Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
07 марта 2025 годаДело № А56-126753/2024
Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 07 марта 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Новиковой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевым С.А.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМФОРТКЛАСС" (адрес: Россия 199004, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт МАЛЫЙ В.О. 22/А; Россия 199004, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, Малый пр.В.О,д.22,лит.А,пом.1-Н,пом.331, ОГРН: 1147847433502);
ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РОКАЙЛЬ" (адрес: Россия 197110, Санкт-Петербург, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЧКАЛОВСКОЕ, УЛ БАРОЧНАЯ, 4/А, СТР. 1, офис 2, пом.208 Р.М. № 5, ОГРН: 1187847112837);
о признании нежилых помещений общим имуществом МКД; об истребовании имущества
при участии сторон согласно протоколу судебного заседания от 04.03.2025
установил:
ООО «КомфортКласс» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «Специализированный застройщик «Рокайль» (далее – ответчик), в котором просит:
- признать расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ФИО1 пр., д. 4, лит.А, нежилые помещения: 1-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1414), площадью 12,5 кв.м.; 4-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1418) площадью 39,1 кв.м.; 5-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1419) площадью 3,1 кв.м.; 6-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1420) площадью 9,5 кв.м.; 23-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1091) площадью 5,3 кв.м.; 21-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1096) площадью 39,1 кв.м., 20-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1410) площадью 11,9 кв.м.; 2-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1416) площадью 34,1 кв.м. общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ФИО1 пр., д. 4, лит.А, истребовав указанные помещения из незаконного владения ООО «Специализированный застройщик «Рокайль» (ИНН <***>).
В настоящем судебном заседании истец поддержал заявленные требования.
Ответчик исковые требования признал в полном объеме.
Суд, в порядке пункта 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом мнения сторон, завершил предварительное слушание дела и перешел к рассмотрению спора по существу.
Как следует из материалов дела ООО «КомфортКласс» осуществляет управление многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ФИО1 пр., д. 4, лит. А, что подтверждается Договором управления № К4-1/22 от 21.02.2022.
Вышеуказанный многоквартирный дом был введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 78-671 Зв-2008.
В соответствии Техническим паспортом на жилой дом и земельный участок, составленным по состоянию на 04.05.2022, помещения 1-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н числятся как прочие помещения.
Помещение 23-Н числится как кладовая уборочной техники, 21-Н как газовая котельная, 20-Н как электрощитовая, 6-Н как коллекторная.
Вышеуказанные помещения используются для нужд собственников и отвечают признакам общедомового имущества, а именно:
Помещение 1-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1414) располагается на техническом этаже, площадью 12,5 кв.м. и используемое в качестве электрощитовой.
Помещение 4-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1418) располагается на техническом этаже, площадью 39,1 кв.м. и используемое в качестве диспетчерской.
Помещение 5-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1419) располагается на техническом этаже, площадью 3,1 кв.м. и используемое в качестве подсобного помещения.
Помещение 6-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1420) располагается на техническом этаже, площадью 9,5 кв.м. и используемое в качестве коллекторной.
Помещение 23-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1091) располагается на техническом этаже, площадью 5,3 кв.м. и используемое в качестве помещения вентиляционной шахты.
Помещение 21-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1096) располагается на мезонине-настройке, площадью 39,1 кв.м. и используемое в качестве помещения котельной.
Помещение 20-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1410) располагается на первом этаже, площадью 11,9 кв.м. и используемое в качестве электрощитовой.
Помещение 2-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1416) располагается на техническом этаже, площадью 34,1 кв.м. и используемое в качестве электрощитовой.
Размещение в вышеуказанных нежилых помещениях инженерное-технического оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном доме, также подтверждается Актами осмотра от 31.10.2024, составленными совместно с ООО «Специализированный застройщик «Рокайль».
Принимая во внимание, что у ответчика отсутствуют какие-либо правовые основания к удержанию монтажного Крана МКТ-25, собственником которого является истец, последний обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.
Статьей 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 2 ст. 287.6 ГК РФ).
Согласно п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.
В соответствии с п. 2 Правил № 491 в состав общего имущества, помимо указанных в ст. 36 ЖК РФ, включаются также технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 г. № 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ части 1 статьи 36 ЖК РФ.
Как пояснил истец, оспариваемые нежилые помещения предназначены для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, поскольку в них установлено инженерно-техническое оборудование, обеспечивающее обслуживание и жизнедеятельность всего многоквартирного дома. Вышеуказанные помещения находятся в собственности застройщика ООО «Специализированный застройщик «Рокайль» и фактически обладают признаками общего имущества, установленным частью 1 статьи 36 ЖК РФ и пунктов 1-2 Правил № 491.
Ответчик исковые требования признал в полном объеме.
Заслушав доводы представителя истца и представителя ответчика, изучив материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении иска.
Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования в качестве самостоятельного.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
В п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.
В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений. В связи с чем право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные права собственников жилых помещений в этом доме. Кроме того, нахождение оспариваемого помещения в собственности третьих лиц препятствует свободному доступу сотрудников Управляющей компании к расположенному в нем общедомовому оборудованию и надлежащему его содержанию, что существенно нарушает права собственников помещений многоквартирного дома.
Как разъяснено в п. 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
При этом п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст. 49 АПК РФ ответчик вправе признать иск полностью или частично.
Учитывая вышеизложенное, признание ответчиком исковых требованием, принимая во внимание, что спорные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, поскольку в нем установлено инженерно-техническое оборудование, обеспечивающее обслуживание и жизнедеятельность всего дома, спорные помещения носят вспомогательный характер и обладают признаками, установленным ст. 36 ЖК РФ, то в силу закона данные помещения принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности и не могут находиться в собственности застройщика.
При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, с отнесение расходов по оплате государственной пошлины на основании ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
Признать, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ФИО1 пр., д. 4, лит.А, нежилые помещения: 1-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1414), площадью 12,5 кв.м.; 4-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1418) площадью 39,1 кв.м.; 5-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1419) площадью 3,1 кв.м.; 6-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1420) площадью 9,5 кв.м.; 23-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1091) площадью 5,3 кв.м.; 21-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1096) площадью 39,1 кв.м., 20-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1410) площадью 11,9 кв.м.; 2-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1416) площадью 34,1 кв.м. общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ФИО1 пр., д. 4, лит. А.
Истребовать, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ФИО1 пр., д. 4, лит.А, нежилые помещения: 1-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1414), площадью 12,5 кв.м.; 4-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1418) площадью 39,1 кв.м.; 5-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1419) площадью 3,1 кв.м.; 6-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1420) площадью 9,5 кв.м.; 23-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1091) площадью 5,3 кв.м.; 21-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1096) площадью 39,1 кв.м., 20-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1410) площадью 11,9 кв.м.; 2-Н (кадастровый номер 78:07:0003243:1416) площадью 34,1 кв.м. из незаконного владения ООО «Специализированный застройщик «Рокайль» (ИНН <***>).
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Рокайль» в пользу ООО «КомфортКласс» расходы по оплате государственной пошлины в размере 50000 руб.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Новикова Е.В.