Арбитражный суд
Западно-Сибирского округа
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Тюмень Дело № А45-14586/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2025 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Донцовой А.Ю.,
судей Зиновьевой Т.А.,
ФИО1
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Мэрии города Новосибирска и Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска на решение от 02.08.2024 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Гофман Н.В.) и постановление от 21.10.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кривошеина С.В., Павлюк Т.В., Хайкина С.Н.) по делу № А45-14586/2024 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 630000, <...>), Мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 630099, <...>) о признании незаконным решения.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4, ИП ФИО5, предприниматели) обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (далее – Департамент) и Мэрии города Новосибирска (далее – Мэрия) о признании незаконным решения Департамента об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:084700:38 площадью 23 710 кв. м с местоположением: почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунальное обслуживание (3.1) – котельные; гаражи и мастерские для обслуживания уборочной и аварийной техники; склады (6.9) – промышленные базы; склады (далее – земельный участок), в общую долевую собственность за плату без проведения торгов, оформленного уведомлением от 15.02.2024 № 31/19/02016, обязании Департамента устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателей путем направления им в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу проекта договора купли-продажи земельного участка.
Решением от 02.08.2024 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 21.10.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявление удовлетворено. Распределены расходы по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с решением и постановлением, Мэрия и Департамент обратились с кассационной жалобой, в которой просят их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.
В обоснование жалобы заявители со ссылкой на неправильное применение судами норм материального права, нарушение норм процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, приводят следующие доводы: судами не учтено, что постановка на кадастровый учет и государственная регистрация права на объекты вспомогательного использования, если они отвечают требованиям, предъявляемым законодательством Российской Федерации к недвижимому имуществу, а также если у них отсутствуют признаки самовольной постройки, осуществляются в любом случае только в упрощенном порядке, предусмотренном частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ); в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие право собственности предпринимателей в отношении трех объектов, расположенных на испрашиваемом ими земельном участке; не доказан факт физической гибели или уничтожения объекта незавершенного строительства; земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, в собственность не предоставляется.
Представитель предпринимателей в отзыве на кассационную жалобу указывает на необоснованность ее доводов и отсутствие оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрена в отсутствие их представителей.
Проверив законность судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ в пределах доводов кассационной жалобы, отзыва на нее, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, предприниматели являются учредителями общества с ограниченной ответственностью «Велостиль» (ОГРН <***>, ИНН <***>), осуществляют на земельном участке предпринимательскую деятельность по производству и оптовой продаже велосипедов.
На основании договора купли-продажи от 29.11.2021 предприниматели приобрели у акционерного общества «Автотранспортное предприятие № 1» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – АО «Автотранспортное предприятие № 1») в общую долевую собственность недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>:
- здание «Домик типа КДМ» площадью 54,8 кв. м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, год завершения строительства – 1984, кадастровый номер 54:35:084700:60;
- здание «Автогараж профремонт» площадью 414,8 кв. м, назначение: нежилое здание, количество этажей:1, год завершения строительства – 1964, кадастровый номер 54:35:084700:61;
- здание «Автогараж» площадью 2 185,1 кв. м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, год завершения строительства – 1969, кадастровый номер 54:35:084700:62;
- здание «Котельная» площадью 40,9 кв. м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, год завершения строительства – 1964, кадастровый номер 54:35:084700:236 (пункт 1.1 договора купли-продажи).
Земельный участок сформирован Мэрией и предоставлен в аренду правопредшественнику предпринимателей – АО «Автотранспортное предприятие № 1» для эксплуатации трех из вышеуказанных объектов недвижимости – домика типа КДМ, автогаража и автогаража профремонт (распоряжение Мэрии от 22.02.2007 № 1041-р, постановление Мэрии от 18.03.2013 № 2414, договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 17.04.2013 № 109793).
В дальнейшем вступившим в законную силу решением от 29.06.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-5505/2018 признано право собственности АО «Автотранспортное предприятие № 1» на здание котельной в силу приобретательной давности.
По соглашению от 29.11.2021 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 17.04.2013 № 109793 право аренды земельного участка в силу статей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) перешло к предпринимателям.
Полагая, что собственники расположенных на земельном участке объектов капитального строительства, ранее предоставленном для их эксплуатации, вправе на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ претендовать на получение земельного участка в общую долевую собственность за плату без проведения торгов, предприниматели обратились в Департамент с соответствующим заявлением (вх. № 113914 от 30.01.2024). К заявлению были приложены, среди прочих, следующие документы: выписки из ЕГРН на земельный участок и четыре здания, сообщение о перечне зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, схема планировочной организации земельного участка, технический план здания (склад временного хранения), технический план сооружения (вело/мото/автодром), технический план здания (мастерская), распоряжение Мэрии от 22.02.2007, постановление Мэрии от 18.03.2013.
По результатам рассмотрения заявления Департамент уведомлением от 15.02.2024 № 31/19/02016 отказал в предоставлении земельного участка в собственность, в связи с тем, что на земельном участке расположены незавершенный строительством объект недвижимости, а также два одноэтажных нежилых строения, в отношении которых не представлены документы, удостоверяющие (устанавливающие) право предпринимателей на данные объекты.
Посчитав отказ Департамента в предоставлении земельного участка в общую долевую собственность за плату без проведения торгов незаконным, нарушающим права ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 и ИП ФИО5, последние обратились в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, руководствовался положениями статей 13, 130, 135 ГК РФ, части 1 статьи 198 АПК РФ, статьей 39.2, 39.3, 39.16, пункта 5 статьи 39.17, статьи 39.20 ЗК РФ, части 3, 5 статьи 1, части 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ, разъяснениями, изложенными в пунктах 1, 6 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), исходил из доказанности наличия совокупности условий для признания оспариваемого отказа незаконным и нарушающим права и законные интересы предпринимателей, являющихся единственными возможными собственниками объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился.
Суд кассационной инстанции, проверив законность судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, считает выводы судов соответствующими представленным доказательствам, установленным фактическим обстоятельствам спора, нормам материального и процессуального права.
В силу положений главы 24 АПК РФ требование об оспаривании решения может быть удовлетворено при доказанности наличия совокупности следующих условий: несоответствие данного решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).
Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган, который вынес соответствующее решение. Изложенные положения процессуального закона не освобождают лиц, оспаривающих указанный ненормативный правовой акт, от обязанности доказывания оснований своих требований.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2019 №117-КГ18-53)
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Названное право в силу закона не ограничено каким-либо сроком его действия и не поставлено в зависимость от предварительного оформления принадлежности этого земельного участка собственнику строения на каком-либо ином праве.
Данное право является исключительным, поскольку никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.
Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 этого Кодекса (далее – уполномоченный орган).
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.14 ЗК РФ.
Основания отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, приведены в статье 39.16 ЗК РФ.
Согласно пункту 4 ст. 39.16 ЗК РФ (нормы, указанной Департаментом в качестве основания отказа в удовлетворении заявления предпринимателей) уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со ст. 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В связи тем, что исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 ЗК РФ, статья 271 ГК РФ).
По смыслу статьи 11.9, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).
Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая обстоятельства настоящего спора и установленные вступившим в законную силу решением от 29.06.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-5505/2018 обстоятельства, которым за АО «Автотранспортное предприятие № 1» признано право собственности на здание котельной по приобретательной давности, проанализировав условия договора аренды от 17.04.2013, заключенного с целевым назначением – для эксплуатации зданий («Автогараж», «Автогараж профремонт», «Домик типа КДМ»), соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, договора купли-продажи от 29.11.2021, установив, что спорный земельный участок в испрашиваемых границах ранее уже был предоставлен Мэрией для эксплуатации принадлежащих в настоящий момент предпринимателям зданий, при этом никому, кроме предпринимателей и правопредшественника предпринимателей – АО «Автотранспортное предприятие № 1», он никогда ранее не предоставлялся, приняв во внимание заключение от 03.04.2024, составленное обществом с ограниченной ответственностью Архитектурная мастерская «Тектоника» по результатам обследования объекта незавершенного строительства по ул. Твардовского, 3/1 в г. Новосибирске, топографический план земельного участка, полученный в Мэрии 21.07.2023, суды обеих инстанций пришли к выводу о наличии у предпринимателей права на приобретение спорного земельного участка в собственность и незаконности оспариваемого отказа
Оснований для иных выводов у суда округа не имеется.
Из буквального содержания пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что данная норма направлена на защиту интересов собственников зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства, не заявивших своих притязаний на испрашиваемый земельный участок, на котором эти объекты расположены, обеспечивая при этом сохранение их прав на объекты недвижимости и предотвращая возможность предоставления земельного участка без учета их интересов.
Доводы Департамента и Мэрии о том, что на испрашиваемом земельном участке расположены объекты, не принадлежащие предпринимателям, что является основанием для отказа в предоставлении спорного земельного участка, были предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую оценку.
Наличие на испрашиваемом земельном участке помимо четырех объектов недвижимости, право долевой собственности предпринимателей на которые подтверждается выписками из ЕГРН, иных объектов вспомогательного использования, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН: сооружение (вело/мото/автодром) площадью 1500,1 кв. м, год завершения строительства 2014; нежилое здание (склад временного хранения) площадью 33,3 кв. м, год завершения строительства 1994; нежилое здание (мастерская) площадью 57,1 кв. м, год завершения строительства 1994, подтверждается материалами дела и предпринимателями не оспаривается. Более того, к адресованному Департаменту заявлению предпринимателями были приложены технические планы зданий/сооружений, схема планировочной организации и сообщение, содержащее описание этих объектов.
Установив, что земельный участок по ул. Твардовского, 3/1 в г. Новосибирске со всеми зданиями и сооружениями, расположенными на нем, а также движимым имуществом передан в порядке приватизации созданному в 1992 году АО «Автотранспортное предприятие № 1», являвшемуся единственным землепользователем указанного земельного участка с расположенными на нем объектами, суды пришли к мотивированному выводу о возведении объектов правопредшественником заявителей, констатировав факт отсутствия правопритязаний иных лиц.
Надлежащих доказательств существования на земельном участке иных объектов недвижимости, а также лиц, которым могут принадлежать права на них, не представлено.
Отклоняя доводы Мэрии и Департамента в отношении руинированного здания, которое находится в границах земельного участка, суды обоснованно исходили из того, что незавершенный строительством объект недвижимости был начат строительством за счет собственных средств общества, однако в связи с недостаточностью финансирования строительство было приостановлено. В дальнейшем, в связи с пришедшими в негодность строительными конструкциями объекта (ветхостью), такой объект был снят с бухгалтерского учета общества. Государственная регистрация прав общества на указанный объект не осуществлялась, заявлений о кадастровом учете не подавалось. Согласно заключению специалиста общества с ограниченной ответственностью архитектурная мастерская «Тектоника» от 03.04.2024, объект представляет собой строительные остатки ветхого (полуразрушенного) заброшенного (неэксплуатируемого) объекта незавершенного строительства. Примененные строительные материалы (конструкции) утратили требуемые характеристики (прочности, взаимной связи), находятся в неудовлетворительном состоянии, непригодны к дальнейшей нормальной эксплуатации. Объект не может быть завершен строительством и подлежит сносу. На топографическом плане земельного участка, полученном заявителями в Мэрии 21.07.2023, объект обозначен надписью «разв.», что согласно перечню условных сокращений, утвержденному приказом Главного управления геодезии и картографии при Совете Министров СССР от 25.11.1986 № 584п «Об утверждении «Условных знаков для топографических планов масштабов 1:5000, 1:2000, 1:1000 и 1:500», означает развалины.
При таких обстоятельствах изложенные в жалобе суждения о наличии на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, подлежат отклонению.
При этом если предположить, что указанные в обжалуемом решении объекты возведены не обществом, а иными лицами, то такие лица были бы обнаружены при постановке земельного участка на кадастровый учет.
Поскольку иных оснований, исключающих реализацию права собственника недвижимого имущества в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ на приобретение в собственность муниципального земельного участка, в оспариваемом решении не установлено, возложение на Департамент в качестве способа восстановления нарушенных прав предпринимателей обязанности по направлению последним проекта договора купли-продажи земельного участка соответствует положениям пункта 5 части 3 статьи 201 АПК РФ.
Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства дела установлены судами обеих инстанций на основе представленных в дело доказательств и согласуются с ними. При этом к установленным обстоятельствам суды применили соответствующие нормы материального права и рассмотрели спор с соблюдением процессуальных норм.
Приведенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом исследования и должной правовой оценки судов двух инстанций, а потому отклоняются, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права, не опровергают выводов судов, основанных на установленных ими фактических обстоятельствах дела, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обстоятельств, не свидетельствуют о неправильном применении или существенном нарушении норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела, или о допущенной судебной ошибке.
Иное толкование заявителями жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом округа не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Поскольку заявители кассационной жалобы в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины и при подаче кассационной жалобы ее не оплачивали, вопрос о распределении данных судебных расходов судом округа не рассматривается.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 02.08.2024 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 21.10.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-14586/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.Ю. Донцова
Судьи Т.А. Зиновьева
ФИО1