ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Омск
25 февраля 2025 года
Дело № А46-3622/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2025 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2025 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Халявина Е.С.,
судей Бацман Н.В., Краецкой Е.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мироновой А.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13046/2024) общества с ограниченной ответственностью «Проф экспорт»
на решение от 11.11.2024 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-3622/2024 (судья Малявина Е.Д.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Проф экспорт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 817 106 руб.; по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Проф экспорт» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды от 09.09.2023 № Д30/09-23 с 16.01.2024.
В судебном заседании приняли участие представители:
от общества с ограниченной ответственностью «Проф экспорт» – ФИО2 по доверенности от 16.01.2025 № 1;
от индивидуального предпринимателя ФИО1 – лично ФИО1 (паспорт), по устному ходатайству ФИО3 (паспорт).
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Проф Экспорт» (далее –общество) о взыскании задолженности по договору от 09.09.2023 № Д30/09-23 (далее – договор) в размере 781 200 руб. и неустойки в размере 35 906 руб.
От общества поступило встречное исковое заявление к предпринимателю о расторжении договора с момента получения акта возврата помещений, то есть с 16.01.2024.
Решением от 11.11.2024 Арбитражного суда Омской области первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу предпринимателя взыскано 522 015 руб. 60 коп. задолженности, 12 185 руб. судебных расходов. В удовлетворении остальной суммы иска отказано. Встречные исковые требования оставлены без рассмотрения.
Общество, не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило решение отменить, требования индивидуального предпринимателя оставить без удовлетворения.
В обоснование жалобы ее подателем указано следующее: использовать помещение по целевому назначению было невозможно в связи с низкой температурой, вместе с тем истец отказался принимать помещение обратно по акту; оснований для оставления иска без рассмотрения не имелось.
В письменном отзыве истец просит отменить решение, принять новый судебный акт, удовлетворить иск в полном объеме.
В заседании суда стороны высказались согласно своим правовым позициям.
Рассмотрев материалы дела, доводы жалобы, отзыв, заслушав сторон, суд пришел к следующим выводам.
Между предпринимателем (Арендодатель) и обществом (Арендатор) заключен договор, согласно пункту 1.1 которого Арендодатель передает, Арендатор принимает в аренду с 23.09.2023 по 22.09.2024 часть нежилого помещения площадью кв.м, в том числе: помещения 1 - 974,5 кв.м; помещение 7 - 40 кв.м; помещение 5 - 204,5 кв.м; котельная 4 - 20,8 кв.м.; кран-балка на площади 18м*24 м.
Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что арендуемый объект представляет собой часть нежилого помещения (производственный корпус), расположенного по адресу: <...>, лит. И, кадастровый номер 55:636:6000000:20658.
Арендуемый объект передается в состоянии, удовлетворяющем Арендатора (пункт 1.3 договора).
Согласно пункту 1.5 договора Арендуемый объект будет использоваться Арендатором в целях доработки и покраски строительных материалов.
Приемка-передача Арендуемого объекта осуществляется двусторонней комиссией, состоящей из представителей Сторон. Стороны должны назначить своих представителей в двустороннюю комиссию и приступить к передаче Арендуемого объекта в течение пяти дней с момента подписания Договора. Передача оформляется актом приема-передачи. Арендуемый объект считается переданным в аренду с момента подписания акта приема-передачи (пункт 3.1 договора).
В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата составляет: 1240*210=260 400 руб. в месяц без НДС. Арендатор производит расчет за арендованное имущество путем оплаты по безналичному расчету на расчетный счет арендодателя по реквизитам предъявленного счета.
Арендная плата не включает в себя расходы на вывоз мусора, коммунальные услуги: газопотребление, водопотребление, текущее техническое обслуживание и ремонт, охрану.
Согласно пункту 4.2 договора в качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору Арендатор не позднее 1 банковского дня с момента подписания договора перечисляет на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж в сумме 290 400 руб. за последний месяц срока аренды (за сентябрь 2024 года). В случае надлежащего исполнения Арендатором условий настоящего договора сумма обеспечительного платежа подлежит зачету в счет оплаты последнего месяца аренды, т.е. за сентябрь 2024 года. Арендная плата за первый месяц вносится Арендатором не позднее пяти дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи Арендуемого объекта в аренду.
Арендная плата за все последующие месяцы вносится Арендатором не позднее пятого числа очередного текущего месяца, следующего за отчетным, путем перевода на банковский счет Арендодателя, указанный в договоре.
Пунктом 5.1 договора стороны предусмотрели, что в случае нарушения сторонами обязанностей, предусмотренных п.п. 2.1.1 и 7.1 Договора, виновная сторона выплачивает другой стороне неустойку в размере 0,1 % от арендной платы за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи помещения Арендодатель передала, а Арендатор принял во временное пользование нежилые помещения. В акте стороны указали, что в момент передачи арендуемого объекта кран-балка грузоподъемностью 5 т стоимостью 750 000 руб. находится в рабочем состоянии, состояние полов (бетон), тротуарной плитки – удовлетворительное, кран-тельфер грузоподъемностью 1000 кг исправен, котел газовый КСВа-02 – справен, сигнализаторы в котельной СО, СН, передатчик GSM – исправны, счетчик газа «Принц» - опломбирован, исправен, котел КЧМ-5 7 секций в сборе с циркуляционным насосом, теплообменник, электродвигатель вентилятора, счетчик воды – исправны.
Как указал истец, Арендатор (ответчик) свои обязанности по внесению арендной платы за декабрь 2023 г., за январь, февраль 2024 г. в размере 260 400 руб. за каждый месяц надлежащим образом не выполнил, что привело к образованию задолженности в размере 781 220 руб.
Поскольку требование предпринимателя о погашении задолженности обществом оставлено без удовлетворения, истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.
В свою очередь общество указало, что в зимнее время в арендованном помещении температура воздуха не соответствовала предельно допустимым значениям, установленным СанПиН 1.2.3685-21, что стало препятствием к дальнейшему использованию помещения по целевому назначению. В отсутствие реакции на неоднократные устные обращения в адрес Арендодателя 13.12.2023 составлен акт проверки температуры воздуха на рабочем месте, который совместно с претензией от 14.12.2023, содержащей уведомление о расторжении договора, были направлены арендодателю. Срок для приведения помещения в соответствии с договорными условиями был установлен до 16.12.2023. После 16.12.2023 Арендодатель не обеспечил исполнение договорных условий и отказался принимать помещение по акту в соответствии с пунктом 7.3. договора.
Полагая, что Арендодателем существенно нарушены условия договора, что не позволило Арендатору использовать помещение по назначению, общество со ссылкой на статью 450, пункт 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обратилось в суд со встречным исковым заявлением о расторжении договора с 16.01.2024.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся доказательства, установил, что первоначальные требования являются частично обоснованными, тогда как встречные – подлежат оставлению без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность решения по делу в соответствии с правилами статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы, в том числе нежилые помещения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).
Факт предоставления предпринимателем нежилого помещения в аренду обществу подтверждены представленными в материалы дела документами и по существу указанные обстоятельства сторонами не оспариваются. Вместе с тем истец указывает на отсутствие произведенной оплаты по договору (за декабрь 2023 года, январь, февраль 2024 года), тогда как податель жалобы настаивает на отсутствие данной обязанности ввиду того, что помещение фактически не использовалось как из-за температурного режима, так и наличия оборудования предпринимателя. Кроме того, ответчик ссылается на произведенные платежи, в частности обеспечительный платеж, который покрывает все расходы.
Рассматривая изложенные доводы, апелляционный суд исходит из следующего.
Из материалов дела следует, что обеспечительный платеж в размере 260 400 руб. внесен тремя платежами: 08.09.2023 – 10 000 руб., 12.09.2023 – 40 000 руб., 27.09.2023 –210 400 руб.
Помимо названных платежей ответчик по первоначальному иску с указанием назначения платежа «аренда помещения по договору № Д30/09-23» перечислило на счет предпринимателя 519 584 руб. 40 коп. Таким образом, на счет истца перечислено 849 424 руб. 40 коп. в качестве арендной платы.
При этом обстоятельство, на которое ссылается ответчик в апелляционной жалобе, что температурный режим влияет на факт неиспользования помещения, не принимается во внимание.
В силу пункту 2.1.2 договора арендодатель обязуется обеспечить газоснабжением (эксплуатировать сеть газоснабжения на основании лицензии) в объемах по заявке арендатора за месяц и предоплате арендатором поставщикам газа ООО «Газпромнефть-межрегионгаз Омск» за транспортировку газа, АО «Омскоблгаз» и ООО «Газпромнефть-Энергосервис», техническое обслуживание и ремонт газоиспользующего оборудования ОПО, услуги пожарно-спасательной службы БУ по аварийному отключению газопровода согласно предъявленным счетам.
Пунктом 2 статьи 546 ГК РФ, статьей 25 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» предусмотрена возможность прекращения или ограничения подачи энергии (поставки газа) в случае ненадлежащего исполнения потребителем своих обязательств по договору, в том числе и в случаях не оплаты потребленной абонентами энергии.
В соответствии с пунктом 34 постановления Правительства Российской Федерации от 05.02.1998 № 162 «Об утверждении Правил поставки газа в Российской Федерации» (далее – Правила № 162) поставщик имеет право уменьшить или полностью прекратить поставку газа покупателям (но не ниже брони газопотребления) в случае неоднократного нарушения сроков оплаты за поставленный газ и (или) за его транспортировку, за исключением потребителей, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации. Решение о прекращении поставки газа действует до устранения обстоятельств, явившихся основанием для принятия такого решения.
В соответствии с пунктом «е» пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 25.11.2016 № 1245 «О порядке ограничения подачи (поставки) и отбора газа, об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» (вместе с «Правилами ограничения подачи (поставки) и отбора газа») (далее – Правила № 1245) основаниями для полного ограничения подачи (поставки) и отбора газа являются полное или частичное неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по оплате поставляемого газа и (или) услуг по его транспортировке в установленный срок, допущенное потребителем более 3 раз в течение 12 месяцев.
Положения вышеназванного пункта не устанавливают в качестве определяющих критериев возможности полного ограничения поставки газа объем образовавшейся у потребителя газа задолженности и период времени, в течение которого такая задолженность образовалась, а лишь указывают на необходимость фиксации систематического нарушения потребителем газа платежной дисциплины, допущенного в течение 12 месяцев, предшествующих дате введения ограничения (полного или частичного) поставки газа.
Трактуя обозначенные условия Правил в совокупности с пунктом 2.1.2 договора следует, что ответчик должен как осуществлять предоплату, так и предоставлять заявки, в случае же невыполнение указанных действий, поставщик имел право ограничить доступ к поставке газа.
Как обоснованно отметил суд первой инстанции, общество, заключая договор на имеющихся условиях (статья 421 ГК РФ), принял на себя риск наступления неблагоприятных последствий (в данном случае в виде отсутствия отопления) в связи с несоблюдением условий договора в части направления заявок и своевременной оплаты потребленных ресурсов.
Таким образом, доказательств, подтверждающих невозможность использования помещения по вине арендодателя, не представлено, арендатор в любом случае обязан был вносить арендную плату в декабре 2023 года, оснований для освобождения от указанной обязанности не установлено.
Довод относительно того, что предприниматель самостоятельно отказался принять помещение по акту, несмотря на его освобождение обществом, отклоняется.
По правилам статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Условиями договора установлено, что арендатор обязан освободить арендуемый объект от собственного оборудования, инвентаря и мусора и подготовить его к передаче арендодателю (пункт 7.2 договора).
Истец в суде первой инстанции подтвердил, что помещение не принято в связи с тем, что оно находилось в ненадлежащем состоянии, в подтверждении чего представил фотоматериалы.
При этом обозначенные доводы истца ответчик не опроверг, подтверждающих документов, свидетельствующих об исполнении пункта 7.2 договора, не представил.
Суд первой инстанции, в том числе законно отметил, что акт возврата помещения направлен обществом в адрес предпринимателя почтой, в то время как по условиям договора приемка-передача возвращаемого арендуемого объекта осуществляется двусторонней комиссией, состоящей из представителей сторон. Стороны должны назначить своих представителей в двустороннюю комиссию и приступить к передаче арендуемого объекта в течение одной недели с момента истечения срока аренды (пункт 7.3).
Довод относительно наличия оборудования предпринимателя в помещении, которое мешало рабочему процессу ответчика, не подтвержден документально (статья 65 АПК РФ).
Учитывая изложенные обстоятельства, оснований для освобождения общества от оплаты по договору не имеется.
Вместе с тем судом произведена корректировка размера задолженности, с учетом как внесенного обеспечительного платежа в размере 260 400 руб., так и имеющихся платежей, подтвержденных документально, в связи с чем с общества в пользу предпринимателя взыскано 522 015 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате (остаток долга за ноябрь 2023 года 1 215 руб. 60 коп. + долг за январь 2024 года 260 400 руб. + долг за февраль 2024 года 260 400 руб.).
Судом расчет задолженности проверен, является обоснованным, оснований для взыскания иной суммы не имеется.
В сложившейся ситуации отнесение обеспечительного платежа в счет задолженности не противоречит условиям договора.
Предпринимателем заявлено требование о взыскании с общества неустойки, начисленной на основании пункта 5.1 договора.
Одним из способов исполнения обязательств является неустойка, которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статьи 329, 330 ГК РФ).
При этом заявленная неустойка подлежит взысканию за конкретные нарушения, а именно за нарушение пунктов 2.1.1 и 7.1, при этом ответственность за нарушение срока оплаты по договору не предусмотрена, соответственно в указанной части иска Арбитражным судом Омской области обоснованно отказано.
Относительно требований встречного иска, подателем жалобы по существу решение в указанной части не оспорено, вместе с тем Восьмой арбитражный апелляционный суд полагает отметить следующее.
Статья 620 ГК РФ предусматривает случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Так, согласно последнему, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В статьях 619 и 620 ГК РФ указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.
Таким образом, поскольку положения статей 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.
В настоящем случае общество просило расторгнуть договор с 16.01.2024 (с момента направления акта возврата арендуемого имущества) в связи с нарушением предпринимателем условий договора (нарушение температурного режима в помещении).
При этом суд первой инстанции, руководствуясь статьями 148 АПК РФ, пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» оставил встречный иск без рассмотрения ввиду отсутствия досудебного порядка урегулирования спора.
Действительно, в материалах дела не имеется досудебной претензии, претензия от 14.12.2023 не может являться доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора, поскольку содержит лишь указание на возможность одностороннего отказа от договора в случае неисполнения требований.
В судебном заседании при рассмотрении дела в суде первой инстанции 28.10.2024 представитель ответчика по первоначальному иску пояснил, что иных претензий о расторжении договора в адрес предпринимателя не направлялось.
Поскольку податель жалобы с требованием о расторжении договора в адрес истца до подачи встречного иска не обращался, имелись основания для оставления встречного иска без рассмотрения.
При этом доводам, изложенным во встречном иске фактически дана оценка при рассмотрении первоначальных требований, судом установлено, что причиной низкой температуры в арендуемом помещении является нарушение арендатором условий договора о внесении платы за газоснабжении.
Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, влияли бы на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 АПК РФ, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 11.11.2024 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-3622/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.С. Халявин
Судьи
Н.В. Бацман
Е.Б. Краецкая