ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки Дело № А63-17101/2022

15.11.2023

Резолютивная часть постановления объявлена 08.11.2023.

Полный текст постановления изготовлен 15.11.2023.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Демченко С.Н., Луговой Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Наниковым Д.А., при участии в судебном заседании представителя Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (ИНН <***>, г. Ставрополь) - ФИО1 (по доверенности от 20.09.2023), представителя общества с ограниченной ответственностью «Закрома» (ИНН <***>, г. Ставрополь) - ФИО2 (по доверенности от 26.09.2022), представителя ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский Федеральный университет» (ИНН <***>, г. Ставрополь) - ФИО3 (по доверенности от 18.01.2023), в отсутствие представителя Министерства науки и высшего образования Российской Федерации, представителя комитета градостроительства администрации г. Ставрополя, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.07.2023 по делу № А63-17101/2022,

УСТАНОВИЛ:

территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - истец, Территориальное управление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Закрома» (далее – ООО «Закрома», общество), к ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский Федеральный университет» (далее - университет) о признании объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187, здание: кафе, площадью 545,6 кв.м., расположенный по адресу: <...> самовольной постройкой и обязании привести объект в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» по состоянию на 16.03.2010; о признании отсутствующим обременения объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187, здание: кафе, площадью 545,6 кв.м., расположенный по адресу: <...> в виде договора аренды федерального недвижимого имущества от 21.06.2021 г. № 4/2021; о признании отсутствующим права оперативного управления ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187, здание: Кафе, площадью 545,6 кв.м., расположенный по адресу: <...>; об исключении из ЕГРН сведения об обременении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187 в виде договора аренды федерального недвижимого имущества от 21.06.2021 г. № 4/2021; об исключении из ЕГРН сведения об обременении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187 в виде права оперативного управления закрепленного за ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Министерство науки и высшего образования Российской Федерации (далее - министерство), комитет градостроительства администрации (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.07.2023 в иске отказано. Суд установил, что материалами дела подтверждается передача здания арендатору - ООО «Закрома», использование арендованного имущества в соответствии с целевым назначением.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. Податель жалобы ссылается на необоснованность отказа суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы. Податель жалобы полагает, что суд первой инстанции неправомерно признал допустимым доказательством акт осмотра объекта недвижимости от 01.11.2022 и пришел к неправильному выводу, о том, что акт подготовлен с участием лиц, обладающих специальными знаниями в области строительных норм и правил. Суд первой инстанции неправомерно не принял в качестве надлежащего доказательства акт проверки Территориального управления от 10.08.2022.

В отзывах на апелляционную жалобу общество и университет просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и с этого момента является общедоступной.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представители университета и общества просили решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя администрации, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что жалоба удовлетворению не подлежит.

Судом установлено, что Российской Федерации на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187, здание: кафе, площадью 545,6 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030102:20, также принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, по адресу: <...>.

Указанное здание закреплено на праве оперативного управления за ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский Федеральный университет» (далее - университет), а земельный участок предоставлен университету на праве постоянного (бессрочного) пользования.

21.06.2021 между университетом и ООО «Закрома» по результатам торгов заключен договор аренды федерального недвижимого имущества №4/2021, в соответствии с которым университет передал здание кафе с кадастровым номером 26:12:030102:187 в пользование ООО «Закрома».

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан произвести капитальный ремонт и улучшение имущества, зная о недостатках имущества на момент заключения договора, без возмещения расходов арендодателем на его проведение. Капитальный ремонт должен быть произведен в течение 72 дней с даты заключения договора.

Согласно пункту 4.1.7 договора переустройство и (или) перепланировка арендуемых помещений, требующие внесения изменений в техническую документацию, не могут быть произведены без предварительного письменного согласия арендодателя, Министерства науки и высшего образования Российской Федерации, Территориального управления.

05.08.2022 Территориальным управлением произведен осмотр здания кафе.

В соответствии с актом внепланового осмотра объекта недвижимости № 03/15/08-2022 от 10.08.2022 установлено, что ООО «Закрома» в нарушение пункта 4.1.7 договора без получения предварительного согласия Минобрнауки РФ и Территориального управления произвело перепланировку и переустройство объекта недвижимости.

Кроме того, в ходе выполнения строительных работ был произведен демонтаж части несущей конструкции (стены), ранее располагавшейся между помещениями 7 и 6 (согласно экспликации приложенного к согласованию в управление технического паспорта), что является реконструкцией объекта и требует получения разрешительной документации.

Вышеуказанные обстоятельства послужили Территориальному управлению основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

На основании статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из абзацев 2 и 3 пункта 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее постановление от 29.04.2010 № 10/22) следует, что в силу статей 304 и 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Из пункта 47 постановления от 29.04.2010 № 10/22 следует, что, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Как видно из материалов дела, ООО «Закрома» обратилось в адрес университета письмом № АДМ 01 -03-67 от 29.07.2022 о согласовании перепланировки арендуемого объекта с приложением необходимой документации, в частности согласованного проекта архитектурно-градостроительного облика здания.

Министерство в ответ на письмо университета согласовало проведение перепланировки здания кафе письмом от 15.07.2022 № МН-21/3367.

Решением комитета № 29-арх от 04.08.2022 согласован паспорт наружной отделки фасада здания и проект архитектурно-градостроительного облика объекта.

08.08.2022 университетом в адрес комитета направлено письмо № 42-33 о предоставлении разъяснений о необходимости получения разрешения на перепланировку и переустройство объекта недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за университетом.

18.08.2022 комитет градостроительства ответным письмом №06/1-07/2-3/4998 проинформировал университет о том, что согласование с органом местного самоуправления переустройства и (или) перепланировки помещения предусмотрено только в многоквартирном доме.

Территориальным управлением в материалы дела представлен акт внепланового осмотра объекта недвижимости № 03/15/08-2022 (о) от 10.08.2022, из которого следует, что 05.08.2022 специалистами Территориального управления произведен комиссионный осмотр объекта недвижимости «Кафе» с кадастровым номером 26:12:030102:187, расположенного по адресу: <...>, в ходе которого установлено, что арендатором в нарушение пункта 4.1.7 договора произведена перепланировка (реконструкция) и переустройство недвижимости без согласования Территориального управления, а именно произведен демонтаж части несущей конструкции (стены), что является нарушением действующих строительных норм и правил.

Территориальное управление12.08.2022 направило в адрес университета письмо № 26-04/5064 о необходимости направления в адрес общества требования о расторжении договора аренды и приведения объекта недвижимости в состояние до его перепланировки.

Истец в обоснование заявленных требований указал, что согласно плану после проведенной перепланировки от 07.2021 отсутствует часть несущей стены, ранее располагающаяся между помещениями 7 и 6 (согласно экспликации из технического паспорта, лит. 31, стр. 124 том 2), что свидетельствует о проведенной реконструкции объекта.

При этом, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчик пояснял, что план перепланировки от 07.2021 , представленный с письмом о согласовании в ТУ Росимущества, не является окончательным, в данный план вносились изменения. В итоговой проектной документации проема не предусмотрено.

Суд первой инстанции, сопоставив проектную документацию перепланировки и переустройства здания, обоснованно не установил наличие на экспликациях объекта до и после проведенной перепланировки демонтажа части несущей стены между помещениями, обозначенными номерами 7 и 6 (на с экспликации из технического паспорта, лит. 31, стр. 124 том 2), номерами 13 и 10 (на техплане от 16.03.2020).

В соответствии с техническим отчетом кадастрового инженера ФИО4 от 17.03.2023, представленным истцом в материалы дела, при сравнительном анализе поэтажных планов четко визуализируется полное совпадение в геометрии контура здания, т.е. надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, изменение в несущих стенах здания не обнаружено. Перепланировка внутренних помещений включает в себя монтаж и демонтаж перегородок, следовательно, изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Изменений во внутренних капитальных стенах, в том числе устройство новых проемов в них, зафиксировано не было.

Из акта осмотра объекта недвижимости от 01.11.2022 следует, что в соответствии с пунктом 4.1.5 договора аренды ООО «3акрома» произведен капитальный ремонт здания: подключены наружные инженерные сети, имеется электричество, вода, газ, канализация; состояние стен, пола, потолка, окон и др. конструкций характеризуется удовлетворительно; повреждений фундамента, стен и перегородок не выявлено; трещин, перекосов и деформаций силового характера не выявлено.

В соответствии с выводами, содержащимися в заключении эксперта № 27/2023 от 14.04.2023 спорное здание соответствует градостроительным нормам, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям; не нарушает права и охраняемые законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Акт проверки от 10.08.2022, составленный истцом, суд первой инстанции обоснованно оценил критически, как исходящий от лица, заинтересованного в исходе дела и не обладающий признаками достоверности.

Данный документ не является объективным и достаточным доказательством осуществления ООО «Закрома» нарушения строительных норм и правил.

21.06.2021 между университетом и ООО «Закрома» по результатам торгов заключен договор аренды федерального недвижимого имущества № 4/2021, в соответствии с которым университет передал здание кафе с кадастровым номером 26:12:030102:187 в пользование ООО «Закрома»

Более того, Территориальное управление стороной договора от 21.06.2021 не является.

Из пункта 1.4 Устава ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский Федеральный университет» следует, что учредителем и собственником имущества университета является Российская Федерация, и полномочия учредителя Университета от имени Российской Федерации осуществляет министерство.

Министерство согласовало проведение перепланировки спорного помещения.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований истца об обязании привести объект в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 16.03.2010.

Истцом также заявлены требования о признании отсутствующим обременение спорного объекта недвижимого имущества в виде договор аренды федерального недвижимого имущества от 21.06.2021 № 4/2021; о признании отсутствующим право оперативного управления униврситета на спорный объект недвижимого имущества; об исключении из ЕГРН сведения об обременении спорного объекта недвижимого имущества в виде договора аренды федерального недвижимого имущества от 21.06.2021 № 4/2021; об исключении из ЕГРН сведения об обременении спорного объекта недвижимого имущества в виде права оперативного управления закрепленного за университетом.

В соответствии с пунктом 52 совместного Постановления № 10/22) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 3арегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления № 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

На основании части 2 статьи 296 ГК РФ собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

В соответствии с Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 (далее - Положение № 432) функции по закреплению находящегося в федеральной собственности имущества в оперативное управление федеральных государственных учреждений, а также по производству в установленном порядке изъятия излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению имущества, закрепленного в оперативном управлении указанных учреждений, возложены на территориальные управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Анализ изложенных норм позволяет сделать вывод о том, что законодатель ограничил право собственника в части изъятия имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления. Действия по изъятию имущества могут быть осуществлены только в отношении излишнего, неиспользуемого или используемого не по

Из пункта 1.4 Устава университета следует, что учредителем и собственником имущества университета является Российская Федерация, и полномочия учредителя Университета от имени Российской Федерации осуществляет Министерство науки и высшего образования Российской Федерации (далее также - Министерство). Функции и полномочия собственника имущества, переданного Университету, осуществляют Министерство и Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, и в соответствии с настоящим уставом.

В силу пункта 1.6 Устава университета министерство осуществляет функции и полномочия, а также принимает решения, в том числе, об изъятии имущества, закрепленного за Университетом на праве оперативного управления.

Пунктом 4.12. вышеуказанного Положения о Минобрнауки РФ установлено полномочие министерства на обращение в суды с исками и в правоохранительные органы с заявлениями от имени Российской Федерации в защиту имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации по вопросам управления и распоряжения федеральным имуществом, закрепленным за Министерством и подведомственными ему организациями.

Распоряжением Правительства Российской Федерации № 1041-р от 22.07.2006 университет включен в перечень федеральных государственных учреждений, находящихся в ведении министерства.

Учитывая, что в соответствии с пунктом 4.3.22 Положения о Минобрнауки РФ министерство осуществляет функции и полномочия собственника федерального имущества, закрепленного за подведомственными Минобрнауки России организациями, решение о прекращении права оперативного управления имуществом университета могло быть принято исключительно министерством в установленном порядке.

Таким образом, требование Территориального управления Росимущества в Ставропольском крае о признании отсутствующим права оперативного управления ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187 и исключении из ЕГРН сведений о данном обременении удовлетворению не подлежит.

В части требований истца о признании отсутствующим обременения объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187, здание: кафе, площадью 545,6 кв.м., расположенного по адресу: <...> в виде договора аренды федерального недвижимого имущества от 21.06.2021 № 4/2021, и исключения соответствующих сведений из ЕГРН, суд первой инстанции обоснованно указал, что арендные правоотношения являются обязательственными договорными правоотношениями, основания и порядок прекращения которых урегулирован нормами обязательственного права и главой 34 ГК РФ

Материалами дела подтверждается передача здания арендатору - ООО «Закрома», использование арендованного имущества в соответствии с целевым назначением. ООО «Закрома» в отзыве указало, что им добросовестно исполняются обязательства по внесению арендной платы.

Следовательно, при наличии действующего, исполняемого сторонами договора аренды оспариванию подлежит сам договор (требование о признании договора недействительным, о расторжении договора и проч.). Погашение в ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества возможно только по результатам рассмотрения данного требования.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование о признании отсутствующим права аренды является ненадлежащим способом защиты и не приведет к восстановлению прав истца.

Довод жалобы о необоснованности отказа суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы подлежит отклонению.

В статье 82 АПК РФ предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Назначение экспертизы является правом суда, реализуемым в тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела.

С учетом возможности у суда самостоятельно определить отсутствие демонтажа части стены, принимая во внимание подтверждение ответчиком проведения перепланировки, что также следует из материалов дела, суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство истца о проведении экспертизы.

Довод жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно признал допустимым доказательством акт осмотра объекта недвижимости от 01.11.2022 и пришел к неправильному выводу, о том, что акт подготовлен с участием лиц, обладающих специальными знаниями в области строительных норм и правил – не принимается апелляционным судом. Так, в осмотре приняли участие, в том числе, директор ООО ПКФ «Кавказремстрой» (подрядчик) и руководитель Архитектурной студии «Проект-Мир» (проектировщик, член СРО «Гильдия проектных организаций Южного округа»), обладающие соответствующими знаниями и владеющими действующими строительными нормами и правилами обследования объекта, что подтверждается материалами дела.

Довод апеллянта о том, что суд первой инстанции неправомерно не принял в качестве надлежащего доказательства акт проверки Территориального управления от 10.08.2022. Апелляционный суд считает акт внепланового осмотра от 10.08.2022 ненадлежащим доказательством по следующим основаниям: лица, составившие акт внепланового осмотра, не имеют надлежащей квалификации; при анализе акта внепланового осмотра, в том числе приложений к нему, невозможно установить о демонтаже конкретно какой стены идет речь; осмотр проведен истцом в одностороннем порядке, при том, что истец является лицом, процессуально заинтересованным в исходе дела.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.07.2023 по делу № А63-17101/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

М.У. Семенов

С.Н. Демченко

Ю.Б. Луговая