АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А53-14395/2024

13 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании истца – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, ответчика – садового некоммерческого товарищества «Полиграфист», извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2024 по делу № А53-14395/2024, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к СНТ «Полиграфист» (далее – товарищество) об обязании ответчика подписать дополнительное соглашение № 2.2 к договору аренды земельного участка от 04.11.1994 № 4544.

Решением от 23.08.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.11.2024, в удовлетворении исковых требований отказано. При разрешении спора суды исходили из того, что арендуемый товариществом земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010603:258 площадью 1000 кв. м относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено. Договор аренды от 04.11.1994 № 4544 заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), что исключает возможность распространения на спорные правоотношения положений статьи 65 (статьи 39.7) Земельного кодекса, относящей размер арендной платы за пользование публичными землями к нормативно регулируемым ценам. Изменение размера арендной платы обусловлено изменением департаментом методики ее определения в одностороннем порядке посредством изменения формулы расчета, с применением дополнительных коэффициентов. Согласно условиям договора от 04.11.1994 № 4544 (пункт 2.3) размер арендной платы может ежегодно пересматриваться с учетом изменения ставок налогообложения. Из условий данного договора не следует право арендодателя на одностороннее изменение способа определения размера арендной платы путем изменения методики расчета, в том числе упразднения согласованных и/или введения новых расчетных показателей. Поскольку на данный договор не распространяются положения Земельного кодекса о нормативном регулировании арендной платы и его условия не предусматривают изменение в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, принятие органами государственной власти и органами местного самоуправления актов об изменении порядка расчета арендных платежей не влечет автоматический пересмотр способа расчета размера арендной платы, предусмотренного договором. В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Арендодателю не предоставлено право в одностороннем порядке изменять формулу расчета арендной платы и отдельные элементы, за исключением коэффициента индексации. Доказательства изменения согласованной договором методики определения размера арендной платы соглашением сторон не представлены. Кроме того, действующий закон не допускает ретроспективного установления судом условий сделки.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 23.08.2024 и постановление апелляционного суда от 29.11.2024 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска, указывая, что спорный земельный участок относится к публичной собственности, арендная плата по договору, заключенному после введения в действие Земельного кодекса, носит регулируемый характер. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики расчета влечет изменение условий договора аренды. Стороны не лишены права требовать внесения в договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства. Имеющее место значительное увеличение размера арендной платы, относительно установленного договором аренды, свидетельствует о безвозмездности пользования спорным земельным участком в части такого превышения. Исполнение договора без изменения его условий в части размера арендной платы нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет ущерб для истца, который в значительной степени лишится того, на что рассчитывал при заключении договора.

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступил. Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы настоящего дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Ростова-на-Дону от 26.10.1994 № 1448 администрация города Ростова-на-Дону (арендодатель) и СТ «Звезда», СТ «Энергия», товарищество (арендаторы) заключили договор от 04.11.1994 № 4544 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010603:258 площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Бодрая. Участок предоставлен в равных долях без раздела для эксплуатации насосной станции, сроком на 49 лет (пункт 1.2).

Размер арендной платы установлен в виде стабильных платежей за один квадратный метр земельной площади в расчете на год (согласно Закону РСФСР «О плате за землю»). Общая сумма платы за арендованный земельный участок составляет 10 000 рублей при ставке арендной платы за один квадратный метр 10 рублей (пункт 2.1). Арендная плата вносится арендатором ежегодно до 15-го июня. Размер арендной платы может ежегодно пересматриваться с учетом изменения ставок налогообложения (пункты 2.2, 2.3). Разделом IV договора арендодателю предоставлено право изменять размер арендной платы лишь по согласованию с арендатором с учетом изменения ставок налогообложения (л. д. 26 – 29).

В департамент поступили уведомления СНТ «Звезда», СНТ «Энергия» о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.11.1994 № 4544 товариществу.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010603:258 на основании соглашения об изменении сторон по договору аренды от 04.11.1994 № 4544 внесены сведения о государственной регистрации ограничения прав в виде аренды в пользу товарищества.

Ссылаясь на изменение порядка и методики расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, а также приведение текстовой формы договора от 04.11.1994 № 4544 в соответствие действующей типовой форме истцом 29.12.2023 в адрес ответчика заказным письмом № 59.30-21858/14 направлено дополнительное соглашение № 2.2 к договору аренды земельного участка от 04.11.1994 № 4544 для подписания и последующего возврата в департамент для регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (л. д. 12, 13 – 19).

Поскольку соглашение о внесении изменений в договор аренды сторонами не достигнуто, департамент обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 420, пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункты 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса).

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Данный принцип реализуется посредством внесения владельцем земельного участка земельного налога либо арендной платы за использование земель.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельным участком, относящимся к собственности субъекта Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Договор аренды от 04.11.1994 № 4544 заключен до введения в действие Земельного кодекса.

Согласно абзацу 5 пункта 16 постановления № 73 регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего применение регулируемой цены, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Истолковав условия договора аренды от 04.11.1994 № 4544 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса, судебные инстанции указали, что на данный договор не распространяются положения Земельного кодекса о нормативном регулировании арендной платы. Из содержания пункта 2.1 договора следует, что размер арендной платы установлен в виде стабильных платежей за один квадратный метр земельной площади в расчете на год (согласно Закону РСФСР «О плате за землю»). Общая сумма платы за арендованный земельный участок составляет 10 000 рублей при ставке арендной платы за один квадратный метр 10 рублей (пункт 2.1). Арендная плата вносится арендатором ежегодно до 15-го июня. Размер арендной платы может ежегодно пересматриваться с учетом изменения ставок налогообложения (пункты 2.2, 2.3). Разделом IV названного договора арендодателю предоставлено право изменять размер арендной платы лишь по согласованию с арендатором. Принятие органами государственной власти и органами местного самоуправления актов об изменении порядка расчета арендных платежей само по себе не влечет автоматический пересмотр способа расчета размера арендной платы, предусмотренного договором. В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела изучены судами полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2024 по делу № А53-14395/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов