арендодатель не требовал изложения спорного пункта договора в иной редакции, предусматривающей право на одностороннее изменение арендной платы. Между тем, действуя разумно и добросовестно, должен был предполагать необходимость получения согласия арендатора на изменение условий договора.
Также требования истца о досрочном расторжении договора мотивированы несоблюдением арендатором санитарных норм и правил.
Статьей 615 ГК РФ установлена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Также арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
В п.п. 28-30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
В п. 101 СанПиН 3.3686-21 установлена кратность плановых обследований на заселенность членистоногими объектов, имеющих особое эпидемиологическое значение, которая должна составлять не менее 2 раз в месяц, для других объектов - 1 раз в месяц (в местах общего пользования многоквартирных домов, общежитий), в очагах инфекционных и паразитарных заболеваний, а также анофелогенных водоемов - 1 раз в неделю, открытых территорий - 1 раз в месяц.
В п. 110 СанПиН 3.3686-21 указано, что на объектах, имеющих особое эпидемиологическое значение, дератизация осуществляется по результатам ежемесячной оценки. На территории городских и сельских поселений и в природных очагах инфекционных антропозоонозных заболеваний дератизация осуществляется по эпидемиологическим и санитарно-гигиеническими показаниям.
Ответчиком представлены доказательства систематического выполнения работ по дезинфекции/дератизации помещения, а именно наряды на проведение работ в период с августа 2023 года по февраль 2024 года ООО «Вега», договоры оказания услуг по дератизации / дезинсекции № ДД-5 от 01.05.2024, № 6-2-100/007101-25 от 07.05.2025, заключенные ответчиком с ООО ««Федеральная эксплуатационно-сервисная компания», фактическое выполнение дератизации / дезинсекции на объекте подтверждено сервисными актами за период с мая 2024 года по май 2025 года.
Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, свидетельствующие о выполнении ответчиком обязательств по надлежащему содержанию помещения, суд первой инстанции обоснованно отказал в расторжении договора по мотивам несоблюдения ответчиком санитарных норм и правил, поскольку приведенными выше п.п. 101, 110 СанПиН 3.3686-21 установлена кратность обследования и оценки необходимости проведения работ, а не кратность выполнения самих работ.
Доводы апеллянта о нарушении ответчиком при эксплуатации помещения СанПиН 3.3686-21 на нашли подтверждения в материалах дела, существенное ухудшение санитарного состояния помещения не установлено. Судом учтено, что деятельность ответчика регулируется также СП 2.3.6.3668-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию», несоблюдения указанных требований может являться основанием для привлечения ответчика к ответственности контролирующими органами, сведениями о назначении наказания в связи с нарушением санитарно-эпидемиологических требований суд не располагает, иное ответчиком не доказано.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.
Судебные расходы на уплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 сентября 2025 года по делу № А60-24001/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного
производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
М.А. Полякова
Судьи
С.В. Коньшина
О.Н. Маркеева