ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ
АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
«04» июля 2025 года Дело № А14-21047/2023
г. Воронеж
Резолютивная часть постановления объявлена «20» июня 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено «04» июля 2025 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
Поротикова А.И.,
судей
Дудариковой О.В.,
ФИО1,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Джиоевой Е.И.,
при участии:
от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3, представителя по доверенности от 11.02.2025, представлено удостоверение адвоката № 4003 от 25.02.2025,
от Администрации городского округа город Воронеж: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от общества с ограниченной ответственностью «ТРБ»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от общества с ограниченной ответственностью «Альфа-М»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от ФИО4: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 31 марта 2025 года по делу №А14-21047/2023 (судья Баркова Е.Н.)
по иску Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, об обязании привести объект недвижимости в соответствие с параметрами нежилого здания общей площадью 3282,5 кв.м, установленными разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 05.05.2021 №36-RU36302000-035-2021,
и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности на нежилое здание в реконструированном состоянии,
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «ТРБ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО4,
УСТАНОВИЛ:
Администрация городского округа город Воронеж обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, в котором просила признать объект недвижимости по адресу: <...> с кадастровым номером: 36:34:0604017:606 самовольной постройкой; обязать привести объект недвижимости в соответствие с параметрами нежилого здания общей площадью 3282,5 кв.м., установленными разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 05 мая 2021 г. №36- RU36302000-035-2021.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «ТРБ» и общество с ограниченной ответственностью «Альфа-М».
Впоследствии судом области принят к рассмотрению встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 3420,5 кв.м. с кадастровым номером: 36:34:0604017:606, расположенное по адресу: <...> в реконструированном состоянии.
Определением суда от 22 мая 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 31 марта 2025 года по делу №А14-21047/2023 исковые требования Администрации оставлены без изменения, встречные исковые требования предпринимателя ФИО2 удовлетворены полностью.
Не согласившись с результатом рассмотрения настоящего дела, полагая выводы суда области необоснованными и незаконными, Администрация городского округа город Воронеж направила апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции, в которой просила отменить принятое решение суда, удовлетворить первоначальные исковые требования полностью.
Истец по первоначальному иску ссылался на то, что постройка, расположенная на спорном земельном участке, принадлежащем ответчику, возведена без получения необходимых согласований и разрешений; в результате реконструкции нежилого здания увеличилась как высота здания, так и количество этажей, площадь нежилого здания, площадь застройки земельного участка. Изложенное влечет необходимость признания спорного объекта самовольной постройкой.
В суд апелляционной инстанции представители истца и третьих лиц не явились. Установив надлежащее извещение указанных участников процесса, судебная коллегия рассмотрела настоящий спор в их отсутствие.
Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав пояснения явившегося представителя, изучив представленные материалы дела и исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со сведениями, указанными в государственном реестре, ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером: 36:34:0604017:64, площадью 1310+/-13 кв.м., расположенного по адресу: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Торгово-офисное здание с гостиничными номерами.
В январе 2016 года Администрацией городского округа город Воронеж выдано ФИО2 разрешение №36-RU36302000-06-2016 на строительство торгово-офисного центра. Впоследствии когда строительство данного объекта завершилось, Администрация выдала разрешение №36- RU36302000-035-2021 от 05 мая 2021 года на ввод в эксплуатацию 7-этажного (включая 1 подземный) здания торгово-офисного центра, расположенного по адресу: <...>, площадью 3282,5 кв.м.
С учетом изменений, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости в сентябре 2021 года, по состоянию на 29 ноября 2023 года на вышеуказанном земельном участке располагалось нежилое здание торгово-офисного центра с количеством этажей – 7 (в том числе 1 подземный) 2020 года постройки, площадью 3420,5 кв.м., с кадастровым номером: 36:34:0604017:606, которое принадлежит на праве собственности предпринимателю ФИО2
Как следует из представленной в материалы дела выписки, по условиям договора от 01 ноября 2022 года указанное здание предоставлялось в аренду обществу с ограниченной ответственностью «ТРБ» с 14 ноября 2022 года сроком на 3 года, а затем - в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» с 29 июля 2022 года сроком на 15 лет во исполнение условий договора аренды от 08 июля 2022 года.
В ходе проверки, проведенной Инспекцией государственного строительного надзора Воронежской области 28 февраля 2023 года, было выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером: 36:34:0604017:64, расположенном по адресу: <...>, возведено здание, сооружение или другое строение объекта капитального строительства, без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В акте, составленном 28 февраля 2023 года, инспекция указала, что обнаруженный объект представляет собой здание с количеством 7 этажей, в том числе один подземный. На спорном объекте возведен восьмой этаж (седьмой надземный), обладающий признаками капитального; на первом этаже по заднему фасаду здания возведена капитальная пристройка. Изменились: высота здания, количество этажей, площадь здания, площадь застройки. Данные виды работ являются реконструкцией.
О результатах проведенной проверки инспекция известила Администрацию городского округа город Воронеж, направив в ее адрес уведомление о выявлении самовольной постройки от 01 марта 2023 года №68-11/224.
Сотрудником управления административно-технического контроля проведен осмотр 09 марта 2023 года, в ходе которого установлено, что на спорном земельном участке действительно расположено нежилое здание с количеством надземных этажей - 6, эксплуатируемое для размещения офисов организаций, предприятий общественного питания, магазинов, объектов бытового обслуживания.
Как указано в акте, в отношении указанного здания проведена реконструкция в части надстройки 7 этажа, а также со стороны заднего фасада нежилого здания организована пристройка, обладающая признаками капитальности. О надстройке над техническим этажом, пристройке на 1 этаже здания по ул. Ленина, д.16 в материалах, послуживших основанием для выдачи разрешения от 05 мая 2021 года на ввод в эксплуатацию нежилого здания по ул.Ленина, д. 16, сведения отсутствуют.
Ссылаясь на то, что после мая 2021 года никаких разрешений на реконструкцию здания торгово-офисного центра, расположенного по адресу: <...>, предпринимателю уполномоченным органом не выдавалось, а заявлений о выдаче разрешения на реконструкцию вышеуказанного объекта от ФИО2 не поступало, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о признании спорного объекта самовольной постройкой.
Обосновывая свои требования, администрация просила суд обратить внимание на то, что в техническом плане здания по ул.Ленина, д.16, с кадастровым номером: 36:34:0604017:606, подготовленном 07 октября 2021 года, указано, что в отношении нежилого здания по ул.Ленина, д.16, с кадастровым номером: 36:34:0604017:606 была произведена внутренняя перепланировка в части изменения внутренних перегородок и проемов, в результате чего общая площадь нежилого здания увеличилась до 3420 кв.м.
Для подтверждения факта изменения согласованной площади спорного здания суду представлены документы: градостроительный план земельного участка; технический план здания, подготовленный 31 марта 2021 года; заключение о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов от 23 апреля 2021 года.
Возражая на заявленные истцом требования, ответчик ссылался на то, что работы, произведенные им в отношении спорного объекта, по изменению внутренних несущих перегородок и проемов в плане в здании, не влияют на прочность несущих и ограждающих конструкций исследуемых помещений, других помещений и здания в целом. Осуществленные изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, и не превышают предельные параметры разрешенного строительства. Об этом указано в представленном ФИО2 экспертном исследовании общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы в строительстве» №10_09_21 от 11 сентября 2021 г.
Ответчик в подтверждение своих доводов ссылался и на сведения, указанные в проектной документации, и на выводы, изложенные в акте от 23 марта 2021 года. Согласно последнему установлено соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.
Суд первой инстанции для выяснения того, соответствует ли реконструкция спорного нежилого здания требованиям правил землепользования и застройки г.Воронежа, строительным, градостроительным требованиям, требованиям противопожарных норм, требованиям механической безопасности; нарушает ли сохранение спорного нежилого здания в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц, назначил строительно-техническую экспертизу. Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Ответив на поставленные вопросы в заключении №5082/6-3-24 от 15 января 2025 года, эксперт указал, что в исследуемом здании основные несущие конструкции не изменялись, реконструкция выполнена в виде надстройки помещения на крыше здания и увеличения площади помещений первого этажа за счет изменения (увеличения) площади застройки здания (перенос ограждающих стен первого этажа), а также изменения планировки (перепланировки) помещений на этажах (подвал, 1 этаж, 2 этаж, 4 этаж, 5 этаж).
Реконструированный объект полностью размещен в границах земельного участка с кадастровым номером: 36:34:0604017:64 по адресу: <...>. Эксперт не выявил несоответствий параметров реконструкции здания нормативным требованиям, регламентированным Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж.
В ходе экспертного исследования установлено, что по параметрам регламентируемого количества парковочных мест в границах земельного участка исследуемый объект не соответствует нормам, поскольку организовать необходимое количество парковочных мест на территории земельного участка не представляется возможным. Вместе с тем, с фасадной стороны, а также на территории улицы Ленина вдоль земельного участка имеется необходимое количество парковочных мест.
Относительно соблюдения противопожарных норм экспертом указано, что в ходе реконструкции здания не изменено количество и параметры эвакуационных путей и выходов, этажности, площади этажа (за исключением первого этажа), в связи с чем в результате реконструкции данные параметры не нарушены. По строительным параметрам спорное здание с учетом наличия пристройки соответствует предъявляемым нормативным требованиям.
Также эксперт указал, что конструкции данного здания (на момент экспертного осмотра) не имеют повреждений, прогибов, перекосов, деформации, влияющих на несущую способность конструкций, что позволяет эксперту сделать вывод о том, что создание реконструированным объектом угроза жизни и здоровью других лиц не выявлена.
Вместе с тем, эксперт заключил, что исследуемый объект имеет противопожарные проезды с фасадной левой и правой сторон, т.е. с одной продольной и двух торцевых сторон. При этом с тыльной стороны, ширина противопожарного проезда не соответствует нормам, т.к. имеет ширину менее 4,2 м (при высоте здания согласно проектной документации 22,8 м).
Между тем в заключении указано, что при невозможности устройства противопожарных проездов в соответствии с нормативными требованиями, допускается разработка документации предварительного планирования действий по тушению пожаров и проведению аварийно-спасательных работ, исходя из чего при соответствующем выполнении данной документации параметры по противопожарным проездам будут соответствовать нормативным требованиям.
В подтверждение факта устранения выявленного нарушения ФИО2 представил в материалы дела план тушения пожара, утвержденный 03 марта 2025 года начальником Воронежского местного пожарно-спасательного гарнизона подполковником внутренней службы ФИО5
Учитывая результаты проведенного экспертного исследования, оценивая представленные сторонами документы, арбитражный суд области пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца и признания спорного объекта самовольной постройкой. Встречные требования ФИО2 о признании права собственности на возведенный им объект недвижимости суд первой инстанции удовлетворил.
Относительно результата рассмотрения настоящего спора суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.
Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).
В силу разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность.
Законодателем предусмотрен механизм признания права собственности на самовольную постройку при условии, что в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 предусмотрено, что при этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 43 указанного постановления признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.
Из установленных судом обстоятельств следует, что земельный участок с кадастровым номером: 36:34:0604017:64, площадью 1310+/-13 кв.м., расположенный по адресу: <...>, на котором возведено нежилое здание и спорная пристройка к нему, принадлежит на праве собственности ФИО2
Разрешения на возведение нежилого здания и ввод его в эксплуатацию были выданы ответчику в установленном законом порядке, в государственном реестре нашли отражение сведения о регистрации права собственности ФИО2 на возведенное нежилое здание.
Между тем после получения указанных разрешений ответчиком по первоначальному иску проведена реконструкция данного объекта недвижимого имущества, о согласовании которой в материалах дела сведения отсутствуют.
Ответчиком осуществлена пристройка на первом этаже здания со стороны заднего фасада и надстроено помещение, площадью 106,2 кв.м на последнем этаже, без изменения этажности; в здании проведена внутренняя перепланировка. При этом выполненные работы по изменению внутренних ненесущих перегородок и проемов в нежилом здании не повлияли на прочность несущих и ограждающих конструкций перепланированных помещений, о чем имеется подтверждение в техническом плане здания от 07 октября 2021 года.
В ходе проведения экспертизы, назначенной определением арбитражного суда от 20 августа 2024 года, было установлено, что реконструкция нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 36:34:0604017:606 соответствует нормативным требованиям, установленным Решением Воронежской городской Думы от 20 апреля 2022 года №466-V «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж», и действующим градостроительным требованиям.
Фактическое назначение объекта соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в выписке из Единого государственного реестра недвижимого имущества от 29 ноября 2023 года.
Несмотря на несоответствие исследуемого объекта параметрам регламентируемого количества парковочных мест в границах земельного участка, с фасадной стороны и на территории улицы Ленина вдоль земельного участка имеется необходимое количество парковочных мест.
Параметры противопожарных норм в части организации эвакуационных путей и выходов в нежилом здании не нарушены; по строительным параметрам спорное здание с учетом наличия пристройки соответствует предъявляемым нормативным требованиям.
Нарушение в части несоблюдения ширины противопожарного проезда, установленной в размере 4,2 м при высоте здания согласно проектной документации 22,8 м, своевременно устранено предпринимателем, о чем свидетельствует представленный в материалы дела план тушения пожара.
Относительно вопроса о нарушении прав и законных интересов других лиц эксперт пришел к выводу о том, что угроза жизни и здоровью граждан в строительном плане при использовании и эксплуатации объекта исследования отсутствует.
Поскольку спорная пристройка, расположенная на принадлежащем ФИО2 земельном участке, соответствует требованиям безопасности и не создает угрозы жизни и здоровью других лиц; нежилое здание, в результате реконструкции которого осуществлена указанная пристройка, было возведено после согласования с уполномоченным органом; снос спорной пристройки явно несоразмерен нарушениям, допущенным ответчиком при ее возведении, при том, что ФИО2 принимал своевременные меры по устранению выявленных недостатков.
Принимая во внимание приведенные обстоятельства, учитывая своевременное устранение допущенного ответчиком нарушения, оценив экспертное заключение с учетом требований, предусмотренных статьями 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания спорной пристройки самовольной и возложения на ФИО2 обязанности по ее сносу. Суд апелляционной инстанции соглашается и с выводами арбитражного суда области о том, что в рассматриваемом случае встречные требования ответчика о признании за ним права собственности на возведенную пристройку подлежат удовлетворению.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки, о чем указано в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года.
Таким образом, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда. Убедительных аргументов, способных повлечь удовлетворение апелляционной жалобы, заявителем не приведено.
Решение суда первой инстанции, принятое по существу рассматриваемого спора, надлежит оставить без изменения.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 110, 266 – 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 31 марта 2025 года по делу № А14-21047/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.И. Поротиков
Судьи
О.В. Дударикова
ФИО1