Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

25 июля 2025 годаДело № А56-22388/2025

Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 25 июля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Парнюк Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Никифоровым И.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «П-С Север» (адрес: 194355, <...> литера А, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Пионер-недвижимость» (адрес: 119435, <...>, эт. 2, пом. I, ком. 18, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

о признании отсутствующим право собственности, признании общим имуществом

при участии

- от истца: представитель не явился, извещен,

- от ответчика: представитель не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «П-С Север» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Пионер-недвижимость» (далее – ответчик) с требованиями:

- признать общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, литера А, нежилое помещение № 6-Н с кадастровым номером 78:34:0414605:3477, в котором размещены инженерные коммуникации и оборудование,

- признать отсутствующим право собственности ответчика на нежилое помещение по адресу: <...>, литера А, нежилое помещение № 6-Н с кадастровым номером 78:34:0414605:3477, в котором размещены инженерные коммуникации и оборудование,

- взыскать с ответчика в пользу истца 50 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В судебное заседание представитель истца не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом, причины не явки суду не сообщил, заявления о рассмотрении дела не направил.

Представитель ответчика не явился, направил заявление, в котором пояснил, что признает заявленные исковые требования, при этом просил не взыскивать с него судебные расходы.

Суд в порядке статей 123, 156 АПК РФ рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, истец является управляющей организацией, осуществляющей деятельность по управлению и обслуживанию многоквартирных домов, расположенных в городе Санкт-Петербурге на основании лицензии № 78-000406 от 16.03.2016. Истец в том числе осуществляет обслуживание вышеуказанного МКД.

Основанием для управления является решение общего собрания собственников многоквартирного жилого дома. В процессе осуществления деятельности истца, в результате поступления жалобы собственника помещения многоквартирного дома и проведённой по ней проверки установлено, что ошибочно было оформлено и зарегистрировано право собственности застройщика на часть общего имущества вышеуказанного МКД, а именно на нежилое помещение № 6-Н, в котором размещены общедомовые инженерные коммуникации и оборудование. Застройщиком указанного МКД является ООО «Агентство недвижимости «Пионер», которое в настоящее время ликвидировано. Ответчик входит в группу компаний Пионер, куда входило до своей ликвидации ООО «Агентство недвижимости «Пионер». Нежилое помещение № 6-Н МКД принадлежит ответчику на праве собственности на основании договора №АНП-ПН/ЗНП купли-продажи недвижимого имущества от 23.09.2019, о чем в едином государственном реестре недвижимого была сделана запись регистрации № 78:34:0414605:3477-78/038/2019-2 от 23.10.2019.

МКД был введен в эксплуатацию 24.12.2015, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 78-15-77-2015. В период строительства МКД в нежилом помещении № 6-Н были запроектированы и установлены общедомовые инженерные коммуникации и оборудование, что подтверждается исполнительной документацией АМЦ-4/2012-СОТ, АМЦ-4/2012-СКУД.

Согласно ГОСТ Р 51558-2014, система охранного телевидения (СОТ) - это система видеонаблюдения, представляющая собой телевизионную систему замкнутого типа, предназначенную для противокриминальной защиты объекта.

В соответствии с ГОСТ Р 51241-2008, средства и системы контроля и управления доступом (СКУД) - механические, электромеханические устройства и конструкции, электрические, электронные, электронные программируемые устройства, программные средства, обеспечивающие реализацию контроля и управления доступом.

Подпунктом «а» пункта 2 раздела I Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Постановление № 491) предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). Также согласно подпункту «д» пункта 2 раздела I Постановление № 491 в состав общего имущества входит механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (за исключением сетей связи, необходимыхдля оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).

Так согласно ИД АМЦ-4/2012-СОТ (схема расположения - лист № 19, обозначения -лист № 3) в нежилом помещении № 6-Н МКД находятся: АРМ1 (автоматизированное рабочее место оператора), IDF3.2, IDF-СБ, IDF0.0 (шкафы коммутации системы СКС), в которых размещена система охранного телевидения.

В ИД АМЦ-4/2012-СОТ (схема расположения - лист № 16, обозначения - лист № 3) в нежилом помещении № 6-Н МКД находятся: IDF3.2, IDF-СБ, IDF0.0 (шкафы коммутации системы СКС), в которых размещено оборудование домофонии, установленной на входных группах, калитках, воротах и шлагбаумах, обеспечивающих доступ на территорию, ШП (шкаф приборный охранной сигнализации со встроенным блоком питания).

Нежилое помещение № 6-Н МКД расположено в зоне технического этажа. Наряду с инженерными коммуникациями и оборудованием там проходят общедомовые трубы. Указанные трубы проходят горизонтально ниже уровня 1 этажа, что соответствует признаку технического подполья.

Согласно пункту 3.4.5 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» предусмотрено, что входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери. В эти помещения должен быть обеспечен беспрепятственный круглосуточный доступ обслуживающего их эксплуатационного персонала, для собственников такой доступ должен быть ограничен в целях соблюдения требований действующего законодательства.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 10 Постановления № 491 общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц. Согласно подпункту «б» пункта 10 Постановления № 491 общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

В связи с тем, что у ответчика указанный доступ имеется, то истец не имеет возможности для надлежащего исполнения своих обязанностей по обслуживанию общего имущества перед собственниками по договору управления, так как не может обеспечить сохранность и безопасность общедомовых коммуникаций и оборудования.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Статьей 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Из части 1 статьи 36 ЖК РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом, внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Перекрывающая запорная арматура, запорная арматура (воздухоотводчик) предназначенная для стравливания воздуха из отопительной системы относится к элементам общего имущества дома согласно пункту 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Из пунктов 2 и 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 следует, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 9 указанного Постановления отмечено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Статьей 135 ЖК РФ установлено, что товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Учитывая фактический статус спорного помещения, как общего имущества многоквартирного дома, его неразрывную связь с жизнеобеспечением других помещений (самостоятельных частей) многоквартирного дома нежилое помещение должно являться исключительно общим имуществом сособственников многоквартирного дома и не может принадлежать на праве собственности третьим лицам (в том числе, Ответчику), а также участвовать в гражданско-правовом обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

Ответчик признал, что на основании статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Частью 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд полагает исковое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, литера А, нежилое помещение № 6-Н с кадастровым номером 78:34:0414605:3477, в котором размещены инженерные коммуникации и оборудование.

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Пионер-Недвижимость» на нежилое помещение по адресу: <...>, литера А, нежилое помещение № 6-Н с кадастровым номером 78:34:0414605:3477, в котором размещены инженерные коммуникации и оборудование.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пионер-Недвижимость» в пользу общества с ограниченной ответственностью «П-С Север» 50 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Парнюк Н.В.