Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А67-4656/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2023 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Сибирский торговый дом» на постановление от 12.09.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Фертиков М.А., Афанасьева Е.В., Назаров А.В.) по делу № А67-4656/2022 по иску открытого акционерного общества «Сибирский торговый дом» (636460, Томская обл., Колпашевский р-он, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ПВ-Сибирь 2» (620102, <...> стр. 24, оф. 802, ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора, взыскании убытков.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (ИНН <***>, ОГРН<***>).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «ПВ-Сибирь 2» - ФИО2 по доверенности от 10.01.2023 (сроком по 31.12.2023), паспорт, диплом.

Суд

установил:

открытое акционерное общество «Сибирский торговый дом» (далее - ОАО «СТД») обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ПВ-Сибирь 2» (далее - ООО «ПВ-Сибирь 2») о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18.11.2021 № 7, о взыскании 1 448 757 руб. 77 коп. понесенных расходов (убытков) на ремонт принадлежащего на праве собственности помещения.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ОАО «СТД» заявило об отказе от иска в части требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18.11.2021 № 7, указании в решении на то, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области регистрационной записи от 10.12.2021 за № 70:19:0000001:1642-70/055/2021-1 об обременении нежилого здания.

Решением от 18.05.2023 Арбитражного суда Томской области (судья Аксиньин С.Г.) отказ ОАО «СТД» от требования о расторжении договора аренды недвижимости от 18.11.2021 № 7 принят судом, производство по делу в указанной части прекращено. Требования ОАО «СТД» о взыскании понесенных расходов (убытков) удовлетворены, с ООО «ПВ-Сибирь 2» в пользу ОАО «СТД» взыскано 1 448 757 руб. 77 коп. убытков, 50 000 руб. в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы, 27 488 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, всего 1 526 245 руб. 77 коп.

Постановлением от 12.09.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 18.05.2023 Арбитражного суда Томской области изменено, в удовлетворении требований о взыскании убытков отказано; с ОАО «СТД» в пользу ООО «ПВ-Сибирь 2» взыскано 3 000 руб. государственной пошлины, уплаченной при подаче апелляционной жалобы.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ОАО «СТД» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Томской области.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: позиция суда апелляционной инстанции противоречит условиям договора аренды, и выводам экспертных заключений; в соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) уклонение арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от принятия имущества; при неправомерном уклонении арендатора от исполнения обязанности по принятию объекта аренды права арендодателя подлежат судебной защите путем возмещения причиненных неисполнением обязательства убытков; суд апелляционной инстанции даже не исследовал содержание бухгалтерской справки, согласно которой определена стоимость выполненных работ.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «ПВ-Сибирь 2» указало, что производство отдельных работ требовалось в соответствии с законодательством, при этом истец пользуется результатами выполненных работ, пытаясь возложить затраты на ответчика, который фактически объектами не пользуется.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал ранее изложенную правовую позицию по делу.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, кассационная инстанция не находит оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что нежилое здание, общей площадью 865,6 кв. м, с кадастровым номером: 70:19:0000001:1642, расположенное по адресу: Томская область, <...>, принадлежит на праве собственности ОАО «СТД», что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее - нежилое здание).

Между ОАО «СТД» (арендодатель) и ООО «ПВ-Сибирь 2» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 18.11.2021 № 7 (далее - договор аренды), согласно пункту 1.1 которого объектом передачи является нежилое помещение, общей площадью 865,6 кв. м, с кадастровым номером: 70:19:0000001:1642 по адресу: Томская область, <...>.

Порядок передачи помещения определен в пункте 2.1.1 договора, согласно которому в течение 60 (шестидесяти) рабочих дней с момента заключения договора арендодатель обязан передать помещение арендатору по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с условиями договора. Помещение передается арендодателем чистым, с проведенной генеральной уборкой, освобожденным от строительного и прочего мусора. В помещении должны быть установлены приборы учета электроэнергии и водоснабжения.

Арендатор согласно пункту 2.3.1 договора обязан принять помещения по акту приема-передачи в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента исполнения арендодателем требований, установленных договором к помещению.

Согласно условиям договора, а именно пункта 2.1.24 договора истец обязан в срок, до передачи нежилого здания произвести за свой счет нижеуказанные работы:

- увеличить электроснабжение здания до 50 кВт;

- осуществить чистовой ремонт в светлых тонах, внутри здания;

- произвести демонтаж навесного потолка «Армстронг»;

- произвести монтаж осветительных приборов (светильников) по всей площади потолка;

- обустроить сантехнический узел, с расположением согласно планограмме помещения;

- подвести системы водоснабжения (горячее и холодное), обустройство слива в зонах фасовки товара;

- обустроить входной тамбура во внутренней части помещения, в зоне центрального входа;

- увеличить дверной проем до габаритов высота 2,4 м, ширина 2,1 метра в зоне приемки грузов;

- увеличить ширину до 4 метров наружного приемного пандуса в зоне приемки грузов (бетонирование площадки в весенне-летний период исходя из географического положения);

- обустроить плавный скат (спуска) во внутренней части здания в зоне приемки грузов;

- вывести электроточки 380 В к месту расположения холодильных камер, обрисованных на планограмме;

- открыть запасной (эвакуационный) выход;

- демонтировать кирпичную кладку технического помещения в районе центрального входа;

- демонтировать металлические ограждения ранее используемых как вешалка для одежды.

- высота потолков в нижней точке не менее 4,4 м.

Срок договора аренды определен в пункте 5.1 договора и составляет 10 (десять) лет, начиная с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за 30 календарных дней (пункт 5.3 договора).

10.12.2021 осуществлена государственная регистрация вышеуказанного договора аренды.

Из материалов дела следует, что ОАО «СТД» за счет собственных средств произвело указанные в пункте 2.1.24 договора работы в арендуемом помещении. По расчетам ОАО «СТД» общая стоимость работ, произведенных во исполнение условий договора аренды, составила 1 448 757 руб. 77 коп., в подтверждение чего представлены первичные отчетные документы - кассовые чеки, платежные поручения, авансовые отчеты, договоры подряда, оказания услуг, купли-продажи, акты сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг), универсальные передаточные документы, акты списания.

ОАО «СТД» письмом от 28.01.2022 исх. № 5 в адрес ООО «ПВ-Сибирь 2» направлено уведомление о принятии арендуемого помещения по акту приема-передачи для дальнейшего использования по назначению. Указанное уведомление было получено ответчиком 16.02.2022, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 63646078659499.

Письмом от 11.04.2022 истец повторно уведомил ответчика о необходимости принять объект аренды по акту приема-передачи в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения претензии. Претензия получена ответчиком 19.04.2022, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 63646078688864.

Согласно тексту претензии, ОАО «СТД» указало, что в случае потери ООО «ПВ-Сибирь 2» интереса в использовании помещений в коммерческих целях просит ответчика связаться с истцом для заключения соглашения о расторжении договора аренды недвижимости от 18.11.2021 № 7 по обоюдному согласию и возместить затраты (строительные работы), понесенные в интересах ответчика и предусмотренные договором аренды, как обязательное условие арендатора, в размере 1 448 757 руб. 77 коп.

20.06.2022 ООО «ПВ-Сибирь 2» направило в адрес ОАО «СТД» уведомление, в котором было предложено заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 18.11.2021 № 7, изменяющее условие о сроке действия договора – 20.06.2022; также указано, что в случае несогласия с предлагаемыми изменениями арендатор реализует право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке на основании пункта 5.3 договора. Указанное уведомление получено истцом 28.06.2022 (отчет об отслеживании почтового отправления).

Претензия истца о возврате затраченных на ремонтные работы денежных средств была оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения ОАО «СТД» в суд с настоящим иском к ООО «ПВ-Сибирь 2» о взыскании 1 448 757 руб. 77 коп. понесенных расходов (убытков).

Руководствуясь статьями 15, 393, 606, 650, 611, 655 ГК РФ, установив, что ответчик, не явившись для принятия нежилого здания и подписания акта приема-передачи после получения уведомлений арендодателя, фактически уклонился от исполнения установленной договором обязанности по принятию объекта аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик нарушил договорные обязательства по приемке объекта аренды, что привело к возникновению на стороне истца убытков в связи с приведением здания в соответствие с требованиям арендатора, находящихся в причинно-следственной связи с допущенным ООО «ПВ-Сибирь 2» неисполнением договорного обязательства, удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, руководствуясь положениями статьи 210 ГК РФ, условиями договора, исходя из того, что пунктами 2.1.2, 2.1.3, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.8, 2.1.9 договора установлены обязанности арендодателя к исполнению договора аренды в целях действительного и возможного осуществления коммерческой деятельности арендатором, установив, что договор аренды не предусматривает возможность компенсации спорных расходов, понесенных арендодателем на подготовку помещения заявленным требованиям, проведенные работы являются обычным приведением помещения для целей функционального использования под магазин-склад в соответствие с требованиями и стандартами, истцом не заявлены требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды (недополученных арендных платежей в связи с расторжением договора аренды арендатором), на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции демонтаж спорных работ (потолка, охранно-пожарной сигнализации, роллерных ворот, светильников, обустройство входной группы) не осуществлялись, истец фактически владеет и пользуется всеми произведенными им улучшениями собственного имущества и может извлекать из них прибыль, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы суда апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (пункт 5 статьи 393 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Как следует из пункта 5 постановления от 24.03.2016 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление №7), по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинно-следственную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства того, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинно-следственной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинно-следственной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинно-следственной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По смыслу приведенных норм права свобода в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора, его содержании, изменении (прекращении).

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Утрата интереса арендодателя или арендатора к арендным отношениям не является основанием для расторжения договора; при этом сторона, которая утратила интерес к исполнению сделки, вправе инициировать расторжение договора при условии компенсации убытков другой стороне, причиненных неисполнением обязательства, в том числе в размере неполученной арендной платы; убытки подлежат возмещению в полном размере, если иное не предусмотрено законом или договором; в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ) (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2022 № 305-ЭС20-4196).

Судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос: являются ли выполненные строительные работы ОАО «СТД» необходимыми для функционального использования здания как улучшение имущества или эти работы были выполнены только в интересах ООО «ПВ-Сибирь 2»?

Согласно выводам эксперта, сделанным по итогам проведенной экспертизы, выполненные работы подтверждаются результатами фотофиксации и обмерными работами, были выполнены только в интересах ООО «ПВ-Сибирь 2», исходя из следующих факторов:

- ранее в здании располагался вещевой рынок со множественностью арендаторов,

- потолки были подшиты и обустроены светильниками типа «Армстронг»,

- в здании было два стандартных входа для посетителей без необходимого шлюза для выгрузки товара,

- для вещевого рынка с множественностью арендаторов не требуется больший объем помещений по высоте.

- в момент исследования, после выполнения работ собственником помещений ОАО «СТД», здание по адресу: <...>, соответствует требованиям ГОСТ Р 51773-2009 «Услуги торговли. Классификация предприятий торговли» для магазина-склада».

Также эксперт отразил в заключении особое мнение: для того чтобы ОАО «СТД» привело здание по адресу: Томская область, Колпашевский 8 район, <...>, к первоначальному состоянию, для эксплуатации в качестве вещевого рынка следует обратно выполнить следующие работы: произвести монтаж потолка типа «Армстронг», произвести демонтаж и монтаж охранно-пожарной сигнализации, произвести демонтаж «роллетных» ворот, выполнить устройство входной группы вместо ворот, выполнить демонтаж светильников и монтаж «новых светильников типа «Армстронг» встраиваемых и др. сопутствующие работы; без вышеуказанных работ в г. Колпашево невозможно сдать полностью объект в аренду, в результате он будет простаивать, собственник нести убытки в виде коммунальных платежей и других расходов по содержанию здания.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание, что пунктами 2.1.2, 2.1.3, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.8, 2.1.9 установлены обязанности арендодателя к исполнению договора аренды в целях действительного и возможного осуществления коммерческой деятельности арендатором в соответствии с целевым назначением помещения (торговля продовольственными и промышленными товарами под коммерческим обозначением «ДОБРОЦЕН»), при этом договор аренды предусматривает гарантии арендодателя о соответствии нежилого помещения санитарным и пожарным нормам и правилам, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что спорные расходы истца на производство ремонтных работ до подписания акта приема-передачи помещения были направлены на реализацию добровольно принятых договорных обязательств, согласованными условиями которых не предусмотрена возможность их компенсации при отказе арендатором от договора.

При этом апелляционный суд обоснованно исходил из того, что арендатор не устанавливал особые требования для арендуемого нежилого помещения, которые выходят за рамки ГОСТ и СанПиН.

Судом апелляционной инстанции правомерно учтены результаты экспертизы лишь в части проведенного осмотра и фиксации фактически выполненных работ и существующего состояния объекта на момент рассмотрения спора в суде, без учета правовой квалификации проведенных работ в качестве необходимых исключительно для арендатора.

Апелляционная коллегия верно исходила из того, что поскольку на дату рассмотрения апелляционной жалобы истец фактически владеет и пользуется всеми произведенными им улучшениями собственного имущества, работы по демонтажу и (или) переоборудованию спорного помещения для целей последующей сдачи в аренду не произведены, надлежащих доказательств обращения к собственнику с просьбами предоставления помещения в аренду для ранее размещенных объектов (помещения рынка) не предоставлено, в связи с чем оснований для признания спорных расходов убытками (уменьшением) для имущественной сферы истца не имеется.

Исходя из того, что проведенные работы являются обычным приведением помещения для целей функционального использования под магазин-склад в соответствие с требованиями и стандартами, истцом не заявлены требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды (недополученных арендных платежей в связи с расторжением договора аренды арендатором), истец в настоящее время фактически владеет и пользуется всеми произведенными им улучшениями собственного имущества, апелляционный суд пришел к законному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Выводы апелляционного суда соответствуют представленным доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам дела. Иного из материалов дела не следует и судом округа не установлено.

В силу принципа свободы договора и преимущественно диспозитивного характера гражданско-правового регулирования спорных правоотношений, стороны в договоре аренды вправе свободно определять условия несения расходов на содержание и улучшение передаваемого в аренду имущества, а также право на односторонний отказ от договора.

Доводы кассатора о том, что позиция суда апелляционной инстанции противоречит условиям договора аренды и выводам экспертных заключений, подлежат отклонению окружным судом как противоречащие буквальному толкованию условий пунктов 2.1.2, 2.1.3, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.8, 2.1.9 договора.

Доводы истца о злоупотреблении правом при расторжении договора аренды отклоняются судом округа как противоречащие пункту 5.3 договора аренды, предусматривающему право арендатора расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке при письменном уведомлении арендодателя не менее ем на 30 календарных дней

С учетом отсутствия оснований для признания расходов истца по производству ремонтных работ убытками (уменьшением в имущественной массе), доводы кассатора о необходимости исследования содержания бухгалтерской справки, согласно которой определена стоимость выполненных работ, отклоняются судом округа, как необоснованные.

При этом суд округа отмечает, что истец не лишен возможности (при наличии правовых оснований) заявить требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды (недополученных арендных платежей в связи с расторжением договора аренды арендатором в одностороннем порядке) в период неопределённости в отношении исполнения ответчиком его договорных обязательств по принятию имущества в аренду (после направления истцом уведомления о принятии имущества для подписания акта приема-передачи до получения уведомления арендатора о расторжении договора аренды) (пункт 5.5 договора аренды).

Суд кассационной инстанции полагает, что проведенная судом апелляционной инстанции оценка представленных в материалы дела доказательств в обоснование заявленных исковых требований и возражений на иск, соответствует положениям статьи 71 АПК РФ, устанавливающим стандарт всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи без придания преимущественного значения одному из них (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2016 № 305-ЭС15-10323, от 05.10.2017 № 309-ЭС17-6308).

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта в порядке статьи 288 АПК РФ, окружным судом не установлено.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В силу положений статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 12.09.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-4656/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Щанкина

Судьи Е.Ю. Демидова

ФИО1