Постановление по делу № 17АП-9522/2025 от 24.12.2025 | 17 арбитражный апелляционный суд

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 17АП-9522/2025-ГК

г. Пермь

24 декабря 2025 года Дело № А60-5734/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 декабря 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Маркеевой О.Н.,

судей Коньшиной С.В., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при участии:

от истца – ФИО1, паспорт, доверенность от 10.01.2024, диплом;

иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «Уральский-1»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 23 сентября 2025 года

по делу № А60-5734/2025

по иску общества с ограниченной ответственностью «Уральский-1» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Уральский-1» (далее – истец, ООО «Уральский-1», общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – ответчик, Управление Росимущества, ТУ ФАУГИ, управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:58:0116002:11399 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.09.2025 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора, исключены пункты 6.2, 6.3 договора, п. 3.3 и приложение № 3 к договору изложены в редакции ответчика.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Уральский-1» обратилось в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, урегулировав возникшие при подписании договора аренды земельного участка разногласия в редакции, предложенной истцом.

В обоснование апелляционной жалобы истец приводит доводы о том, что суд первой инстанции при отказе в определении размера арендной платы (согласно ходатайству Истца от 19.05.2025 г.) не руководствовался п. 3 ПП РФ № 264 от 29.04.2006 "О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (с изменениями и дополнениями), а также принципами запрета необоснованных предпочтений и учёта наличия ограничений на приобретение в собственность ограниченных в обороте земельных участков (принципы, изложенные в 6 и 7 абзацах, согласно перечню принципов, указанных в преамбуле ПП РФ № 582 от 16.07.2009 г. «Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (с изменениями и дополнениями) и сделал выводы, прямо противоположные фактическим обстоятельствам, установленным тем же судом. Отмечает, что согласно принципу запрета необоснованных предпочтений, порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться (ПП РФ № 582 от 16.07.2009 г.). По мнению апеллянта, редакция п. 3.3. договора, принятая судом, противоречит п. 8 и п.9 ПП РФ № 582 от 16.07.2009 г.). При этом апеллянт указывает, что применение расчетной формулы с коэффициентом 3% к кадастровой стоимости земельного участка, предложенное ТУ ФАУГИ и принятое судом, в любом случае не правомерно, поскольку для ограниченных в обороте земельных участков, к которым относится Участок с КН 66:58:0116002:11399, подпунктом г) п. 3 ПП РФ № 582 и ч. 2 ст. 394 Налогового кодекса РФ установлен коэффициент к кадастровой стоимости земельного участка в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Действующие нормативные акты не предусматривают наличие права собственности исключительно ОАО «РЖД» и/или Российской Федерации на здания, строения и сооружения, предназначенные для обслуживания железнодорожного транспорта общего пользования для применения к земельным участкам, на которых они расположены, ставки арендной платы согласно ПП РФ № 264. В то же время при рассмотрении дела, суд вправе принять решение о редакции условий договора, на которые стороны не ссылались при урегулировании разногласий либо принять редакцию условий договора, отличную от предложенных сторонами

Подробно доводы заявителя раскрыты в апелляционной жалобе, при этом суд апелляционной инстанции полагает необходимым обратить внимание на то обстоятельство, что положения статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обязывают суд апелляционной инстанции цитировать текст апелляционной жалобы в своем судебном акте (пункт 9 части 2 статьи 271 названного Кодекса).

Ответчик представил возражения на апелляционную жалобу, в которых просил оставить решение суда без изменения.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ООО «Уральский-1» является собственником следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <...>:

- Здание Склада 1, площадью 453,4 кв.м. с кадастровым номером 66:58:0116002:11456, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.12.2023,

- Здание Склада 2, площадью 954 кв.м. с кадастровым номером 66:58:0116002:11457, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.12.2023,

- Здание Склада 3, площадью 1253,6 кв.м. с кадастровым номером 66:58:0116002:11458, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.12.2023,

- Здание конторы, литер АА1, площадью 105,00 кв.м. с кадастровым номером 66:58:0116002:774, что подтверждается Сведениями из ЕГРН от 16.10.2024.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 66:58:0000000:78, расположенном в полосе отвода железной дороги и предоставленном ОАО «РЖД» по договору от 19.12.2006 № АЗФ-184/1254 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 28.04.2014 (зарегистрировано 22.08.2014).

30.08.2024 управление направило в адрес общества проект договора аренды по почте, проект договора с сопроводительным письмом был получен заявителем 24.09.2024.

25.09.2024 заявитель направил в ТУ ФАУГИ протокол разногласий к договору аренды земельного участка площадью 6 444 кв.м. с кадастровым номером 66:58:0116002:11399 с местоположением: Свердловская обл., г. Первоуральск, ул. Урицкого, сроком на 49 лет в 2 экземплярах.

15.10.2024 ответчик направил письмо в адрес истца, в котором отклонил предложенный истцом протокол разногласий и направил для подписания протокол согласования разногласий, в котором предложил определить в качестве согласованной сторонами редакции условий, изначально указанных в проекте договора аренды.

По мнению истца, предложенный ТУ ФАУГИ порядок определения и расчета арендной платы является неправомерным, поскольку противоречит Постановлением Правительства РФ от 29.04.2006 № 264 «О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», определяющими размер арендной платы за землю, находящуюся в собственности Российской Федерации и предоставленные открытому акционерному обществу «Российские железные дороги».

Кроме того, в договоре предусмотрена ответственность арендатора в виде неустойки и штрафа (п. 6.2, 6.3 договора), которая в обязательном порядке не предусмотрена действующим законодательством.

В связи с тем, что возникшие между сторонами разногласия урегулированы не были, ООО «Уральский-1» обратилось в суд с требованиями об урегулировании разногласий.

С учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований истец просил пункты 3.3, 6.2, 6.3 указанного договора исключить, абзац 2 приложения № 3 к указанному договору изложить в следующей редакции:

Расчет выполнен в соответствии с:

Постановлением Правительства РФ от 29.04.2006 № 264 «О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (с изменениями и дополнениями);

Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 4 декабря 2006 № 396 "Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", по субъектам Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями). Зарегистрировано в Минюсте РФ 16 января 2007 года, регистрационный N 8750.

Годовая арендная плата (далее – ГАП) = Ставка арендной платы по Свердловской области согласно Приложению к приказу МЭР от 04.12.2006 № 396, умноженная на площадь земельного участка с КН 66:58:0116002:11399 (0,6444 га), умноженная на коэффициент индексации (далее – Ки) размера ставки арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", до начала очередного финансового года на величину, равную прогнозируемому уровню инфляции, предусмотренному в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, согласно п. 2.1 приказа МЭР от 04.12.2006 г. № 396,

ГАП = 26,92 * 0,6444 * Ки

В случае принятия уполномоченным органом Российской Федерации нормативного акта, изменяющего методику определения размера арендной платы для ОАО «РЖД» и входящего в полосу отвода железной дороги земельного участка с КН 66:58:0116002:11399, вновь установленный порядок определения размера арендной платы считается действующим для целей определения размера арендной платы по настоящему договору, без внесения изменения в настоящее приложение и без подписания дополнительных соглашений к настоящему договору. Об изменении порядка определения размера арендной платы Арендодатель обязан уведомить Арендатора в течение месяца с даты введения в действие соответствующих изменений, с указанием на соответствующие нормативные акты.

Также просил абзац 3 изложить в новой редакции: «Арендодатель ежегодно, не позднее 30 дней до начала очередного календарного года, направляет Арендатору расчет стоимости арендной платы за этот год».

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для включения пунктов 6.2 и 6.3 в договор, наличия оснований для урегулирования разногласий по договору в редакции пункта 3.3 и приложения № 3 к договору, предложенной ответчиком.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В рассматриваемом случае обязанность ответчика предоставить земельный участок в аренду путем заключения соответствующего договора подтверждена вступившими в законную силу судебными актами по делам № А60-59884/2017, № А60-31630/2017, № А60-56231/2019, № А60-40763/2022 и ответчиком не оспаривается.

Решение суда в части исключения пунктов 6.2 и 6.3 договора истцом не обжалуется, ответчиком соответствующих возражений не приведено, в связи с чем, оснований для несогласия с принятым судом первой инстанции решением у суда апелляционной инстанции не имеется.

Вместе с тем, между сторонами имеется спор в части изложения редакции п. 3.3 договора и приложения № 3 к договору, регулирующих размер и порядок расчета арендной платы.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рамках дела № А60-40763/2022 судами при рассмотрении заявления общества было установлено, что принадлежащие заявителю объекты недвижимости расположены на земельном участке, расположенном в полосе отвода железной дороги и предоставленном ОАО «РЖД» по договору от 19.12.2006 № АЗФ-184/1254 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 28.04.2014.

В силу п. 4 ст. 87 ЗК РФ земли промышленности и иного специального назначения, названные в пункте 1 этой статьи (к которым относятся и земли транспорта), занятые федеральным транспортом, путями сообщения, являются федеральной собственностью.

Пунктом 2 статьи 90 ЗК РФ предусмотрено, что в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для: размещения железнодорожных путей; размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; установления полос отвода и охранных зон железных дорог.

Свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

Из приведенных норм следует, что Кодекс не содержит запрета на передачу в аренду гражданам и юридическим лицам свободных земельных участков на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта, оговаривая возможность заключения таких договоров аренды использованием земельных участков в определенных целях и с соблюдением требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

На основании изложенного, с учетом того, что у ООО «Уральский-1» имеется исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, занятого объектами недвижимости, а оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления испрашиваемого земельного участка у ТУ Росимущества в СО не имеется, суды в ранее рассмотренных делах признали оспариваемый обществом отказ незаконным, нарушающим права заявителя.

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакциях, действовавших до 01.03.2015), пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам.

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в законную силу с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 данного Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

К объектам, предусмотренным подпунктом 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, относятся, в том числе объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила.

Согласно пункту 5 Правил арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения, в частности, инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования.

Во исполнение данного пункта Правил Министерство экономического развития Российской Федерации издало приказ № 396, которым утвердило ставки арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью, по субъектам Российской Федерации.

Пунктом 3 Приказа № 396 предусмотрено, что в соответствии с пунктом 5 Правил в отношении участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных без проведения торгов размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, применяются ставки, утвержденные этим же Приказом, с учетом их ежегодной индексации, предусмотренной в подпункте 2.1 Приказа № 396.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73), к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как было отмечено ранее, принадлежащие заявителю объекты недвижимости расположены на земельном участке, расположенном в полосе отвода железной дороги.

С учетом находящихся в собственности истца объектов недвижимости, условий договора и сведений из ЕГРН, в данном случае использование земельного участка для размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта презюмируется, тогда как доказательств того, что земельный участок используется истцом для иной цели, нежели размещение инфраструктуры железнодорожного транспорта, ответчиком в материалы дела представлено не было.

Не влекущее за собой переход права собственности распоряжение (за исключением залога) имуществом, указанным выше, осуществляется единым хозяйствующим субъектом самостоятельно. В пределах полосы отвода свободные земельные участки могут передаваться физическим и юридическим лицам по договорам в срочное пользование с условием соблюдения безопасности движения транспорта для сельскохозяйственных целей, устройства складов, погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов, объектов наружной рекламы. Арендная плата за пользование земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта, не должна превышать установленную законодательством РФ ставку земельного налога на земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог.

Размеры земельных участков, предоставляемых под объекты железнодорожного транспорта, определяются проектно-сметной документацией и генеральными схемами развития железнодорожных линий и станций, с учетом норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также норм расчета охранных зон железных дорог, утв. Приказом Минтранса РФ от 06.08.2008 № 126. Полосой отвода железных дорог являются прилегающие к железнодорожным путям земельные участки, использование которых определяют Правила установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12.10.2006 № 611. Полоса отвода используется для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.

Таким образом, арендная плата за такой земельный участок не может превышать размер такой платы, рассчитанной в соответствии с пунктом 5 Правил № 582 и Приказа № 396.

Апелляционный суд отмечает, что в силу пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 29 апреля 2006 г. № 264 «О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (с изменениями и дополнениями) (далее – ПП РФ № 264), Пользование земельным участком осуществляется на основании договора аренды земельного участка, заключаемого Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (его территориальным органом) с открытым акционерным обществом «Российские железные дороги», за исключением случая, если договор аренды заключен с собственником расположенного на земельном участке здания, строения, сооружения.

Кроме того, размер указанной платы многократно ниже земельного налога и ставки арендной платы, действующих для иных земельных участков в городской застройке.

Размер арендной платы за земельный участок определяется на основании утвержденных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации и Министерством транспорта Российской Федерации ставок арендной платы (пункт 3 указанного Постановления).

Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 4 декабря 2006 г. № 396 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», по субъектам Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) (далее – Приказ № 396) зарегистрировано в Минюсте РФ 16 января 2007 года, регистрационный № 8750, утверждены ставки арендной платы по субъектам Российской Федерации.

Для Свердловской области установлен размер ставки арендной платы в размере 26,92 руб./га в год.

Согласно п. 2.1 Приказа № 396 определено, что производится ежегодная индексация стоимости арендной платы: Начиная с 2007 года осуществлять ежегодную индексацию размера ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", до начала очередного финансового года на величину, равную прогнозируемому уровню инфляции, предусмотренному в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Таким образом, расчет размера годовой арендной платы по Договору аренды должен быть определен в виде следующей формулы:

Годовая арендная плата (далее – ГАП) = Ставка арендной платы по Свердловской области согласно Приложению к приказу МЭР от 04.12.2006 г. № 396, умноженная на площадь земельного участка с КН 66:58:0116002:11399 (0,6444 га), умноженная на коэффициент индексации (далее – Ки) размера ставки арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", до начала очередного финансового года на величину, равную прогнозируемому уровню инфляции, предусмотренному в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, согласно п. 2.1 приказа МЭР от 04.12.2006 г. № 396,

ГАП = 26,92 * 0,6444 * Ки.

С учетом вышеизложенных норм, является также правомерным требование истца об указании на то, что в случае принятия уполномоченным органом Российской Федерации нормативного акта, изменяющего методику определения размера арендной платы для ОАО «РЖД» и входящего в полосу отвода железной дороги земельного участка с КН 66:58:0116002:11399, вновь установленный порядок определения размера арендной платы считается действующим для целей определения размера арендной платы по настоящему договору, без внесения изменения в настоящее приложение и без подписания дополнительных соглашений к настоящему договору. Об изменении порядка определения размера арендной платы Арендодатель обязан уведомить Арендатора в течение месяца с даты введения в действие соответствующих изменений, с указанием на соответствующие нормативные акты.

Равным образом является правомерным включение условия о том, что арендодатель ежегодно, не позднее 30 дней до начала очередного календарного года, направляет арендатору расчет стоимости арендной платы за этот год, что соответствует п. 3 ст. 614 ГК РФ и положениям о регулируемой арендной плате.

Оснований для принятия пункта 3.3 с учетом изложения приложения № 3 к договору в редакции истца на основании вышеизложенных норм и положений в данном случае не имеется.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба истца подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции следует изменить основании п. 4 ч. 1, ч. 2 ст. 270 АПК РФ в связи с неправильным применением норм материального права.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 сентября 2025 года по делу № А60-5734/2025 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Уральский-1» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:58:0116002:11399.

Пункты 3.3, 6.2, 6.3 указанного договора исключить.

Приложение № 3 к указанному договору изложить в следующей редакции:

Приложение № 3

к договору аренды земельного участка

от «___» _________ 20___ г. № _________

РАСЧЁТ

арендной платы

Арендатор

ООО «Уральский-1»

Кадастровый номер земельного участка

66:58:0116002:11399

Категория земель

земли населенных пунктов

Местоположение

<...>

Разрешённое использование

под полосу отвода железной дороги

Площадь земельного участка, кв. м

6 444,00

Кадастровая стоимость земельного участка, руб.

10 147 495,68

Дата начала применения кадастровой стоимости

21.07.2023

Особые условия

Расчет выполнен в соответствии с:

Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 4 декабря 2006 г. № 396 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», по субъектам Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями). Зарегистрировано в Минюсте РФ 16 января 2007 года, регистрационный № 8750.

Годовая арендная плата (далее – ГАП) = Ставка арендной платы по Свердловской области согласно Приложению к приказу МЭР от 04.12.2006 г. № 396, умноженная на площадь земельного участка с КН 66:58:0116002:11399 (0,6444 га), умноженная на коэффициент индексации (далее – Ки) размера ставки арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», до начала очередного финансового года на величину, равную прогнозируемому уровню инфляции, предусмотренному в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, согласно п. 2.1 приказа МЭР от 04.12.2006 № 396,

ГАП = 26,92 * 0,6444 * Ки

Арендодатель ежегодно, не позднее 30 дней до начала очередного календарного года, направляет Арендатору расчет стоимости арендной платы за этот год.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Уральский-1» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 30 000 руб. в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Н. Маркеева

Судьи

С.В. Коньшина

М.А. Полякова