Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

26 июня 2025 года Дело № А56-122807/2024

Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 26 июня 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Новиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Коробейщиковой А.И.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ИП ФИО1 (адрес: Россия 190020, Санкт-Петербург, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, УЛ. 8-Я КРАСНОАРМЕЙСКАЯ, Д. 14, КВ. 10, ОГРНИП: <***>);

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "Л И И" (адрес: Россия 190103, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, <...>/ЛИТЕРА М; Россия 190020, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, УЛ КУРЛЯНДСКАЯ Д. 8, К. 2, ЛИТЕРА М, ОФИС 3, ПОМЕЩ. 4-Н, ОГРН: <***>);

третье лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

об установлении сервитута

при участии

от истца: ФИО1;

от ответчика: ФИО2 по доверенности.

от третьего лица: не явилось (извещено)

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Л И И» (далее – Общество, ответчик), в котором просит для пользования объектами пом.7-Н с кад. номером №78:32:0001664:1754, пом.8-Н с кад. номером №78:32:0001664:1755, пом.9-Н с кад. номером №78:32:0001664:1756, принадлежащими истцу и расположенными на доле земельного участка - кадастровый номер №78:32:0001664:20, расположенными по адресу 190020, Санкт-Петербург, ул. Курляндская, д. 8, корп. 3, лит. Е, арендованного у КУГИ СПБ по долгосрочному договору №11/ЗД-03481 от 19.07.2023, установить право ограниченного пользования (сервитут) в форме проезда/прохода через проходную, свободного передвижения через ворота, обеспечения круглосуточного прохода и проезда по части территории земельного участка, погрузки и разгрузки автотранспортных средств, прохода для обслуживания, ремонта, эксплуатации объекта недвижимого имущества на условиях и в порядке, предложенных истцом на объект недвижимости земельный участок, кадастровый номер №78:32:0001664:1359, расположенным по адресу <...>, лит. Д, площадью 270 кв.м., принадлежащий ответчику, бессрочно.

В соответствии со ст. 51 АПК РФ привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

В настоящем судебном заседании истец поддержал заявленные требования.

Ответчик возражал против удовлетворения иска.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось.

В силу положений части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, отсутствуют, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Арбитражный суд, в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, признав надлежащим уведомление третьего лица, полагает возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу.

Как указано в иске, Предпринимателю на праве собственности принадлежат нежилые помещения 1) пом. 7-Н площадью 369,8 кв м с кадастровым номером №78:32:0001664:1754, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 07.12.2024г №4907231233, 2) пом.8-Н площадью 83,3 кв м с кадастровым номером №78:32:0001664:1755, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 07.12.2024г №4907236243, 3) пом.9-Н площадью 118,8 кв м с кадастровым номером №78:32:0001664:1756, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 07.12.2024г №4907237325, расположенными по адресу 190020, Санкт-Петербург, ул. Курляндская, д. 8, корп. 3, лит. Е.

Принадлежащие истцу нежилые помещения пом. 7-Н, пом. 8-Н и пом.9-Н расположены на доле земельного участка кадастровый номер №78:32:0001664:20, арендуемого истцом у КУГИ СПБ по долгосрочному договору Аренды №11/ЗД-03481 от 19.07.2023 (взамен утратившего силу после соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 01.08.2002 года №11/ЗД-01893 от 19.07.2023 года), который со всех сторон окружен соседними (смежными) земельными участками, в том числе и земельным участком кадастровый номер №78:32:0001664:1359, правообладателем которого является ответчик ООО «Л и И». Все действующие входные группы в пом. 7-Н, пом. 8-Н и пом.9-Н имеют въезды/выезда и входы/выходы только на соседний земельный участок кадастровый номер №78:32:0001664:1359, находящийся в собственности ответчика ООО «Л и И».

21.10.2024 года истец обратился к ответчику с предложением установить сервитут в форме проезда/прохода через проходную, свободного передвижения через ворота, обеспечения круглосуточного прохода и проезда по части территории земельного участка, погрузки и выгрузки автотранспортных средств, прохода для обслуживания, ремонта, эксплуатации объекта недвижимого имущества и заключить соглашение об установлении сервитута на принадлежащий ответчику земельному участку с кадастровым номером №78:32:0001664:1359, расположенным по адресу <...>, лит. Д, площадью 270 кв.м., на следующих условиях: беспрепятственный проход людей и проезд автотранспортных средств к объекту недвижимости Пользователя в целях осуществления прав владения, пользования и эксплуатации помещений 7-Н, 8-Н, 9-Н в соответствии с требованиями строительных норм и правил, беспрепятственный проход уполномоченных органов и организаций, обеспечения его охраны; беспрепятственный проход и проезд людей, автотранспортных средств в свободном порядке ежедневно (круглосуточно); предоставление остановки автотранспортных средств арендаторов и посетителей Пользователя в зоне сервитута при условии отсутствия помех другим пользователям Собственника; соблюдение порядка содержания территории сервитута в надлежащем состоянии, не засорять не захламлять территорию действия сервитута; не воздвигать без согласия Собственника на территории действия сервитута каких-либо сооружений, строений, складирования посторонних предметов; соблюдать нормы пожарной безопасности, не производить в зоне действия сервитута запрещенную деятельность, которая могла бы привести к ухудшению состояния земельного участка Собственника.

Предложение истца от 21.10.2024 года о заключении Соглашения об установлении сервитута на предложенных условиях ответчик добровольно не удовлетворил, ответил частичным отказом, сославшись на разногласия по многим условиям пунктов сервитута, что отражено в ответном письме ООО «Л И И» исх. №15 от 29.10.2024 года. Договоренности между сторонами достигнуто не было.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском.

Возражая по иску, ответчик настаивал, что требование истца об установлении бессрочного сервитута, который сохраняется при переходе права собственности на его объект, не является законным и обоснованным.

Третье лицо пояснения по иску не представило.

Заслушав доводы представителей истца и ответчика, изучив материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующему выводу.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительство, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В соответствии с п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Пунктом 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года предусмотрено, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Согласно Кадастровой карте Санкт-Петербурга, помещения, принадлежащие истцу (и часть земельного участка, расположенного под данными помещениями) также имеют общие границы с земельными участками, находящимися в муниципальной собственности с кадастровыми номерами 78:32:0001664:1587, 78:32:0001664:32. Однако истец не предоставил доказательств того, что у него отсутствует возможность доступа к его помещениям с других земельных участков.

Как следует из Заключения кадастрового инженера, истцом произведены изменения принадлежащего ему объекта недвижимости в виде самовольно возведенного балкона, который выходит за внешнее границы объекта.

С учетом положений статей 222, 274 ГК РФ лицо, самовольно построившее новый объект, не приобрело право собственности на данный объект и соответственно не вправе требовать от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования названным участком (сервитута).

Согласно пункта 3 "Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)» не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, высказанной в постановлении от 4 июня 2013 года N 16033/12 по смыслу пункта 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (господствующей вещи) должен доказать, что его интересы не могут быть защищены способом, отличным от предоставления ограниченного пользования служащим земельным участком. Суд, в свою очередь, для установления факта отсутствия такой возможности у собственника недвижимого имущества исследует все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества без установления сервитута, выбирая вариант, наиболее экономичный (менее затратный) для собственника господствующей вещи и наименее обременительный для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

Как указал ответчик, в настоящее время отсутствует какое-либо нарушение прав истца - ему обеспечен беспрепятственный проезд и подход к принадлежащим ему помещениям и это осуществляется на протяжении более 13 лет (Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:32:0001664:1359 приобретено ответчиком в 2011 году). За этот период у истца не возникало никаких претензий по поводу прохода/проезда к помещениям.

Согласно действующего законодательства, определение необходимых и достаточных параметров для установления сервитута части обслуживающего земельного участка конкретизируется в обозначении границ и площади служащего земельного участка. Границы части обслуживающего земельного участка, испрашиваемого для установления сервитута, по общему правилу определяются в соответствии с характерными точками границ согласно каталогу координат и отображаются на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Площадь определяется исходя из границ части обслуживающего земельного участка, испрашиваемого для установления сервитута.

В соответствии с п.8 ст.22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023) местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Данные требования истцом не выполнены. Таким образом, истцом не соблюдены нормы действующего законодательства в части определения границ сервитута и его площади.

По смыслу статьи 274 ГК РФ частный сервитут устанавливает ограничения на земельный участок в интересах конкретных лиц. Площадь сервитута, а также размер платы за установленный сервитут, в том числе, определяется исходя из целевого использования помещений, в интересах собственника которых устанавливается сервитут.

Как указано в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.10.2016 N 18-КГ16-113, в состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д. Кроме этого, в соответствии с действующим законодательством должен быть определен круг лиц, которые пользуются данным сервитутом.

Исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные истцом материалы, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Новикова Е.В.