Решение по делу № А40-280783/2024 от 14.05.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-280783/24-127-1960

14 мая 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 14 мая 2025 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола секретарём судебного заседания Шуваловой К.С.

рассматривает в открытом судебном заседании дело по иску (заявлению)

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬМА" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.09.2018, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости

При участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 18.11.2024 г.

от ответчика – ФИО2 по дов. от 25.11.2024 г. № ДГИ-Д-624/24.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда

при ведении протокола секретарём судебного заседания Шуваловой К.С.

При участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 18.11.2024 г.

от ответчика – ФИО3 по дов. от 06.12.2024 г. № ДГИ-Д-695/24

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнений, заявлен об урегулировании разногласий между ООО «Альма» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости от 16.10.2024 № 59-10109 в отношении нежилого помещения общей площадью 413,4 кв.м с кадастровым номером 77:06:0011002:2341, расположенного по адресу: <...>/1, изложив:

- абзац 1 пункта 3.1 договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 45 390 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 14 марта 2025 года (далее - отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная оценка», является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.»;

- абзац 3 пункта 3.4 договора в следующей редакции: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 540 357 руб. 15 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.»

Ответчиком заявлено ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений.

Судом ходатайство отклонено, поскольку заявлено необоснованно. Вопросы, поставленные ответчиком, являются некорректными, не подкрепленными документами, содержащими, опровергающие сведения, не опровергающими объективность экспертного исследования. Мотивированных замечаний к коэффициентам, расчетам не заявлено.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта у суда не возникло.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между ООО «Альма» (далее - истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - ответчик) 24.09.2019 был заключен договор № 00-01305/19 аренды нежилого помещения общей площадью 413,4 кв.м с кадастровым номером 77:06:0011002:2341, расположенного по адресу: <...>/1.

10.09.2024 истец направил ответчику заявление № 33-5-100545/24-(0)-0 по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в соответствии с административным регламентом, утвержденным п. 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

16.10.2024 письмом № 33-5-100545/24-(0)-6 ответчик направил истцу Распоряжение от 11.10.2024 № 164169 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 413,4 кв.м» и проект договора купли-продажи недвижимости от 16.10.2024 № 59-10109 (далее - договор)

В проекте договора цена помещения установлена в размере 67 367 000,00 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 01.10.2024 № М728-2825-П/2024, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс».

Руководствуясь ст. 445 ГК РФ, 14.11.2024, истец подписал и направил ответчику договор с протоколом разногласий, согласно которому цена помещения составила 27 040 000,00 руб. с учетом рыночной стоимости неотделимых улучшений на сумму 10 150 000,00 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.11.2024 № ПТ-11/11/2024, выполненным ООО «АРЭО».

15.11.2024 письмом № 33-5-100545/24-(0)-8 ответчик отклонил протокол разногласии и отказал в предоставлении государственной услуги.

Таким образом, между сторонами не достигнуто соглашение о существенном условии договора купли-продажи недвижимости – о цене объекта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, если заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008 г.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частью 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которая вступила в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением от 20 февраля 2025 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проведение которой было поручено ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНВЕСТИЦИОННАЯ ОЦЕНКА".

Согласно заключению эксперта ФИО4 об оценке, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0011002:2341, общей площадью 413,4 кв. м по состоянию на 10.09.2024 (без учета НДС) составляет 45 390 000 руб. 00 коп.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд полагает, что цена выкупаемого помещения составляет 45 390 000 руб. 00 коп.

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, а разногласия, возникшие между сторонами, подлежат урегулированию в редакции истца.

Расходы по госпошлине и экспертизе относятся судом на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия возникшие между ООО «Альма» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости от 16.10.2024 № 59-10109 в отношении нежилого помещения общей площадью 413,4 кв.м с кадастровым номером 77:06:0011002:2341, расположенного по адресу: <...>/1, изложив:

- абзац 1 пункта 3.1 договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 45 390 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 14 марта 2025 года (далее - отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная оценка» в рамках дела А40-280783/24, является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.»;

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ООО «Альма» расходы на оплату госпошлины в размере 50 000,00 рублей.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья:

К.А. Кантор