Постановление по делу № 09АП-68864/2023 от 30.11.2023

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-68864/2023

г. Москва Дело № А40-90043/23

30 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Бабарыкиной М.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобуООО Специализированный застройщик «МГС Строй»

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 августа 2023 года

по делу № А40-90043/23, принятое судьей Орловой Н.В.,

по иску АО "Дом.РФ"

к ООО Специализированный застройщик «МГС Строй»

о взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании:от истца: ФИО1 по доверенности от 28.04.2022 г., диплом 107724 2798993 от 29.06.2018;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 12.01.2023 г. диплом ВСВ 0589455 от 08.06.2004;

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Дом.РФ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «МГС Строй» (далее – ответчик), содержащим следующие требования:

- о взыскании задолженности по договору аренды земельных участков для завершения неоконченного строительства №20/5135-18 от 26.12.2018 г. по выплате арендной платы за период с августа 2022 г. по май 2023 г. в размере 1.026.470 руб. 30 коп., неустойки на основании п. 5.2 договора в размере 487.547 руб. 72 коп. с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г., неустойки на основании п. 5.4 договора в размере 1.832.249 руб. 49 коп. за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г., неустойки на основании п. 5.3 договора в размере 25.661 руб. 75 коп. за период с 4 квартала 2021г. по 4 квартал 2022г. ;

- о взыскании задолженности по договору аренды земельных участков для завершения неоконченного строительства №20/3623-19 от 19.08.2019г. по выплате арендной платы за период с августа 2022г. по май 2023г. в размере 1.034.920 руб. 80 коп., неустойки на основании п. 5.2 договора в размере 489.310 руб. 57 коп. за период с 10.02.2022 г. по 31.01.2023 г., неустойки на основании п. 5.4 договора в размере 1.842.159 руб. 02 коп. за период с 10.02.2022г. по 01.02.2023г., неустойки на основании п. 5.3 договора в размере 25.873 руб. за период с 4 квартала 2021 г. по 4 квартал 2022 г.;

- о взыскании задолженности по договору аренды земельных участков для завершения неоконченного строительства №б\н от 27.06.2018 г. по выплате арендной платы в размере 1.599.988 руб. 18 коп. за 4 квартала 2022 и 1 квартал 2023г., неустойки на основании п. 5.2 договора в размере 953.392 руб. 96 коп. за период с 06.03.2022 г. по 31.01.2023 г., неустойки на основании п. 5.4 договора в размере 4.413.300 руб. 79 коп. за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г., неустойки на основании п. 5.3 договора в размере 66.666 руб. 20 коп. за период с 4 квартала 2021 г. по 4 квартал 2022 г. (с учетом принятых судом уточнений в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ).

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 307-310, 330, 552, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по вышеуказанным договорам аренды.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 24 августа 2023 года исковые требования удовлетворены частично, при взыскании неустойки суд применил положения ст. 333 ГК РФ.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, снизив размер неустойки начисленной за не предоставление банковской гарантии, по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Истец предоставил письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела в порядке ст. 81 АПК РФ, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ООО СЗ «Компания Козерог» (арендатор) заключен Договор аренды земельных участков для завершения неоконченного строительства №20/5135-18 от 26.12.2018 (далее – договор 18), по условиям которого, арендодатель передает на возмездной основе во временное владение и пользование арендатору земельные участки, перечисленные в п. 1.3 договора.

Также между истцом (арендодатель) и ООО СЗ «Компания Козерог» (арендатор) заключен Договор аренды земельных участков для завершения неоконченного строительства №20/3623-19 от 19.08.2019 (далее – договор 19), по условиям которого, арендодатель передает на возмездной основе во временное владение и пользование арендатору земельные участки, перечисленные в п. 1.3 договора.

Кроме того, между истцом (арендодатель) и ООО СЗ «Компания Козерог» (арендатор) заключен Договор аренды земельных участков для завершения неоконченного строительства №б\н от 27.06.2018 г.

16.11.2021 г. на основании договора купли-продажи, зарегистрировано право собственности ответчика на объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках.

В соответствии со ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, в силу положений ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ, у ответчика возникло право аренды земельных участков, переданных в аренду ООО СЗ «Компания Козерог», а также обязанности по оплате арендной платы и пени, в соответствии с условиями, установленными по договорам аренды.

Факт нахождения земельных участков во владении и пользовании арендатора не оспаривается последним.

В соответствии с п. 2.3 Договора 18, арендатор уплачивает арендную плату на ежемесячной основе не позднее 10-го числа текущего календарного месяца.

В нарушение указанного положения Договора 18, арендатором не в полном объеме исполнено обязательство по уплате арендного платежа за период с августа 2022 г. по май 2023 г., что повлекло возникновение задолженности в размере 1.026.470 руб. 30 коп.

В соответствии с п. 2.3 Договора 19, арендатор уплачивает арендную плату на ежемесячной основе не позднее 10-го числа текущего календарного месяца.

В нарушение указанного положения Договора 19, арендатором не в полном объеме исполнено обязательство по уплате арендного платежа за период с августа 2022 г. по май 2023 г., что повлекло возникновение задолженности в размере 1.034.920 руб. 80 коп.

В соответствии с п. 2.3 Договора от 27.06.2018, арендатор уплачивает арендную плату на ежеквартальной основе не позднее 10 дней по окончании каждого квартала.

В нарушение указанного положения Договора от 27.06.2018, арендатором не в полном объеме исполнено обязательство по уплате арендного платежа за 4 квартал 2022 и 1 квартал 2023 г., что повлекло возникновение задолженности в размере 1.599.988 руб. 18 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить сумму долга. Так как ответчик сумму долга истцу не оплатил, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ и согласно условиям договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, в установленном порядке и сроки, указанные в договоре.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку доказательств оплаты долга по арендной плате по вышеуказанным договорам в вышеуказанном размере ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно требование истца о взыскании суммы долга в заявленных размерах удовлетворил на основании ст.ст. 309 и 310, 614 ГК РФ.

Согласно п. 5.2 Договора 18, в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету, неустойка по п. 5.2 договора за нарушение срока оплаты арендной платы за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г. составила 487.547 руб. 72 коп.

На основании п. 7.2 Договора 18, арендатор в течение 30 календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю безотзывную банковскую гарантию для обеспечения исполнения обязательств арендатора по осуществлению строительства и уплате арендных платежей. Срок действия банковской гарантии должен соответствовать сроку действия обеспечиваемых обязательств, увеличенному на три месяца.

Арендатором не была предоставлена банковская гарантия.

Согласно п. 5.4 договора 18, за нарушение сроков предоставления банковской гарантии арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 5% от суммы ежеквартальной арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением обязанности, установленной п. 7.2 договора, истцом начислена неустойка, размер которой, согласно представленному истцом расчету, составил 1.832.249 руб. 49 коп. за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023.

Согласно п. 4.2.6 договора 18, арендатор обязан ежеквартально представлять арендодателю отчеты о выполненных работах по строительству объекта в течение 10 календарных дней по истечении срока каждого отчетного квартала.

Указанная обязанность ответчиком не исполнена. Доказательств обратного не представлено.

Пунктом 5.3 договора 18 предусмотрено, что в случае неисполнения арендатором одной из обязанностей, предусмотренных п. 4.2 договора (за исключением п. 4.2.1, ответственность за нарушение которого предусмотрена п. 5.2 договора), арендодатель вправе потребовать от арендатора за каждое нарушение уплаты штрафа в размере 5% от ежемесячной арендной платы на момент выявления нарушения.

В связи с неисполнением ответчиком обязанности, предусмотренной п. 4.2.6 договора, истцом начислен штраф, размер которого за период с 4 квартала 2021 г. по 4 квартал 2022 г. составил 25.661 руб. 75 коп.

Согласно п. 5.2 Договора 19, в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету, неустойка по п. 5.2 договора за нарушение срока оплаты арендной платы за период с 10.02.2022 г. по 31.01.2023 г. составила 489.310 руб. 57 коп.

На основании п. 7.2 Договора 19, арендатор в течение 30 календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю безотзывную банковскую гарантию для обеспечения исполнения обязательств арендатора по осуществлению строительства и уплате арендных платежей. Срок действия банковской гарантии должен соответствовать сроку действия обеспечиваемых обязательств, увеличенному на три месяца.

Арендатором не была предоставлена банковская гарантия.

Согласно п. 5.4 Договора 19, за нарушение сроков предоставления банковской гарантии арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 5% от суммы ежеквартальной арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением обязанности, установленной п. 7.2 договора, истцом начислена неустойка, размер которой, согласно представленному истцом расчету, составил 1.842.159 руб. 02 коп. за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г..

Согласно п. 4.2.6 договора 19, арендатор обязан ежеквартально представлять арендодателю отчеты о выполненных работах по строительству объекта в течение 10 календарных дней по истечении срока каждого отчетного квартала.

Указанная обязанность ответчиком не исполнена. Доказательств обратного не представлено.

Пунктом 5.3 договора 19 предусмотрено, что в случае неисполнения арендатором одной из обязанностей, предусмотренных п. 4.2 договора (за исключением п. 4.2.1, ответственность за нарушение которого предусмотрена п. 5.2 договора), арендодатель вправе потребовать от арендатора за каждое нарушение уплаты штрафа в размере 5% от ежемесячной арендной платы на момент выявления нарушения.

Согласно п. 5.2 Договора от 27.06.2018, в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету, неустойка по п. 5.2 договора за нарушение срока оплаты арендной платы за период с 06.03.2022 г. по 31.01.2023г. составила 953.392 руб. 96 коп.

На основании п. 7.2 договора от 27.06.2018, арендатор в течение 30 календарных дней с даты, заключения договора обязан предоставить арендодателю безотзывную банковскую гарантию для обеспечения исполнения обязательств арендатора по осуществлению строительства и уплате арендных платежей.

Арендатором не была предоставлена банковская гарантия.

Согласно п.5.4 договора, за нарушение сроков предоставления банковской гарантии арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 5% от суммы ежеквартальной арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением обязанности, установленной п. 7.2 договора, истцом начислена неустойка, размер которой, согласно представленному истцом расчету, составила 4.413.300 руб. 79 коп. за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г.

Согласно п. 4.2.6 договора от 27.06.2018, арендатор обязан ежеквартально представлять арендодателю отчеты о выполненных работах по строительству объекта в течение 10 календарных дней по истечении срока каждого отчетного квартала.

Указанная обязанность ответчиком не исполнена. Доказательств обратного не представлено.

Пунктом 5.3 договора от 27.06.2018 предусмотрено, что в случае неисполнения арендатором одной из обязанностей, предусмотренных п. 4.2 договора (за исключением п. 4.2.1, ответственность за нарушение которого предусмотрена п. 5.2 договора), арендодатель вправе потребовать от арендатора за каждое нарушение уплаты штрафа в размере 5% от ежемесячной арендной платы на момент выявления нарушения.

Суд первой инстанции, проверив представленный истцом расчёт и оценив степень соразмерности неустоек последствиям нарушенных обязательств, с учетом заявления ответчика о снижении суммы неустоек в порядке ст. 333 ГК РФ, посчитал размер неустоек чрезмерным и подлежащим снижению по п. 5.2 договоров исходя из процентной ставки 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки, по п. 5.4 договоров исходя из ставки 0,05% от суммы ежеквартальной арендной платы за каждый день просрочки, в следующих размерах:

- по договору 18 неустойка на основании п. 5.2 договора с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г. до 162.515 руб. 90 коп., неустойка на основании п. 5.4 договора за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г. до 18.322 руб. 49 коп.;

- по договору 19 неустойка на основании п. 5.2 договора за период с 10.02.2022 г. по 31.01.2023 г. до 163.103 руб. 52 коп., неустойка на основании п. 5.4 договора за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г. до 18.421 руб. 59 коп.

- по договору от 27.06.2018 неустойка на основании п. 5.2 договора за период с 06.03.2022 г. по 31.01.2023 г. до 317 797 руб. 65 коп., неустойка на основании п. 5.4 договора за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г. до 44.133 руб.

Во взыскании остальной части неустоек отказал.

Поскольку ответчик не доказал явной несоразмерности заявленного истцом к взысканию по п. 5.3 договоров штрафа последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции не нашел правовых оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ и снижения штрафа в этой части.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Доводы ответчика о его не согласии с начислением неустоек за непредоставление банковских гарантий, со ссылкой на заключение договоров ранее с предыдущим арендатором, апелляционным судом отклоняются, ввиду следующего.

Как указано выше, право собственности ответчика на объекты незавершенного строительства зарегистрировано на основании договора купли-продажи - 16.11.2021г., соответственно с момента регистрации права собственности, права и обязанности по вышеуказанным договорам аренды земельного участка перешли к ответчику в силу закона на основании ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ, в т.ч и обязанность по предоставлению банковской гарантии согласно п.7.2 по договорам.

Кроме того, ответчик не учитывает положения п.7.6 договоров, согласно которому при прекращении срока действия ранее предоставленной гарантии арендатор обязан предоставить гарантию на новый срок, что ответчиком сделано не было.

Таким образом, обязанность предоставить гарантию не однократна, данная обязанность подлежит исполнению в течение всего периода действия договоров аренды земельных участков путем предоставления банковской гарантии сроком на 1 год и после окончания ее срока путем предоставления новой банковской гарантии на последующий год.

При этом, ответчиком не учтено, что период начисления неустойки за непредоставление банковской гарантии исчисляется истцом, только с даты, когда ответчик стал стороной по договорам, т.е арендатором.

Кроме того, как предусмотрено п.7.1 и п.7.7 договоров ответчик мог вместо предоставления банковской гарантии внести на счет АО «Дом.РФ» обеспечительный платеж, что ответчиком также не было сделано.

Более того, ответчик о снижении неустоек начисленных за просрочку оплаты по арендной плате по всем трем договорам не заявлял.

Иные доводы апелляционная жалоба не содержит.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 49, 65-66, 110, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2023 года по делу № А40-90043/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «МГС Строй» в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3.000 (три тысячи) руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Александрова Г.С.

Судьи: Панкратова Н.И.

Бондарев А.В.