АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, <...>
Тел/факс <***>, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru
http://astrahan.arbitr.ru
Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
г. Астрахань Дело № А06-9389/2024
07 февраля 2025 года Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2025 года.
Арбитражный суд Астраханской области в составе: судьи: Козиной Т.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Игликовой Д.Е.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>):
- о признании договора аренды недвижимого имущества: часть здания – нежилое помещение, общей площадью 104 кв.м., кадастровый номер 30:04:010106:15744 по адресу: Астраханская обл., Икрянинский рн., <...> от 01.06.2022 не заключенным,
- о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование имуществом в размере 301 600 руб.
- о взыскании платы за электроэнергию, водоснабжение и вывоз мусора в сумме 11 906 руб. за период с 01.04.2024 по 01.09.2024
- об обязании освободить часть здания – нежилое помещение, общей площадью 104 кв.м., кадастровый номер 30:04:010106:15744 по адресу: Астраханская обл., Икрянинский рн., <...>;
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Икрянинский районный союз потребительских обществ;
при участии:
от истцов: ФИО4, представитель по доверенности б/н от 17.07.2024 года и доверенности б/н от 17.07.2024 года, диплом;
от ответчика: ФИО5, представитель по доверенности б/н от 06.11.2024 года, удостоверение адвоката № 25 от 14.03.2003 года, рег.номер 30/25;
от третьего лица: не явился, извещен.
Определением от 15.10.2024 г. дело принято к рассмотрению в общем порядке.
Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Икрянинский районный союз потребительских обществ.
28.10.2024 г. в адрес суда от ответчика поступил отзыв третьего лица на иск, в котором указывает, что договор аренды с ФИО3 на период 2024-2025 гг. не заключался, в связи с истечением срока аренды и сменой собственника, приобщен к делу.
19.12.2024 г. в адрес суда от ответчика поступили письменные пояснения по иску, в которых указал, что ИП ФИО3 и Икрянинский районный союз потребительских обществ 01.06.2022 г. заключен договор аренды № 5 по аренде торгового места под торговлю промышленными и канцелярскими товарами. Со стороны ФИО3 в адрес арендодателя дважды подавались заявления о продлении срока аренды нежилого помещения ( в марте 2023 г. и в феврале 2024 г.). В период действия договора аренды с 01.04.2024 по 01.03.2025 г. Поляковым производились арендные платежи и принимались Икрянинским районным союзом потребительских обществ (справки № 16 от 26.08.2024 г. и № 14 от 19.07.2024 г.). После изменения титульных собственников спорного помещения договора аренды продолжает действовать до 01.03.2025 года на тех же условиях и обязательствах, требования о взыскании платы за электроэнергию, водоснабжение и вывоз мусора в сумме 11 906 руб. считает необоснованными, поскольку условия договора не содержат каких-либо обязанностей со стороны арендатора по их уплате, просит в удовлетворении исковых требований отказать, приобщен к делу. Также ответчиком представлены дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении площади по договору, ответ на претензию от 12.08.2024 г., почтовая квитанции об отправке ответа на претензию от 15.08.2024 г., чеки по операции от 13.10.2024 о перечислении денежных средств в размере 156 000 руб. в адрес ФИО1 и ФИО2, приобщены к делу.
Истцом 19.12.2024 г. в судебном заседании уточнены исковые требования в части, просит признать договор аренды нежилого помещения не заключенным, приняты судом к рассмотрению.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащем образом, в связи с чем судебное заседание проводится в его отсутствие в порядке ст. 156 АПК Российской Федерации.
В судебное заседание стороны явились, изложили правовую позицию.
Представитель истца приобщил к материалам дела расчет задолженности по коммунальным услугам, а также письменное уведомление о не действии договора аренды и освобождении помещения.
Представитель ответчика представил суду дополнительные письменные пояснения по делу, чеки по операции от 05.11.2024 г., 13.10.2024 г.
Суд, выслушав представителей сторон, изучив письменные материалы дела
УСТАНОВИЛ:
Согласно доводам иска, 02.05.2024 г. между Икрянинским районным союзом потребительских обществ (продавец) и ФИО1, ФИО2 ( покупатели) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 104 кв.м., кадастровый номер 30:04:010106:15744 по адресу <...> "б".
Ранее часть помещения, площадью 25 кв.м. сдавалось Икрянинским районным союзом потребительских обществ в аренду ИП ФИО3 по договору № 5 от 01.06.2022 г., который по устной договоренности сторон продлен до 01.05.2024 г.
Истец полагает, что спорный договор аренды является не заключенным, поскольку письменных соглашений не имеется, условия договора не согласованы в требуемой форме, права и обязанности по договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Действие договора от 01.06.2022 г. прекращено 01.04.2024 г. С новыми собственниками договор аренды не заключен.
также истец указывает на злоупотребление правом со стороны ответчика, который обладая информацией о смене собственника помещения продолжает пользоваться
арендованным помещением, большей площадью 104 кв.м., оплачивает платежи в Икрянинский райпотребсоюз.
Ответчик пользуется спорным помещением, не оплачивает новым собственникам арендные платежи и не возмещает затраты за коммунальные ресурсы за период с 01.05.2024 по 01.09.2024 г., в связи с чем на основании положений ст. 1102, 1105,1107 ГК Российской Федерации, истец просит признать договор аренды незаключенным, взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 301 600 руб., расходы по оплате за электроэнергию, водоснабжение и вывоз мусора в размере 11 906 руб., услуги представителя в размере 50 000 руб.
Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК Российской Федерации, приходит к следующему выводу.
В силу требований статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Сложившиеся между сторонами правоотношения вытекают из договора аренды и регулируются, как общими положениями гражданского законодательства, так и нормами для отдельных видов обязательств, содержащихся в главе 34 «Аренда» ГК РФ.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (часть 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 6-7 п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств,
а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.
Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.
Согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 г. " Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенности или недействительность.
Судом установлено, что 01.06.2022 г. Икрянинским райпотребсоюзом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды помещения № 5, согласно п.1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду торговое место, общей площадью 25 кв.м. под торговлю промышленными и канцелярскими товарами, стоимостью 6 250 руб.
Согласно п.1.2 договора, он заключается на 11 месяцев и вступает в силу с 01.06.2022 г.
В соответствии с п.3.1 договора, по письменному соглашению обеих сторон, после окончания срока договора аренды его действие может быть продлено на следующие 11 месяцев. Арендатор должен письменно уведомить об этом арендодателя не позднее 30 календарных дней.
Согласно п.3.1 договора, арендатор оплачивает арендную плату за торговую площадь из расчета 250 руб. за 1 кв.м. до 1 числа каждого месяца.
Согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Судом установлено, что сторонами договора аренды № 5 от 01.06.2022 г. сторонами определены характеристики объекта аренды, его местонахождения, арендная плата, что соответствует требованиям ст. 607, 614 ГК РФ.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что при заключении договора и (или) его передаче арендатору между сторонами имелась неопределенность относительно объекта аренды.
По истечении срока договора аренды ответчик продолжил пользоваться арендованным помещением, производил оплату арендных платежей.
Доказательств, подтверждающих наличия возражений со стороны арендодателя, требований по возврата арендованного имущества, материалы не содержат.
Соответственно договор аренды № 5 в силу положений ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок ( ч.2 ст. 610 ГК РФ).
В соответствии со ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Письменное уведомление об отказе от договора и возврате арендованного имущества заявлено истцами 21.01.2025 г.
В связи с чем, суд признает требования истцов в части признания договора аренды незаключенным в виду не соблюдения письменной форму, отсутствия регистрации в установленном законом порядке незаконными и не подлежащими удовлетворению. Оснований для обязания ответчика освободить часть арендованного помещения, не имеется.
Рассматривая требования истцом о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 301 600 руб., платы за электроэнергию, водоснабжение и вывоз мусора в размере 11 906 руб. за период с 01.04.2024 г. по 01.09.2024 года, суд приходит к следующему.
Доводы истцов о фактическом пользовании ответчиком всей площадью нежилого помещения ( 104 кв.м.) не подтверждены материалами дела.
Оплата в спорный период за аренду торгового места ответчиком производилась из расчета 250 руб. за 1 кв.м., о чем в материалы дела представлены платежные поручения.
Доказательств изменения сторонами условий договора, суду не представлено.
Обязанность по оплате за коммунальные услуги (энергоснабжение, водоснабжение и вывоз мусора) условия договора аренды № 5 от 01.06.2022 г. не содержат.
Кроме того, сумма задолженности по оплате коммунальных услуг представлена суду в виде расчета задолженности, истцами в нарушение положений ст. 65 АПК Российской Федерации, первичной документации, в подтверждение заявленной суммы, суду не представлено. Проверить данный расчет не представляется возможным.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ, суд относит расходы истцов по оплате государственной пошлины, услуг представителя, на истца.
Руководствуясь статьями 49, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1, Индивидуального предпринимателя ФИО2 к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании договора аренды незаключенным, освобождении арендованного помещения, взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 301 600 руб., платы за коммунальные услуги в размере 11 906 руб., оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.
Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru
Судья Т.В. Козина