ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994
официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 09АП-12453/2025
г. Москва Дело № А40-201305/24
15 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2025 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Бондарева А.В.,
судей Савенкова О.В., Мезриной Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
АО «Специализированный застройщик «Спектр ЛК»
на решение Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2025 года
по делу № А40-201305/24,
по иску индивидуального предпринимателя ФИО1
к АО «Специализированный застройщик «Спектр ЛК»
о взыскании
при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 02.05.2024 г.,
диплом ВСВ 1526034 от 18.12.2006 г.,
от ответчика: ФИО3 по доверенности от 17.12.2024 г.,
диплом107304 0005792 от 06.07.2019 г.
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО «Специализированный застройщик «Спектр ЛК» (далее – ответчик) о взыскании неустойки (пени) по договору купли-продажи от 25.07.2022 за период с 03.10.2023 по 15.07.2024 в размере 9 913 968 руб.
Решением суда от 31.01.2025 иск был удовлетворен полностью.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, в иске отказать.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.
Представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
При этом суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимости от 25.07.2022, предметом которого являются объекты недвижимости: - нежилое помещение 3 (общей площадью 62,09 кв.м.), кадастровый номер 77:01:0004036:4910, - нежилое помещение 4 (общей площадью 67,81 кв.м.), кадастровый номер 77:01:0004036:4911, расположенные по адресу: г. Москва, ЦАО, район Пресненский, ул. 2-я Звенигородская, вл. 12, стр. 21 (п. 2.1. Договора).
В соответствии с разделом 3 Договора общая цена договора, уплачиваемая Покупателем продавцу составляет сумму в размере 103 920 000 рублей, в том числе НДС 20% в размере 17 320 000 руб.
Со стороны покупателя обязательства по оплате на сумму 103 920 000 руб. были выполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 705074 от 26.07.2022.
Согласно условию п.2.1. договора срок передачи нежилых помещений установлен не позднее 30.09.2023.
Однако, как указывает истец, ответчик обязательства по передаче объекта исполнил с нарушением срока.
Согласно расчету истца, размер неустойки за нарушение срока передачи объектов недвижимости составил 9 913 698 руб.
В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п.1 ст.328 ГК РФ).
По смыслу приведенных норм, купля-продажа является встречным обязательством, в соответствии с которым передача покупателю имущества обусловлена предоставлением продавцу определенной денежной суммы (цены).
Порядок встречного исполнения обязательств регламентируется ст. 328 ГК РФ, согласно п. 2 которой, в случае непредоставление обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
В соответствии с пунктом 2.6. Договора продавец обязан передать покупателю объекты в соответствии с проектной документацией на строительство культурно-делового центра, пригодными для их использования по назначению, в частности, Объект должен соответствовать условиям Договора и проектной документации на строительство Культурно-делового центра.
Пунктом 2.4. договора установлено, что Продавец обязуется передать Покупателю Объект по Акту приема-передачи в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности Продавца на Объект, не позднее 30 сентября 2023 года.
В соответствии с п. 6.1. договора дата передачи Объекта не может быть установлена позднее даты, указанной в п. 2.4. Договора.
В соответствии с пунктом 7.1.1. договора продавец обязан передать покупателю Объект по Акту приема-передачи Объекта в соответствии с условиями Договора строго в предусмотренный пунктом 2.4. Договора срок.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
При исследовании обстоятельств дела судом достоверно установлено, что:
- Право собственности на Объекты было зарегистрировано за Ответчиком 20.03.2024, согласно выпискам из ЕГРН от 21.03.2024 года № 77:01:0004036:4910-77/051/2024-1 и № 77:01:0004036:4911-77/051/2024-1;
- объект недвижимости передан Истцу 22.08.2024.
Доводы ответчика об том, истец уклонялся от приемки помещения в более ранний срок, как основание для отмены обжалуемого судебного акта, признаются несостоятельными.
Как верно установлено судом первой инстанции, в соответствии с пунктом 2.6. Договора продавец обязан передать покупателю объекты в соответствии с проектной документацией на строительство культурно-делового центра, пригодными для их использования по назначению, в частности, Объект должен соответствовать условиям Договора и проектной документации на строительство Культурно-делового центра.
В соответствии с Договором № 23111403 оказания услуг по строительно-технической экспертизе от 14 ноября 2023 г. проведена строительно-техническая экспертиза, экспертом рассмотрены следующие вопросы: - соответствует ли фактическое состояние нежилых помещений 3 (общей площадью 62,09 кв.м.), 4 (общей площадью 67,81 кв.м.) условиям договора купли-продажи от 25.07.2022 г., - имеются ли в помещениях строительные недостатки, - являются ли недостатки устранимыми и стоимость устранения, если недостатки являются неустранимыми, определить величину ущерба.
В рамках проведенной строительно-технической экспертизы, экспертом сделан однозначный вывод: фактическое состояние нежилых помещений 3 (общей площадью 62,09 кв.м.), 4 (общей площадью 67,81 кв.м.) не соответствует условиям договора купли-продажи от 25.07.2022 г.
В помещениях имеется строительный недостаток: кабель проложен по полу, что нарушает требования Рабочей документации.
В соответствии с листом 1.4 Рабочей документации шифр 104-2020-21-ЭОМ1: «Кабели прокладываются в ПВХ-трубах по стенам и потолку и в кабельных лотках». В данном случае кабель проложен по полу, что нарушает требования Рабочей документации.
Прокладка кабеля по полу препятствует устройству декоративного покрытия пола ввиду уменьшения толщины покрытия пола, которая ограничена высотой порога дверного проема. Недостаток является устранимым только силами Застройщика.
Ввиду наличия недостатков, которые могут быть устранены только силами Продавца, Покупателем в адрес застройщика было направлено два заказных письма: - 16.05.2024 г. – претензия о необходимости устранения нарушений на Объекте, к указанной претензии приложено заключение специалиста № 23111403, указанная претензия направлена почтовым отправлением 16.05.2024, трек номер для отслеживания 4565049440078, получена адресатом 23.05.2024 г. – в сроки установленные законом, ответ не поступил; - 16.06.2024 г. – запрос о рассмотрении претензии от 16.05.2024 г. и о сроках устранения нарушений на объекте, указанный запрос направлен потовым отправлением, трек-номер для отслеживания ED330129605RU, получено адресатом 18.06.2024 г. – в сроки установленные законом ответ не поступил. 15.07.2024 г. в адрес ответчика направлена досудебная претензия, которая получена ответчиком 02.08.2024 г., а 16.08.2024 г. в адрес истца поступило уведомление № 435, согласно которому застройщик не принимает претензий покупателя, приводит свои доводы.
22.08.2024 г. состоялся повторный осмотр помещений, с детальным рассмотрением всех имеющихся между сторонами вопросов, выяснением технических нюансов прокладки электрического кабеля. В результате осмотра помещений, между сторонами договора купли-продажи был подписан акт приема-передачи объекта.
В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Вопреки доводам ответчика, расчет истца судом проверен и признан правильным.
В статье 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как разъяснено в пунктах 71, 75, 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку ответчик доказательств явной несоразмерности суммы взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства в материалы дела не представил, суд апелляционной инстанции не находит оснований для уменьшения размера неустойки и не усматривает несоразмерности взысканной неустойки последствиям нарушения обязательства.
Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Довод ответчик о том, что судом не была назначена судебная экспертиза, не может быть принят судебной инстанцией, поскольку судебная экспертиза проводится арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным АПК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 82, пунктом 2 статьи 64, пунктом 3 статьи 86 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. Заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.
Суд при рассмотрении дела пришел к выводу, что материалы дела позволяют принять судебный акт по имеющимся доказательствам.
Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменению судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.
Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.
По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2025 года по делу №А40-201305/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья Бондарев А.В.
Судьи: Савенков О.В.
Мезрина Е.А.