ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,
e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. <***>, факс: <***>
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Ессентуки Дело № А22-2141/2024
13.05.2025
Резолютивная часть постановления объявлена 23.04.2025.
Полный текст постановления изготовлен 13.05.2025.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Семенова М.У., Сулейманов З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатукаевым А.Р., в отсутствии лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Доржеева Санджи Владимировича на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 09.12.2024 по делу № А22-2141/2024, принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Доржеева Санджи Владимировича (ОГРНИП: 1070813000500, ИНН: 081702309699) к комитету имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (ОГРН: 1070813000500, ИНН: 0813004234), акционерному обществу «Племенной конный завод имени 28 Армии» (ОГРН: 1030800733094, ИНН: 0813002893), главе Администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия о признании торгов и договора аренды земельного участка недействительными,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее – комитет), акционерному обществу «Племенной конный завод имени 28 Армии» (далее – общество), главе администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее – администрация) о признании недействительными торгов и заключенного 23.01.2024 по их результатам договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и применении последствий недействительности сделки.
Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 09.12.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что при вынесении обжалуемого судебного акта судом первой инстанции существенно нарушены нормы материального и процессуального права. Как указывает апеллянт, судом не учтено, что ИП ФИО1 не допустил нарушение земельного законодательство, использовал земельный участок по назначению, задолженности по арендной плате не имел, следовательно, имел право для перезаключения договора аренды и приобретения прав на спорны земельный участок без проведения торгов. Кроме того, суд первой инстанции не принял во внимание, что комитет, проводя торги и заключая договор аренды с обществом, знал о наличии на рассмотрении Арбитражного суда Республики Калмыкия заявления ИП ФИО1 о признании решения главы Яшкульского района незаконным и обязании заключить новый договор аренды на спорный земельный участок. Судом также не учтено, что в 2022 году истцом на спорном земельном участке построены дом животновода (площадью 27 кв.м); пристройка (площадью 4,77 кв.м); кошара (площадью 274,28 кв.м); баня (площадью 7,10 кв.м).
Отзывы на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не представлены.
Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и с этого момента является общедоступной.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Из материалов дела установлено, что 09.01.2019 между комитетом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (далее – ИП глава КФХ ФИО3) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности от 09.01.2019 № 1 (далее – договор аренды № 1), по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок из земель, относящихся к категории «Земли сельскохозяйственного назначения», находящегося в собственности Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия, с кадастровым номером 08:13:400101:132, с установленным сроком пользования — 4 года и 11 месяцев, с 09.01.2019 по 08.12.2023.
08.11.2021 года между ИП главой КФХ ФИО3 и истцом заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды № 1 (далее – договор уступки от 08.11.2021). Срок действия договора аренды установлен с 08.11.2021 по 08.12.2023.
12.11.2021 договор уступки от 08.11.2021 зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия.
06.12.2023 ИП ФИО1 обратился в администрацию с заявлением о заключении договора аренды для целей сельскохозяйственного использования, на новый срок, без проведения торгов (аукциона).
По результатам рассмотрения заявления администрация направила ИП ФИО1 письменный ответ от 11.12.2023 № 2465, согласно которому предпринимателю отказано в заключении нового договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:13:400101:132 на новый срок без проведения торгов (аукциона), на основании подпункта 1 статьи 39.16 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 3 статьи 10, пункта 7 статьи 448, пункта 1 статьи 167, пункта 2 статьи 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Не согласившись с отказом администрации, 18.01.2024 истец обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения главы администрации от 11.12.2023 № 2465 (дело № А22-106/2024).
Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 11.09.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 21.11.2024, в удовлетворении заявления отказано. Суды пришли к выводу, что договор от 08.11.2021 о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 09.01.2019 № 1 между ИП главой КФХ ФИО4 и истцом заключен вопреки правилам, установленным пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает порядок распоряжения публичными землями сельскохозяйственного назначения, следовательно, является недействительной (ничтожной) сделкой.
23.01.2024 на основании постановления администрации от 22.01.2024 № 16, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящийся в административных границах Хулхутинского сельского муниципального образования Республики Калмыкия, с кадастровым номером 08:13:400101:132, расположенный по адресу: примерно в 27 км по направлению на юг от ориентира п. Хулхута, Яшкульского района, Республики Калмыкия, общей площадью 13 100 000 кв.м., в т.ч.: пастбище 13 070 000 кв.м. дороги – 30 000 кв.м., с видом разрешенного использования «для ведения сельскохозяйственного производства». Срок действия договора установлен с 23.01.2024 по 26.01.2029.
Истец полагая, что имеет право на перезаключение договора аренды земельного участка без торгов, обратился в суд с заявлением о признании проведенных торгов и заключенного договора от 23.01.2024 недействительными.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
При этом основанием для признания торгов недействительными может служить как нарушение требований закона об организации и порядке их проведения, так и нарушения, допущенные при подготовке торгов, в том числе судебными приставами-исполнителями при совершении соответствующих исполнительных действий. Правом на предъявление требования о признании торгов недействительными обладает любое заинтересованное лицо.
Истец, обосновал свою заинтересованность в оспаривании торгов преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок в отношении спорного земельного участка.
В силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ).
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 названной статьи.
В пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, приведена правовая позиция по применению указанных положений статьи 39.6 ЗК РФ. Лицо, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 данной статьи. При отсутствии совокупности условий, названных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
Для приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением документов, необходимых для приобретения соответствующих прав (пункты 1, 2 статьи 39.17 ЗК РФ).
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 ЗК РФ. Уполномоченный орган, в частности, принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1).
При разрешении спора по делу № А22-106/2024 судами установлено, что договор от 09.01.2019 № 1 аренды муниципального земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:13:400101:132 заключен с ИП главой КФХ ФИО4 по результатам торгов на основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ.
В силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
В определении от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357 Верховный Суд Российской Федерации сформулировал следующие правовые позиции по применению указанной правовой нормы, а также положений пункта 9 статьи 22 ЗК РФ. В отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций к аренде публичных земель. Оно направлено на исключение ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота. При этом между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм. Первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе, с развитием конкуренции. Таким образом, положениями пункта 7 статьи 448 ГК РФ установлен запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов.
Уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).
Исходя из приведенных норм, правовых позиций по их применению, а также обстоятельств, установленных при разрешении спора, суды указали, что договор от 08.11.2021 о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 09.01.2019 № 1 между ИП главой КФХ ФИО4 и истцом заключен вопреки правилам, установленным пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, поэтому является недействительной (ничтожной) сделкой.
Таким образом, правовые основания для признания торгов и заключенного по их результатам договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:13:400101:132 отсутствуют, поскольку истец не доказал свою заинтересованность.
Доводы подателя жалобы об обратном основаны не неправильном толковании норм материального права, в связи с чем, подлежат отклонению.
Таким образом, основания для отмены или изменения состоявшегося судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не установлены.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, допущено не было.
Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление суда, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 09.12.2024 по делу № А22-2141/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Ю.Б. Луговая
М.У. Семенов
З.М. Сулейманов