СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск Дело № А27-6945/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2025 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего

ФИО1,

судей

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой Е.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 (№ 07АП-2647/2025) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 19.03.2025 по делу № А27-6945/2024 (судья Изотова Е.В.) по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ОГРНИП <***>) о расторжении договора, по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП <***>) о взыскании задолженности по договору аренды и расторжении договора.

В судебном заседании приняли участие:

от истца - ФИО4 лично, ФИО6 по доверенности от 04.0.42024,

от ответчика – без участия (извещен).

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее также – истец, ИП ФИО4) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее также – ответчик, ИП ФИО5) о расторжении договора аренды нежилого помещения по адресу: <...>, заключенного между ФИО5 и ФИО4.

Исковые требования мотивированы возникновением у арендатора непредвиденных обстоятельств, препятствующих использованию помещения, о чем он уведомил арендодателя. Более того, между сторонами не были согласованы существенные условия договора, что не устраивало арендатора (дата заключения договора, срок заключения договора).

Ответчик обратилась со встречным иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о взыскании задолженности в 1 200 000 руб. по договору аренды нежилого помещения от 13.11.2023 за период с 09.02.2024 по 08.02.2025, расторжении договора аренды от 13.11.2023, заключенного между ИП ФИО4 и ИП ФИО5 с 25.02.2025 (уточненные исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Встречные требования обоснованы неисполнением обязательств по внесению арендной платы.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 19.03.2025 в удовлетворении первоначальных исковых требования отказано, встречный иск удовлетворен. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП <***>) 1 200 000 руб. задолженности по арендной плате за период с февраля 2024 года по январь 2025 года по договору аренды нежилого помещения от 13.11.2023, 31 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины. Расторг договор аренды нежилого помещения от 13.11.2023, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и индивидуальным предпринимателем ФИО5. Возвратил индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ОГРНИП <***>) из федерального бюджета 18 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку по операции от 13.01.2025 (СУИП 950883195590ERWG).

Не согласившись с данным решением, индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначально заявленных требований о расторжении договора аренды, отказе во встречном иске.

В обоснование к отмене решения податель жалобы указывает на то, что истец не был уведомлен о наличии права залога в отношении арендуемого помещения, что послужило основанием для расторжения договора. Считает, что договор должен быть расторгнут на основании п.2 ст.620 ГК РФ, переданное имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендодателю, не должны были быть обнаружены при осмотре. Указанные обстоятельства не оценены судом. Апеллянт полагает, что договор аренды должен быть расторгнут с 28.12.2023, с даты направления соответствующего уведомления.

Будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте проведения судебного заседания, ответчик своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направил, ходатайств об отложении судебного заседания, отзыва не поступало.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей извещенного ответчика.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, настаивали на ее удовлетворении.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным подателем жалобы доводам, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Как следует из материалов дела, 13.11.2023 между ИП ФИО5 (Арендодатель) и ИП ФИО4 (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение с кадастровым номером 42:360102001:24868, площадью 66 кв.м., расположенное на первом этаже здания по адресу: <...>.

Согласно п. 1.2. договора срок аренды устанавливается с 13.11.2023 до 07.11.2026. Нежилое помещение будет использоваться для размещения точки по продаже общественного питания с возможностью переработки и хранения продуктов питания.

В соответствии с п. 3.1. договора, размер арендной платы составляет 100 000 руб. в месяц. На период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации в соответствии с заявленными арендатором требованиями к его техническому оснащению, устанавливаются арендные каникулы продолжительностью 2 месяца с даты передачи помещения.

Оплата арендных платежей производится арендатором ежемесячно в срок до 08 числа соответствующего месяца аренды (п. 3.2 договора).

Оплата производится наличными либо перечислением на расчетный счет арендодателя (п. 3.4. договора).

Арендодатель вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке в случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленного договором в течение 1 месяца с момента нарушения срока оплаты (п. 5.3.).

В рамках настоящего договора стороны допускают направление уведомлений об исполнении условий договора, писем, претензий, требований, извещений и иной обмен информацией посредством обмена электронными сообщениями, признают и приравнивают подобные согласование и направление документов к оригинальным документам, оформленным надлежащим образом, имеющим юридическую силу и обязательную силу для сторон (п. 6.1. договора).

ИП ФИО4 ссылается на то, что в связи с тем, что отпала необходимость в аренде данного помещения, он направил уведомление ответчику в мессенджере Ватсап о расторжении договора, затем направил уведомление почтовой связью, оплатил 100 000 руб. в счет арендной платы, но ответчик уклонился от приемки объекта аренды, заявил в претензии требование об оплате арендной платы.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с первоначальным иском.

Заявляя встречный иск, ИП ФИО5 указала, что в нарушение условий Договора арендатор не вносил арендные платежи в спорный период в связи с чем, у ИП ФИО4 возникла задолженность. В связи с существенным нарушением условий договора об оплате арендной платы, договор аренды подлежит расторжению.

Отказывая в удовлетворении первоначально заявленных требований и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции принял правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, согласно последнему, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

Как указано в статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) должно быть предоставлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основания своих требований или возражений. При этом арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае договором аренды заключен на определенный срок до 07.11.2026, что следует из пунктов 5.1, 1.2 договора, подлинник которого представлен в материалы дела. Оснований считать, что срок в договоре не согласован не имеется, содержание представленного ответчиком договора не опровергнуто, из текста не следует, что стороны имели намерение по заключению договора на неопределенный срок. То обстоятельство, что в пункте 5.2 согласно условие о пролонгации на срок 11 месяцев договора на тех же условиях в случае, если сторона за 30 дней до окончания не заявит о своем отказе, не свидетельствует о таких намерениях, поскольку указанное продление предусмотрено на определенный срок и при истечении установленного в пункте 5.1 срока.

При этом условиями договора не предусмотрено право на односторонний отказ от договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В материалы дела представлен подлинник договора аренды, который подписан сторонами, все существенные условия в договоре согласованы.

В качестве оснований для расторжения договора, истец ссылается на то, что сторонами не были согласованы все существенные условия договора, вместе с тем, из представленной переписки сторон следует, что объект аренды передан арендатору, что последний производил в арендованном помещении строительные работы. Объект был передан, арендатор приступил к исполнению договора, не заявляя претензий относительно неясности переданной ему части помещения.

В абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.

Оснований для вывода о том, что переданный и принятый арендатором объект не пригоден для предпринимательской деятельности, в том числе для указанных в договоре целей по размещению точки по продаже общественного питания с возможностью переработки и хранения продуктов питания, не имеется, соответствующих доказательств истцом не представлено.

Доводы о том, что такое имущество не пригодно для использования в целях, указанных в договоре, по причине наличия залога отклоняются апелляционным судом. Предприниматель не обосновал наличие препятствий для использования для целей общественного питания помещения, в отношении которого права собственника обременены ипотекой банка, которая собственно самому использованию помещения не препятствует. Из условий договора и иных представленных материалов не следует, что арендодатель обязался предоставить помещение, свободное от таких обременений. Не подтверждено также, что арендатор выдвигал подобное условие либо в ходе переговоров ставил в известность арендодателя о том, что для его целей подходит только свободное от залога помещение.

Кроме того, сведения о том, что имеется ипотека в пользу банка, указаны в Едином государственном реестре юридических лиц, ипотека была зарегистрирована в 2019 году, что следует из представленной в дело выписки из ЕГРН от 11.01.2023. Таким образом, информация о наличии обременения была доступна для ознакомления к моменту заключения сторонами договора.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что со стороны ответчика не усматривается каких-либо существенных нарушений договора аренды, что могло бы повлечь его расторжение в судебном порядке, все доводы истца о расторжении договора сводятся к нестабильности осуществления его предпринимательской деятельности.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанные обстоятельства не являются достаточными основаниями для расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора, в связи с чем, правомерно отказал в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен открытый перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя с указанием на то, что договором аренды могут быть установлены и другие основания в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Раздел 5 договора аренды предусматривает порядок изменения и расторжения договора. Согласно пункту 5.3 договора предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке в случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленного договором в течение 1 месяца с момента нарушения срока оплаты.

Судом установлено, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора аренды в части неуплаты арендных платежей более 2-х раз. Доказательства иного ответчиком не представлены, наличие задолженности по арендной плате подтверждено.

ИП ФИО5 в адрес ответчика направила претензионное письмо от 15.03.2024 с требованиями погасить задолженность по арендной плате. В добровольном порядке ответчик по встречному иску требования претензии не исполнил.

Таким образом, истцом по встречному иску претензионный порядок урегулирования спора был соблюден, что подтверждается материалами дела.

Поскольку факт передачи нежилого помещения из аренды не подтвержден материалами дела, требования истца по встречному иску о взыскании долга в размере 1 200 000 руб. за период с февраля 2024 года по январь 2025 года обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска.

Оснований для иной оценки указанных выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает, и доводы заявителей апелляционных жалоб об обратном отклоняются как основанные на ошибочном толковании норм права и иной оценке установленных обстоятельств по делу.

Доводы апеллянта судом проверены, но не могут быть признаны обоснованными, фактически доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных в дело доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 19.03.2025 по делу № А27-6945/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийЕ.В. ФИО1

СудьиЛ.Н. Апциаури

ФИО3