Арбитражный суд Калининградской области
Рокоссовского ул., д. 2, <...>
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
РЕШЕНИЕ
г. Калининград
Дело №
А21-14767/2024
«04»
апреля
2025 года
«24» марта 2025 года оглашена резолютивная часть решения
Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Гурьевой И.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем Грозной К.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ООО «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-Жилстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании самовольными постройками объектов,
третьи лица: Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области, Министерство градостроительной политики Калининградской области,
при участии:
от истца – ФИО1 по доверенности,
от ответчика – ФИО2 руководитель по протоколу,
от Министерство градостроительной политики – ФИО3 по доверенности (до перерыва), ФИО4 по доверенности (после перерыва),
от Минрегионконтроля – не явились, извещены;
установил:
администрации городского округа «Город Калининград» (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-Жилстрой» (далее – ответчик, общество, ООО «ИСК «Автотор-Жилстрой») с требованиями:
- признать незавершенные строительством многоквартирные дома №№ 5, 6, 7 по Генплану, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:177 по ул. Челюскинской в г. Калининграде, самовольными постройками;
- обязать ответчика ООО «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-Жилстрой» снести или привести незавершенные строительством многоквартирные дома №№ 5, 6, 7 по Генплану, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:177 по ул. Челюскинской в г. Калининграде, в соответствие с установленными обязательными требованиями; установить срок для сноса самовольных построек 12 месяцев;
- при удовлетворении настоящего иска взыскать с ответчика в пользу администрации судебную неустойку в случае неисполнения решения суда в установленный срок в размере 1000 (одной тысячи) рублей в день со дня, следующего за последним днем, установленным решением суда по настоящему делу для исполнения обязательства в натуре по каждой самовольной постройке.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области и Министерство градостроительной политики Калининградской области.
Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области своих представителей в судебное заседание не направило, о времени и месте заседания извещалось надлежащим образом согласно ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ); дело рассмотрено в отсутствие представителей указанного лица в порядке статьи 156 АПК РФ.
В судебном заседании представители администрации и Министерства градостроительной политики, ссылаясь на отсутствие разрешительной документации, просили удовлетворить требования.
Представитель ответчика указал на необходимость приведения сведений о земельном участке, содержащихся в Правилах землепользования и застройки, в соответствие с Генпланом.
В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв.
Исследовав материалы дела, суд заключил следующее.
Как следует из материалов дела, общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:177 по адресу: ул. Челюскинская в г. Калининграде.
Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области в ходе проверки выявило на указанном земельном участке самовольно ведутся работы по возведению объектов капитального строительства – 3 многоквартирных домов.
Получив от Министерства соответствующие уведомления № СН-9/СП-95, СН-9/СП-96, СН-9/СП-97 с актом о проведении контрольно (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом от 26.08.2024, актом инспекционного визита от 15.10.2024, администрация обратилась в суд с настоящим иском.
Согласно статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Ограничение права собственности возможно только в случаях и в порядке, установленном законом.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного Кодекса РФ (далее – ГрК РФ), строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство; выдача разрешений на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции. установленные градостроительным регламентом.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
Практика применения статьи 222 ГК РФ разъясняется в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления № 44в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Из пояснений общества следует, что на момент приобретения земельного участка в 2020 г. он имел разрешенное использование промышленность (для благоустройства и существующие здания и сооружения производственной базы, строительная сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31) и располагался по Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» в территориальной зоне Ж-2 — зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (номер зоны – Ж-2/А).
Непосредственно после приобретения ООО «ИСК «Автотор-Жилстрой» выбрало из градостроительного регламента вид разрешенного использования земельных участков «среднеэтажная жилая застройка». Соответствующие изменения были внесены в ЕГРН.
ООО «ИСК «Автотор-Жилстрой» приступило к реализации проекта строительства жилого комплекса из 9-ти многоквартирных домов в мкр. ФИО5 на ул. Челюскинской с объемом строительства свыше 39 тыс. кв. м. на спорном и смежном земельных участках.
В период строительства первой очереди назначение земельного участка было изменено нормативно.
Министерство градостроительной политики Калининградской области пояснило следующее.
В соответствии с актуальным генеральным планом городского округа «Город Калининград», утвержденным решением городского Совета депутатов Калининграда от 06.07.2016 № 225 (в редакции приказа Министерства от 17.06.2024 № 197) земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:177 расположен в зоне «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный)», но согласно актуальным Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденным решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 № 339 (в редакции постановления Правительства Калининградской области от 28.01.2022 № 39) земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:177 расположен в рекреационной зоне (индекс Р-1) - для обеспечения правовых условий сохранения, развития и обустройства территорий парков, скверов, садов, бульваров, для территорий природного ландшафта, не подлежащих застройке, с целью сохранения отдельных естественных качеств окружающей природной среды, для обслуживания природно-рекреационных территорий.
В соответствии с приказом Министерства от 04.09.2023 № 382 «О подготовке проекта правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» (далее - Проект правил) был подготовлен соответствующий проект, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:177 отнесен к зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-2).
Общественные обсуждения проведены с 31.10.2024 по 28.11.2024.
В настоящее время Министерством проводится анализ поступивших предложений и замечаний. Ориентировочный срок утверждения Проекта правил - II квартал 2025 года.
Между тем, в настоящее время легальное строительство МКД на участке невозможно.
Вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ, обществом отсутствие объекта самовольного строительства или его легальность не доказана, о проведении судебной экспертизы не заявлено.
Материалами дела подтверждено, что общество обращалось с заявлениями о легализации строительства – выдаче разрешения на строительство. По итогам рассмотрения заявления, руководствуясь нормами действующего законодательства, Министерство отказало обществу в выдаче разрешения на строительство. Данный отказ оспорен не был. По справедливому мнению Министерства, обращение за разрешительной документацией при отсутствии приложенных к заявлению требуемых документов носило исключительно формальный характер.
Учитывая отсутствие разрешения на строительства, отсутствие доказательств соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также принимая во внимание нахождение земельного участка на данный момент в рекреационной зоне, суд считает требование о признании объектов недвижимости - незавершенных строительством многоквартирных домов, самовольными постройками правомерным и подлежащим удовлетворению.
Поскольку не доказано иное, суд признает обоснованным требование истца об обязании общества снести или привести незавершенные строительством многоквартирные дома №№ 5, 6, 7 по Генплану, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:177 по ул. Челюскинской в г. Калининграде, в соответствие с установленными обязательными требованиями, установив срок в 12 месяцев.
В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Кодекса) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Кодекса).
Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 28, 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка).
Таким образом, действующее гражданское законодательство позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 31 Постановления № 7, суд судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).
С учетом обстоятельств спора и взаимоотношений сторон, суд полагает, что фактическим правоотношениям сторон соответствует и является соразмерной мерой стимулирования ответчика по исполнению решения судебная неустойка в заявленном размере - 1 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта, начиная с даты окончания предоставленной для исполнения обязательства.
В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина взыскиваются арбитражным судом с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Признать незавершенные строительством многоквартирные дома №№5, 6, 7 по Генплану, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:177 по ул. Челюскинской в г. Калининграде, самовольными постройками.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционностроительная компания «Автотор-Жилстрой» привести незавершенные строительством многоквартирные дома №№5, 6, 7 по Генплану, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:177 по ул. Челюскинской в г. Калининграде, в соответствие с установленными обязательными требованиями в течение 12 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. При неисполнении решения суда взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «АвтоторЖилстрой» в пользу администрации городского округа «Город Калининград» судебную неустойку в размере 1000 рублей в день со дня истечения установленного судом срока на приведение в соответствие и по день фактического исполнения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-Жилстрой» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 150 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
СудьяИ. ФИО6