Решение по делу № А27-8196/2023 от 19.11.2025 | АС Кемеровской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Дело № А27-8196/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

19 ноября 2025 года город Кемерово

резолютивная часть решения оглашена 5 ноября 2025 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Козиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Урусовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Прокопьевское торгово-арендное предприятие», г. Прокопьевск, ОГРН <***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Кемерово Сити», г. Кемерово, ОГРН <***>,

обществу с ограниченной ответственностью «СДС – Строй», г. Кемерово, ОГРН <***>

об обязании устранить строительные недостатки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «СДС-Финанс», г. Кемерово, ОГРН <***>; индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП <***>, г. Новосибирск; индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП <***>, г.Кемерово; общество с ограниченной ответственностью «Сибирская инвестиционная архитектурно – строительная компания», г. Новосибирск, ОГРН <***>, ФИО3, г. Юрга, ФИО4, г. Кемерово, общество с ограниченной ответственностью «УК Эдельвейс», ОГРН: <***>, ИНН: <***>, г. Кемерово

при участии:

от истца: ФИО5 по доверенности от 26.11.2024

от ООО «СДС-Строй» - ФИО6 по доверенности от 01.06.2024

от ООО «УК «Кемерово Сити» - ФИО7 по доверенности от 05.05.2025

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Прокопьевское торгово-арендное предприятие» (далее истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Кемерово-Сити» (ответчик 1), обществу с ограниченной ответственностью «СДС – Строй» (ответчик 2) об обязании в течение 45 дней со дня вступления в законную силу решения суда: Демонтировать существующую кровлю и выполнить строительно – монтажные работы по устройству новой кровли в соответствии с проектным решением «Многоэтажные жилые дома со встроенно – пристроенными помещениями общественного и административного назначения по Притомскому проспекту мкр. 7Б, г. Кемерово» шифр 67-08-5-АР 3-этажного встроенно – пристроенного здания, расположенного по адресу: <...> и с учетом работ, указанных в Заключении экспертов №25/100 от 16.07.2025 ООО «КИСЭ»; Устранить трещины в перекрытии со стороны кровли и со стороны нежилого помещения №4, расположенного по адресу: <...> (с предварительным снятием подвесного потолка); Заменить конструкцию водосточных воронок (4 шт.) и прилегающих труб до нежилого помещения, выполнить в месте прохождения водосточных труб через плиты перекрытия, выполнить герметизацию стыка монтажной пеной либо другими шумопоглощающим и герметичным материалом без жесткой фиксации конструкции вороники; Выполнить новые слои кровельного покрытия с рекомендованным составом кровли; Выполнить рулонное наплавляемое покрытие в два слоя по слою праймера с заведением на парапет. Выполнить цементно – песчаную стяжку М150 армированной сеткой диаметром 4 мм В500 с шагом 100 * 100 мм толщиной 50 -80 мм; Выполнить гидроизоляцию рулонную по типу «Изоспан А» или иной марки; Уложить минераловатный утеплитель 200 мм (либо утеплитель ППС 20-Р-А с обязательным устройством противопожарных рассечек из минплиты толщиной 200 мм по контуру кровли с шагом 6м); Выполнить работы из керамзитобетона для создания уклона толщиной от 40 до 200 мм; Выполнить пароизоляцию; Обработать плиты перекрытия битумной полимерной мастикой с заведением на парапет на высоту 0,3-0,5 м, а также в случае неисполнения судебного акта взыскать судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки с момента истечения срока, установленного для добровольного исполнения судебного акта.

Определением суда от 19.10.2023 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертно – техническая лаборатория» ФИО8.

14.03.2024 в материалы дела поступило экспертное заключение, 25.04.2024 от эксперта в материалы дела поступили письменные пояснения.

ООО «СДС – Строй» заявило ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Определением от 01.07.2024 судом назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «КИСЭ» ФИО9 и ФИО10.

27.09.2024 от экспертной организации поступило заключение №24/86 от 20.09.2024 с ответами на первый и второй вопросы.

В судебном заседании 27.11.2024 эксперты дали устные пояснения суду по заключению от 20.09.2024 №24/866.

Определением от 12.12.2024 судом назначена дополнительная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «КИСЭ» ФИО9 и ФИО10.

18.07.2025 в материалы дела поступило экспертное заключение.

ООО «СДС-Строй» представило отзыв на исковое заявление, который строится на следующем:

Ссылка истца на положения Федерального закона № 214-Ф3 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не обоснована. Истец ссылается на ч. 1 ст. 7 Закона № 214-Ф3, при этом спорное помещение приобретено истцом по договору купли-продажи, а не по договору участия в долевом строительстве;

Между истцом и ответчиком договор подряда не заключался, следовательно, положения ГК РФ о качестве работы, гарантии качества, ответственности подрядчика не применимы к сложившимся обстоятельствам. Отношения между сторонами процесса не регламентируются нормами главы 37 ГК РФ о подряде;

По мнению истца, применяя к отношениям положения ст. 737 ГК РФ, он выступает в сложившихся отношениях на стороне заказчика, при этом он не является гражданином, действует с предпринимательской, коммерческой целью, приобрел объект недвижимости не для удовлетворения бытовых или других личных потребностей, а для коммерческих целей;

Здание по пр. Притомский, 7/4 не является жилым домом и выводы судебной экспертизы не опровергают данного обстоятельства;

Срок предъявления требований, связанных с недостатками, истек;

Выявленные недостатки не являются существенными;

Заявлены возражения относительно судебной экспертизы, проведенной ООО «Экспертно – техническая лаборатория» и размера судебной неустойки.

Управляющая компания, а также ООО СЗ «СДС-Финанс» поддержали доводы ООО «СДС-Строй», просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав обстоятельства и материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

17.03.2020 г. между ООО «СДС-Финанс» (Продавец) и ООО «ПАТП» (Покупатель) заключен Договор № 20939 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому Продавец передал Покупателю в собственность следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 639,3 кв.м., этаж 3, расположенное по адресу: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, <...>, пом.

25.03.2020 г. Помещение передано от Продавца к Покупателю на основании акта приема-передачи.

20.08.2020 г. между Истцом, Ответчиком (Исполнитель) и ООО «УК Эдельвейс» (Арендатором) заключен Договор № 108-20 на оказание эксплуатационных услуг, согласно которому Ответчик, будучи Исполнителем по договору оказывает услуги и выполняет работы по содержанию общего имущества пристроенного к многоквартирным жилым домам здания по адресу: <...> с расположенным в нем на 3 этаже нежилым помещением № 4.

Перечень услуг по содержанию общего имущества пристроенного здания указан в п. 1.8. настоящего Договора (п. 2.1.3. Договора от 20.08.2020 г.).

В соответствии с п. 1.8. Договора от 20.08.2020 г., содержание общего имущества (техническое обслуживание) - комплекс работ и услуг по контролю за состоянием пристроенного здания, поддержанию его в исправном состоянии, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.

Согласно п. 1.4. Договора от 20.08.2020 г. общее имущество пристроенного здания - принадлежащие собственникам помещения на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями нежилых помещений и предназначенные для обслуживания более одного нежилого помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши, лестничные пролеты, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящиеся в данном доме (домах) за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В 2022 г. (весенне-летний период) был обнаружен недостаток в виде «протекания крыши».

09.08.2022 г. в адрес ООО «УК «Кемерово-Сити» была направлена претензия (вх. № 302 от 09.08.2022 г.) с требованием произвести текущий ремонт крыши, тем самым устранить протечки.

ООО «УК «Кемерово-Сити» (исх. № 564 от 16.08.2022 г.) был дан ответ, что ранее Застройщиком (ООО «СДС-Строй») устранялись недостатки по протечке кровли крыши, однако данных работ недостаточно для устранения недостатков в полном объеме и по инициативе ООО «УК «Кемерово-Сити» проводилась экспертиза по результатам которой будет определена возможность проведения текущего или капитального ремонта кровли.

ООО «УК «Кемерово-Сити» был выполнен точечный ремонт крыши (документы о выполнении ремонтных работ Ответчиком не представлялись), однако в 2023 г. в период таяния снегов и дождей) недостатки в виде «протекания крыши» повторились, в связи, с чем Истцом была направлена повторная претензия от 24.04.2023 г.

19.04.2022 г. Истцом (по рекомендации ООО «УК «Кемерово-Сити») направлялась претензия в адрес ООО «СДС-Строй» (Застройщику) с требованием провести ремонт кровли (крыши).

12.05.2022 г. Истцом получен ответ от ООО «СДС-Строй» о том, что гарантийный срок на многоквартирный дом (Нежилое помещение входит в состав МКД) истек, так как разрешение на ввод дома в эксплуатацию датирован 28.06.2013 г., соответственно ответственность за содержание кровли (крыши) за текущий и капитальный ремонт лежит на собственнике Помещения.

В 2023 г., Ответчиком (после поступления претензии от Истца от 24.04.2023 г.) была выдана копия Заключения специалистов № 103 выполненное ООО «НИИСЭ».

Заключением специалистов № 103 ООО «НИИСЭ» установлено, что причиной протечек кровли нежилого 3-этажного встроено-пристроенного здания, расположенного по адресу: <...> являются микротрещины в покрытии полимерной мембраны, вызванные ошибкой при проектировании и нарушении строительно-монтажных работ при ее монтаже.

Исследуемая кровля нежилого 3-этажного встроено-пристроенного здания, расположенного по адресу: <...> не соответствует требованиям рабочей документации по объекту: «Многоэтажные жилые дома со встроено-пристроенными помещениями общественного и административного назначения по Притомскому проспекту, микрорайон 7Б г, Кемерово».

Физический износ крыши нежилого 3-этажного встроено-пристроенного здания, расположенного по адресу: <...> составляет 30%.

Техническое состояние крыши и кровли нежилого 3-этажного встроено-пристроенного здания, расположенного по адресу: <...> оценивается как ограниченно-работоспособное, требующее проведение работ по их капитальному ремонту.

Поскольку специалистами ООО «НИИСЭ» установлено, что имеется ошибка проектирования и нарушение строительно-монтажных работ, которые выполнялись при строительстве здания, то ответственной стороной за устранение недостатков крыши является Застройщик (ООО «СДС-Строй»), в связи с чем ООО «ПАТП» обратилось в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства и фактические обстоятельства дела, суд признал требование обоснованным и подлежащим удовлетворению в части, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Пунктом 1 статьи 722 ГК РФ установлено, что в случае, когда для результата работы предусмотрен гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве.

Из пункта 1 статьи 723 ГК РФ следует, что в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).

Пунктами 1, 2 статьи 755 ГК РФ установлено, что подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Положения приведенных выше норм предусматривают презумпцию вины подрядчика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока.

Строительство МКД велось в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2014 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-Ф3), соответственно отношения между застройщиком и собственниками помещений регулируются в том числе и положениями данного закона

Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, застройщик несет ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома.

Как предусмотрено частью 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании части 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 5.1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем бремя доказывания обстоятельств, которые могут послужить основанием для освобождения от ответственности, лежит на ответчике.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Если продавец недвижимости является застройщиком, то в силу пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей гарантийный срок составляет пять лет.

Согласно пункту статьи 29 Закона о защите прав потребителей, в случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента.

Это требование может быть предъявлено, если такие недостатки обнаружены по истечении двух лет (пяти лет в отношении недвижимого имущества) со дня принятия результата работы (услуги), но в пределах установленного на результат работы (услуги) срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен.

Если данное требование не удовлетворено в течение двадцати дней со дня его предъявления потребителем или обнаруженный недостаток является неустранимым, потребитель по своему выбору вправе требовать: соответствующего уменьшения цены за выполненную работу (оказанную услугу); возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами; отказа от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и возмещения убытков.

Следовательно, продавец должен обеспечить возможность надлежащей эксплуатации объекта в течение срока службы, а если такой не установлен, то в течение 10 лет.

То обстоятельство, что истец приобрел помещение на основании договора купли – продажи у ООО «СЗ «СДС-Финанс», не отменяет обстоятельств того, что фактическим застройщиком является ООО «СДС-Строй», и собственник помещений не лишен возможности предъявить к продавцу и застройщику, в лице которых в спорном правоотношении является ответчик, требования, связанные с недостатками.

Заключением специалистов ООО «НИИСЭ» № 103 установлено, что причиной протечек кровли нежилого 3-этажного встроено-пристроенного здания, расположенного по адресу: <...> являются микротрещины в покрытии полимерной мембраны, вызванные ошибкой при проектировании и нарушении строительно-монтажных работ при ее монтаже. Исследуемая кровля нежилого 3-этажного встроено-пристроенного здания, расположенного по адресу: <...> не соответствует требованиям рабочей документации. Физический износ крыши нежилого 3-этажного встроено-пристроенного здания составляет 30%. Техническое состояние крыши и кровли нежилого 3-этажного встроено-пристроенного здания оценивается как ограниченно-работоспособное, требующее проведение работ по их капитальному ремонту.

12.10.2023 определением Арбитражного суда Кемеровской области назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Экспертно-техническая лаборатория».

Согласно выводам Заключения эксперта № 450 ООО «Экспертно-техническая лаборатория», конструкция кровельного ковра 3-х этажного здания, расположенного по адресу: <...> имеет полное разрушение, а также не соответствует проектному решению «Многоэтажные жилы дома встроенно-пристроенными помещениями общественного и административного назначения по Притомскому пр., мкр. 7Б г. Кемерово», шрифт 67-08-5-АР, для устранения которого работы по устройству «новой» кровли в соответствии с проектным решением. Причиной протечки кровли является выполнение строительно-монтажных работ с отступлением от проектного решения.

По ходатайству Ответчика, 01.07.2024 г. определением Арбитражного суда Кемеровской области назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «КИСЭ».

Согласно выводам Заключения экспертов № 25/100 ООО «КИСЭ», причиной протечек внутрь нежилого помещения являются дефекты кровли и монолитного железобетонного перекрытия, из-за которых дождевые и талые воды с кровли проникают внутрь нежилого помещения.

Судебные эксперты ООО «КИСЭ» отметили, что выявленные в ходе экспертного исследования дефекты кровли 3-этажного здания, расположенного по адресу пр. Притомский, 7/4, являются производственным недостатком, возникшим в процессе строительства.

На кровле выявленные недостатки можно устранить путем замены водосточных воронок (так как имеются в ее конструкции) и демонтажа существующего покрытия кровли.

При этом необходимо произвести дополнительные работы на кровле, связанные с заменой кровельного покрытия, подробно изложенные на стр. 24-26 заключения экспертов.

Срок обращения в суд в виду ненадлежащего выполнения застройщиком строительных работ, наличие в выполненных работах существенных недостатков, которые возникли до передачи квартир дольщикам и не были устранены застройщиком составляет 10 лет.

Учитывая, что здание расположенное по адресу <...> было введено в эксплуатацию 28.06.2013 г., что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию за N?RU42305000-53, а Истец обратился в суд за защитой своих прав 10.05.2023, то Истцом не был нарушен перекальный срок для обращения в суд.

Согласно выводам Заключения экспертов № 25/100 ООО «КИСЭ», при условии не устранения недостатков кровли имеется угроза причинения жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, окружающей среде, при эксплуатации помещения № 4, дождевые и талые воды увеличат размер микротрещин в перекрытиях над третьим этажом, что в дальнейшем приведет к частичному разрушению перекрытий. Также в случае не устранения протечек кровли в нежилом помещении может возникнуть короткое замыкание в электропроводке, большое количество которой расположено в конструкции подвесного потолка.

Любое здание или сооружение должно соответствовать требованиям ФЗ от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», согласно ст. 3 которого, объектом технического регулирования в настоящем Федеральном законе являются здания и сооружения любого назначения (в том числе входящие в их состав сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения), а также осуществляемые на всех этапах их жизненного цикла процессы инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, монтажа, наладки, эксплуатации (включая текущий ремонт), сноса (далее также - здания, сооружения, процессы, осуществляемые на всех этапах их жизненного цикла).

строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в результате: разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей; разрушения всего здания, сооружения или их части (ст. 7 Ф3 от 30.12.2009 № 384-Ф3).

Резюмируя вышеизложенное, неоднократное обращение Истца к Ответчикам с требованием об устранении недостатков, наличие доказательств (три экспертизы), которыми установлено, что строительные недостатки возникли до передачи помещения Истца (а также первоначальному собственнику - ООО С3 «СДС-Финанс»), наличие того обстоятельства, что недостаток является существенным, и без устранения, которого Истец лишается права на использование своего помещения по назначению, то ООО «СДС-Строй» обязаны безвозмездно устранить недостатки способом определенным в заключении Заключения экспертов № 25/100 O00 «КИСЭ».

Как ранее указывалось, Застройщиком многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными общественного и административного назначения помещений, которые располагаются по адресу: <...> является ООО «СДС-Строй», что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.06.2013 г.

В соответствии с частями 3, 3.1 статьи 52 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда, Лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации и (или) информационной модели (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными соответствии с требованиями Кодекса).

Положениями п. 2 ст. 737 ГК РФ предусмотрено, что в случае обнаружения существенных недостатков результата работы заказчик вправе предъявить подрядчику требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до принятия результата работы заказчиком или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено заказчиком, если указанные недостатки обнаружены по истечении двух лет (для недвижимого имущества - пяти лет) со дня принятия результата работы заказчиком, но в пределах установленного для результата работы срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы заказчиком, если срок службы не установлен.

Как пояснил Застройщик в судебном заседании срок службы ни в отношении спорного объекта недвижимости не устанавливался.

Ссылка Ответчика, ООО СЗ «СДС-Финанс» об истечении гарантийного срока признается несостоятельной, поскольку окончание гарантийного срока определяет всего лишь бремя доказывания наличия и срок возникновения строительных недостатков для сторон. При разрешении споров, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в гарантийный срок, бремя доказывания того, что недостатки работ произошли вследствие неправильной эксплуатации либо нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, лежит на подрядчике.

Истцом представлено заключение экспертов из которого следует, что недостатки крыши встроенно-пристроенного нежилого помещения имеются и возникли при строительстве, т.е. до передачи Истцу, доказательства опровергающие вышеуказанное в материалах дела отсутствуют.

Судебными экспертами ООО «КИСЭ» в Заключении экспертов № 25/100 также установлено, что имеется неразрывная конструктивная связь (общих внутренних стен с монолитным перекрытием блок-секции пр. Притомский, 7/3 и 7/7).

Также установлена технологическая связь помещений подвала здания по пр. Притомский, 7/4 с подвалом блок-секции МКД по пр. Притомский, 7/3 так как из помещения №5 блок-секции МКД по пр. Притомский, 7/3 расположенного на третьем этаже предусмотрена эвакуация в случае пожара по пр. Притомский, 7/4.

Имеется неразрывная конструктивная связь трубопроводов водяной тепловой сети, от которой зависит теплоснабжения здания пр. Притомский, 7/7, а также имеется неразрывная и технологическая связь в виде непосредственного соединения части системы вентиляции здания пр. Притомский, 7/4, с частью системы вентиляции здания пр. Притомский, 7/7, функционирование которых зависит друг от друга.

Таким образом, поскольку здание, расположенное по адресу <...> имеет неразрывную конструктивную связь с рядом расположенными МКД (<...>/7), то данное здание является частью МКД, а спорная кровля, относится к общедомовому имуществу.

То обстоятельство, что здание по адресу <...> является частью МКД, также подтверждается следующими доказательствами:

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.06.2013 г. за № RU42305000-53, где есть прямое указание объектом капитального строительства является многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и административного назначения;

встроенно-пристроенные нежилые помещения и МКД расположены на одном земельном участке;

встроенно-пристроенные нежилые помещения изначально проектировались совместно с МКД, подтверждается проектным решением.

Доводы ответчика о том, что положения Закона № 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей не подлежат применению при рассмотрении настоящего спора, отклоняются судом, поскольку совокупность примененных судами нормативно-правовых актов способствует полному и всестороннему рассмотрению дела, не позволяет ответчику недобросовестно уклоняться от соблюдения правил, применяемых при строительстве МКД.

Отклоняя замечания ООО «СДС-Строй» относительно выводов эксперта №25/100 от 16.07.2025, суд руководствуется следующим.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

На основании части 2 статьи 64 и части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Положения статей 4 - 6 и 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73- ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» предусматривают соблюдение принципов законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники при составлении экспертного заключения.

Из анализа части 3 статьи 64 АПК РФ следует, что доказательства признаются полученными с нарушением закона, если при их собирании и закреплении были нарушены гарантированные Конституцией Российской Федерации права человека и гражданина или если собирание и закрепление доказательств осуществлено ненадлежащим лицом или органом, либо в результате действий, не предусмотренных процессуальными нормами.

Заключения эксперта по настоящему делу были получено судом в соответствии с законом, на основании определений о назначении судебной экспертизы, при этом правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и, в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Выполненные экспертом исследования основаны на анализе представленной эксперту документации, действующего законодательства.

Суд не установил в экспертных заключениях неясности в суждениях и противоречивых выводов, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов.

Возражая против доказательственной силы экспертных заключений ООО «СДС-Строй», фактически, не согласно с выводами эксперта и настаивает на своих позициях, вместе с тем несогласие сторон с результатами экспертиз само по себе не свидетельствует о недостоверности или недействительности экспертных заключений.

Частями 1, 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Оценив представленное в материалы дела экспертное заключение №450 от 11.03.2024, №24/86 от 20.09.2024, №25/100 от 16.07.2025, судом не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется соответствующая подписка в заключении, документ о квалификации эксперта приложен к заключению, суд признал заключение эксперта относимым и допустимым доказательством по делу, не вызывающим сомнений в его достоверности.

Указанное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основано на материалах дела, является ясным, выводы полными, противоречия судом не установлены.

Каких-либо документальных доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, сторонами в материалы дела не представлено.

Ответы на данные вопросы носят категоричный характер, не допускают произвольного толкования и основаны на проведенном исследовании по представленным материалам.

Доказательств того, что экспертом избрана ненадлежащая методика проведения экспертного исследования, что привело к постановке неверных выводов, не представлено.

Экспертами были представлены письменные возражения и дополнительные пояснения, которые не противоречат выводам судебной экспертизы, напротив, исследовательская часть заключений соответствует и фактическим обстоятельствам дела, и технической документации, переданной на исследование.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание выводы, изложенные в представленных в материалы дела заключении специалистов №103 и заключении судебной экспертизы №450 от 11.03.2024, №24/86 от 20.09.2024, №25/100 от 16.07.2025, условиях представленных договоров, констатировав наличие недостатков, обнаруженных в период гарантийного срока, установив, что допустимых доказательств, свидетельствующих о передаче истцу помещения надлежащего качества и последующего возникновения выявленных дефектов вследствие нарушения правил эксплуатации, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы, доказательств устранения выявленных дефектов ответчик суду не представил, суд приходит к выводу, что выявленные недостатки являются следствием нарушения ООО «СДС-Строй» требований нормативно-технической документации и отступлением от представленной на исследование проектной документации, в связи с чем, учитывая выводы экспертов, заявленные требования в части устранения недостатков подлежат удовлетворению к ООО «СДС-Строй», требования к ООО «УК «Кемерово – Сити» подлежат оставлению без удовлетворения.

ООО «ПТАП» также заявлено требование о взыскании судебной неустойки в случае неисполнения судебного акта в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки с момента истечения срока, установленного для добровольного исполнения судебного акта.

Указанное требование удовлетворяется судом в части на основании нижеследующего.

В силу пункта 1 статьи 308.1 ГК РФ суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 разъяснено, что в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре (в силу пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7).

Оценив фактические обстоятельства рассматриваемого спора, приняв во внимание, что недостатки не устраняются продолжительное время, суд находит разумным присуждение заявленной истцом судебной неустойки, между тем, с учетом обстоятельств конкретного дела признает заявленный размер неустойки чрезмерным и подлежащим снижению до 1 000 рублей за каждый день просрочки за каждый день просрочки с момента истечения срока, установленного для добровольного исполнения судебного акта.

Иные доводы ответчика, оценка которых не нашла своего отражения в тексте решения, отклоняются судом как основанные на неверном толковании действующих норм права и противоречащие материалам судебного дела и как не влияющие на исход рассмотрения настоящего спора.

Государственная пошлина, а также расходы на оплату судебных экспертиз, проведенных ООО «КИСЭ», ООО «ЭТЛ», распределяется судом по правилам статьи 110 -112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования к обществу с ограниченной ответственностью «СДС – Строй» удовлетворить в части.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «СДС – Строй», ОГРН <***>, в течение 45 дней со дня вступления в законную силу решения суда: Демонтировать существующую кровлю и выполнить строительно – монтажные работы по устройству новой кровли в соответствии с проектным решением «Многоэтажные жилые дома со встроенно – пристроенными помещениями общественного и административного назначения по Притомскому проспекту мкр. 7Б, г. Кемерово» шифр 67-08-5-АР 3-этажного встроенно – пристроенного здания, расположенного по адресу: <...> и с учетом работ, указанных в Заключении экспертов №25/100 от 16.07.2025 ООО «КИСЭ»;

Устранить трещины в перекрытии со стороны кровли и со стороны нежилого помещения №4, расположенного по адресу: <...> (с предварительным снятием подвесного потолка);

Заменить конструкцию водосточных воронок (4 шт.) и прилегающих труб до нежилого помещения, выполнить в месте прохождения водосточных труб через плиты перекрытия, выполнить герметизацию стыка монтажной пеной либо другими шумопоглощающим и герметичным материалом без жесткой фиксации конструкции вороники;

Выполнить новые слои кровельного покрытия с рекомендованным составом кровли;

Выполнить рулонное наплавляемое покрытие в два слоя по слою праймера с заведением на парапет;

Выполнить цементно – песчаную стяжку М150 армированной сеткой диаметром 4 мм В500 с шагом 100 * 100 мм толщиной 50 -80 мм;

Выполнить гидроизоляцию рулонную по типу «Изоспан А» или иной марки;

Уложить минераловатный утеплитель 200 мм (либо утеплитель ППС 20-Р-А с обязательным устройством противопожарных рассечек из минплиты толщиной 200 мм по контуру кровли с шагом 6м);

Выполнить работы из керамзитобетона для создания уклона толщиной от 40 до 200 мм; Выполнить пароизоляцию;

Обработать плиты перекрытия битумной полимерной мастикой с заведением на парапет на высоту 0,3-0,5 м.

В случае неисполнения судебного акта взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СДС – Строй», ОГРН <***> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Прокопьевское торгово-арендное предприятие», ОГРН <***>, судебную неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки с момента истечения срока, установленного для добровольного исполнения судебного акта.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СДС – Строй», ОГРН <***> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Прокопьевское торгово-арендное предприятие», ОГРН <***>, 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска, 261 664 рубля расходов по оплате стоимости судебной экспертизы.

В остальной части требований к обществу с ограниченной ответственностью «СДС – Строй» отказать.

Исковые требования к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Кемерово – Сити» оставить без удовлетворения.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно – техническая лаборатория» 80 000 рублей за проведение судебной экспертизы по настоящему делу с депозитного счета Арбитражного суда Кемеровской области (платёжное поручение № 140 от 19.09.2023).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу.

Обжалование производится через арбитражный суд Кемеровской области.

На основании статей 177 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение и определения по делу, вынесенные в виде отдельного процессуального документа, принимаются в форме электронного документа и направляются участвующим в деле лицам посредством их размещения на официальном сайте Арбитражного суда Кемеровской области в сети «Интернет».

Судья К.В. Козина