Решение по делу № А40-94546/2025 от 13.10.2025.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Москва Дело № А40-94546/25-94-773

13 октября 2025 года

Резолютивная часть решения изготовлена 07 октября 2025 года

Полный текст решения изготовлена 13 октября 2025 года

Арбитражный суд в составе судьи Харламова А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рустамовой М.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ "НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ" (125627, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ КУРКИНО, УЛ СОКОЛОВО-МЕЩЕРСКАЯ, Д. 25, ЭТАЖ 4, ПОМЕЩ./КОМ. I/47 ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2007, ИНН: <***>, КПП: 773301001)

к заинтересованному лицу – УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, Г.МОСКВА, УЛ. БОЛЬШАЯ ТУЛЬСКАЯ, Д.15ОГРН: 1097746680822, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, КПП: 772601001)

третьи лица: 1) ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "СБЕРБАНК РОССИИ" (117312, Г.МОСКВА, УЛ. ВАВИЛОВА, Д.19 ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2002, ИНН: <***>, КПП: 773601001); 2) ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГРОСТРОЙ" (108808, Г.МОСКВА, Р-Н ФИЛИМОНКОВСКИЙ, Д ИВАНОВСКОЕ, УЛ СЕМЁНА ГОРДОГО, Д. 3, ЭТ 1 КОМ 5 ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.03.2005, ИНН: <***>, КПП: 775101001); 3) ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГРОСТРОЙ" (108808, Г.МОСКВА, Р-Н ФИЛИМОНКОВСКИЙ, Д ИВАНОВСКОЕ, УЛ СЕМЁНА ГОРДОГО, Д. 3, ЭТ 1 КОМ 5ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.03.2005, ИНН: <***>, КПП: 775101001)

об оспаривании уведомлений Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации прав по сооружениям с кадастровыми номерами:

-77:18:0180516:173; -77:18:0180516:175;-77:18:0180516:177; -77:18:0180516:181; -77:18:0180516:182;-77:18:0180516:3055;-77:18:0180516:3056; -77:18:0000000:37952.

при участии:

от истца (заявителя): ФИО1, по дов. от 01.11.2024г.

от заинтересованного лица: ФИО2, по дов. от 28.01.2025г.

от третьего лица: 1) ФИО3, по дов. от 11.01.2024г.; 2) не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

По уточненым в порядке ст. 49 АПК РФ, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ "НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ" (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – заинтересованное лицо, Управление) об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2025-4584383/5 от 06.05.2025 г. (кадастровый номер 77:18:0180516:173); № КУВД-001/2025-4572757/7 от 06.05.2025 г. (кадастровый номер 77:18:0180516:175); № КУВД-001/2025-5953423/5 от 13.05.2025 г. (кадастровый номер 77:18:0180516:177); № КУВД-001/2025-5947710/7 от 13.05.2025 г. (кадастровый номер 77:18:0180516:181); № КУВД-001/2025-5960250/5 от 13.05.2025 г. (кадастровый номер 77:18:0180516:182); № КУВД-001/2025-5967317/7 от 13.05.2025 г. (кадастровый номер 77:18:0180516:3055); № КУВД-001/2025-5972902/5 от 13.05.2025 г. (кадастровый номер 77:18:0180516:3056); № КУВД-001/2025-4578324/5 от 06.05.2025 г. (кадастровый номер 77:18:0000000:37952).

Заявитель заявленные требования поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо относительно удовлетворения заявленных требований возражает.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы сторон, арбитражный суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 31.01.2025 и 07.02.2025 г. ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» совместно с ПАО Сбербанк через ГБУ МФЦ города Москвы в Управление Росреестра по Москве было подано 8 (Восемь) заявлений о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременении сооружений Единого государственного реестра недвижимости - заявление № MFC-0558/2025-144088-1 сооружение с кадастровым номером 77:18:0180516:173, заявление № MFC-0558/2025-142602-1 сооружение с кадастровым номером 77:18:0180516:175, заявление № MFC-0558/2025-184093-1 сооружение с кадастровым номером 77:18:0180516:177, заявление № MFC-0558/2025-183811-1 сооружение с кадастровым номером 77:18:0180516:181, заявление № MFC-0558/2025-184251-1 сооружение с кадастровым номером 77:18:0180516:182, заявление № MFC-0558/2025-184397-1 сооружение с кадастровым номером 77:18:0180516:3055, заявление № MFC-0558/2025-1 84592-1 сооружение с кадастровым номером 77:18:0180516:3056, заявление № MFC-0558/2025-143977-1 сооружение с кадастровым номером 77:18:0000000:37952, - в части замены залогодержателя с ПАО Сбербанк на ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ».

11.02.2025 г. по результатам рассмотрения вышеуказанного заявления, Управлением Росреестра по Москве было вынесено уведомление № КУВД-001/2025-4584383/1 (земельный участок 77:18:0180516:173) о приостановлении государственной регистрации прав в отношении сооружения с указанным кадастровым номером.

11.02.2025 г. по результатам рассмотрения вышеуказанного заявления, Управлением Росреестра по Москве было вынесено уведомление № КУВД-001/2025-4572757/3 (земельный участок 77:18:0180516:175) о приостановлении государственной регистрации прав в отношении сооружения с указанным кадастровым номером.

13.02.2025 г. по результатам рассмотрения заявления, Управлением Росреестра по Москве было вынесено уведомление № КУВД-001/2025-5953423/1 (земельный участок 77:18:0180516:177) о приостановлении государственной регистрации прав в отношении сооружения с указанным кадастровым номером.

13.02.2025 г. по результатам рассмотрения заявления, Управлением Росреестра по Москве было вынесено уведомление № КУВД-001/2025-5947710/3 (земельный участок 77:18:0180516:181) о приостановлении государственной регистрации прав в отношении сооружения с указанным кадастровым номером.

13.02.2025 г. по результатам рассмотрения заявления, Управлением Росреестра по Москве было вынесено уведомление № КУВД-001/2025-5960250/1 (земельный участок 77:18:0180516:182) о приостановлении государственной регистрации прав в отношении сооружения с указанным кадастровым номером.

13.02.2025 г. по результатам рассмотрения заявления, Управлением Росреестра по Москве было вынесено уведомление № КУВД-001/2025-5967317/3 (земельный участок 77:18:0180516:3055) о приостановлении государственной регистрации прав в отношении сооружения с указанным кадастровым номером.

13.02.2025 г. по результатам рассмотрения заявления, Управлением Росреестра по Москве было вынесено уведомление № КУВД-001/2025-5972902/1 (земельный участок 77:18:0180516:3056) о приостановлении государственной регистрации прав в отношении сооружения с указанным кадастровым номером.

11.02.2025 г. по результатам рассмотрения заявления, Управлением Росреестра по Москве было вынесено уведомление № КУВД-001/2025-4578324/1 (земельный участок 77:18:0000000:37952) о приостановлении государственной регистрации прав в отношении сооружения с указанным кадастровым номером.

В качестве причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав, государственный регистратор указывал на следующее:

1. Не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав.

2. Форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства РФ.

Государственному регистратору неоднократно представлялись все запрашиваемые документы (аналогичные регистрационные дела №№ MFC-0558/2024-90815, MFC-0558/2024-90427, MFC-0558/2024-90572, MFC-0558/2024-89486, MFC-0558/2023-900484).

В последующем Управлением вынесены уведомления об отказе государственной регистрации прав.

Уведомления об отказе государственной регистрации прав в отношении сооружений с кадастровыми номерами: 77:18:0180516:173, 77:18:0180516:175, 77:18:0180516:177, 77:18:0180516:181, 77:18:0180516:182, 77:18:0180516:3055, 77:18:0180516:3056, 77:18:0000000:37952 идентичны по содержанию.

Заявитель не согласившись с уведомлениями Управления Росреестра по г. Москве обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Исходя из положений ч. 4 ст. 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Перечень документов, являющихся основанием для осуществления государственной регистрации, приведен в статье 8 Гражданского кодекса РФ, части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ.

Согласно п. 5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти.

22.11.2019 г. между ПАО Сбербанк и ООО «АГРОСТРОЙ» заключены однотипные договоры последующей ипотеки №№: 4646-4/4, 4646-4/5, 4646-4/6, 4646-4/8, 4646-4/9, 4646-4/10, 4646-4/11, 4646-4/12, 4646-4/13, 4646-4/14, 4646-4/15, 4646-4/22, 4646-4/23, 4646-4/24, с учетом внесенных дополнительными соглашениями изменений (далее - Договоры ипотеки) в отношении восемнадцати земельных участков, расположенных в пределах одного кадастрового квартала по адресу: г. Москва, п. Первомайское, вблизи д. Ивановское. Земельные участки относятся к Жилищному комплексу «Ново-Никольский», строительство которого финансировал ПАО Сбербанк.

Вышеуказанные договоры ипотеки обеспечивают исполнение обязательств ООО «АГРОСТРОЙ» по кредитному договору №4646 от 29.12.2017 (далее -Кредитный договор) с учетом заключенных дополнительных соглашений.

Кредитный договор (п. 1.1.) заключен во исполнение условий мирового соглашения, утвержденного Арбитражным судом Московской области определением от 27.11.2017 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «АГРОСТРОЙ» (№ А41-91213/2016) на цели окончания строительства первой очереди проекта строительства коттеджей, малоэтажной, блокированной малоэтажной, индивидуальной застройки и многоквартирных жилых домов по адресу: г. Москва, п. Первомайское, вблизи д. Ивановское, ЖК «Ново-Никольское».

Между ПАО Сбербанк (Залогодержатель) и ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» (Цессионарий) заключен Договор уступки прав (требований) <***>/Ц от 24.01.2020 (далее - Договор цессии), в соответствии с условиями которого Банк последовательно уступает права (требования) к ООО «АГРОСТОЙ» по Кредитному договору (с учетом дополнительных соглашений).

В соответствии с п. 1.2. Договора цессии и в соответствии со ст. 384 ГК РФ к Цессионарию переходят права по договорам, заключенным в обоснование исполнения обязательств Должника по Кредитному договору, указанному в п. 1.1., а именно права, вытекающие из договоров ипотеки, заключенных между Цедентом и Должником 22.11.2019г.

Права и обязанности переходят в соответствии с графиком, указанным в п. 2.10Договора цессии, по мере оплаты Цедентом указанных в нем сумм в счет оплаты уступаемых прав(требований) по настоящему Договору.

В соответствии с п. 2.12 Договора цессии, Цедент обязуется ежеквартально уведомлять заказным письмом Должника о совершенной уступке прав (требований) Цессионарию, сумме уступки и переходе обеспечения (если переходит), а также в указанный срок предоставить Цессионарию копию такого уведомления.

Учитывая вышеуказанные положения договоров, заявителями на государственную регистрацию прав были предоставлены письма (уведомления) ПАО Сбербанк № 24-УПВиБ от 07.07.2023 г. и № 24-07-исх/180 от 04.05.2023 г., в которых определен объем и сумма перешедших прав по договору цессии.

Таким образом, у Управления Росреестра по Москве отсутствовали основания для истребования иных дополнительных документов, подтверждающих объем перешедших прав, их стоимость, а также оплату.

В материалы регистрационного дела со стороны заявителей представлены доказательства, подтверждающие переход прав залогодержателя на земельные участки и уплату части цены уступки, в соответствии с условиями договора цессии.

Ранее ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» совместно с ПАО Сбербанк в Управление Росреестра по Москве на государственную регистрацию неоднократно подавались заявления о внесении изменений в сведения о залогодержателе, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении восемнадцати земельных участков с кадастровыми номерами 77:18:0180516:1, 77:18:0180516:11, 77:18:0180516:12, 77:18:0180516:14, 77:18:0180516:16, 77:18:0180516:2, 77:18:0180516:4312, 77:18:0180516:4315, 77:18:0180516:4316, 77:18:0180516:4317, 77:18:0180516:4318, 50:26:0180516:68, 50:26:0180516:77, 50:26:0180516:75, 50:26:0180516:79, 50:26:0180516:73, 50:26:0180516:52, 77:18:0180516:15.

В ходе государственной регистрации по всем восемнадцати земельным участкам, государственными регистраторами выносились уведомления о приостановлении государственной регистрации, а в последующем и об отказе в ее осуществлении.

ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» оспорило отказы в государственной регистрации изменений в сведения о залогодержателе в отношении восемнадцати земельных участков в Арбитражном суде города Москвы.

По результатам рассмотрения дел № А40-128157/22-2-669 и № А40-9026/23-148-44, судом были вынесены решения, в соответствии с которыми, отказы в государственной регистрации прав в отношении восемнадцати земельных участков были признаны незаконными. Суд также обязал Управление Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию изменений в сведения о залогодержателе, заменив ПАО Сбербанк на ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ».

В судебных актах по вышеуказанным делам, судом установлено, что пакеты документов, представленные заявителями для осуществления государственной регистрации изменений в сведения о залогодержателе, являются достаточными для ее осуществления.

Поскольку представленные в Управление Росреестра по Москве пакеты документов по сооружениям (кадастровые номера 77:18:0180516:173, 77:18:0180516:175, 77:18:0180516:177, 77:18:0180516:181, 77:18:0180516:182, 77:18:0180516:3055, 77:18:0180516:3056, 77:18:0000000:37952) аналогичны пакетам документов, представленным заявителями в Управление Росреестра по Москве по первым восемнадцати земельным участкам, ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» считает, что у государственного регистратора не было оснований для приостановления осуществления государственной регистрации изменений в сведения о залогодержателе.

При подаче документов на государственную регистрацию изменений в сведения о залогодержателе в отношении сооружений с кадастровыми номерами 77:18:0180516:173, 77:18:0180516:175, 77:18:0180516:177, 77:18:0180516:181, 77:18:0180516:182, 77:18:0180516:3055, 77:18:0180516:3056, 77:18:0000000:37952 с целью ускорения государственной регистрации и предотвращения вынесения необоснованных уведомлений о приостановлении и отказе в государственной регистрации, заявителями были представлены подробные письменные пояснения с приложением судебных актов, на которые истец ссылается выше, а также иных документов, обосновывающих требования заявителей, что свидетельствует о разумности и добросовестности действий заявителей при подаче документов на государственную регистрацию.

Учитывая изложенное, Заявителем при обращении в Управление Росреестра по Москве полностью соблюдены требования законодательства и представлены все необходимые документы для проведения регистрационных действий.

Заинтересованное лицо не доказало наличие обстоятельств, которые могли бы служить основанием для вывода о законности и обоснованности оспариваемого решения.

Поскольку материалы дела подтверждают правовую позицию заявителя, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Суд также полагает необходимым в порядке п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Судебные расходы распределяются по правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ и ст. 333.40 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 4, 51, 64-68, 81, 110, 123, 156, 167-170, 197-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными уведомления Управления Росреестра по Москве об отказе государственной регистрации прав:

- № КУВД-001/2025-45 843 83/5 от 06.05.2025 г. (кадастровый номер 77:18:0180516:173);

- № КУВД-001/2025-4572757/7 от 06.05.2025 г. (кадастровый номер 77:18:0180516:175);

- № КУВД-001/2025-5953423/5 от 13.05.2025 г. (кадастровый номер 77:18:0180516:177);

- № КУВД-001/2025-5947710/7 от 13.05.2025 г. (кадастровый номер 77:18:0180516:181);

- № КУВД-001/2025-5960250/5 от 13.05.2025 г. (кадастровый номер 77:18:0180516:182);

- № КУВД-001/2025-5967317/7 от 13.05.2025 г. (кадастровый номер 77:18:0180516:3055);

- № КУВД-001/2025-5972902/5 от 13.05.2025 г. (кадастровый номер 77:18:0180516:3056);

- № КУВД-001/2025-4578324/5 от 06.05.2025 г. (кадастровый номер 77:18:0000000:37952).

Обязать Управление Росреестра по Москве в месячный срок с датывступления судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушенияправ и законных интересов ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ», а именно: внестиизменения в сведения о залогодержателе, содержащиеся в Единомгосударственном реестре недвижимости, в отношении сооружений с кадастровыминомерами: 77:18:0180516:173, 77:18:0180516:175, 77:18:0180516:177, 77:18:0180516:181, 77:18:0180516:182, 77:18:0180516:3055, 77:18:0180516:3056, 77:18:0000000:37952, заменив ПАО Сбербанк на ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ».

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» расходы по оплате государственной пошлины в размере 400 000 (четереста тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.О. Харламов